臺灣新北地方法院三重簡易庭民事判決
105年度重簡字第1718號
原 告
即反訴被告 吳詩萍
訴訟代理人 張耀天 律師
訴訟代理人 黃昆培 律師
訴訟代理人 陳德峯 律師
被 告
即反訴原告 秦家偉
訴訟代理人 周紫涵 律師
上列當事人間請求損害賠償事件，於民國107年1月19日言詞辯論
終結，本院判決如下：
主文
被告應給付原告新臺幣壹萬肆仟貳佰伍拾捌元及自民國一百零六
年二月十八日起至清償日止，按年息百分之五計算之利息。
原告其餘之訴駁回。
訴訟費用由被告負擔百分之二，餘由原告負擔。
本判決原告勝訴部分得假執行；但被告如於執行標的物拍定、變
賣或物之交付前，以新臺幣壹萬肆仟貳佰伍拾捌元為原告預供擔
保或將請求標的物提存，得免為假執行。
反訴被告應給付反訴原告新臺幣叁萬元及自民國一百零五年十二
月十日起至清償日止，按年息百分之五計算之利息。
反訴原告其餘之訴駁回。
反訴訴訟費用由反訴被告負擔百分之八，餘由反訴原告負擔。
本判決反訴原告勝訴部分得假執行；但反訴被告如於執行標的物
拍定、變賣或物之交付前，以新臺幣參萬為反訴原告預供擔保或
將請求標的物提存，得免為假執行。
事實及理由
壹、本訴部份：
一、按按訴狀送達後，原告不得將原訴變更或追加他訴，但被告
同意者，不在此限。被告於訴之變更或追加無異議，而為本
案之言詞辯論者，視為同意變更或追加，民事訴訟法第255
條第1項第1款、第2項定有明文。本件原告起訴時原聲明請
求：被告應給付原告新臺幣（下同）424,500元，及自起訴
狀繕本送達翌日起至清償日止，按年息百分之5計算之法定
遲延利息。嗣於本件審理中，原告雖數次為訴之追加及變更
，最終於民國106年2月17日以民事變更聲明（三）狀（下稱
變更聲明狀）聲明請求：被告應給付原告775,710元及自本
書狀（即變更聲明狀）繕本送達翌日起至清償日止，按年息
百分之5計算之法定遲延利息，惟被告對於原告歷次訴之追
加及變更無異議，而為本案之言詞辯論，依前開規定，視為
同意追加及變更，合先敘明。
二、原告起訴主張：
（一）兩造於105年4月13日，就位於新北市○○區○○路0段000
巷00號之10（1樓）店面左側部分（下稱系爭店面）簽訂
房屋租賃契約書（下稱系爭租約），約定由被告承租系爭
店面，每月租金30,000元，租賃期限自105年4月13日起至
106年4月12日止，被告並交付原告60,000元押租保證金（
下稱押金）。嗣於105年8月6日被告向原告表示其欲遷往
他處，依系爭租約第7條、第9條、第18條之約定，被告應
於遷離後返還系爭店面時將系爭店面回復原狀，並賠償原
告1個月之租金。詎料被告遷離後，系爭店面內部竟髒亂
不堪，原裝設之冷氣並未裝回，電源電路、給水管路等遭
被告變更，被告顯然未盡回復原狀之責任，因而使原告受
有支出清潔、裝設冷氣、修改線路等費用之損害。而此部
分之損害及被告應賠償原告1個月之租金30,000元，原告
自得由被告交付之押金60,000元中扣抵，對此原告曾於10
5年8月12日委請律師寄發律師函（見卷附原證2）通知被
告。另兩造於系爭租約約定由被告每週一至週四使用店面
前方「左二」攤位（即卷附被證1右上角之攤位方格），
每週五使用「右二」攤位（即卷附被證1左上角之攤位方
格）。孰料被告竟無視此約定，執意固定占用「左二」攤
位販售便當，經原告抗議後始遷至「右二」攤位，但仍未
依約定之日期使用。被告違約占用攤位便罷，竟還公然販
售與原告同性質之便當食品，與原告進行惡性競爭，嚴重
影響原告之生意，顯與民法第148條揭櫫之「誠信原則」
相悖，確有違約占用攤位販賣便當之情事。茲就被告違反
系爭租約而應給付原告之項目及金額，臚列說明如下：
１四個月違約金600,000元：系爭租約第6條約定：「乙方
（即被告，上同）於租期屆滿時，除經甲方（即原告，
下同）同意繼續續租外，應即將租賃房屋誠心按照原狀
遷空交還甲方，....，如不及時遷讓交還房屋時，甲方
每月得向乙方請求按照租金五倍之違約金至遷讓完了之
日止，....。」第7條約定：「契約期間內乙方若擬遷
離他處時乙方....，而應無條件將該店（房）屋照原狀
還甲方，乙方不得異議。」本件被告雖已於105年8月間
搬離系爭店面，但遲未依約將系爭店面回復原狀（詳下
述），違約狀態仍持續中，原告得依前開第6條約定按
月向被告請求租金5倍之違約金即150,000元。又被告固
然提前終止租約遷出系爭店面，而與該條記載「租期屆
滿」之文義不符。然租賃契約中違約金制度之目的在於
懲罰租約終止後未善盡回復原狀義務之承租人，不因其
是否提前終止租約而異其法律效果，況衡諸誠信原則，
承租人擅自提前終止租約而未回復原狀，勢必擾亂出租
人原本租賃物之使用計畫，其對於出租人所造成之困擾
及損害，實質上更甚於租期屆滿後承租人未回復原狀之
情形，是以系爭租約第6條之適用，應包含「承租人提
前終止租約而未回復原狀」之態樣，始符公平正義原則
。此外，承租人提前終止租約亦可解釋為「租期提前屆
滿」，屬「租期屆滿」之情狀之一，而有該條款之適用
。另被告持續違約狀態已達4個月（即105年8月13日至
12月12日），原告考量裁判費之負擔，就被告自105年
12月13日後違約所生之違約金，不再請求，故向被告請
求4個月租金5倍計算之違約金共600,000元（計算式：3
0,000×5×4＝600,000元）。
２委任律師撰寫律師函及提起訴訟之律師費用共65,000元
：系爭租約第12條約定：「乙方若有違約情事，致損害
甲方之權益時願聽從甲方賠償損害，如甲方因涉訟所繳
納之訴訟費、律師費用，均應由乙方負責賠償。」本件
原告為要求被告妥善處理系爭店面搬遷問題，先花費5,
000元委請律師撰寫前述律師函，隨後原告因提起本件
訴訟，另委任律師而支付委任費用60,000元，合計支出
65,000元，應由被告負責賠償。
３修復更衣室之費用59,500元（尚未支出）：系爭租約第
11條約定：「....，因乙方之過失致店（房）屋毀損，
應負損害賠償之責。....。」本件被告於承租系爭店面
期間，擅自拆除店面後方之更衣室而未於搬遷時回復原
狀，原告本擬先自行出資修復，然經水電工程行估價結
果，修復費用竟高達59,500元，原告實無力負擔而尚未
支出，被告仍應負損害賠之責。
４修繕店面之費用共36,952元：本件被告於租賃期間擅自
變更、破壞系爭店面之設備，致原告須僱工修繕而先行
支出下列回復原狀之費用共36,952元：①因被告拆卸冷
氣致現場雜亂不堪，致原告僱用之工人無法進場施作電
源線路，而維修人員既已到場，即便未能進場施作工程
，原告仍須支付其費用10,252元，應由被告負擔。②被
告因拆卸冷氣及支撐冷氣之角鋼，原告為回復原狀而支
付13,200元（10,000元＋3,200元＝13,200元）。③被
