裁判字號：臺灣臺東地方法院99年訴字第8號民事判決
裁判日期：民國99年11月12日
裁判案由：租佃爭議
臺灣臺東地方法院民事判決99年度訴字第8號原告 吳袓楠 訴訟代理人 陳信伍 律師被告 陳兆源 訴訟代理人 蕭芳芳 律師上列當事人間請求租佃爭議事件，本院於民國99年11月10日言詞辯論終結，判決如下：
主文確認臺東縣○○里鄉○里段○○○○號（面積6576.51平方公尺），經臺東縣 太麻里 鄉公所於民國93年5月25日所核發太麻里鄉東麻鄉原字第0930005478號臺灣省臺東縣私有耕地租約無效。
訴訟費用由被告負擔。
事實及理由
壹、程序方面：按「出租人與承租人間因耕地租佃發生爭議時，應由當地鄉（鎮、市、區）公所耕地租佃委員會調解；調解不成立者，應由直轄市或縣(市)政府耕地租佃委員會調處；不服調處者，由直轄市或縣(市)政府耕地租佃委員會移送該管司法機關，司法機關應即迅予處理，並免收裁判費用。」，耕地三七五減租條例（下稱同條例）第26條第1項定有明文。經查：原告以：被告所承租原告所有坐落臺東縣○○里鄉○里段○○○○號土地（下稱系爭耕地），有違反同條例第16條應自任耕作之規定，而主張臺東縣太麻里鄉公所於民國93年5月25日所核發太麻里鄉東麻鄉原字第0930005478號臺灣省臺東縣私有耕地租約｛見本院卷（下同）第129頁：該租約影本，下稱系爭耕地租約｝應為無效，而申請調處。嗣經臺東縣政府耕地租佃委員會調處不成立後，移送本院處理（第2頁：
臺東縣政府99年1月6日府地權字第0993000279號函影本），據此，本件原告起訴程序尚無不合，合先敘明。
貳、原告主張：被告所承租原告所有坐落臺東縣○○里鄉○里段○○○○號土地（即系爭耕地）上，於民國57年間蓋有面積111.7平方公尺（下稱系爭主建物）、面積69平方公尺（下稱系爭次建物），使用門牌號碼為：臺東縣太麻里鄉香蘭村舊香蘭22號之1之木造瓦房各1棟（第47頁：該建物翻拍照片影本），被告已違反耕地三七五減租條例（即同條例）第16條應自任耕作之規定，故建築該建物時之耕地租約應屬無效，且嗣後繼續存在或經變更登記之租約，亦均應無效。故臺東縣太麻里鄉公所於93年5月25日所核發以東麟建設股份有限公司（下稱東麟公司）、原告為出租人；被告為承租人被告，租賃期間：自92年1月1日起至97年12月31日止之太麻里鄉東麻鄉原字第0930005478號臺灣省臺東縣私有耕地租約（即系爭耕地租約，第129頁：該租約影本）亦應為無效。爰依同條例第16條第1項、第2項之法律關係起訴，並聲明求為判決：如主文所示（第274頁至第275頁）。
參、被告則以：系爭耕地上之系爭主、次建物，均經原出租人 張煥然 同意，而由 陳培洲 （即原告之父）於57年間新建或增建，以供居住之用迄今。上開建物合計之面積（即180.7平方公尺）僅為系爭耕地面積（即6576.51平方公尺）之百分之2.7，並不足影響被告自任耕作之事實。被告一生耕作於系爭耕地、對該地有深厚感情。而原告在臺東縣太麻里鄉公所調處期間，曾要求被告需以乙種建築用地公告現值百分之10之標準支付租金，惟被告一生務農、看天吃飯，實無力支付該高額之租金等語置辯。並聲明求為判決：駁回原告之訴（第275頁）。
肆、下列事實為兩造所不爭執（第276頁至第283頁），自應堪信為真實，本院爰逕採為辯論及判決之基礎。
一、系爭耕地（即臺東縣○○里鄉○里段○○○○號土地）所有權之移轉及承租之經過：
㈠訴外人張煥然（即訴外人 張哲祥 之祖父）就其所有坐落在
