臺灣臺北地方法院106年度重訴字第1513號民事判決

裁判字號：臺灣臺北地方法院106年重訴字第1513號民事判決

裁判日期：民國107年05月25日

裁判案由：返還買賣價金

臺灣臺北地方法院民事判決106年度重訴字第1513號原告 王瑞娟 訴訟代理人 陳守文 律師
郭千華 律師被告興富發建設股份有限公司法定代理人 鄭志隆 訴訟代理人 林桂聖 律師
黃捷琳 律師 張玲綺 律師上列當事人間請求返還買賣價金等事件，本院於民國107年4月27日言詞辯論終結，判決如下：
主文原告之訴及假執行之聲請均駁回。
訴訟費用由原告負擔。
事實及理由
壹、程序事項
一、按訴狀送達後，原告不得將原訴變更或追加他訴，但擴張或減縮應受判決事項之聲明者，不在此限，民事訴訟法第255條第1項第3款定有明文。查原告起訴時，原請求被告給付新臺幣（以下若未標明幣別，即為新臺幣）1,456萬元，及自起訴狀繕本送達翌日起至清償日止，按週年利率百分之5計算之利息。嗣於民國106年12月29日以民事準備狀變更請求被告給付927萬元，及自起訴狀繕本送達翌日起至清償日止，按週年利率百分之5計算之利息。核屬減縮應受判決事項之聲明，揆諸上開說明，於法即無不合，應予准許。
二、次按當事人得以合意定第一審管轄法院，但以關於由一定法律關係而生之訴訟為限；前項合意，應以文書證之，民事訴訟法第24條定有明文。本件兩造簽訂之房屋土地預定買賣契約書（下稱系爭契約）第34條約定，同意以本院為第一審管轄法院，有系爭契約在卷可稽（見重訴卷一第22頁反面），依上開合意管轄之約定，本院自有管轄權，合先敘明。
貳、實體事項
一、原告主張：原告於104年3月23日決定向被告購買坐落於臺北市○○區○○段○○段00000000000地號土地之「双湖匯」建案編號B3棟12樓房屋及地下車位M6-67號之預售屋及坐落土地之應有持分（下稱系爭房地），並於同日交付以當日為發票日之訂金200萬元支票予被告，嗣原告於同年月25日至銷售中心，兩造於該日簽訂購屋臨時證明單，被告並交付契約審閱本予原告，兩造約定於同年4月1日簽約，被告並向原告表示若未遵期到場簽約，被告將沒收訂金200萬元。兩造即於同年4月1日簽訂系爭契約書，約定原告以總價6,180萬元購買系爭房地，原告並於同日將上開契約審閱本交還予被告。嗣原告於已陸續支付買賣價金1,456萬元後，因經濟突發困難，未能再按期繳納買賣價金，遭被告於106年4月11日發函解除系爭契約，並依系爭契約第25條第2項違約金約定，沒收系爭房地買賣總價15%即927萬元為違約金。然系爭契約係被告事先製作之預售屋買賣定型化契約，依消費者保護法（下稱消保法）第11條之1規定以及內政部依消保法第17條第1項規定公告之「預售屋買賣定型化契約應記載及不得記載事項」（下稱系爭應記載事項）第1條規定，應給予原告至少5日之契約審閱期，而原告於104年3月23日即已確定購買系爭房地，並交付訂金，依民法第248條規定，本件買賣契約已成立，被告並向原告表示若日後反悔不買、未遵期於同年4月1日到場簽約即會沒收訂金，致使原告縱取得契約審閱本後亦不敢反悔不買，被告所為顯已不當限制原告契約審閱權，違反消保法第11條之1規定，故原告主張系爭契約第25條約定並非兩造契約之內容。又依系爭應記載事項第24條規定，契約中有關買方違約時，賣方得沒收之房地買賣總價之比例，應為消保法第2條第8款所定之個別磋商條款，並非定型化契約條款，應予消費者就該比例數額磋商之機會，而系爭契約係被告事先製作之預售屋買賣定型化契約，卻未依前開消保法及系爭應記載事項規定，給予原告針對系爭契約第25條第2項之違約金比例個別磋商之機會，而係擅自以定型化契約條款約定違約金比例數額，依消保法第15條、第17條第4項規定，系爭契約第25條第2項約定亦應屬無效，且原告僅為一般民眾，經濟實力、知識水準根本無法與大型建設公司之被告抗衡，締約地位顯不平等，難認原告知悉預售屋買賣契約中違約金比例應經磋商，而被告逕定違約金比例為最高之15%，全然未予原告磋商之機會，違反誠實信用原則，依消保法第12條規定，系爭契約第25條第2項約定亦應無效，被告不得主張依該約定沒收原告已付價金作為違約金。