告僱工拆冰箱時不慎損壞原告5張椅子，原告支出修繕
費用2,500元。④原告僱工拆除被告於租賃期間在系爭
店面裝設之隔板而支出費用11,000元。⑤以上合計共36
,952元（計算式：10,252元＋13,200元＋2,500元＋11,
000元＝36,952元），對此原告曾寄發律師函通知被告
應負擔此等費用。
５電費、水費、管理費及污水處理費共14,258元：（計算
至105年8月11日止）：①電費：105年7、8月份共36,85
9元，平均一個月約18,430元，被告應分擔12,485元（
計算式：18,430元÷2（7月份）＋18,430元÷2×11/31
（8月份）≒12,485元。②水費：105年7月份為58元，
被告應分擔半數即29元。③管理費及污廢水處理費：10
5年7、8月份各為2,574元（2,112元＋462元＝2,574元
），被告應分擔1,744元（計算式：2,574元÷2（7月份
）＋2,574元÷2×11/31（8月份）≒1,744元）。④以
上合計共14,258元（計算式：12,485元＋29元＋1,744
元＝14,258元）。
６以上總計，被告共應給付原告775,710元（計算式：600
,000元＋65,000元＋59,500元＋36,952元＋14,258元＝
775,710元）。為此，爰提起本件訴訟，聲明請求被告
應給付原告775,710元，及自變更聲明狀繕本送達翌日
起至清償日止，按年息百分之5計算之法定遲延利息。
（二）對於被告抗辯之陳述：
１被告辯稱原告禁止其使用系爭店面共用的用餐區乙節，
並非事實，因為系爭租約並未約定讓被告使用用餐區，
且原告是賣便當的業者，不可能同意被告賣便當時，讓
客人使用用餐區而與原告競爭，只是被告之前賣滷味，
原告基於好意才讓被告的客人使用用餐區，縱認原告不
讓被告之顧客使用共同用餐區為真，原告亦無違約情事
，更不應以原告之一時忍辱，逕謂已默認被告承租之範
圍包含用餐區。
２另被告嗣後未使用系爭店面之廚房製作滷味，乃因其與
僱用製作滷味之員工發生爭執鬧翻所致，並非原告嫌滷
味油煙過大而不讓其使用。蓋原告身為餐飲業者，自身
經營餐廳每日烹煮食物產生之油煙量本已相當驚人，又
豈會在乎被告只占用區區一小角落製作滷味所產生之少
量油煙？足見被告所辯有違常理，不足憑信。
３證人 方千瑞 於 鈞院 106年2月15日言詞辯論時之證言，不
足以證明原告有違反系爭租約之情事，說明如下：
①證人方千瑞證稱：「（問：兩造簽訂租賃契約時有無
在場？）105年4月間簽約，兩造簽約時我並沒有在現
場。」「（問：買便當的客人，買了就走，還是可以
在那裡用餐？）當初在左二攤位的時候，老闆即被告
告訴我可以讓買我們便當的人進去裡面用餐，所以客
戶問我可不可以用餐時，我會告訴客戶到裡面用餐。
在右二的時候被告沒有告訴我這個事情，客人用餐情
形我也不清楚，拿了便當就走。」「（問：老闆在新
北市○○區○○路○段000巷00○00號一樓有何地被
告可以管理支配？）這個問題我無法回答，我只是被
老闆告訴在那個攤位賣便當。」等語，足徵證人方千
瑞僅係聽聞其雇主即被告所言為證言，並非親自見聞
系爭租約之簽訂過程，亦不知悉兩造約定使用店面範
圍為何，自無從證明原告有不讓被告使用約定用餐區
之事實。
②證人方千瑞雖另證述：「（問：105年4月到8月擺攤
是否只有3次客人被趕出來？）因為期間我有請假，
有其他人代班，但3次的期間不是連續，中間有隔一
段時間，因為被趕出來以後又對客人說可以進去這樣
很奇怪，所以客人之後再問的時候我會跟被告確認後
，跟客人說可以進去用餐，裡面的人還是說不行。印
象中有3次，其他人代班的時候也有遇到相同的狀況
。」「（問：請假多久？）我請過2次，都是一個星
期（5天）。」等語。然證人方千瑞在系爭店面工作3
個多月（扣除10天請假），且商店密集之湯城園區每
日用餐時間必定有相當可觀之人潮購買便當，若原告
真有拒絕被告之顧客進入店面用餐，又豈會僅有3次
？可見證人所述顯非實在。
③證人方千瑞復證稱：「（問：提示原證九銀色物品下
角平板淺棕色物品為何物？）應該說是冰櫃下方無法
清除的殘渣，因為那邊有像這樣的東西粘在地上，所
以原告叫我們清乾淨，但有些黏很死，我有問原告還
有沒有要處理，原告也沒有說OK或不OK。」等語，可
證被告於系爭租約終止後未依約盡回復店面原狀之義
務。
４證人 林淨麗 於鈞院 106年4月26日言詞辯論時之證言，亦
無法證明原告有違反系爭租約之情事，且有違商業常規
，殊無可採，說明如下：
①證人林淨麗證稱：「（問：兩造簽約時有在場嗎？）
沒有。我先生回家有跟我談過，跟拔腿就跑租一半店
面，我有問租金多少，被告說3萬元，使用範圍包含
用餐區可以使用，所以買了冷氣，跟原告一人付一半
冷氣費、水電費、管理費，攤位也可以使用，攤位是
用來賣便當，因為被告說要裝冷凍冷藏櫃，我說冷凍
冷藏櫃不大，為何要跟別人分租一半，被告說裡面也
可以賣餐廳便當，也可以使用裡面用餐區，這樣營業
額會增加。」「（問：當時你的員工在哪裡賣便當？
當庭交付系爭店面的平面圖，請證人林淨麗當庭圈。
）更正為應該是6、7月去看的。我也聽過我員工抱怨
原告不讓買我們便當的人進去用餐，還說進去會被趕
出來，不止一次。我有回答請你們跟被告說，請被告
跟原告反應。」「（問：租該屋有無裝潢？）只有買
一些廚房器具跟冷凍藏櫃。我先生有說這些花了20幾
萬。我有問被告為何原告不讓你使用用餐區，被告說
他也不知道原告為何不給使用，被告有反應，但原告
說不行，被告有跟我說有跟原告講當初簽約就是可以
用，為何現在又說不能用，原告只說不可以就是不可
以。」「（問：剛剛提到，原告不讓被告賣滷味，誰
跟你講的？當時你有在在場嗎？）沒有在場，是聽員
工及被告講的，講說因為賣滷味有水管不通問題，所
以原告男友希望不要再賣滷味。」等語，可知該證人
對本件糾紛之認識全係聽聞被告或其員工所述而來，
並無親自參與或見聞，況其身為被告之妻，證言難免
偏袒，迴護被告，自難憑信。
②證人林淨麗另證稱：「....本來在16號之13（算拔腿
就跑鄰居，拔腿就跑是16號之10）就有在便當。」「
（問：你說你們之前在16之13賣便當，佔用攤位賣便
當情況？）16之13沒有攤位，是自己的餐廳，我們之
前還有在對面（拔腿就跑的斜對面有租店面）有賣過
便當。」「（問：既然有自己店面賣便當，幹麻還要
去本案店面賣？）因為被告想要裝冷凍冷藏櫃，而且
餐廳廚師夠多，為了增加營業額，所以他分租店面來
賣我們廚師做的便當....。」等語，顯悖於常情。蓋
兩造均同為販售便當之業者，甚難想像被告自身已有
16號之3店面可販售便當之情況下，再到原告系爭店
面販售與原告相類之便當食品時，原告會予以同意，
任憑被告進駐，進而瓜分原告之客源？實則被告罔顧