臺東縣○○里鄉○○段55之2地號土地（地目：煙），於民國42年1月1日依耕地三七五減租條例規定，與陳培洲（即被告之父）訂立耕地租賃契約，租期期間自42年1月1日起至47年12月31日止，並經臺東縣太麻里鄉公所登記在案（第259頁：張煥然之除戶謄本，第214頁、第222頁：張哲祥之戶籍查詢資料，第269頁：陳培洲之戶籍登記簿影本，第101頁至第102頁：該租約影本，第117頁：該土地登記簿謄本影本）。而前揭租約屆滿後，依當時耕地三七五減租條例第20條之規定，該租約應視為繼續存在。
㈡於50年間經政府主動清查三七五減租之租約登記情形，並
由臺東縣政府核定延長前揭租約之期間自50年1月1日起至55年12月31日止（第41頁：被告與張哲祥在本院88年度東簡字第245號確認承租耕地事件判決書影本參照）。
㈢①張煥然死亡後，張哲祥因繼承而取得前揭土地所有權登
記（第259頁：除戶謄本影本。第117頁、第120頁：該土地登記簿影本），並因繼承而承繼前揭租約之法律關係。②前揭租約因上開土地（即臺東縣○○里鄉○○段55之2地號）於56年9月2日分○○○鄉○○段55之5地號（地目為旱）後，而繼續存在於分割後之同段55之5地號土地上（第108頁：土地登記簿影本，第117頁：該土地登記簿影本）。③陳培洲（即被告之父）於57年10月26日死亡（第269頁：戶籍登記簿影本）後，被告亦因繼承而承繼前揭租約之法律關係。
㈣⑴張哲祥於85年6月6日以買賣為原因，將前揭土地（即臺
東縣○○里鄉○○段55之5地號）於85年6月17日移轉所有權登記予訴外人東麟建設股份有限公司（下稱東麟公司）（第108頁：該土地登記簿影本）。
⑵被告依同條例第25條「在耕地租期屆滿前，出租人縱將其
所有權讓典與第三人，其租佃契約對於受讓受典人仍繼續有效，受讓受典人應會同原承租人申請為租約變更之登記。」之法律關係，向東麟公司提起本院88年度東簡字第245號確認承租耕地事件，經本院以：「..租賃期限屆滿後，承租人仍為租賃耕地之耕作收益，而出租人不即表示反對之意思者，依耕地減租條例第一條，適用民法第451條之規定，視為以不定期限繼續契約。本件張煥然於42年1月1日將其所有同段55之2地號耕地，出租予陳培洲耕種，租期雖於47年12月31日屆滿（50年間政府主動清查三七五租約登記情形，由台東縣政府核定延長6年，而自50年1月1日延至55年12月31日止），既仍由陳培洲繼續耕種，揆諸前開規定，該項租約視為不定期租賃。張煥然嗣於54年間死亡，系爭土地由被告張哲祥繼承，陳培洲復於57年10月26日死亡，原告陳兆源繼承前開租賃權，繼續於系爭土地上耕作，被告張哲祥亦繼受該項租賃當事人之權利義務，亦屬明確。再按，租約之登記係為保護佃農及謀舉證上之便利而設，非謂凡租約之訂立、變更、終止或換訂，須經登記，始得生效，最高法院51年度台上字第2629號判例可資參照。在耕地租期屆滿前，出租人縱將其所有權讓典與第三人，其租佃契約對於受讓受典人仍繼續有效，受讓受典人應會同原承租人申請為租約變更之登記，耕地三七五減租條例第25條亦有明文。系爭同段55之5地號土地既係於56年8月自同段55之2地號土地分割而來，則前開租賃契約之效力，自應及於分割後之系爭55之5地號土地，迥然甚明。且依照前開判例意旨，該項租賃效力亦不因未經登記而受影響..。」（第41頁：該判決書影本）。據此，該判決係認為：55年12月31日以後，陳培洲（即被告之父）雖未就同段55之5地號土地（即系爭耕地重測前之地號）訂立書面之耕地租約，但仍應視為不定期租賃，且張煥然、陳培洲死亡後，張哲祥（即張煥然之繼承人）、被告既分別為其等之繼承人，即應因繼承而承繼該耕地租約之法律關係，縱東麟公司嗣後受讓該土地之所有權，則被告前揭不定期限之耕地租約，對東麟公司仍應繼續存在，復判決：「確認原告就被告東麟建設股份有限公司所有台東縣○○里鄉○○段55之5地號土地，有耕地三七五減租條例第25條所定之租佃關係存在。被告應依母地號即同上段
