臺灣士林地方法院民事簡易判決 108年度士簡字第454號
原 告 程宛珠
訴訟代理人 高亘瑩 律師
複 代理人 李松霖 律師
被 告 周鴻騰
訴訟代理人 周東賢
上列當事人間請求拆屋還地事件，本院於民國108年6月6日言
詞辯論終結，判決如下：
主文
被告應將如附圖所示Ａ部分之增建圍牆，及鐵架固定部分拆除，
並將占用部分返還原告。
被告應給付原告新臺幣壹佰零伍元，及自民國一○八年六月六日
起至清償日止，按週年利率百分之五計算之利息。
被告應自民國一○八年一月十一日起至返還第一項占用部分之日
止，按月給付原告新臺幣貳元。
原告其餘之訴駁回。
訴訟費用新臺幣壹仟元由被告負擔。
本判決原告勝訴部分得假執行，但被告如以新臺幣貳仟陸佰伍拾
貳元預供擔保，得免為假執行。
原告其餘假執行之聲請駁回。
事實及理由要領
一、按訴狀送達後，原告不得將原訴變更或追加他訴。但擴張或
減縮應受判決事項之聲明者，不在此限。民事訴訟法第255
條第1項第3款定有明文。查本件原告原第二項聲明：被告
應給付原告新臺幣（下同）863元，及自起訴狀繕本送達翌
日起至清償日止，按週年利率5％計算之利息。嗣於本院
108年6月6日審理中減縮為：被告應給付原告863元，及
自108年6月6日起至清償日止，按週年利率5％計算之利
息（見本院卷第88頁）。經核，原告上開減縮部分，合於上
開規定，應予准許。
二、原告主張：
(一)原告為門牌號碼新北市○○區○○路○○巷○○號房屋（坐落新
北市○○區○○段○○○號土地，下稱16號房屋）之所有權人
，被告則係門牌號碼新北市○○區○○路○○巷○○號房屋（坐
落同一地號土地，下稱12號房屋）之所有權人，兩屋相鄰，
被告未得原告之同意亦無其他合法權源，竟在兩屋4樓頂樓
原有之共同壁（下稱系爭共同壁）上增建圍牆（下稱系爭共
同壁增建圍牆），已逾越中心界而無權占用靠原告一方之共
同壁，占用如附圖A部分所示（面積0.26平方公尺，下稱系
爭占用部分），及在原告一側以鐵架固定部分，侵害原告之
所有權，被告應拆除該占用部分。
(二)被告之占有無正當權源，為無法律上原因受利益，致原告受
損害，原告自得向被告請求依土地申報地價週年利率10％計
算相當於租金之不當得利，5年之相當於租金之不當得利共
863元，及自起訴狀繕本送達翌日起返還占用部分止，按月
給付原告14元。
(三)乃依不當得利、所有權之法律關係，提起本件訴訟等語，並
聲明求為判決：㈠被告應將如附圖所示之A部分之增建圍牆
及鐵架固定部分拆除，並將占用部分返還原告；㈡被告應給
付原告863元，及自108年6月6日起至清償日止，按週年
利率5％計算之利息；㈢被告應自起訴狀繕本送達翌日起至
返還第一項占用部分之日止，按月給付原告14元，且願供擔
保請准宣告假執行。
三、被告則以：
(一)被告於95年5月間購買後遷入12號房屋，而原告則於97年7月
始搬入16號房屋，兩造均非原始之所有權人，系爭共同壁與
系爭共同壁增建圍牆，於被告購買房屋時已經存在，被告並
無越界建築。
(二)4樓增建物之上，另有一隔牆為兩戶共用牆，系爭占用部分
係在該牆中心線往被告房屋方向偏約5公分之處，是系爭占
用部分屬被告所有之權利範圍，被告非無權占有，亦無越界
建築之情。又原告主張被告無權占有部分，前經士林地方檢
察署檢察官以107年度偵字第5965號為不起訴處分，故被告
並無明顯越界之情形。
(三)縱有侵害原告權利情形，然原告於購買時即已知悉，怠於行
使權利，於兩造交惡後，未依誠信原則而主張權利，亦為權
利濫用。又原告如即時告知，被告即得退系爭共同壁與增建
圍牆數公分而增建頂樓增建物，仍可達成增建目的，被告並
未因該侵害行為而更增利益，此與被告所有權遭侵害間並無
因果關係等語，資為抗辯，並聲明求為判決駁回原告之訴，
如受不利判決，願供擔保請准宣告免為假執行。
四、本院得心證之理由
本件原告為16號房屋之所有權人，被告為12號房屋之所有權
人，均為兩屋坐落之新北市○○區○○段○○○號土地之共有
人等事實，有卷附之土地、建物所有權狀、土地登記第一類