原告告以不得販賣便當之要求，執意在系爭店面販售
便當，原告萬般無奈但又無力阻止，只能眼見被告公
然在自己店面搶占市場而束手無策。
③證人林淨麗復證稱：「（問：有無打電話跟房東討論
更衣室問題？）105年12月7日上午10點多，因為我要
問房東拔腿就跑裡面更衣室要不要回復，是因為原告
叫被告回復更衣室，我是透過總幹事打電話給房東，
房東丈夫接的，對外處理事情都是找他，我問更衣室
要不要回復，房東丈夫一開始說....。」等語，姑不
論其所言明顯回護被告而不足採信，亦屬聽聞房東丈
夫所述，並未親自與房東本人確認，尚難證明系爭店
面之房東有對其表示無須回復原狀。
５證人 陳淑枝 於鈞院106年4月26日言詞辯論時之證言，可
證明原告並未禁止被告之顧客使用系爭店面之用餐區，
說明如下：
①證人陳淑枝證稱：「（問：....當你進入系爭建物時
有無看過以上被告員工購買便當之客人進入到店面桌
椅用餐？）有看到客人拿便當就走了，沒有踏進到店
裡，而且有客人問說可不可以進去裡面用餐，我們都
說可以。我也有跟客人這樣講過，而且也有問過原告
，原告也說可以。」「（問：你去這幾天是否有看到
被告客人進來幾位？）沒有，也沒有客人問是否可以
進來。」「（問：既然沒有客人進來、也沒有客人問
是否可以進來，那為何原告說可以讓被告的客人進來
？）因為客人不進來，總不能問要不要進來。」「（
問：原告沒有拒絕，但是原告也沒有同意客人可以進
來，是嗎？）我從頭到尾都說原告沒有拒絕客人進來
。」「（問：5月份你在店裡幫忙時，有無看到被告
客人問原告或你可否進去用餐？）沒有。沒有看到有
人問原告，也沒有客人問我是否可以進去用餐。」等
語，可見無論向原告或被告購買便當之客戶，原告或
其員工均未反對顧客入內用餐，何來「原告拒絕被告
顧客入內用餐」之情事？被告所辯，要無可取。
②證人陳淑枝於另證稱：「（問：105年4月12、13日、
105年5月這3天也在店裡，有無看到其他人在店的前
面擺攤賣東西嗎？請你以紅筆圈出）105年4月份有看
到，賣一些不是吃的，是飾品之類的。」等情，亦可
佐證原告僅願讓販售非同質性商品之業者進駐系爭店
面，被告恣意於系爭店面販售便當，蠶食原告市場之
舉措，已嚴重違反商業倫理，有失誠信。
③再依證人陳淑枝證述：「（問：105年4月份有看到照
片更衣室，所以4月份所看到的如同本院卷第48頁照
片一樣嗎？）對。」「（問：下一次再去店面已經是
5月份？）5月份看到冷凍庫已經做起來了。」等情，
佐以證人林淨麗證稱被告租用系爭店面要裝設冷凍櫃
等情，堪認被告為設置冷凍櫃而將店內更衣室拆除，
破壞簽約時之店面現狀，房東亦未表示無須回復原狀
，被告自應負回復原狀之義務。而被告迄今未予回復
，原告自得向被告請求給付回復原狀費用及違約金。
６證人 簡進 發於鈞院106年6月2日言詞辯論雖證稱：系爭
店面內之冷凍櫃依被告指示而裝設，但更衣室則依原告
指示伊拆除等情，然此不僅與事實不符，更有悖於常理
。蓋依證人所言，拆除更衣室之目的在於使被告便於裝
設冷凍櫃，惟既是被告要求裝置冷凍櫃，拆除更衣間之
事宜必由被告為之，怎會由原告代勞？又證人 簡進發 另
證稱：「....原告更衣間如果沒有拆掉，被告根本不可
能會租....」乙節，純屬臆測之詞，尚難憑信。
７另觀證人 劉淑玲 於鈞院106年6月2日言詞辯論時之證言
，足證原告並無違反系爭租約之情事，反而係被告不顧
原告反對，執意要在系爭店面與販售與原告同性質之便
當，與原告惡性競爭，說明如下：
①證人劉淑玲證稱：「（問：是否知道雙方有約定被告
不可以賣便當？）知道。老闆娘告訴我，我們賣，被
告又賣不是互相衝突。」「（問：既然衝突為何還要
讓被告繼續賣？）老闆娘說沒有辦法，因為被告要賣
。」「（問：是否有印象在裝便當時有無人干涉你裝
便當？）被告說便當裝得太豐富了。因為同樣是賣便
當的，會影響到被告。」「（原告問：還有沒有印象
被告在你裝便當，你曾經問過我覺得很奇怪？）有，
原告才是老闆娘。」「（原告問：有無印象我當時是
如何回答妳的嗎？）原告好像說被告是大老闆，原告
叫我不要問太多。」「（原告問：在被告面對馬路賣
便當期間，你有無問過我被告為何在那裡賣便當？）
有。原告說被告只擺幾天，後來越擺越久。」「（問
：被告賣什麼菜色？兩造重複有幾樣？）印象中有蒜
泥白肉、雞腿，再來就沒印象，但後來因為被告不給
我們賣。」「（問：在腿庫時是否有問原告，為何可
以一起在旁邊賣便當？）沒有。菜色不一樣阿。」「
（問：分租者跟原告雙方都在賣便當是很早就存在？
）是的，但菜色不一樣。」等語，可徵先前原告准許
分租之「腿庫力量」販售便當，係因其便當種類、菜
色與原告所賣不同，尚不致與原告產生衝突。然被告
於承租系爭店面期間，其販售便當之菜色與原告雷同
，原告曾一度抗議，孰料被告非但我行我素，甚而喧
賓奪主，阻止原告販售便當，原告身為便當業者，如
不販賣便當，將何以自處？顯見被告違約在先，反稱
原告違約不讓其販售便當，不僅無據，更失誠信。
②縱使被告違反租約，堅持要在系爭店面販賣便當，原
告迫於無奈只好隱忍，仍未阻止向被告購買便當之顧
客入內用餐，此觀證人劉淑玲證稱：「（問：客人進
去用餐之後，在裡面客人有無被拒絕，你不會知道？
）應該不會，如果被拒絕，客人應該會來問我。我有
跟原告說被告的客人問我可不可以進來用餐，原告說
可以。」等語自明。
③況依證人劉淑玲證稱：「（問：被告3、4月來分租，
到你離職6月初之中，收被告餐盒的情形，數量是否
有減少的情形？）一直不多。沒有感覺有逐步減少。
」等語，益證被告於承租系爭店面時，其便當之銷售
量並無逐漸減少之跡象，是以被告誆稱原告阻止其販
售便當致其銷售量降低乙節，純屬無稽。
三、被告則求為判決駁回原告之訴及 陳明 如受有不利判決，願供
擔保請准免為假執行，並辯稱：
（一）原告於105年2月向系爭店面之屋主 張麗蘭 承租系爭店面（
由屋主配偶 林文彬 出面處理簽約事宜），被告自105年4月
13日起以原告向屋主承租租金的一半即每月30,000元向原
告分租系爭店面，故原告為二房東並非系爭店面之屋主。
且被告簽訂系爭租約時原本在附近開「 秦之林 自助餐」，
想要另租約2至3坪左右的地方擺放冷藏及冷凍櫃，被告本
欲承租系爭店面之隔壁店面，但原告於被告查看隔壁店面
時主動向被告稱：「隔壁比較小，我這裡比較大租金一樣
都是3萬」，並承諾會挪出空間供被告擺放冷藏及冷凍櫃
，在原告的慫恿下被告同意分租系爭店面，為節省電費被
告也同意原告共同使用冷凍及冷藏櫃，而依卷附被證1系
爭店面內部大略位置圖，可知兩造約定被告可使用系爭店
面A部分，前面之用餐區則約定為共用區(下稱系爭共用用
餐區，見卷附被證1之C部分），被告並可使用店門口的一
個攤位，因此簽約後被告隨即派冷凍及冷藏櫃廠商至系爭
店面，在原告的指示下裝設冷凍及冷藏櫃。詎料，簽約數