55之2地號原承租人陳培洲與出租人張煥然於民國42年1月1日所訂立之租約同一條件，按現有土地面積與原有土地面積比例核算租額後，與原告訂立新租約，並會同原告向同縣太麻里鄉公所申請為租約變更之登記及向同縣太麻里鄉地政事務所為三七五租約之登記。」（第37頁：該判決主文）。
㈤①東麟公司以買賣為原因，於88年6月17日將前揭土地所
有權應有部分10,000分之2,200移轉登記予原告（第109頁：該土地登記簿影本）後，東麟公司對前揭土地所有權應有部分僅餘10,000分之7,800。②前揭香蘭段55之5地號土地，因重測後登記為臺東縣○○里鄉○里段○○○○號（即系爭耕地）。
㈥按「耕地租約有下列情形之一者，應申請租約變更登記：
一、出租人將耕地之一部或全部轉讓或出典與第三人者。
三、承租人死亡，由現耕繼承人繼承承租權者。七、耕地經分割、合併或其他標示變更者。」，臺灣省耕地租約登記辦法第1項第1款、第3款、第7款分別定有明文。⑴臺東縣太麻里鄉公所就東麟公司、原告所有之系爭土地（即○○里鄉○里段○○○○號，面積6576.51平方公尺），依據土地法及臺灣省私有耕地租用辦法第1項第1款、第3款、第7款暨其有關係法令之規定，於93年5月25日核發之太麻里鄉東麻鄉原字第0930005478號臺灣省臺東縣私有耕地租約內載：①出租人為：東麟公司、原告。承租人為：被告。②租賃期間：自92年1月1日起至97年12月31日止共計6年（第129頁：該耕地租約影本，即系爭耕地租約）。⑵前揭租約嗣經臺東縣政府於93年7月19日同意備查在案（第128頁：耕地三七五租約變更登記申請書影本）；⑶復經臺東縣太麻里地政事務所在系爭土地登記謄本上為：有三七五租約之註記（第162頁至第163頁：臺東縣政府93年9月8日府地籍字第0933027973號函影本、第141頁：土地登記謄本）。
㈦⑴訴外人 沈正賢 於95年7月20日因承受本院94年度執字第
7404號清償債務強制執行事件之債務人東麟公司、原告所有之系爭土地，並於95年10月2日為所有權登記在案（第139頁：該土地異動索引、土地登記謄本。第175頁：本院於95年9月24日所核發東院和94年執地字7404第0000000000號不動產權利移轉證書影本）。⑵沈正賢將系爭土地賣予被告，並於97年12月30日為所有權移轉登記在案（第140頁至第141頁：該土地異動索引、土地登記謄本）。
二、按①「耕地租約於租期屆滿時，除出租人依本條例收回自耕外，如承租人願繼續承租者，應續訂租約。」（同條例第20條）、②「在耕地租期屆滿前，出租人縱將其所有權讓典與第三人，其租佃契約對於受讓受典人仍繼續有效，受讓受典人應會同原承租人申請為租約變更之登記。」（同條例第25條）。③「按耕地租約期滿時，如有耕地375減租條例第19條第1項所列情形之一時，出租人不得收回自耕。不得收回自耕時，依同條例第20條即應續訂租約。
是出租人拒絕續訂租約時，其租約應視為繼續存在。」（最高法院69年度臺上字第546號裁判要旨參照）。④「耕地三七五減租條例第6條第1項載『本條例施行後耕地租約應一律以書面為之，租約之訂立、變更、終止或換訂，應由出租人會同承租人申請登記』云云，係為保護佃農及謀舉證上便利而設，非謂凡租約之訂立、變更、終止或換訂，須經登記，始能生效。」（最高法院51年臺上字第2629號判例要旨參照）。
㈠系爭耕地原為原出租人張煥然所有，嗣張哲祥因繼承而承
繼該租約之法律關係，而系爭耕地先後經張哲祥因買賣而於85年6月17日移轉所有權登記予東麟公司；東麟公司因買賣而於88年6月17日移轉部分所有權登記予被告；沈正賢因拍賣承受而於95年10月2日登記為所有權人；沈正賢因買賣而97年12月30日移轉所有權予被告，惟依前揭規定，該租約受讓人形式上均應繼續有效。
