臺灣彰化地方法院97年度簡上字第71號民事判決

裁判字號：臺灣彰化地方法院97年簡上字第71號民事判決

裁判日期：民國97年09月16日

裁判案由：返還停車位

臺灣彰化地方法院民事判決97年度簡上字第71號上訴人甲○○
戊○○乙○○共同訴訟代理人 劉嘉堯 律師被上訴人丁○○訴訟代理人丙○○上列當事人間請求返還停車位事件，上訴人對於中華民國97年03月25日本院彰化簡易庭96年度彰簡字第770號第一審判決提起上訴，經本院於97年09月02日言詞辯論終結，茲判決如下：
主文上訴駁回。
第二審訴訟費用新台幣肆仟捌佰元由上訴人共同負擔。
事實及理由
一、被上訴人起訴主張：被上訴人於民國（下同）96年07月間向鈞院95年度執字第25
620號清償票款強制執行事件拍賣取得原為上訴人乙○○所有、坐落彰化縣彰化市○○段977之61地號土地權利範圍10000分之93及其地上建物2390建號門牌彰化市○○街182之2號四樓所有權全部暨共同使用部分2446建號權利範圍10000分之107之不動產（以下稱系爭房地），而2390建號為專有部分，2446建號為共有部分，其功能為避難室、梯間、停車空間。2446建號地下一層，編號51之停車位（以下稱系爭停車位）係位於交響曲公寓大廈地下一樓，因係屬舊公寓，其車位均包含於2446建號共有部分持分。被上訴人拍賣取得系爭建物，而同地址9樓及10樓住戶，其所有2446建號共有部分持分均與被上訴人同為10000分之107，皆有一機械車位，何以唯獨被上訴人沒有機械車位？相較於上訴人，上訴人就2446建號共有部分已無任何持分，上訴人等卻以各種理由霸佔停車位不放，明顯違反交響曲公寓大廈住戶管理規約第12條，和房屋所有權移轉時建商所發須一併移轉之文件──停車位置憑證。從閱卷資料得知查封銀行（匯豐銀行）也知道查封的房屋，共有部分2446建號持分為10000分之107有一車位，面積13.22平方公尺，車位價值新台幣（下同）30萬元，換言之，上訴人向匯豐銀行設定抵押權時曾告知匯豐銀行有車位存在，匯豐銀行當然會將系爭車位與同建號專有部分一併設定抵押權，所以系爭停車位絕對是抵押權範圍所及。上訴人俟房子被法拍就鑽法律漏洞（拍賣公告上寫的共同使用部分不點交），對被上訴人稱說房子沒有車位，如要車位就要拿20多萬元向上訴人買，趁機敲詐被上訴人，且霸佔停車位。被上訴人乃依所有物返還請求權之法律關係，請求上訴人等返還系爭停車位予被上訴人等語。並於本院補述：
㈠根據交響曲公寓大廈住戶管理規約第12條規定：『大會得經
決議通過，與特定區分所有權人訂立停車場使用契約，將部分之停車場設為約定專有部分之使用權。承前項，如該區分所有權人將其專有部分讓渡或租予他人時，則該區分所有權人即不再具有該約定專用部分之使用權』，又訴外人 延寶 建設股份有限公司（下稱延寶建設）所發停車位置憑證亦記載：『台端承購彰化交響曲Ｎ0２棟樓房屋，所取得之停車位置為地下一樓編號第號（層）停車位，係為台端永久持有，他人不得無故占用，亦不得出租予和本大樓無關之第三者使用。爾後本戶所有權轉讓時，應連同本停車位一併轉讓，特此發給停車位置憑證。』之內容，兩者是一致的，即房屋所有權移轉時，停車位也需一併移轉。
㈡公寓之公共設施部分，依民法第799條之規定，為該公寓各
區分所有權人共有（互有），而此項互有部分與區分所有之專有部分，具有同一之經濟目的，不得與專有部分分離而為處分，自屬專有部分之從物。
二、上訴人則以：㈠系爭房地及系爭停車位原為上訴人乙○○所有，系爭房地於
96年08月13日經鈞院強制執行處拍賣移轉為被上訴人所有，惟該拍賣公告附表備註欄第7點已載明：「土地為區分所有建物之共同基地，編號二建物為區分所有建物之共同使用部分，均係拍賣應有部分，拍定後均不點交」。按法院之拍賣依通說係屬買賣之一種，拍賣公告所載內容，即構成買賣之條件，從而被上訴人於買受系爭房地時，已知系爭土地上公共設施部份（包含系爭停車位）拍定後均不點交，自應受該買賣條件之拘束，況系爭停車位之使用分管權，係上訴人向訴外人延寶建設買受系爭房地以外，另行以35萬元價格所買受，換言之，系爭房地所在之大樓之各房屋，於當初各樓層之房地買賣交易，各戶並未皆當然附含停車位之買賣，即系爭停車位並不併入系爭房屋之共同持分面積計算，此由系爭延寶住戶共有83戶，而停車位只有62位及地下室車位使用狀況分管標示略圖即明，準此，系爭停車位即係由上訴人乙○○另外與建商購買而取得停車位之分管使用權，且拍賣公告又明確載述停車位部分不予以點交，此又為被上訴人於拍定買受系爭房地時所明知，則上訴人當具有系爭停車位合法使用之權利。至於被上訴人所述由匯豐銀行所委託他人鑑估而出具之不動產價格估價報告書乃係其私人所為，不得據此即謂拍賣之標的包含系爭停車位在內，此外，被上訴人所主張之請求權基礎乃民法第767條，惟該法條適用之前提必須為所有權人，而被上訴人就如何證明取得系爭停車位之所有權一節，並未舉證以實其說等語置辯。並於本院補述：