日後正值被告花了20萬元左右之設備，利用系爭店面A部
分製作滷味，於共同用餐區及外面攤位販售，但由於原告
嫌滷味油煙太大，自此以後不再讓被告使用該廚房製作滷
味，於是被告改在外面攤位販售自家餐廳製作的便當，於
販售便當時被告客人多次要使用系爭共同用餐區，卻被原
告禁止使用，被告曾多次向原告提及為何不能使用該用餐
區，原告仍堅持不讓被告使用，嚴重違反當初之協議，並
導致被告營業上嚴重虧損，因不可歸責於被告之事由，被
告方於105年8月6日向原告表示終止系爭租約，並於提前
於同年月12日遷讓返還系爭店面於原告。
（二）又系爭租約約定之條件為讓被告之客人可以使用店內之系
爭共用用餐區，此由該租約約定「冷氣一人一半、水電費
一人一半、被告願意出一半押金」等情可推論出；且原告
自承「因為系爭租約並未約定讓被告使用用餐區，且原告
是賣便當，不可能同意被告賣便當時，同意客人使用用餐
區而與原告競爭，只是被告之前賣滷味，原告基於好意才
讓被告的客人使用用餐區」等情，亦可推知除了被告賣一
天滷味時，原告未阻止客人使用用餐區外，原告會阻止買
便當之客人使用用餐區，此與被告聲請訊問之證人方千瑞
於鈞院理時證述：「我會跟客人說可以入內用餐，但客人
沒有很久就跑出來，說裡面的人說不可以在裡面用餐；我
印象中有請客人進去3次，都被叫出來，每次客人被趕出
來，我就向被告詢問，被告說可以進去，但我跟客人這樣
說，還是再被趕出來」等情相符。因此，縱使原告聲請訊
問證人陳淑枝以佐證其並未阻止被告之客人使用用餐區，
然依證人陳淑枝之證言，證人只於105年4月份只去店裡2
天，5月份只去1天，此如何能證明原告是否有讓被告之客
人使用用餐區？況且該證人另證稱「105年4月份根本沒看
過被告，我都是早上8、9點到晚上8、9點，整天在店裡沒
有看過被告」，此亦與實情不符，據此可知證人陳淑枝之
證言顯屬虛構，不足採信。
（三）復查系爭租約第6條約定：「乙方於租期屆滿時，除經甲
方同意繼續租外，應即日將租賃房屋誠心按照原狀遷空交
還甲方....，如不及時遷讓交還房屋時，甲方每月得向乙
方請求按照租金五倍之違約金至遷讓完了之日止....。」
依所約定「如不及時遷讓交還房屋時，甲方每月得向乙方
請求按照租金五倍之違約金至遷讓完了之日止」之文義解
釋，被告無須按照「原狀遷讓交還房屋」，既然被告已遷
讓返還爭店面於原告，故無論被告有無回復原狀(此乃假
設語氣)，原告皆不得每月向被告請求租金5倍計算之違約
金150,000元，四個月共600,000元。
（四）另本件因不可歸責於被告之事由，致被告提前終止系爭租
約，原告自不得依系爭租約第12條約定要求被告給付委任
律師撰寫律師函及提起訴訟之律師費用共65,000元，說明
如下：按「出租人應以合於所約定使用收益之租賃物，交
付承租人，並應於租賃關係存續中，保持其合於約定使用
、收益之狀態。」「因可歸責於債務人之事由，致給付不
能者，債權人得請求賠償損害。」「因可歸責於債務人之
事由，致為不完全給付者，債權人得依關於給付遲延或給
付不能之規定行使其權利。」民法第423條、第226條第1
項及第227條第1項規定分別定有明文；次按最高法院104
年度台上字第121號民事判決意旨略以：「依民法第四百
二十三條、第四百三十五條、第四百三十六條規定，交付
及保持合於約定使用、收益之租賃物，為出租人之主給付
義務，如出租人交付之租賃物，不合於約定之使用目的，
或於租賃關係存續中未保持合於約定使用、收益之狀態者
，即與債之本旨不符，構成給付不完全。....，使被上訴
人無從繼續使用，上訴人所為給付顯不符合契約之本旨。
被上訴人依民法第二百二十七條、第二百二十六條、第四
百三十六條之規定，自可終止系爭租約。....上訴人未依
系爭租約債之本旨，給付合法廠房予被上訴人使用、收益
，且具有歸責之原因，應就被上訴人所受損害，負債務不
履行之損害賠償責任。....。」及同院102年度台上字第
1892號判決意旨略以：「按出租人應以合於所約定使用收
益之租賃物交付承租人，並應在租賃關係存續中，保持其
合於約定使用、收益之狀態，民法第四百二十三條定有明
文。此項租賃物之交付與合於約定使用收益狀態之保持，
乃出租人之主要義務，與承租人支付租金之義務，彼此有
對價關係，如於租賃關係存續中，出租人未使租賃物合於
約定使用收益狀態，而致承租人不能達租賃之目的者，承
租人非不得行使同時履行抗辯權，而拒絕租金之給付。」
與系爭租約約定：「被告可使用系爭店面A部分，前面之
用餐區則約定為系爭共用用餐區，被告並可使用店門口的
一個攤位」等情，原告竟違約不讓被告使用系爭共用用餐
區，並未以合於所約定使用收益之租賃物，交付承租人即
被告，足見被告因不可歸責於己之事由，方於105年8月6
日向原告表示終止系爭租約，並無違約之情事，原告自不
得依系爭租約第12條約定要求被告給付前開65,000元等相
關之律師費用。況且，原告迄今尚未舉證證明因被告之違
約情事，致損害其何種權益？是以原告此部分請求，非屬
有據。
（五）被告並無任何需要回復原狀之事由，按舉證責任分配原則
，應由原告舉證證明被告應負系爭店面回復原狀之義務，
說明如下：
１按臺灣南投地方法院99年勞訴字第9號判決意旨略謂：
「按當事人主張有利於己之事實者，就其事實有舉證之
責任；但法律別有規定，或依其情形顯失公平者，不在
此限。民事訴訟法第277條定有明文。又原告於起訴原
因已有相當之證明，而被告於抗辯事實並無確實證明方
法，僅以空言爭執者，當然認定其抗辯事實之非真正，
而應為被告不利益之裁判。而事實有常態與變態之分，
其主張常態事實者無庸負舉證責任，反之，主張變態事
實者，則須就其所主張之事實負舉證責任（最高法院86
年度台上字第891號、90年度台上字第2308號判決意旨
可資參照）；另依舉證責任分配之原則，主張積極事實
者應負舉證之責任(最高法院81年度台上字第879號判
決可資參照)，主張法律關係存在之當事人，應就該法
律關係發生所須具備之要件負舉證責任，至於他造主張
權利變化、消滅之法律要件等有利於己之事實，則應由
他造舉證證明。又負舉證責任之當事人，須證明至使法
院就該待證事實獲得確實之心證，始盡其證明責任；倘
不負舉證責任之他造當事人，就同一待證事實已證明間
接事實，而該間接事實依經驗法則為判斷，與待證事實
之不存在可認有因果關係，足以動搖法院原已形成之心
證者，將因該他造當事人所提出之反證，使待證事實回
復至真偽不明之狀態，此際，自仍應由主張該事實存在
之一造當事人舉證證明之，始得謂已盡其證明責任（最
高法院93年度台上字第2058號判決意旨可資參照）。」
查本件被告並無任何需要回復原狀之事由，按舉證責任
分配原則，應由原告舉證證明被告應負系爭店面回復原
狀之義務，然原告迄未舉證以實其說。