㈡兩造同意：原承租人陳培洲（即被告之父）、被告（即現
承租人）就系爭土地（含重測前之臺東縣○○里鄉○○段55之2地號，及香蘭段55之5地號分割前之母地號同段55之2地號）⑴無論係訂有書面之三七五減租條例耕地租約（含①第101頁至第102頁：租約期間自42年1月1日起至47年12月31日止；②經臺東縣政府核定延長前揭租約之期間自50年1月1日起至55年12月31日止；③第129頁：期間自92年1月1日起至97年12月31日止）；或未訂立書面者（含48年1月1日起至49年12月31日止、56年1月1日起至91年12月31日止；自98年1月1日迄今之期間），依據前揭規定，其租約形式上對其均繼續存在。⑵惟前揭各該期間之租約是否實質有效，或某期間之租約若無效時，是否會影響：其後繼續存在之租約、經變更登記之租約或系爭耕地租約之效力，則由本院判斷之。
三：系爭房屋之建築經過：㈠⑴系爭主建築物（即在系爭土地上之木造瓦房，面積約
111.7平方公尺，第47頁：該建物翻拍照片影本）之位置，最早於38年間蓋有一棟茅草屋，約57年間遭遇颱風倒塌後，經陳培洲（即被告之父）隨即於原址建築系爭主建築物以供居住，並使用門牌號碼為：臺東縣太麻里鄉香蘭村舊香蘭22號之1迄今。⑵系爭次建築物（即在系爭土地上之木造瓦房，面積約69平方公尺，第47頁：該建物翻拍照片影本）：係50年間所建築，原作為豬寮使用，嗣經陳培洲於57年前後增建後，被告便搬入居住，亦使用門牌號碼為：臺東縣太麻里鄉香蘭村舊香蘭22號之1迄今（參第244頁：本院99年6月30日公務電話紀錄）。
㈡⑴ 陳林水錦 （即被告之母）原設籍在臺東縣太麻里鄉舊香
蘭15號，於57年7月17日因門牌調整為：同鄉舊香蘭22號（第237頁：戶籍查詢資料）。⑵被告原設籍在同鄉舊香蘭22號，於59年6月19日因住址變更創立新戶為：同鄉舊香蘭22號之1（第230頁：戶籍查詢資料）。⑶臺灣電力公司臺東區營業處87年3月4日以臺東業核代字第J0000000號函陳林水錦內載：「..二、經查貴戶原始憑證已逾保存年限，業經銷毀，無法發給用電證明，惟為便利貴戶需要，茲依據本公司現存電腦查詢檔之記載資料，提供下列用電資料，僅供參考，復請查照。貴戶用電電號：00000000000。登載用電地址：太麻里鄉舊香蘭22號。裝表供電年月：民國58年11月」。（第73頁：該函影本）。
㈢原告於98年10月8日以系爭土地（即臺東縣○○里鄉○里
段○○○○號）上蓋有前揭建物，認被告有同條例第16條所規定不自任耕作之情形，主張系爭耕地租約（即太麻里鄉公所93年5月25日所核發太麻里鄉東麻鄉原字第0930005478號臺灣省臺東縣私有耕地租約）無效，而向該鄉公所耕地租佃委員會聲請調解（第26頁至第28頁：
調解申請書影本）。
⑴經該鄉公所於98年7月28日會勘後，在會勘紀錄內會勘結
果欄項記載：「經查本地號內確實有二棟木造瓦房主建築物（下稱系爭主建物）設籍香蘭村4鄰22-1號面積約111.7平方公尺。次要建築物物（下稱系爭次建物）約69平方公尺，現為居住使用。」（第46頁、第47頁：該日會勘紀錄、該建物之翻拍照片影本）。
⑵前揭鄉公所於該日會勘後，於98年8月5日以東麻鄉原社字
第0980008455號函被告，在說明欄第二點記載「旨揭地號土地經本所98年7月28日派員實地勘察，確認地號內有二棟木造瓦房建築面積共約180.7平方公尺現作為居住使用，查與出租人申請事項三之陳述內容吻合，請台端於文到日起20日內表示意見，如無不同意見或逾期未表示意見時，本所將本予權責准由出租人辦理租約無效之登記。」（P48：該函影本）。
⑶被告以意見書回覆該鄉公所，在該意見書說明欄第四點記