謄本及新北市淡水地政事務土地複丈成果圖等件在卷可稽，
且為兩造所不爭執，堪信為真。惟原告主張被告無權占有系
爭占用部分，受有相當於租金之不當得利等情，則為兩造所
爭執，被告並以上開情詞置辯，茲審認如下：
(一)關於被告無權占用部分：
⒈按所有人對於無權占有或侵奪其所有物者，得請求返還之。
對於妨害其所有權者，得請求除去之。民法第767條第1項
前段、中段定有明文。次按建築物共用之牆壁，以牆壁之中
心為界。公寓大廈管理條例第56條第3項第2款定有明文。
又兩建物之間有牆壁區隔者，以共用牆壁之中心為界；無牆
壁區隔者，以建物使用執照竣工平面圖區分範圍為界。地籍
測量實施規則第273條第1項第2款定有明文。
⒉經查，系爭共同壁與系爭共同壁圍牆位於16號房屋4樓頂樓
平台與12號房屋4樓增建物之間，有卷附原告所提出之現場
照片可參（見本院卷第12至14頁），而依上開規定，並參諸
新北市淡水地政事務所出具之土地複丈成果圖（詳如附圖所
示），可知兩屋之界線，應係以系爭共同壁之中心為界。又
參諸上開現場照片（見本院卷第14頁），亦可見增建之圍牆
與原有之系爭共同壁，二者顏色不同，顯可辨別其建築之先
後，復經本院委由新北市淡水地政事測量系爭增建圍牆逾界
之面積即系爭占用部分，面積為0.26平方公尺（詳如附圖A
部分所示），亦有新北市淡水地政事務函覆之土地複丈成果
圖可憑，而除增建部分外，沿系爭共同壁增建圍牆靠原告房
屋之側亦有鐵架固定部分，此有現場照片及本院履勘筆錄可
考（見本院卷第48、62頁）。就此，對照原告所提出之94年
11月2日、95年6月28日、95年10月22日空照圖（見本院卷
第84至86頁），12號房屋頂樓之形狀、顏色，前後外觀確有
明顯不同，而被告亦自承其於95年5月間遷入12號房屋等情
，堪信系爭共同壁增建圍牆與鐵架固定部分應為被告所為或
所有無誤，始得進而增建12號房屋4樓增建物。基此，原告
請求被告被告應將如附圖所示A部分之增建圍牆即系爭占用
部分，及鐵架固定部分拆除，並將占用部分返還原告，即屬
有據。
⒊至被告雖以前揭情詞置辯，惟查：
⑴被告雖謂系爭共同壁增建圍牆非其所建云云，惟現既已為被
告利用搭建增建物，且被告亦認此系爭占用部分為其權利使
用範圍，顯見被告占用事實為真，則無論是否為被告所親建
，被告自仍有拆除之義務。
⑵被告雖以兩造應以4樓增建物之上之兩戶共用牆為界，系爭
占用部分應為被告權利範圍云云，然本件兩造之兩戶房屋，
乃共同同一地號土地，無從以土地為界，僅得依前引法規，
以共用牆壁為界，故16號房屋4樓頂樓平台與12號房屋4樓
增建物自以系爭共同壁為界，而4樓增建物之上則另以兩戶
共用牆為界，二處各自為界，互不相涉。否則，如僅該兩戶
共用牆為兩戶建築物全體1至4樓之界，則自此以下之權利
分界，誠與實際權利使用範圍有重大差異，顯非正確。而前
案刑事偵查案件，所涉者亦為4樓增建物之上處之兩戶共用
牆，實與本件所爭執者為系爭共同壁及增建圍牆不同。
⑶系爭共同壁增建圍牆既係在原告購屋前已然存在，原告似無
從即時得知原有之分界僅有系爭共同壁，而不含增建之圍牆
，故原告是否有怠於行使權利，在被告並未另行舉證下，實
無從加以斷定。至兩造交惡，至多不過為原告起訴動機，亦
難謂為權利濫用。
(二)關於相當於租金之不當得利部分：
⒈按無法律上之原因而受利益，致他人受損害者，應返還其利
益。雖有法律上之原因，而其後已不存在者，亦同。民法第
179條定有明文。次按城市地方房屋之租金，以不超過土地
及其建築物申報總價年息10％為限。土地法第97條第1項定
有明文。而依土地法施行法第25條之規定，土地法第97條規
定之土地價額係指法定地價而言，再依土地法第148條之規
定，土地所有權人依土地法所申報之地價為法定地價。是城
市地方建築基地之租金亦應以土地申報地價週年利率10％為
上限。又土地所有權人未於公告期間申報地價者，以公告地
價80％為其申報地價，平均地權條例第16條亦有明文。惟基
地租金之數額，除以基地申報地價為基礎外，尚須斟酌基地
之位置，工商業繁榮之程度，承租人利用基地之經濟價值及