２另被告分租系爭店面時，店內並無冷氣，但因夏天將至
，為改善用餐區用餐品質，同年4月底兩造各出一半費
用裝設冷氣，故被告搬遷時無拆卸冷氣，反而讓原告繼
續使用，此部分並無回復原狀之問題。
３被告於終止系爭租約並搬遷後，立即將冷凍及冷藏櫃下
破損地板修復好，並打掃清潔歸還原告，絕無未回復原
狀而違約之事由，也絕未於搬遷後將系爭店面弄得髒亂
不堪。且自被告分租的第一天開始，系爭店面完全由「
拔腿就跑」一家餐廳在內營業，被告連使用系爭共用用
餐區都被阻止拒絕，如何擅自入內拆除店內更衣室。再
者，原告於被告搬遷後始向被告提及回復更衣室一事，
被告視察後發現更衣室並非被告所拆除，反而是原告指
示證人簡進發拆除的，被告自無回復原狀之責；另被告
妻子亦主動聯絡屋主詢問有無回復更衣室的必要，屋主
表示不須回復更衣室。況且，原告自106年2月8日起已
未再承租系爭店面，此有一份房東留存之租賃契約最後
一頁載明「雙方同意提前終止合約並返還押租金壹拾貳
萬元」可稽，其旁並有原告之簽名及蓋章確認，原告自
不得向被告請求回復更衣室所受之損害59,500元。參諸
原告據以主張修復更衣室費用之報價單（見卷附原證3
），並非收據，即原告尚未施作更衣室，並未受有損害
，如何僅憑報價單向被告索賠？又該報價單之報價亦有
以下不合理之處：①該價單係由原告之兄長所開立，其
形式上之真正，甚有疑問？②報價單裡所估夜間施工加
成工資20,000元，係委請原告哥哥利用夜間施工而增加
回復之費用，甚不合理？
４又按系爭租約第11條雖約定：「....因乙方之過失致
店(房)屋毀損,應負損害賠償之責」，然原告迄今仍
未能證明系爭店面因被告之何種過失，造成何種毀損？
且何種毀損需要僱工修繕而支出59,500元？
５另原告據以主張支出修繕店面之費用共36,952元之各項
單據（見卷附原證10），原告迄未能證明其形式上及實
質上之真正，所估費用自不能列入回復原狀之費用中。
貳、反訴部分：
一、按訴狀送達後，原告不得將原訴變更或追加他訴，但被告同
意者，不在此限。被告於訴之變更或追加無異議，而為本案
之言詞辯論者，視為同意變更或追加，民事訴訟法第255條
第1項第1款、第2項定有明文。本件反訴原告起訴時原聲明
請求：「（一）反訴被告應給付反訴原告270,000元，及自
反訴狀繕本送達翌日起至清償日止，按年息百分之5計算之
法定遲延利息。（二）反訴被告應將如附表所示之物品返還
反訴原告。」嗣於106年7月19日以如附表所示之物品已不存
在為由，改請求損害賠償，而將上開聲明（二）變更為請求
：「反訴被告應給付反訴原告124,700元，及自反訴狀繕本
送達翌日起至清償日止，按年息百分之5計算之法定遲延利
息。」聲明（一）不變，二者合併，反訴原告之聲明即為請
求：「反訴被告應給付反訴原告394,700元，及自反訴狀繕
本送達翌日起至清償日止，按年息百分之5計算之法定遲延
利息。」此核屬訴之變更，惟反訴被告對於此訴之變更無異
議，而為本案之言詞辯論，依前開規定，視為同意變更。
二、反訴原告起訴主張：
（一）兩造訂立系爭租約時，約定反訴原告可以使用系爭店面A
部分（見卷附被證1），前面之用餐區則約定為系爭共用
用餐區，嗣後反訴被告違約不讓反訴原告使用系爭共用餐
區，反訴原告曾多次向反訴被告反應，反訴被告仍堅持不
讓反訴原告使用，嚴重違反當初之協議，導致反訴原告營
業上嚴重虧損，此乃不可歸責於反訴原告之事由，反訴原
告即提前自105年8月12日起終止系爭租約。茲就反訴被告
因違反系爭租約而應給付反訴原告之項目及金額，詳列如
下：
１反訴原告因不能使用兩造所約定之系爭共用用餐區，即
反訴被告以不能合於使用目的之租賃物交付反訴原告，
反訴原告得請求反訴被告返還自105年5月13日至同年8
月12日止共3個月之租金90,000元：按民法第423條規定
:「出租人應以合於所約定使用收益之租賃物，交付承
租人，並應於租賃關係存續中，保持其合於約定使用、
收益之狀態。」且查系爭租約約定：「反訴原告可使用
系爭店面A部分（見卷附被證1），前面之用餐區則約定
為系爭共用用餐區，反訴原告並可使用店門口的一個攤
位」，然嗣後反訴被告卻違約不讓反訴原告使用系爭共
用用餐區，因此反訴被告並未以合於所約定使用收益之
租賃物，交付反訴原告，反訴原告自得拒絕給付租金，
故反訴原告得請求反訴被告返還所收取之105年5月13日
至同年8月12日共3個月租金90,000元。
２因不可歸責於反訴原告之事由，致反訴原告提前於105
年8月12日起合法終止系爭契約，反訴被告應依系爭租
約第5條約定應返還反訴原告60,000元押金：按系爭租
約第19條之後約定:「乙方（即反訴原告）願意出6萬元
押金」。現因不可歸責於反訴原告之事由，致反訴原告
提前合法終止系爭租約，並遷讓返還系爭店面予反訴被
告，反訴原告自得依系爭租約第5條約定，請求反訴被
告返還60,000元押金。
３反訴被告因不讓反訴原告使用系爭共用用餐區，造成反
訴原告自105年5月13日至8月12日受有營業損失120,000
元：按「因可歸責於債務人之事由，致為不完全給付者
，債權人得依關於給付遲延或給付不能之規定行使其權
利。」「因可歸責於債務人之事由，致給付不能者，債
權人得請求賠償損害。」「損害賠償，除法律另有規定
或契約另有訂定外，應以填補債權人所受損害及所失利
益為限。依通常情形，或依已定之計劃、設備或其他特
別情事，可得預期之利益，視為所失利益。」民法第22
7條第1項、第226條第1項、第216條分別定有明文。查
反訴被告違約不讓反訴原告使用系爭共用用餐區，保守
預估反訴原告至少一天少賣25個便當，以每個便當80元
計算，一個月營業20天，即少賣500個便當，自105年5
月13日至同年8月12日3個月期間，共少賣1,500個便當
，營業損失預估最少為120,000元（計算式：80元×1,5
00個＝120,000元），反訴原告自得依前開規定，請求
反訴被告賠償營業損失即所失利益120,000元。
４反訴被告原本應將無權占有之如附表所物品返還反訴原
告，惟物品目前已不存在，反訴被告應賠償反訴原告12
4,700元：系爭租約經反訴原告合法終止後，反訴原告
本欲取回所有放置系爭店面內之如附表所示物品，卻遭
反訴被告阻止，經反訴原告以律師函催告其返還卻未果
，現系爭店面已改租給夾娃娃機業者 陳羿廷 ，如附表所
示之物品已不在店內，因情事變更，改請求如附表所示
物品之價值計124,700元，作為損害賠償之金額。
５以上總計，反訴被告共應給付反訴原告394,700元（計
算式：90,000元＋60,000元＋120,000元＋124,700元
＝394,700元）。為此，爰提起本件訴訟，聲明請求反
訴被告應給付反訴原告394,700元，及自反訴狀繕本送