㈡依該大廈2446建號共有使用部分建物登記謄本之記載，其主
要用途為避難室、梯間、停車空間，並由全體區分所有權人按比例保持共有，由此可知該大廈地下層停車空間非屬特定人之「專有部分」，係由全體區分所有人以共有狀態，取得所有權之登記，且除非建商於辦理共有部分所有權保存登記時，將有購買地下室停車位買戶之車位權利一併登記於權利範圍之內，即有購買停車位者其登記取得共有部份之權利範圍較未購買停車位者為大，亦即買受車位者取得共有部份之所有權尚包括車位權利部份在內。上訴人乙○○向建商購屋時雖未於同時併同購置系爭停車位，惟其登記取得共同部分之應有部分比例，並未因此而增加，亦即區分所有權人對於共同使用部分之應有部分，仍係依據其專有部分（即區分所有建物）面積之比例予以登記取得，部分區分所有權人並未因併同購買地下層停車位使用權，而登記取得較高比例之共有部分之所有權，此時共有部分之所有權與使用權係屬分離之概念，共有人擁有共同部分之共有權並不當然取得該部分停車位之專有使用權，如此將即造成各共有人之應有部分比例與其使用權之範圍不相等，此係因分管契約之約定所導致之結果，並非自共有權本身所衍生而來，故被上訴人因拍賣而取得上訴人對系爭房地及共有部分之應有部分，並不當然亦取得對系爭停車位之專有使用權。
㈢又依現今經濟觀念，停車位之價值昂貴，並非當然從屬於房
屋，故停車位之買賣應認係屬交易上有特別習慣之情形，自不宜認地下室停車位屬於房屋之從物，亦不應認為地下室停車位使用權從屬於房屋產權。次查，公寓大廈所有之住戶既非每戶一車位，而擁有車位使用權，除繳交屋款外，並需另出資購買，故區分所有權人雖同時可能擁有車位使用權，然因該車位使用權尚必須依該區分所有權人另外出資來購買，僅屬「特定」之區分所有權人才能使用，則該車位使用權與建物專用部分，應無主從關係，其間亦不具有密不可分之關係，兩者應得為分開，分別可作為單獨交易之標的物。
三、本件原審為上訴人等敗訴之判決，上訴人等不服提起上訴，其上訴聲明為：㈠原判決廢棄。㈡被上訴人在第一審之訴及其假執行之聲請均駁回。㈢第一、二審訴訟費用由被上訴人負擔。被上訴人則聲明：求為判決如主文所示。
四、兩造不爭執之事項：㈠系爭房地原為上訴人乙○○所有，後因遭拍賣，經被上訴人於本院95年度執字第25620號清償票款執行事件拍定取得。
㈡上訴人於82年11月08日向訴外人延寶建設預購系爭房地後，
再於83年08月23日向訴外人延寶建設以35萬元的價格購買系爭車位。
㈢兩造各提出之證據資料。
㈣系爭停車位於起訴時由上訴人等三人占有中。
五、兩造爭執之事項：系爭停車位使用權是否應隨同被上訴人買受的專有建物移轉給被上訴人？
六、得心證之理由：㈠查系爭房地係於85年02月23日完成第一次所有權登記，此有
土地及建物登記第二類謄本在卷可稽，上訴人乙○○買受系爭停車位係於公寓大廈管理條例施行（84年06月28日公布施行）後，本件自有該法之適用，合先敘明。
㈡按區分所有建物之共同使用部分性質上係屬共有，共有人將
各相關區分所有專有部分之建物所有權移轉時，依土地登記規則第72條第2款（修訂後之第80條）規定，其共同使用部分之所有權，亦隨之移轉同一人，各共有人對於該共同使用部分之設施，雖可依其共有部分之經濟目的，加以使用或約定分管，但使用權為所有權之積極權能之一，不得與所有權分離而單獨為買賣標的。又地下室車位共同使用部分，與建物專有部分，具有密切不可分之主從關係，建物專有部分所有人不得將共同使用部分之車位使用權單獨出售他人，或保留車位使用權而將建物專有部分出售他人（最高法院81年度台上字第2962號、85年度台上字第569號、87年度台上字第2199號判決要旨參照），又約定專用部分：公寓大廈共用部分經約定供特定區分所有權人使用者；專有部分不得與其所屬建築物共用部分之應有部分及其基地所有權或地上權之應有部分分離而為移轉或設定負擔。