載：「依貴所所查該地號內『有兩棟木造瓦屋建築物現作居住使用，與出租人（ 吳君 ，係指原告）所申請租約無效認定案吻合』，早在先前本人之父及原地主張煥然於民國42年1月1日與原地主張煥然依『耕地三七五減租條例』訂立耕地租賃契約時，目前所見兩棟木造瓦房已經張煥然同意後所建造，至今已56年，要不本人及本人之父要住何處，又水電要如何申請，故針對吳君向貴所所申請租約無效案係屬無稽之談，要逼本人走上絕路。」（第34頁至第36頁：該意見書影本）
四、臺東縣租佃爭議調處委員會調處之經過：原告以：被告在承租之系爭土地上蓋有系爭建物，認被告違反同條例第16條自任耕作之規定，系爭耕地租約應無效，經臺東縣縣政府：
㈠於98年11月18日召開第1次調處會議，在該會議紀錄第四
點㈤陳述實地調查結果項下，經 倪明樑 （即臺東縣太麻里鄉公所本件承辦人員）陳述：「出租人（係指原告）主張租約無效，地上建築二棟房屋是實（如照片）。」；第六點調處決議如下：調處不成立（第14頁至第22頁：該會議紀錄影本）。
㈡於98年12月16日召開第2次調處會議，在該會議紀錄第四
點㈤經辦人員陳述對本件爭議有關法令及處理意見項下記載：「1、依耕地三七五減租條例第3條第3項規定辦理【太麻里鄉公所轄區地主及佃農過少，無法成立耕地租佃委員會】，實地調查經太麻里鄉公所於第一次會議已具體說明，地上建築二棟房屋屬實（如照片）。2、前次調處會議中出租人主張依耕地三七五減租條例第16條規定：承租人應自任耕作，並不得將耕地全部或一部轉租於他人。承租人違反前項規定時，原訂租約無效，得由出租收回自行耕種或另行出租。3、所謂原訂租約無效，係指違反前項所訂原自任耕作或轉租之限制時，原訂租約無待於另為終止表示，當然向後失其效力，租賃關係因而歸於消滅而言。」、：續處意見則記載：「98年11月18日召開第1次耕地租佃委員會，依陳委員 登輝 提議：對於承租人之地上物補償事宜，請出租人方面得先行協調，但經出租之代理人【陳信伍律師】說明，委員提議事項未於其授權範圍，調處不成立。」；②第五點調處經過記載：原告陳述：「承前主張租約無效，地上物部分同意補償予承租人，惟金額部分請承租人提出地上物補償明細表再議。」、被告陳述：「表示有意購承租地。」；③第六點調處決議記載：㈠
主文：調處不成立。㈡理由：出租人之代理人：「同意陳委員登輝之提議所述之補償費查估基準，予以補償系爭土地之地上物，惟不被承租人接受。」。被告代理人表示：「有意承購系爭土地」。經委員會決議：「雙方如達成協議請於15日內將買賣契約書送達縣府以利發給調處成立證明書；逾期未送達上開買賣契約書到府者，仍視調處不成立，全案移請地方法院處理。」（P5-12：該會議紀錄影本）。
五、兩造對卷內（含本院88年度東簡字第245號確認承租耕地事件、臺灣高等法院花蓮分院89年度簡上字第29號確認承租耕地事件）之資料、函文等證據資料之形式真正，均不爭執，惟實質證明力，由本院判斷。本件證據資料既已充足，無庸傳訊證人，請法院依卷內證據資料而為判斷。
伍、本件經兩造同意行集中審理，並協議、整理限縮爭點為（第283頁）：
一、系爭主、次建物於57年新建或增建時，是否有經張煥然（即原出租人）之同意？
二、若未經張煥然同意時，則該時之耕地租約是否有效？
三、若前揭耕地租約無效時，是否影響系爭耕地租約之效力？
陸、得心證之理由系爭耕地自原承租人陳培洲（即被告之父）與張煥然（即原出租人）訂有自42年1月1日起至47年12月31日止之租約，並分別於50年1月1日至55年12月31日、92年1月1日至97年12月31日間變更租約之登記迄今（參兩造不爭執事項第二點所示），則各該期間之耕地租約，形式上均繼續存在，惟各該繼續存在之租約、經變更登記之租約或系爭耕地租約（即租賃期間自92年1月1日起至97年12月31日止），其等有否無效之情形，及對其後各該繼續存在租約或訂有書面租約之效力如何，乃為本件審酌之核心，核先敘明。
