臺灣高等法院100年度上易字第778號民事判決

裁判字號：臺灣高等法院100年上易字第778號民事判決

裁判日期：民國100年12月20日

裁判案由：損害賠償

臺灣高等法院民事判決100年度上易字第778號上訴人 陳昭誠 被上訴人 康有定
李素貞 共同訴訟代理人 張藝騰 律師複代理人 吳佩真 律師上列當事人間請求損害賠償事件，上訴人對於中華民國100年6月23日臺灣板橋地方法院100年度訴字第721號第一審判決提起上訴，本院於100年12月6日言詞辯論終結，判決如下：
主文上訴駁回。
第二審訴訟費用由上訴人負擔。
事實及理由
一、上訴人起訴主張：伊於民國（下同）96年3月13日以新臺幣（下同）530萬元向被上訴人購買門牌號碼新北市○○區○○○路○○巷○弄○○號3樓房屋（下稱系爭房屋）及其坐落之基地。嗣於99年10月間欲以735萬元出售前揭房地時，經鑑定發現系爭房屋混凝土之水溶性氯離子含量竟高達2.39kg/m3，超過中華民國標準CNS3090之0.3kg/m3達近8倍，不適於居住，有欠缺通常效用及契約預定效用之瑕疵，雙方因此解除契約。 嗣伊 再於同年10月20日委請臺灣檢驗科技股份有限公司進行第二次氯離子檢測，仍超出標準，伊乃減價以645萬元售出。為此，依民法第354條第1項前段及第359條請求減少系爭房屋買賣價金90萬元、依民法第227條第2項請求被上訴人賠償因檢測支付檢測費用7,000元、7,875元之損害，共計914,875元，爰請求被上訴人如數給付，並加計自起訴狀繕本送達翌日起算之法定遲延利息。（原審判決上訴人敗訴，上訴人不服提起上訴），並上訴聲明：
㈠原判決廢棄。
㈡上開廢棄部分，被上訴人應給付上訴人914,875元，及自
起訴狀繕本送達翌日起至清償日止，按週年利率5％計算之利息。
二、被上訴人則以：上訴人原以530萬元買入系爭房地，嗣以645萬元賣出，獲利115萬元，並未受有任何損害。又上開瑕疵伊等亦係於上訴人起訴時始知悉，縱解約不合法，然因系爭房屋氯離子過高之瑕疪於兩造買賣契約成立前即已存在，伊等復不可歸責，而上訴人所稱氯離子檢測費用之損害與本件瑕疪並無因果關係，自不得主張不完全給付，請求伊等為損害賠償。另上訴人於買受系爭房地後，應於簽訂契約後支付第二期款前或一個月內從速檢測，惟上訴人竟遲至99年10月間始進行檢測，依民法第356條第1、2項及第365條第1項之規定，自不得再請求減少價金；縱得請求減少價金，亦應以系爭有瑕疵房屋存在兩造買賣契約成立當時之市場價格與買賣價格是否相當為計算標準，而非以其後上訴人出賣系爭房屋時之買賣價金差額做為計算之標準。再者，系爭房屋經檢測為海砂屋時，依系爭契約第14條第2項約定兩造同意無條件解約，而伊等於原審業為解約之意思表示，從而，上訴人自不得再依不完全給付及物之瑕疪擔保規定，請求損害賠償或減少價金等語資為抗辯。並答辯聲明：上訴駁回。
三、兩造不爭執事項：㈠上訴人於96年3月13日以530萬元向被上訴人購買系爭房屋及坐落基地，並簽訂不動產買賣契約書（原審卷第7-13頁）。
㈡上訴人於99年10月2日就系爭房地與訴外人 陳玉美 訂立買賣
契約，約定總價款為735萬元，嗣於99年10月15日簽訂解約協議書；99年11月12日上訴人就系爭房地與訴外人 黃柏瑞 訂立買賣契約，價金為645萬元。
㈢系爭房屋於上訴人出售予陳玉美時，經買方於99年10月4日
委託錸發科技實業有限公司檢測結果（報告日期99年10月7日），氯離子含量高於CNS3090之限制；該次檢測費用為7,000元（原審卷第22頁）。
㈣上訴人於99年10月20日委託臺灣檢驗科技股份有限公司對系
爭房屋為氯離子含量檢測，氯離子含量仍高於CNS3090之限制，該次檢測費用7,875元（原審卷第23、24頁）。
四、按物之出賣人對於買受人，應擔保其物依第373條之規定危險移轉於買受人時無滅失或減少其價值之瑕疵，亦無滅失或減少其通常效用或契約預定效用之瑕疵。買賣因物有瑕疵，而出賣人依法應負擔保之責者，買受人得請求減少其價金。