公寓大廈管理條例第3條第5款、第4條第2項定有明文。次按土地登記規則第81條第1項第1款規定：「區分所有建物之共用部分，應另編建號，單獨登記，並依下列規定辦理：一、同一建物所屬各種共用部分，除法令另有規定外，應依各區分所有權人使用情形，分別合併，另編建號，單獨登記為各相關區分所有權人共有。但部分區分所有權人不需使用該共用部分者，得予除外。」，同規則第82條第1項規定：「區分所有建物之地下層或屋頂突出物等，其非屬共用部分，並已由戶政機關編列門牌或核發其所在地址證明者，得視同一般區分所有建物，申請單獨編列建號，辦理建物所有權第一次登記。」。
㈢經查：本件徵諸上訴人提出之房屋預定買賣合約書附件㈥停
車位使用分管權契約書及分管標示略圖第3條明載：『本停車位甲方（指上訴人乙○○）同意僅得移轉使用分管權於本大樓其他房屋所有權人或隨同甲方房地所有一併轉讓。』、住戶管理規約及組織章程第16條記載：『本停車位僅得出售於本大樓其他所有權人，或隨同本大樓房、地所有權一併出售，不得單獨出售。』、停車位置憑證記載：『台端承購彰化交響曲Ｎ0２棟Ｃ2棟肆樓房屋，所取得之停車位置為地下一樓編號第伍壹號（下層）停車位，係為台端永久持有，他人不得無故佔用，亦不得出租予和本大樓無關之第三者使用。爾後本戶所有權轉讓時，應連同本停車位一併轉讓，特此發給停車位置憑證。此致乙○○‧‧‧』等內容，及被上訴人於原審所提交響曲公寓大廈之第二次區分所有權人會議於86年07月27日16時決議通過之交響曲公寓大廈住戶管理規約第12條規定：『大會得經決議通過，與特定區分所有權人訂立停車場使用契約，將部分之停車場設為約定專有部分之使用權。承前項，如該區分所有權人將其專有部分讓渡或租予他人時，則該區分所有權人即不再具有該約定專用部分之使用權』之約款，再參以證人 吳苗東 （即訴外人延寶建設公司之負責人）於臺灣彰化地方法院檢察署96年度偵第11330號竊佔刑事案件偵查中所為：『大樓是我們公司蓋的，賣公寓給客戶時如果客人要買停車位，就會一起賣給客戶，客戶可以只買公寓不買停車位，但不可以只買車位不買公寓‧‧‧‧』、『確實有發停車位置憑證，就我當時認知停車位並無登記在所有權狀上，‧‧‧這要去看權狀，所有買停車位都會有這張憑證。』之證言（此有該刑事偵查卷宗供考），具見上訴人乙○○所購停車位雖有特定部分「使用權」，但該部分尚不能單獨出賣予第三人。綜上，上訴人所購地下層停車位之使用權因屬共同使用部分，揆諸上揭法令及最高法院判決意旨均明示「公寓大廈地下室停車位固得為買賣標的物，但須與區分所有建物所有權隨同移轉於同一人」之原則（例外於同一公寓大廈之其他區分所有人原未買車位，彼此間始能單獨就車位為買賣），上訴人等以「因該停車位使用權尚必須依該區分所有權人另外出資來購買，僅屬『特定』之區分所有權人才能使用，則該車位使用權與建物專用部分，應無主從關係，其間亦不具有密不可分之關係，兩者應得為分開，分別可作為單獨交易之標的物。」云云，殊難採信，矧原屬上訴人乙○○所有之系爭房地經拍賣後，上訴人等均非該交響曲公寓大廈之住戶之事實，亦據上訴人等於本院審理時自陳甚明，是上訴人等以渠等仍保有系爭停車位使用權置辯，其抗辯亦不足採。從而，原屬上訴人乙○○所有之系爭房地暨經被上訴人拍定取得其所有權，而原屬上訴人乙○○所有之系爭房地，因與系爭停車位使用權間具有密不可分之關係，則系爭停車位使用權自應於被上訴人買受系爭房地時隨同移轉予被上訴人，自其時起，上訴人等之占有系爭停車位，即屬無權占有，故被上訴人依據所有物返還請求權之法律關係，請求上訴人等將系爭停車位返還予被上訴人，洵屬正當。原審為上訴人敗訴之判決，於法並無違誤，上訴意旨指摘原判決不當，求予廢棄改判，為無理由，應予駁回其上訴。
七、本件事證已臻明確，兩造其餘攻擊防禦方法及舉證，經審酌後與判決結果不生影響，爰不再贅詞論列。
八、據上論結，本件上訴為無理由，依民事訴訟法第436之1第3項、第449條第1項、第78條、第85條第1項前段，判決如主文。
中華民國97年9月16日
民事第一庭審判長法官羅培昌
法官葛永輝法官邱月嬌以上正本係照原本作成。
本件判決不得上訴。
中華民國97年9月16日
書記官呂雅惠