一、系爭耕地上存在系爭主、次建物乙情，業經臺東縣太麻里鄉公所於98年7月28日會勘屬實（第46頁至第47頁：該日會勘紀錄、該建物之翻拍照片影本，另見兩造不爭執事項第三點㈠、㈢⑴）。經查：㈠被告雖辯稱：57年間所新建系爭主建物、增建系爭次建物，均經原承租人張煥然同意等語。惟前揭建物於57年間建築時，張煥然已於54年1月24日死亡（第259頁：除戶謄本影本），則張煥然如何於死後為前揭同意？尚有疑慮之處；㈡至於被告所舉臺灣電力公司臺東區營業處87年3月4日以臺東業核代字第J0000000號函覆陳林水錦（即被告之母）之內容，僅係證明該公司曾於58年11月在臺東縣太麻里鄉舊香蘭22號裝表供電之事實，尚未足證明系爭主、次建物之興建，係經原出租人張煥然同意之事實。據此，在被告未舉證以實其說前，尚難逕認：前揭建物之建築係經張煥然同意之事實為真。
二、按①「承租人應自任耕作，並不得將耕地全部或一部轉租於他人。承租人違反前項規定時，原訂租約無效..。」（同條例第16條第1項、第2項）；②「所謂承租人應自任耕作，係指承租人應以承租之土地供自己從事耕作之用而言，如承租人以『承租之土地建築房屋居住』或他非耕作之用者，均在不自任耕作範圍之內，應構成同條例第2項所定原訂租約無效之原因。又承租人不自任耕作之情形，縱僅存在於承租土地之一部，不論其面積多寡，全部租約仍屬無效。」（最高法院92年度臺上字第2494號裁判意旨參照）；③「耕地承租人就承租耕地之一部不自任耕作，依耕地三七五減租條例第16條第2項規定，其全部租約固均歸於無效。」（94年度臺上字第600號裁判意旨參照）（第285頁至第286頁：前揭裁判資料）。經查：㈠被告既尚未舉證系爭建物係經張煥然之同意而建築，則依
前揭規定，陳培洲（即被告之父）即違反承租人應自任耕作之規定，縱系爭建物僅存在該耕地之一小部分，且顯不足影響在其餘耕地上自任耕作之事實，惟不論該不自任耕作之面積有多寡，僅一部份不自任耕作，則將致該耕地租約全部之無效。職是，陳培洲於57年間既在承租土地上建築系爭建物居住，揆諸前揭規定，前揭於57年間應視為繼續存在之該耕地租賃契約，自屬當然無效，甚為明確。
㈡參諸臺東縣太麻里鄉公所於98年7月28日會勘後，確認系
爭耕地上有二棟木造瓦房（建築面積共約180.7平方公尺）現作為居住使用之事實，並經該鄉公所審酌認為：核與原告申請調處主張之內容吻合後，於98年8月5日以東麻鄉原社字第0980008455號函被告限期表示意見，逾期將予權責准由原告辦理租約無效之登記等情。據此，復得佐證該鄉公所亦認系爭建物將致該耕地租約無效之看法，顯與本院所持見解相同。故57年間之該耕地租約，應當然無效乙情，應堪認定。
三、次按「承租人不自任耕作之情形，縱僅存在於承租土地之一部，不論其面積多寡，全部租約仍屬無效。查本件上訴人於73年間將其原承租之土地上之墳墓擴建其範圍，且墳墓從第九號租約範圍（承租人名義為 劉阿蘭 ，嗣由 劉阿湘 分得耕作），擴大至第五號租約範圍（承租人名義為劉阿雲，嗣由 劉增榮 分得耕作），原兩份租約均有不自任耕作情形，參照前開說明，全部租約均屬無效。原二份租約既已因不自任耕作而無效，『縱嗣後就該二份租約換訂四份租約，仍然全部無效』.....。按承租人違反耕地三七五減租條例第16條規定不自任耕作時，原定租約無效。所謂無效，係當然無效，並不待出租人主張。故系爭耕地租約無效後，除兩造有另行成立租賃關係之合意外，不因出租人嗣後繼續收租默示同意上訴人使用未自任耕作土地，或於原訂租約租期屆滿後換訂租約，而使原已無效之租約恢復其效力。本件上訴人在73年間在系爭土地上擴建墳墓，非供農耕使用，而有不自任耕作之情形，全部耕地租約均屬無效，既為原審所合法確定之事實，則系爭耕地租約於
