裁判字號：臺灣基隆地方法院97年基小字第2907號民事判決
裁判日期：民國98年03月27日
裁判案由：履行契約
臺灣基隆地方法院基隆簡易庭小額民事判決原告甲○○被告乙○○訴訟代理人丙○○上列當事人間請求履行契約事件，本院於97年3月17日言詞辯論終結，判決如下：
主文原告之訴駁回。
訴訟費用新臺幣壹仟元由原告負擔。
事實及理由
一、原告起訴主張：
(一)原告經由友慶不動產房屋仲介公司安樂店(下稱友慶公司)之居間撮合於民國97年1月3日向被告買受被告所有門牌號碼基隆市○○路○○巷4之4號5樓房屋(下稱系爭房屋)，原告原僅出價新臺幣(下同)50萬元，因友慶公司告知被告同意將系爭房屋漏水部分完全修復，兩造遂以58萬元成交。被告於同年2月26日交付系爭房屋，原告於同年4月遷入後，系爭房屋樓下4樓房屋住戶即告知原告其4樓房屋浴室於10年前即漏水迄今，嗣原告又發現當初被告僅以搭建簡單遮雨棚之方式修繕系爭房屋，導致下雨後系爭房屋之廚房、浴室、餐廳漏水嚴重，經原告告知友慶公司與被告後，由被告延請水電師傅修繕系爭房屋之漏水，然被告針對浴室部分漏水，僅更換浴室排水孔鐵片，對於餐廳與廚房部分漏水，僅於系爭房屋之公寓頂樓外牆處塗抹約2×2公尺之水泥，致系爭房屋於5月梅雨季節時一遇下雨漏水情形更加嚴重，原告雖向被告一再反應，被告自同年7月起不再為原告修繕系爭房屋。原告爰依買賣契約之瑕疵擔保請求權提起本訴，求為判決：被告應將系爭房屋內浴室、餐廳、廚房漏水部分修繕完畢至不漏水之狀態。
(二)對被告之抗辯陳述略以：
1.被告僅聘請水電師父更換浴室鐵片、系爭房屋外層塗抹顏料，豈可謂有修繕系爭房屋漏水完成？且目前系爭房屋一下雨隨即漏水，更足見被告並未將系爭房屋修繕完畢。
2.當初購買系爭房屋時，友慶公司之仲介人員 宋秀媚 有告知系爭房屋有保固瑕疵半年，故系爭房屋半年內所發生之漏水瑕疵，被告皆應負責。
3.所謂漏水瑕疵，必須待於下雨時始能發現，故漏水瑕疵應屬非按通常程序可立即檢查出之瑕疵。又原告於97年4月中旬搬入系爭房屋時，因為當時天候未下雨，故原告未能於受領系爭房屋時即時向被告反應，自屬情有可原。且於同年5月下雨時，原告一發現有漏水隨即向友慶公司、被告反應，從而，原告自無怠於檢查系爭房屋漏水瑕疵可言。
二、被告求為判決：原告之訴駁回，其答辯意旨略以：
(一)原告與被告於97年1月3日在訴外人即友慶公司經理 陳志忠 之見證下，簽署系爭房屋之買賣契約書，並於系爭房屋買賣契約書中加註：「本案房屋漏水部分由乙方（即賣方）交屋前須修復完成」等語，且原告已事先接受友慶公司之告知，被告願意修繕區域為：客廳屋頂石綿瓦裂縫漏水及舊水塔表面防漏，原告亦表示同意，故兩造始完成系爭房屋買賣契約書之簽立。被告體恤原告當時居住於台北縣樹林市，急於搬入系爭房屋以使原告之子能順利取得學籍入學之焦急，遂答應原告於同年2月底前修繕完畢並交付系爭房屋予原告。被告於簽署系爭房屋買賣契約後，基於契約精神與要求，延聘專業人士進行系爭房屋之漏水修繕工作，並於同年2月26日由友慶公司仲介人員宋秀媚偕同原告前往系爭房屋會勘，確認被告完成契約所要求之修繕工作無誤後，一併完成交屋確認程序。會勘時，被告本於誠信原則，亦提醒原告系爭房屋已有長達33年屋齡，為求安全起見，系爭房屋之電線最好全部換新，且交付系爭房屋時浴室並無漏水情況，故原告始無異議並支付尾款。由此可見兩造實際簽約日係97年1月3日，並於同年2月26日交屋，故被告於同年8月26日接獲原告所發之存證信函上所載「於97年3月購買坐落於基隆市○○區○○路○○巷4之4號房屋」，上開存證信函內容誠屬有誤。