達翌日起至清償日止，按年息百分之5計算之法定遲延
利息。
（二）反訴原告遷入系爭店面時，購置如附表所示之物品使用，
此由反訴原告聲請訊問之證人簡進發證稱：「（問：與被
告如何認識？認識多久？）是透過『林先生』認識的，於
去年105年5、6月時認識，總共買2或3次，第一次冰箱、
水槽、工作台、保溫鍋、50人份煮飯鍋，後改稱第一次拼
裝庫，第二次冰箱、水槽、工作台、保溫鍋、50人份煮飯
鍋。還有裝壹台冷氣，裝在拔腿就跑的店裡....。」「（
問：是否記得去年有賣快速爐、不鏽鋼快速爐工作台、四
口爐、雙口飯鍋台、出菜推車給被告？）有這些東西。」
「（問：上開東西你是送到何處？）拔腿就跑那邊。」「
（問：上開東西的價值各為何？）冷氣機賣4萬元，其他
的應該沒有錯，那麼久了我也沒有單據，50人份煮飯鍋1
個新台幣3,500元，桌子椅子我沒有賣。」「（問：是否
有價目表？）沒有目錄。賣習慣就是這樣價格，除非廠商
有漲價，都用口頭報價。」「（問：一般裝冷氣的角鋼架
多少錢？）全新一對角鋼架800元，加上施工差不多要收
3,500到4,000元。」等情，及反訴被告聲請訊問之證人劉
淑玲證稱：「（問：4月14日有裝潢，停工1日，後來被告
分租店面後，店面的器具是否增加？）有增加，誰買的我
不知道。」「（問：請問證人對腿庫不知道，為什麼對兩
造的事情就會知道？）會問是因為上班的隔天很多莫名其
妙的東西出來。東西找不到，找不到，會被罵。」等情，
得以獲得佐證。
三、反訴被告則求為判決駁回反訴原告之訴及陳明如受不利判決
，願供擔保請准免為假執行，並辯稱：
（一）按當事人主張有利於己之事實者，就其事實有舉證之責任
，民事訴訟法第277條前段定有明文；次按最高法院72年
度台上字第4225號民事判決意旨略以：「民事訴訟如係由
原告主張權利者，應先由原告負舉證之責，若原告先不能
舉證，以證實自己主張之事實為真實，則被告就其抗辯事
實，即令不能舉證，或其所舉證據尚有疵累，亦應駁回原
告之請求。」同院17年上字第917號判例亦同斯旨。本件
反訴原告指稱反訴被告不讓其使用店內之系爭共用用餐區
，致其原告受有營業損失120,000元等情，均未能舉證以
實其說，顯無可採，是其要求反訴被告返還105年5月13日
至8月12日止3個月租金共90,000元及賠償營業上開損失，
皆無理由。
（二）至於反訴原告雖主張反訴被告應返還如附表所示之物品，
惟該等物品若現由反訴被告占有中而具有事實上之管領力
，應推定反訴被告為所有權人，反訴原告既未能證明為其
所有，復詭稱反訴被告在其律師函中並未否認違反訴原告
所有之物品，僅是要求反訴原告證明之，故推定該物品確
實為反訴原告所有，實屬謬論，令人費解。退一步言之，
縱認前開物品原本確為反訴原告所有（此純屬假設之詞）
，然其於搬離系爭店面後並未將該等物品搬走，依系爭租
約第17條約定，應視作廢物論，任憑反訴被告處理（處理
方式自包含反訴被告自行使用或丟棄等一切處分行為），
反訴原告不得異議，反訴被告亦得拒絕交付，反訴原告改
請求被告賠償127,400元，亦無理由。
（三）證人簡進發於鈞院106年6月2日言詞辯論時之證言，尚難
證明如附表所示之物品為反訴原告所有，其自不得要求反
訴被告返還或賠償，說明如下：
１即便反訴原告向證人簡進發購買設備，然證人簡進發證
稱：「（問：上開東西你是送到何處？）拔腿就跑那邊
。」「（問：去安裝冷氣時是否知道拔腿就跑的老闆是
誰？）是原告，是一開始被告帶我去拔腿的隔壁房子安
裝拼裝庫，有遇到原告，原告說他那裡可以分租，後來
有送貨所以知道是原告。」等語，可知證人簡進發知悉
其係在反訴被告經營之店面裝設器具，主觀上亦認反訴
被告為房東；況證人亦知反訴被告經營餐廳，應了解其
裝設之器具亦有可能為反訴被告所使用。換言之，證人
簡進發僅知反訴原告向反訴被告分租系爭店面，但不知
兩造如何約定始用系爭店面，亦不知曉兩造之合作模式
為何，是以證人應不知前開物品所有權歸屬為何，尚難
據其證言推論該等物品反訴原告所購買並所有。
２況證人簡進發另證稱：「（問：請法院提示原證十一、
十三、被證二（本院卷44、45、48頁、56頁）是否有你
販售給被告的器具？）第44頁沒有。第45頁冰箱應該是
吧，飯鍋煮成這樣要我怎麼認。第48頁認不出來，因為
拼裝庫不見了。第49頁看不出來。第56頁（搖頭）第57
頁沒有。第58頁簡易式快速爐是。第59頁沒有，椅子、
桌子便當不是我賣的。第60頁沒有看到。第61頁認不出
來，看每個東西都一樣。」等語，足見證人簡進發無法
確認前述物品是否係反訴原告向其購買；至於其證稱前
開冰箱、簡易式快速爐係反訴原告向其購入，亦無從確
認照片中之「冰箱」、「快速爐」與其售予被告之「冰
箱」、「快速爐」為同一物品。縱能確認，亦不知其所
有權歸屬為何。
參、得心證之理由：
一、原告即反訴被告主張兩造於105年4月13日，就系爭店面簽訂
系爭租約，約定由被告即反訴原告承租系爭店面，每月租金
30,000元，租賃期限自105年4月13日起至106年4月12日止，
被告並交付原告60,000元押金。嗣於105年8月6日被告向原
告表示其欲遷往他處，並於同年8月12日將系爭店面遷讓返
還原告等事實，業據其提出系爭租約（系爭租約雖約定租賃
期限為2年24個月，租賃期限自104年4月11日至106年4月11
日，然兩造簽約日期為4月13日，且兩造不爭執租約期限記
載有誤，被告應係自105年4月13日開始承租系爭店面，租期
為1年，是本件租賃期限為自105年4月13日起至106年4月12
日止）、108年8月12日律師函及回執各1件為證，並為被告
所不爭執，堪信為真實。
二、原告即反訴被告另主張依系爭租約第7條、第9條、第18條之
約定，被告即反訴原告應於遷離後返還系爭店面時將系爭店
面回復原狀，並賠償原告1個月之租金。詎料被告遷離後，
系爭店面內部竟髒亂不堪，原裝設之冷氣並未裝回，電源電
路、給水管路等遭被告變更，被告顯然未盡回復原狀之責任
，因而使原告受有支出清潔、裝設冷氣、修改線路等費用之
損害，因而請求被告給付四個月違約金600,000元、委任律
師撰寫律師函及提起訴訟之律師費用65,000元、修復更衣室
之費用59,500元、修繕店面之費用共36,952元、電費、水費
、管理費及污水處理費14,258元，總計775,710元等情，則
為被告所否認（惟電費、水費、管理費及污水處理費，被告
同意負擔，詳下述），並以上開情詞置辯，再以原告即反訴
被告違反系爭租約即禁止被告即反訴原告使用系爭公用用餐
區為由，提起反訴，請求原告即反訴被告返還自105年5月13
日至同年8月12日止共3個月之租金90,000元、押金60,000元
，並賠償自105年5月13日至8月12日所受之營業損失120,0
00元及如附表所示物品之價值124,700元，總計394,700元等
