裁判字號：臺灣臺北地方法院106年重訴字第849號民事判決
裁判日期：民國106年10月27日
裁判案由：遷讓房屋等
臺灣臺北地方法院民事判決106年度重訴字第849號原告滙泰開發股份有限公司法定代理人 盧明珠 訴訟代理人 南雪貞 律師複代理人 沈志偉 律師被告 謝耀德 上列當事人間遷讓房屋等事件，本院於106年9月28日言詞辯論終結，判決如下：
主文被告應將門牌號碼臺北市○○區○○○路○段○○○號四樓房屋（面積一百點五平方公尺）遷讓返還原告。
被告應自民國一百零四年十月二十三日起至返還第一項所示房屋之日止，按月給付原告新臺幣貳萬元。
訴訟費用由被告負擔。
本判決第一項於原告以新臺幣肆佰壹拾壹萬肆仟壹佰參拾參元為被告預供擔保後，得假執行；但被告如以新臺幣壹仟貳佰參拾肆萬貳仟肆佰元為原告預供擔保，得免為假執行。
本判決第二項於原告按月以新臺幣陸仟陸佰元為被告預供擔保後，得假執行，但被告如每月以新臺幣貳萬元為原告預供擔保，得免為假執行。
事實及理由
一、原告起訴主張：原告為門牌號碼臺北市○○區○○○路○段○○號4樓（下稱系爭房屋）暨坐落土地之所有權人，被告無權占有系爭房屋，原告自得依法請求被告遷讓返還，又被告無權占有系爭房屋，屬無法律上原因受有利益，致原告受有損害，爰依民法第767條、第179條規定，請求被告返還系爭房屋，並請求原告給付自民國104年10月23日起至遷讓返還房屋時止，相當於每月租金新臺幣（下同）2萬元之不當得利等語。並聲明：如主文第1、2項所示。
二、被告則以：其於99年1月至103年12月間向訴外人 李澤汝 承租系爭房屋，每年換約1次，104年1月間李澤汝告知系爭房屋要整修不再續約，但被告仍得於支付房租後，繼續居住使用，故其與李澤汝間之租約已轉變為不定期租約，其有占有系爭房屋之合法權源；又其曾支付105年7月之租金21,000元予原告等語，資為抗辯。並聲明：㈠、原告之訴及假執行之聲請均駁回。㈡、如受不利判決，願供擔保請准宣告免為假執行。
三、查，李澤汝原為系爭房屋暨坐落基地之所有權人，原告於10
4年10月22日以買賣為原因，登記取得系爭房屋暨坐落基地之所有權。被告自99年迄本院言詞辯論終結時止，均居住於系爭房屋等情，為兩造所不爭執，並有建物登記、土地登記第二類謄本在卷可稽（見本院卷第8至11頁、本院105年度北簡字第15073號卷第30頁），堪信此部分之事實為真。
四、兩造之爭點及論述原告主張被告無權占有系爭房屋，故請求被告應遷讓返還系爭房屋，並應給付相當於租金之不當得利等節，為被告所否認，並以前詞置辯。是本院應審酌者厥為：㈠、被告是否有權占有系爭房屋？原告請求被告騰空返還系爭房屋，有無理由。㈡、原告請求被告自104年10月23日起至遷讓返還系爭房屋之日止，按月給付相當於租金之不當得利2萬元，有無理由。茲分述如下：
㈠、被告是否有權占有系爭房屋？原告請求被告騰空返還系爭房屋，有無理由：
按所有人對於無權占有或侵奪其所有物者，得請求返還之，民法第767條前段定有明文。再按，出租人於租賃物交付後，承租人占有中，縱將其所有權讓與第三人，其租賃契約，對於受讓人仍繼續存在；前項規定，於未經公證之不動產租賃契約，其期限逾5年或未定期限者，不適用之，民法第42