(二)被告於交付系爭房屋予原告前，從未接獲系爭房屋樓下4樓房屋住戶抱怨漏水之事，又系爭房屋浴室亦無漏水情況，故被告絕無原告所稱交屋前隱瞞浴室漏水之情形。原告係於交付系爭房屋3個多月後，於97年6月中旬始接獲系爭房屋樓下4樓房屋住戶來電稱：因原告不願處理系爭房屋樓下4樓房屋浴室屋頂漏水情況，遂請求被告修復之。被告雖覺不甚合理，但由於欠缺法律常識，及聽信訴外人友慶公司經理陳志忠錯誤訊息，與考量多年鄰居情誼等因素，乃聘請訴外人劉江河察看並修繕系爭房屋樓下4樓房屋浴室漏水情況，並一併針對舊水塔之外牆防漏進行處理。上開工程於同年7月初竣工，共計7,000元，均由被告支付。被告既已於同年2月與7月各進行漏水修繕工作，實屬已依約履行完畢，被告絕無原告所稱置之不理情事，又友慶公司對原告有何等承諾，應屬其與原告間之約定，不應由被告承擔。
(三)被告於97年7月22日收受由原告委請友慶公司仲介人員宋秀媚聘請亞普拉工程有限公司所作之維修工程估價單，始驚覺原告無限上綱之修繕要求。經請教專業人士得知，依據民法第356條之規定，除依通常檢查不能發現之瑕疵外，買受人須按通常程序從速檢查其所受領之物，如發現有應由出賣人負擔保責任之瑕疵時，應立即通知出賣人，否則視為承受其所受領之物。漏水既為肉眼可立即辨識之現象，且被告已多次作出超出契約承諾範圍外之修繕工作，故認原告上開主張應屬於法無據。
三、按物之出賣人，對於買受人應擔保其物依第373條之規定危險移轉於買受人時，無滅失或減少其價值之瑕疵，亦無滅失或減少其通常效用或契約預定效用之瑕疵，民法第354條第1項前段定有明文。又按當事人主張有利於已之事實者，就其事實有舉證澤之責任，民事訴訟法第277條前段定有明文。
本件原告主張兩造於97年1月3日簽立系爭房屋買賣契約書，約定系爭房屋漏水部分，由被告交屋前須修復完成，兩造復於97年2月26日完成交屋手續，嗣原告於97年5月間發現系爭房屋又有漏水現象，經原告向被告反應後，被告復僱工修繕之，但系爭房屋漏水問題並未因此解決之事實，有不動產賣賣契約書、照片等件為證，且為被告所不爭執，自堪信原告此部分之主張為真實。而所謂物之瑕疵係指存在於物之缺點而言。凡依通常交易觀念，或依當事人之決定，認為物應具備之價值、效用或品質而不具備者，即為物有瑕疵，且不以物質上應具備者為限（最高法院73年台上字第1173號判例要旨可資參照）。本件系爭房屋漏水核屬物之瑕疵無疑，惟原告主張物之瑕疵擔保，係以系爭房屋現存之漏水瑕疵原因於交付時即已存在為前提，而此為被告所否認，揆諸前揭規定，原告對此有利於己之事實，自應負舉證責任。查：
(一)觀諸系爭房屋買賣契約書第二條附註欄明載：「本案房屋漏水部份，由乙方(即被告)交屋前須修復完成。」證人即友慶公司仲介人員宋秀媚於本院審理時證稱：「(提示買賣契約書上面，為何註明本案房屋漏水部分，由乙方交屋前修復完成？)因為當初買方看屋時，發現二處漏水，屋主承諾在交屋前會修繕完畢，買方才同意買這個房子。所以才會在契約書上面特別註明。」「(本案是何時交屋？)簽約之後一個多月交屋。」「(當時交屋的情況？)文件上的交屋，我在場。到現場交屋時，因為我開車子，我留在樓下等，由他們二造上樓去交屋。他們二造就順利交屋了。」「(買方是怎麼離開的？)是我載原告離開的。」「(原告在車上有無跟你講交屋情況？)她在車上有跟我說原來那二處漏水的地方已經沒有再漏水了。」是兩造在簽訂系爭房屋買賣契約之時，已發現系爭房屋有二處漏水情形，並約定由被告在交屋前修復，而原告於被告交付系爭房屋之時，因系爭房屋之二處漏水已修復完畢而同意點收系爭房屋以完成交屋程序，是被告在交付系爭房屋之時已無原二處漏水情形存在之瑕疵。