情。本院依據兩造就本訴、反訴之主張，認本件主要之爭點
厥為：（一）被告即反訴原告承租系爭店面之範圍是否包含
系爭共用用餐區？（二）被告終止系爭租約是否合法？（三
）原告即反訴被告請求被告即反訴原告給付前開775,710元
，有無理由？（四）被告即反訴原告請求原告即反訴被告給
付前開397,000元，有無理由？
三、被告即反訴原告承租系爭店面之範圍不包含系爭共用用餐區
，說明如下：
（一）按當事人主張有利於己之事實者，就其事實有舉證之責任
，民事訴訟法第277條前段定有明文。本件被告固辯稱其
承租系爭店面之範圍除了專用區外，尚包括系爭共用用餐
區，原告違約不讓被告使用該用餐區等情，並聲請訊問證
人方千瑞為佐證，惟原告否認被告承租之範圍包括系爭共
用用餐區，且其並未禁止被告使用系爭共用用餐區，並聲
請訊問證人劉淑玲、 陳珮瑜 為佐證。查本件兩造就系爭店
面之租約關係，既簽訂有書面之系爭租約，則被告租用之
範圍是否包含系爭共用用餐區，即應回歸系爭租約之約定
定之，尚難僅以其他證人之證言推翻或改變之。而觀系爭
租約第1條固未約明被告承租系爭店面之範圍，然於系爭
租約最末頁之手寫條款（非事先印妥）約明「攤位門口左
二固定給乙方擺攤，為一～四，五為右二位置。」可知被
告承租範圍，除承租之專用區外，如欲包含其他區域，應
予以特別約明，否則不在被告承租範圍內。本院綜觀系爭
租約全部約定條款，並無被告承租範圍包含系爭共用用餐
區之約定，則本件被告所為舉證，猶有未足，不能據以認
定其承租範圍包含系爭共用用餐區，縱然原告禁止被告使
用系爭共用用餐區乙情屬實，原告亦無違約之情事可言。
（二）至於原告另稱系爭租約約定由被告每週一至週四使用店面
前方「左二」攤位（即卷附被證1右上角之攤位方格），
每週五使用「右二」攤位（即卷附被證1左上角之攤位方
格），被告無視此約定，執意固定占用「左二」攤位販售
便當，經原告抗議後始遷至「右二」攤位，但仍未依約定
之日期使用，並販售與原告同性質之便當食品，與原告進
行惡性競爭等情，雖聲請訊問證人劉淑玲為佐證，然系爭
租約就「左二」、「右二」攤位之使用僅約定：「攤位門
口左二固定給乙方擺攤，為一～四，五為右二位置」，且
未禁止被告販售便當（不論便當性質是否與原告所販售者
相同，皆未禁止），至於以何方向確定此「左二」、「右
二」攤位之位置，則未約明，依卷附被證1位置圖，如於
系爭店面店內住外方向看，右上角之攤位方格，即為「右
二」攤位，左上角之攤位方格，即為「左二」攤位，反之
，如由店外往店內看，「左二」、「右二」攤位位置則互
換，前者為被告主觀上所認定，後者為原告主觀上所認定
，彼此僅就契約解釋上認知之不同而已，且被告自始也僅
使用門口一個攤位，非同時占用二個攤位，不能逕認被告
已違反上開約定，故縱使證人劉淑玲於本院106年6月2日
言詞辯論時證稱兩造有約定被告不能在攤位上販售便當，
及被告曾互換使用所謂之「左二」及「右二」攤位等情，
仍不能資為有利於原告之證據而認定被告有違反系爭租約
之情事。
四、被告終止系爭租約為合法，說明如下：按系爭租約第18條約
定：「特約應受強制執行之事項：1.租賃期間內乙方若擬提
前遷離他處時，乙方應賠償甲方一個月租金，乙方絕無異議
。....。」足見承租人即被告得於租期屆滿前遷離他處並提
前終止租約，亦即依上開約定之文義解釋，系爭租約對於承
租人終止租約之事由未予特別之限制，而僅約定承租人對於
出租人即原告須負擔提前終止租約時，賠償1個月租金作為
違約金之責任。故本件被告承租範圍縱使不包含系爭共用用
餐區，原告並無違約情形，被告仍得任意期前終止系爭租約
，足認系爭租約已於105年8月12日業經被告合法終止而消滅
甚明。
五、茲就原告請求之項目及金額，分述如下：
（一）四個月違約金600,000元部分：按系爭租約第6條固約定：
「乙方於租期屆滿時，除經甲方同意繼續續租外，應即將
租賃房屋誠心按照原狀遷空交還甲方，不得藉詞推諉或主
張任何權利，如不即時遷讓交還房屋時，甲方每月得向乙
方請求按照租金五倍之違約金至遷讓完了之日止，乙方及
連帶保證人丙方，絕無異議。」然出租人即原告得向承租
人即被告請求按照租金5倍計算之違約金，其請求權成立
之前提要件為承租人未即時遷讓交還房屋，此觀其「如不
及時遷讓交還房屋」、「至遷讓完了之日」之用語及前後
文句意思即可斷明，至於被告是否按照原狀回復租賃物，
僅生被告應否賠償原告回復原狀所生費用之損害問題而已
。查本件被告既於系爭租約終止日將系爭店面遷讓返還原
告，此為兩造所不爭執，並如前述，則無論被告有無回復
系爭店面原狀之義務，原告皆不得按月向被告請求賠償租
金5倍計算之違約金甚明。從而，原告主張被告持續違約
狀態已達4個月（即105年8月13日至12月12日），被告應
賠償原告違約金600,000元乙節，尚非有據。
（二）委任律師撰寫律師函及提起訴訟之律師費用共65,000元部
分：系爭租約第12條固又約定：「乙方若有違約情事，致
損害甲方之權益時願聽從甲方賠償損害，如甲方因涉訟所
繳納之訴訟費、律師費用，均應由乙方負責賠償。」惟按
「依照當事人一方預定用於同類契約之條款而訂定之契約
，為左列各款之約定，按其情形顯失公平者，該部分約定
無效：....。二、加重他方當事人之責任者。....。」亦
為民法第247條之1第2款所明定。又所謂加重他方當事人
之責任，乃係指一方預定之契約條款，為他方所不及知或
無磋商變更之餘地者而言，所稱按其情形顯失公平者，則
係指依契約本質所生之主要權利義務，或按法律規定加以
綜合判斷，有顯失公平之情形而言（最高法院94年度台上
字第2340號判決意旨參照）。本件觀諸系爭租約內容，絕
大多數條款均屬事先印妥者，為一方預定用於同類之契約
條款，而前開條款，復約定訴訟費用及律師費用均由被告
負擔，此與我國民事訟制度原則上採取敗訴之被告始負擔
訴訟費用及第一、二審訴訟不採律師強制之制度不符，顯
已加重承租人即被告之責任；且兩造間並未有當原告即出
租人違約時，原告應如何賠償被告相同費用之約定，足見
系爭租約前開第12條之約定，加重被告之負擔且顯失公平
，應屬無效，原告自不得據此約定請求被告賠償委任律師
撰寫律師函及提起訴訟之律師費用共65,000元。
（三）修復更衣室之費用59,500元、修繕店面之費用36,952元部
分：按系爭租約第9條約定：「房屋有改裝設施之必要時
，乙方取得甲方之同意後得自行裝設，但不得損害原有建
築，乙方於交還房屋時應負責回復原狀。」第11條約定：
「乙方應以善良管理人之注意義務使用房屋，除因天災地
變等不可抗拒之情形外，因乙方之過失致房屋毀損，應負
損害賠償之責。」足見原告得請求被告負回復原狀之責任
，須以被告有改裝系爭店面為要件，即原告請求被告負損