因可歸責於債務人之事由，致為不完全給付者，債權人得依關於給付遲延或給付不能之規定行使其權利。因不完全給付而生前項以外之損害者，債權人並得請求賠償，為民法第354條第1項前段、第359條前段、第227條所明定。本件上訴人主張伊於96年間向被上訴人購買之系爭房屋，經檢測後發現混凝土水溶性氯離子含量超出標準，致其於轉售價格減損，另受有支出檢測費用之損害，伊得請求被上訴人減少價金及賠償損害等語，為被上訴人所否認，並以前揭情詞置辯。
本件爭點厥為：上訴人依民法第354條第1項前段、第359條規定請求減少價金90萬元、依民法第227第2項規定，請求被上訴人賠償其因被上訴人不完全給付所受損害共14,875元有無理由等項，茲論述如下：
（一）按債務不履行依民法第227條第1項規定，因可歸責於債務人之事由，致為不完全給付者，債權人固得依關於給付遲延或給付不能之規定行使其權利。惟該條所稱之不完全給付，必以契約成立前給付可能，嗣後給付內容不符合債務本旨，違反信義與衡平原則，而積極的債權侵害，始足稱之（最高法院99年度台上字第2033號判決意旨參照）。據此，於特定物買賣契約，如契約雙方締約時已約明依標的物之現狀交付，則出賣人依現狀交付即屬依債務本旨給付，自難認屬不完全給付。而查，本件系爭房地買賣係依「房屋現況確認」之內容點交，該屋未曾施作氯離子含量檢測，亦無檢測報告等情，業據兩造於系爭買賣契約7條第4項約明，且有房地產標的現況說明書在卷可稽（原審卷第
10、13頁），是兩造買賣標的物既為特定物，且依現況交付，則該屋縱有上訴人所指氯離子含量高於CNS3090限制之瑕疵，惟因該瑕疵於兩造買賣契約成立時已存在，被上訴人既已依約按契約成立時買賣標的物之現狀交付系爭房屋予上訴人，揆諸前揭說明，即屬依債務本旨給付，不構成不完全給付。從而，上訴人主張被上訴人交付系爭房屋氯離子含量高於CNS3090限制，屬不完全給付，進而依民法第227第2項規定，請求被上訴人賠償其因此事支出檢測費用之損害，即屬無據。
（二）次按物之出賣人，對於買受人應擔保其物依第373條之規定危險移轉於買受人時，無滅失或減少其價值之瑕疵，亦無滅失或減少其通常效用或契約預定效用之瑕疵，出賣人並應擔保其物於危險移轉時具有其所保證之品質，固為民法第354條第1項、第2項所明定。惟買受人應按物之性質，依通常程序從速檢查其所受領之物，如發見有應由出賣人負擔保責任之瑕疵時，應即通知出賣人，買受人怠於為前項之通知者，除依通常之檢查不能發見之瑕疵外，視為承認其所受領之物，亦為同法第356條第1、2項所規定。
又所謂「依通常程序」迅速檢查，應視物之不同性質而定。
１、本件上訴人主張房屋氯離子含量屬不能即知之瑕疵，上訴人雖於99年間轉售系爭房屋時始因買方檢測發現，並於99年12月3日及同年月20日通知，亦難謂為怠於檢查及通知云云，惟查：
（1）鋼筋混凝土（RC）為常見的建築物主要構造，由於鋼筋在混凝土中受到高鹼環境保護不易生銹，一旦混凝土氯離子含量過高將破壞鋼筋表面之鈍化膜，鋼筋會因此生銹體積膨脹，可能迫使混凝土崩裂，結構物會因此降低強度或者不堪使用，而造成氯離子偏高的情況，來源可能係建材中之海砂、混凝土摻劑、水泥、拌合水，或其他外界的污染，但因使用海砂造成影響的案例較多，故俗稱海砂屋一節，有上訴人所提試驗執告後附硬固混凝土氯離子含量檢測說明在卷可稽（原審卷第24頁），是海砂屋一語用於房屋買賣契約即指「氯離子含量偏高之房屋」甚明，而此參諸兩造於系爭買賣契約中同時使用「含氯離子檢測」、「海砂屋」（原審卷第11、13頁），而未就氯離子偏高成因另加區別，是渠等契約中所稱「海砂屋」應指氯離子含量偏高之房屋一節，可堪認定，此外參諸上訴人轉售系爭房屋之買賣契約所附房地產標的現況說明書之記載方式，亦同於本件買賣契約，益徵一般市場房屋交易所稱「海砂屋」，即指氯離子含量偏高之房屋。