73年間無效後，縱被上訴人之被繼承人 劉建源 在78年間已知悉上訴人擴建墳墓，而仍予續約或收取租金，系爭耕地租約亦屬無效。」（最高法院92年度臺上字第2494號裁判意旨參照）。經查：
㈠陳培洲於57年10月26日死亡後（第269頁：戶籍登記簿影
本），被告因繼承而承繼該期間耕地租約之法律關係，縱此後至91年12月31日間，並未與出租人訂立書面之耕地租約，惟參照同條例第20條「耕地租約於租期屆滿時，除出租人依本條例收回自耕外，如承租人願繼續承租者，應續訂租約。」之規定；及最高法院69年度臺上字第546號裁判：「按耕地租約期滿時，如有耕地三七五減租條例第19條第1項所列情形之一時，出租人不得收回自耕。不得收回自耕時，依同條例第20條即應續訂租約。是出租人拒絕續訂租約時，其租約應視為繼續存在。」意旨；最高法院51年臺上字第2629號判例：「耕地三七五減租條例第6條第1項載『本條例施行後耕地租約應一律以書面為之，租約之訂立、變更、終止或換訂，應由出租人會同承租人申請登記』云云，係為保護佃農及謀舉證上便利而設，非謂凡租約之訂立、變更、終止或換訂，須經登記，始能生效。」意旨，該段期間內之耕地租約，應視為繼續存在。
㈡另被告認東麟公司為系爭耕地所有權之受讓人，經本院於
89年8月4日以88年度東簡字第245號確認承租耕地事件，認為：依同條例第25條之規定自應繼受張哲祥（即前手、即張煥然之繼承人）對耕地租約所保持不定期租賃之法律關係，而為確認耕地租約存在之判決後，被告單方持該判決書、確定證明書申請換訂約租，並變更登記租賃期間自92年1月1日至97年12月31日之系爭耕地租約（第94頁：被告於93年5月31日私有耕地租約期滿序訂租約申請書影本內載）。
㈢惟查：陳培洲既於57年間因建築系爭建物，致該期間之耕
地租約，不待出租人主張而當然無效，業如前述。縱被告因繼承而承繼該租約之法律關係，而自該無效之租約至91年12月31日之期間，仍繼續使用該耕地，及嗣以原訂租約租期屆滿，而單方申請換訂變更為系爭耕地租約，但前揭於57年間之後繼續存在之租約，及嗣經變更登記之系爭耕地租約，既未經出租人與被告另行成立租賃關係之合意，則依前揭規定，上開於57年原已無效之租約，自不因被告繼續使用該耕地，及嗣後因換訂租約，而恢復為有效之狀況，且此後繼續存在之租約、經換訂變更之系爭耕地租約亦均應全部無效，尚無疑義。況被告並未就：57年間已無效之租約之後，繼續存在之租約或經換訂租約之出租人，業已同意被告在系爭耕地存在系爭建物之事實，舉證以實其說，據此，尚難逕認系爭耕地租約（即租賃期間自92年1月1日起至97年12月31日止）為有效，應為昭然。
四、綜上所述，被告於57年間之耕地租約既已無效，則其後未經與出租人合意另行成立租約，則至91年12月31日間繼續使用該耕地，及經被告單方申請變更登記之系爭耕地租約，均應屬無效，業如前述。故原告主張被告不自任耕作，爰依同條例第16條第1項、第2項之法律關係起訴，並聲明如主文所示，為有理由，應予准許。另「出租耕地經依法編為建築用地者，出租人為收回自行建築或出售作為建築使用時，得終止租約。」，平均地權條例第76條第1項亦定有明文，附此敘明。
柒、據上論結，本件原告之訴為有理由，依民事訴訟法第78條之規定，判決如主文所示。
中華民國99年11月12日
民事庭法官陳兆翔以上正本，係照原本作成。
如對本判決上訴，須於判決送達後20日內，向本院提出上訴狀。
如委任律師提起上訴者，應一併繳納上訴審裁判費。
中華民國99年11月12日
書記官吳明學