害賠償之責任，須以被告有毀損系爭房屋為要件。本件原
告固主張被告於承租系爭店面期間擅自拆除店面後方之更
衣室，及擅自在系爭店面裝設隔板，並擅自破壞系爭店面
之設備（拆卸冷氣及支撐冷氣之角鋼），均未於搬遷時回
復原狀，致原告須支出修復更衣室費用及修繕店面費用，
惟被告否認其有拆除更衣室、拆卸冷氣及在系爭店面裝設
隔板而需負回復原狀之情事，雖原告聲請訊問證人陳淑枝
查明系爭店面出租予被告前之原狀，以佐證被告應負回復
原狀之責任。然證人陳淑枝於本院106年4月26日言詞辯論
時僅證稱：105年4月時有看過系爭店面內之更衣室（本院
卷第48頁照片），5月份就沒看到，已經改裝，我不知道
是誰改裝的等情，自難憑以認定被告有擅自拆除上開更衣
室之行為；至於被告是否確實擅自在系爭店面裝設隔板，
並擅自破壞系爭店面之設備（拆卸冷氣及支撐冷氣之角鋼
），則未見原告舉證證明為真實，則被告是否應負系爭店
面回復原狀之責任，即有可疑？且查原告係於105年2月向
屋主即訴外人林文彬之配偶張麗蘭承租系爭店面，並與林
文彬接洽簽約，被告係於105年4月13日起以每月30,000元
租金向原告分租系爭店面，兩造均使用系爭店面用以營業
乙節，為兩造所不爭執，而被告辯稱原告自106年2月8日
起已無繼續承租系爭店面，且房東亦未要被告回復該更衣
室之原狀，原告並無受有損害之可言等情，核與系爭店面
屋主張麗蘭之配偶即林文彬於本院107年1月19日言詞辯論
期日到庭證稱：「房屋所有權人名義是伊太太的，有同意
原告可以轉租，伊是後來才知道轉租給被告，也後來才知
道兩造有糾紛，時間在原告要把房屋轉租給娃娃機的人，
通知伊換契約，退押金12萬元，再換新租約，是與娃娃機
的業者重新定契約，向娃娃機業者收押租金，新承租人是
陳羿廷，回復原狀是由陳先生負責就好，伊的店租給原告
的時候已經有裝潢，電動門拆掉，落地窗也拆掉，有裝抽
油煙機、玻璃窗，但是伊的想法就是照這樣還給伊就可以
，娃娃機陳先生要還給我時，要將電動門及落地窗裝上去
，玻璃窗裝回去就可以了。新的承租人要回復這些原狀。
原本出租給服飾店的更衣間，再出租給原告，由原告接手
，原告接手服飾店的更衣間，現在沒有了，拆掉了，也不
需要原告回復原狀。不會要求原告回復原狀。更衣間是服
飾店做的，不是伊做的，因為伊沒有出錢，所以也不需要
回復原狀。」等情相符，可徵原告對於原出租人即屋主張
陳麗蘭 本即毋庸負系爭店面回復原狀之義務，此義務不能
因轉租給被告而由被告新生負擔之責任，是以原告請求被
告給付修復更衣室之費用59,500元、修繕店面之費用36,9
52元，亦非有據。
（四）電費、水費、管理費及污水處理費共14,258元部分：原告
主張被告應分擔此部分費用，業據其提出水電費繳款通知
單、管理費及污水處理費繳款單等為證，並為被告所不爭
執，則原告請求被告給付電費、水費及管理費用及污水處
理費14,258元，核屬有據。
六、茲就反訴原告請求之項目及金額，分述如下：
（一）請求反訴被告返還自105年5月13日至同年8月12日止共3個
月之租金90,000元及賠償3個月營業損失120,000元部分：
按出租人除應以合於所約定使用、收益之租賃物交付承租
人外，並應於租賃關係存續中保持其合於約定使用、收益
之狀態，此觀民法第423條規定自明。此項出租人之租賃
物保持義務與承租人之給付租金義務，具有對價關係。是
如出租人未於租賃關係存續中保持其合於約定使用、收益
之狀態，承租人非不得行使同時履行抗辯權而拒絕租金之
給付（最高法院96年度台上字第1415號判決意旨參照）。
然有關反訴原告提出反訴被告未盡出租人義務之抗辯，業
經本院認定，並非有據，亦即反訴原告承租之範圍不包含
系爭共用用餐區，反訴被告並無違約之情事，則反訴原告
於租賃期間內仍有依約給付租金之義務，且反訴被告既無
違約情事，即不負債務不履行之損害賠償責任，是以本件
反訴原告以租賃物不合於所約定使用、收益為由，請求反
訴被告應返還已支付之租金90,000元及賠償所失利益即營
業損失120,000元，均難認有據。
（二）請求反訴被告返還60,000元押金部分：按押租金在擔保承
租人租金之給付及租賃債務之履行，在租賃關係消滅前，
出租人不負返還之責。查系爭租約業經反訴原告於105年8
月12日合法終止，則反訴被告自應將押金60,000元返還，
此亦經系爭租約第5條所約明。惟反訴原告提前終止系爭
租約須賠償反訴被告1個月租金即30,000元作為違約金，
已如前述，且反訴被告已主張從中扣抵，經扣抵後，反訴
被告僅應返還反訴原告押金30,000元。
（三）請求反訴被告賠償如附表所示物品之價值124,700元部分
：按系爭租約第17條約定：「租賃期滿遷出時，乙方所有
任何傢俬雜物等，若有留置不搬者，應視作廢物論，任憑
甲方處理，乙方絕不異議。」足見租賃關係終止後承租人
即反訴原告返還系爭店面時，即應同時將所有留置之私人
物品搬走，否則已對所遺留之私人物品事先拋棄所有權，
並同意由出租人即反訴被告自行處理。本件反訴原告固主
張如附表所示之物品為其所有，價值124,700元，因該等
物品已不復存在致回復原狀顯有困難，反訴被告應予賠償
等情，惟反訴原告既於105年8月12日終止系爭租約並遷讓
返還系爭店面於反訴被告，卻仍留置上開物品未搬走，揆
諸前揭說明，該等物品已視同廢棄物，並任憑反訴被告處
置，反訴被告如棄置之，亦不負賠償責任，則反訴原告請
求反訴被告賠償上開物品之價值124,700元，容非有據。
七、綜上所述：（一）本訴部分─原告本於系爭租約之法律關係
，請求被告給付14,258元及自變更聲明狀繕本送達翌日即10
6年2月18日起至清償日止，按年息百分之5計算之法定遲延
利息，為有理由，應予准許；逾此部分之請求，則無理由，
應予駁回。（二）反訴部分─反訴原告本於系爭租約之法律
關係，請求反訴被告給付30,000元及自反訴狀繕本送達翌日
即105年12月10日起至清償日止，按年息百分之5計算之法定
遲延利息，為有理由，應予准許；逾此部分之請求，則無理
由，應予駁回。至於兩造各對他方應給付之金額，並未互為
抵銷之抗辯，故本院並未認定抵銷後反訴被告應給付反訴原
告之餘額，併此敘明
八、本件原告、反訴原告勝訴部分，分係適用簡易程序所為被告
、反訴被告敗訴之判決，爰依職權宣告假執行。又兩造均陳
明願供擔保請准免為假執行，經核無不合，爰各酌定相當之
擔保金額併准許之。
肆、本件事證已臻明確，兩造其餘攻擊防禦方法核與判決結果不
生影響，爰不一一論述，附此敘明。
中華民國107年3月13日
法官趙義德
以上正本係照原本作成。
如不服本判決，應於送達後20日內，向本院提出上訴狀並表明上
訴理由，如於本判決宣示後送達前提起上訴者，應於判決送達後
20日內補提上訴理由書(須附繕本)。
中華民國107年3月13日
書記官葉子榕