（2）查本件被上訴人於系爭房屋買賣契約締定之前，已於96年3月13日提出房地產標的現況說明書記載其未曾就系爭房屋施作氯離子含量檢測，亦無檢測報告，並特別表明買方如有關於海砂屋之疑義，應於簽訂契約後支付第二期款前或一個月內自行檢測等情，有上訴人所提之房地產標的現況說明書在卷可稽，是被上訴人並未保證系爭房屋氯離子含量符合CNS3090限制一節，即足認定，從而，上訴人主張系爭房屋氯離子含量過高，不符合其保證之品質云云，自嫌乏據。
２、次查，上訴人主張房屋氯離子含量屬不能即知之瑕疵一節，固屬實情，唯被上訴人就此一依通常之檢查不能發見之房屋氯離子含量過高（俗稱海砂屋，原審卷第24頁試驗報告後附檢測說明參照）瑕疵乙事，已於簽立買賣契約前以房地產標的現況說明書請求買受人於簽訂契約後支付第二期款前或一個月內自行檢測之（註：本件簽約日與支付第二期款日期相同，故應以簽訂契約後一個月為期），兩造於訂約時復將該說明書附於買賣契約，為契約之一部，則上訴人明知被上訴人前揭期間要求，猶應允而與被上訴人簽訂契約買受該房屋，且於契約第13條約定如檢測確認為海砂屋，即無條件解除契約，足見兩造於簽約時，有以簽訂契約後一個月內儘速檢測房屋氯離子含量事宜，以釐清雙方權責確定兩造契約關係之合意。被上訴人辯稱房地產標的現況說明書為系爭買賣契約之一部，有拘束兩造之效力，上訴人未於前揭期間內檢查並通知，即屬怠於為瑕疵通知，應視為受領房屋等語，即非無據。又縱認兩造就於簽訂契約後一個月內檢測系爭房屋氯離子含量一事未達成合意，惟房屋氯離子含量之檢查，程序尚非繁瑣，自收件、取樣、試驗至作成報告僅須2至3日，即可檢查完畢一節，有上訴人所提之二份試驗報告在卷足憑（原審卷第22、23頁），然上訴人非唯未於簽約後一個月內從速檢查系爭房屋氯離子含量，且至距簽約時二年之久之99年10月間猶未檢查，迄至99年12月3日其寄發存證信函向被上訴人告知房屋氯離子含量情形之時止，歷時二年八月有餘，均未為瑕疵通知，揆諸前揭規定，自應視為承認其所受領之物，不得再行使瑕疵擔保請求權，另其他損害賠償請求權，如積極侵害債權、締約上過失或侵權行為所發生之損害賠償請求，亦應予排除（ 黃茂榮 著買賣法第316、318頁）。
又參諸上訴人自陳於99年10月2日將系爭房屋轉售訴外人 陳美玉 ，嗣因檢測發現有氯離子含量過高瑕疵，雙方乃於99年10月15日解除買賣契約等語（原審卷第67頁、本院卷第36頁背面），足見其至遲於99年10月15日已知悉前揭瑕疵，詎其未即時通知被上訴人處理，嗣於99年10月22日取得第二次檢測報告後，歷時經月，仍未通知上訴人，且於
99年11月12日將該屋售予訴外人黃柏瑞等情，有解約協議書、混凝土氯離子含量試驗報告、試驗報告、不動產買賣契約書等件在卷可稽（原審卷第15、22、23、30-35頁），益徵上訴人確有怠於通知瑕疵之事。被上訴人辯稱：上訴人怠於檢查及通知，應視為承認其受領之物，不得再為瑕疵主張等語，核屬可採，上訴人依民法第354條第1項前段、第359條規定請求減少價金90萬元，洵屬無據。
五、綜上所述，上訴人依民法第354條第1項前段及第359條請求減少系爭房屋買賣價金90萬元、依民法第227條第2項請求被上訴人賠償其因檢測支付7,000元、7,875元費用之損害，共計914,875元，及自起訴狀繕本送達翌日起算之法定遲延利息，為無理由，不應准許。原審為上訴人敗訴之判決，於法並無不合。上訴意旨指摘原判決不當，求予廢棄改判，為無理由，應予駁回。
六、本件事證已臻明確，兩造其餘攻擊防禦方法及所舉證據，核與判決結果不生影響，爰不再一一論駁，併此敘明。
七、據上論結，本件上訴為無理由，依民事訴訟法第449條第1項、第78條，判決如主文。
中華民國100年12月20日
民事第十庭
審判長法官張宗權
法官鄭純惠法官周玫芳正本係照原本作成。
不得上訴。
中華民國100年12月23日
書記官陳嘉文