5條第1項、第2項定有明文。蓋出租人於租賃物交付後，將其所有權讓與第三人時，依民法第425條第1項之規定，其租賃契約既對於受讓人繼續存在，受讓人即當然繼受出租人地位，而行使或負擔租賃契約所生之權利或義務。此時，承租人依租賃契約占有房屋，自非無權占有。然而，在長期或未定期限之租賃契約，其於當事人之權義關係影響甚鉅，宜付公證，以求其權利義務內容合法明確，此乃同法第2項之立法理由。經查：
1.被告辯稱其與李澤汝間之租約於104年間後已轉為不定期租約一節，縱令屬實，惟渠等間之不定期租約既未辦理公證，依民法第425條第2項規定，本件自無適用民法第425條第
1項買賣不破租賃之餘地。換言之，本件不應適用民法第42
5條第1項認李澤汝與被告間之租賃契約繼續存在於原告與被告之間，此外，被告復無法舉證證明有何正當權源占有系爭房屋，自難對原告主張為有權占有。
2.原告於101年10月22日取得系爭房屋所有權，且被告與李澤汝間之租賃關係既不能對抗原告，揆諸前揭說明，被告 吳錫 自屬無權占有系爭房屋。從而，原告依民法第767條規定請求被告遷讓返還系爭房屋，為有理由，應予准許。
3.至被告另辯稱：其前因系爭房屋淹水造成損失，曾透過李澤汝之代理人郭先生要求李澤汝補償，原告應對前手李澤汝因房屋淹水造成其損失部分負責云云。然縱被告因承租系爭房屋受有淹水損失，基於債之相對性，被告僅能向與其有租賃關係，且是時為系爭房屋所有權人之李澤汝請求，被告因系爭房屋淹水所生之損失核與原告無涉，被告前開所辯，無從為有利於被告之認定。
㈡、原告請求被告自104年10月23日起至遷讓返還系爭房屋之日止，按月給付相當於租金之不當得利2萬元，有無理由：又按，無法律上之原因而受利益，致他人受損害者，應返還其利益，民法第179條第1項定有明文。而無權占有他人土地或房屋，可能獲得相當於租金之利益，此乃社會通常之觀念（最高法院61台上字第1695號判例意旨參照）。查，如前
㈠、所述，被告無占有系爭房屋之正當權源，且迄今仍占有使用之，依前所述，原告即得請求自取得系爭房屋所有權時起之相當於租金之不當得利。本院審酌系爭房屋前手李澤汝與被告間約定之租金為每月21,000元，且被告使用系爭房屋做為住處、系爭房屋附近之租賃行情，以及被告對原告請求以每月租金2萬元計算，並無意見等情，有租金查詢表、言詞辯論筆錄可稽（見本院卷第17、58頁），認原告主張以每月2萬元作為系爭房屋相當於租金之不當得利金額，尚屬合理允當。是原告依民法第179條規定，請求被告自104年10月23日起至返還系爭房屋之日止，按月給付原告2萬元，即屬有據，應予准許。又被告雖辯稱其曾給付原告105年7月之租金21,000元云云，惟為原告所否認，被告就此有利於己之事實，復未能舉證以實其說，自難信為真，併此敘明。
五、綜上所述，原告依民法第767條、第179條規定，請求被告遷讓返還系爭房屋，及自104年10月23日起至返還系爭房屋時止，按月給付原告2萬元相當於租金之不當得利，均屬有據，為有理由，應予准許。
六、本判決兩造均陳明願供擔保請准宣告假執行或免為假執行，經核均無不合，爰分別酌定相當之擔保金額宣告之。
七、本件事證已臻明確，兩造其餘攻擊防禦方法及所提證據，核與本件判決結果不生影響，爰不另一一論述，併予敘明。
八、訴訟費用負擔之依據：民事訴訟法第78條。中華民國106年10月27日
民事第四庭法官蕭涵勻以上正本係照原本作成。
如對本判決上訴，須於判決送達後20日內向本院提出上訴狀。如委任律師提起上訴者，應一併繳納上訴審裁判費。
中華民國106年10月27日
書記官林立原