(二)證人宋秀媚於本院審理時復證稱：「(之後，買方有無再跟你抱怨房屋有漏水？)買方搬進去大概一、二個月左右，就跟我抱怨房屋其他地方有漏水的情形。」「(你有無幫買方做協調？)有。我有請賣方去現場，賣方也有帶師傅去現場處理。」「(處理結果如何？)沒有處理的完整，還是有漏水的情況。」「(被告在賣房子時，有無保證除了那二處外，沒有其他部分漏水？)沒有。但是如果有漏水的地方，跟賣方反應，賣方都會作處理。」「(買方有沒有問除了這二處外，房屋有無其他地方漏水？)沒有。現場只有看到二處漏水，所以沒有問其他的地方。」等語，且本院詢問原告與證人宋秀媚：當時你們去看屋時，除了二處漏水之外，其他部分有無發現水漬？原告、證人均答：「沒有。」等語，故原告主張系爭房屋另有漏水瑕疵之存在，乃被告交付系爭房屋之後，原告經一段時日始察覺之新漏水瑕疵，而非交付前原該二處有繼續漏水之情形。而被告否認系爭房屋交付後新漏水之瑕疵乃係交屋前即已存在而發生在交付之後。兩造對系爭房屋漏水之原因各執一詞，然房屋漏水原因多端，自應由專業人員鑑定始可確認系爭房屋漏水之真正原因及瑕疵存在時點，並據此認定被告是否應就原告所有系爭房屋之漏水負瑕疵擔保責任。然原告至本院言詞辯論終結止，除片面主張上開漏水瑕疵外，僅提出攝得系爭房屋有漏水情形之照片數張，惟此項減少系爭房屋通常效用之漏水瑕疵是否發生於危險移轉即系爭房屋交屋之前，原告並未能舉證證明之，已難遽認應由被告負瑕疵擔保責任。
四、退而言之，縱認被告就系爭房屋漏水須負瑕疵擔保責任，然我國民法上關於特定物之買賣，除當事人間別有特約外，特定物之買受人依法無請求出賣人除去瑕疵之權利，此亦可觀民法第359條、第360條之規定自明。（參閱民法債編各論上， 楊芳賢 著，2002年7月初版第1刷，頁582）。買賣之物缺少出賣人所保證之品質者，買受人請求不履行之損害賠償，係代契約之解除，倘其契約業經解除，即不得再為此項請求，此觀民法第360條自明（最高法院73年臺上字第3082號判決參照）。是民法就出賣人應負瑕疵擔保責任買賣標的物瑕疵，特定物之買受人僅得就解除契約、減少價金、損害賠償擇一行使。且有關不履行之損害賠償，原則上雖適用民法第213條以下規定，但其方法僅限於金錢賠償，特定物之買受人要無從請求回復原狀。（參閱民法債編各論上，楊芳賢、 陳洸岳 著，2002年7月初版第1刷，頁582）。是本件原告依物之瑕疵擔保法律規定請求被告修繕系爭房屋至不再漏水，於法亦有違，殊難准許。
五、綜上，原告依買賣契約之物之瑕疵擔保法律關係，請求被告將系爭房屋內浴室、餐廳、廚房漏水部分修繕完畢至不再漏水為止，係屬無據，應予駁回。
六、本件判決基礎已臻明確，兩造其餘之攻擊防禦方法及所提訴訟資料，經本院斟酌後，核與判決不生影響，無一一論述之必要，併予敘明。
七、本件訴訟費用額確定如主文第2項所示之金額。
八、據上論結，本件原告之訴為無理由，依民事訴訟法第436條之23、第436條第2項、78條、第87條第1項，判決如主文。
中華民國98年3月27日
基隆簡易庭法官徐世禎以上正本係照原本作成。
對於本件判決如有不服，應於收受送達後20日內向本院提出上訴書狀，上訴於本院合議庭，並按他造當事人之人數附具繕本。
當事人之上訴，非以判決違背法令為理由不得為之，上訴狀應記載上訴理由，表明下列各款事項：
㈠原判決所違背之法令及其具體內容。
㈡依訴訟資料可認為原判決有違背法令之具體事實。
中華民國98年3月27日
書記官周素秋