所受利益等項，並與鄰地租金相比較，以為決定，並非必達
申報總地價週年利率10％最高額（最高法院68年台上字第30
71號判例參照）。
⒉茲查，被告無使用權源而占用系爭占用部分，可認獲有相當
於租金之利益，致原告受有相當於租金之損害，原告自得依
上開規定，請求被告給付相當於租金之不當得利，被告以其
本得退後增建為由而認未獲有利益云云，實非正論。又原告
所請求近5年之租金期間為起訴前5年，即自102年12月26
日起至107年12月25日止，而62地號土地於102年至104年
間之申報地價均為每平方公尺6,080元，105、106年為每
平方公尺6,880元，107年起則為每平方公尺6,640元，此
有卷附之62地號土地地價資料可憑（見本院卷第44頁）。又
本院衡酌系爭占用部分所在土地之位置、利用狀況、交通便
利與繁榮程度、使用經濟效用等項，認原告請求相當於租金
之不當得利，應按申報地價週年利率5％計算，較為允當。
復考量被告所占用者並非土地，而係頂樓之建築物，故應以
原告房屋之4樓樓層數除之，始為本件之占用利益範圍（臺
灣高等法院暨所屬法院99年法律座談會民事類提案第27號意
見參照）。是原告所得請求之數額分別為：
⑴102年12月26日至104年12月31日間計2年又6日，每年79元（
計算式：0.26×6,080×5％＝79，小數點以下四捨五入），
每月7元（計算式：0.26×6,080×5％÷12＝7，小數點以下
四捨五入），則原告此段期間得請求之數額為159元（計算
式：79×2＋7×6/30＝159，小數點以下四捨五入）。
⑵105年1月1日至106年12月31日間計2年，每年89元（計
算式：0.26×6,880×5％＝89，小數點以下四捨五入），
則原告此段期間得請求之數額為178元（計算式：89×2＝
178）。
⑶107年1月1日至107年12月25日間計11月又25日，每年86
元（計算式：0.26×6,640×5％＝86，小數點以下四捨五
入），每月7元（計算式：0.26×6,080×5％÷12＝7，
小數點以下四捨五入），則原告此段期間得請求之數額為83
元（計算式：7×11＋7×25/30＝83，小數點以下四捨五
入）。
⑷復將上開數額相加後，以原告房屋之4樓樓層數除之，則原
告所得請求近5年相當於租金之不當得利金額為105元（計
算式：﹝159＋178＋83﹞/4＝105），及得請求自起訴狀
送達之翌日起至返還系爭占用部分之日止，按月給付之金額
為2元（計算式：7/4＝2，小數點以下四捨五入），逾此
範圍則無可採。
五、從而，原告依上開法律關係，訴請：㈠被告應將如附圖所示
A部分之增建圍牆，及鐵架固定部分拆除，並將占用部分返
還原告；㈡被告應給付原告105元，及自108年6月6日起
至清償日止（按被告於是日之前已收受原告108年5月27日
之民事更正暨準備狀，見本院卷第82頁），按週年利率5％
計算之利息；㈢被告應自起訴狀繕本送達翌日即108年1月
11日（見本院卷第18頁）起至返還第一項占用部分之日止
，按月給付原告2元，為有理由，應予准許，逾此範圍之請
求，則無理由，應予駁回，此部分假執行之聲請，失所附麗
，併予駁回。
六、本件事證已臻明確，兩造其餘主張等攻擊防禦方法，核與判
決結果不生影響，爰不一一論述。
七、本件原告勝訴部分，係就民事訴訟法第427條第1項訴訟適用
簡易程序所為被告敗訴之判決，依同法第389條第1項第3款
之規定，應依職權宣告假執行，原告之聲請不另准駁，並依
被告聲請宣告如預供如主文所示之擔保，得免為假執行（依
坐落土地之108年度公告現值4萬0,800元X0.26平方公尺
占用面積/4樓層數，而計算之，小數點以下四捨五入），再
依職權確定訴訟費用為1,000元（第一審裁判費），應由被
告負擔。
中華民國108年6月20日
士林簡易庭法官楊峻宇
以上為正本係照原本作成。
如不服本判決，應於判決送達後20日內向本庭提出上訴狀。（須
按他造當事人之人數附繕本）。
中華民國108年6月20日
書記官蘇彥宇