而系爭契約既經被告解除，兩造又無違約金約定，原告自得依民法第259條第1款、第179條規定，請求被告返還927萬元價款。退步言之，若認被告得將原告已付價款927萬元沒收作為違約金，然本件原告係因日籍男友工作業務而時常在臺之緣故，乃與男友二人討論後決定在臺置產，原告遂與被告簽立系爭契約購買系爭房地，除第一期價款200萬元係原告保單質借之資金外，其餘各期款項均係由男友出資繳納，嗣因男友遭其公司解雇並索求賠償，經濟突發困難，而原告之年收入又不高且須獨力扶養兩名女兒，無力支付龐大買賣價金，致未能按期繳納買賣價金，並非惡意違約，而被告係知名大型建設公司，資金充足，尚無因原告遲延給付價款而影響建案工程進度及公司營運之虞，解除系爭契約後仍得繼續銷售系爭房地，顯無損失，依兩造社會地位、經濟狀況衡量，被告沒收原告927萬元作為違約金之數額洵屬過高，依民法第252條規定，應酌減違約金至零。為此，爰依民法第259條第1款、第179條規定提起本訴等語。並聲明：被告應給付原告927萬元，及自起訴狀繕本送達翌日起至清償日止，按週年利率百分之5計算之利息；願供擔保，請准宣告假執行。
二、被告答辯：本件於兩造104年4月1日簽立系爭契約前，原告已於104年3月25日交付200萬元訂金支票當日，攜回契約書範本審閱，審閱期間達5日以上，原告之契約審閱權已受保障，被告並無違反消費者保護法第11條之1第1項契約審閱期規定之情。又系爭契約第25條約定之違約金比例，亦為系爭應記載事項第24條第4項規定之比例範圍內，且原告既已於簽約前將契約書攜回審閱5日以上，並經審閱後同意簽約，系爭契約第25條約定應屬業經同意之條款，原告應受拘束。再參酌民法第252條立法理由，違約金是否過高之判準係依「一般」客觀事實、社會經濟情況，判斷違約金數額是否已逾債權人所受損害達顯相懸殊程度而顯有失公平之情，而非審酌債務人「個人」或其背後家庭所屬成員於締約後，因外在經濟態勢遷異所致本身經濟情況劣化之因素。系爭契約第25條約定之違約金數額符合系爭應記載事項第24條第
4款之規定，且合於一般社會經濟狀況所認可接受之客觀合理範圍，並無過高致達顯失公平程度。況本件被告因原告未能如期履行債務，實際所受損害包含約占買賣總價29%之營業利潤所失利益計1,792萬2,000元、價金利息74萬2,358元、每年支出之房屋稅24萬1,816元、地價稅2萬9,490元、系爭房地無法售出期間之貸款利息及營銷成本、房地跌價等，已遠逾系爭契約約定之違約金數額。又系爭房地既為原告原任職於日商公司、資力豐厚之日籍男友所出資購買，並非源於原告之自有資金，而原告名下亦另有房地供其自住，原告之二名女兒又均已成年而可扶養原告，則被告依約沒收違約金以稍彌補所受損害，自無影響原告之既有生活，不符合民法第252條規定違約金過高致顯失公平情事，依法即無酌減之餘地等語。並聲明：原告之訴駁回；如受不利益判決，願供擔保，請准宣告免為假執行。
三、查本件原告前曾開立發票日為104年3月23日、面額為200萬元之支票予被告收執，兩造於同年月25日簽訂「購屋臨時證明單」，被告並於同日將系爭契約書範本交予原告攜回審閱，兩造嗣於同年4月1日簽立系爭契約，約定由原告以6,
180萬元總價向被告購買系爭房地，原告於陸續支付第1至14期之買賣價金計1,456萬元後，即未再按期繳納買賣價金，經被告於106年4月11日寄發存證信函解除系爭契約，並依系爭契約違約金約定，將原告前揭繳付之價款中之系爭房地買賣總價15%即927萬元，沒收作為違約金，其餘款項則已返還原告等情，為兩造所不爭執，並有原告簽發之前開支票、原告簽署之房地買賣契約書簽認單、系爭契約及被告寄發之存證信函及後附之原告遲延付款表在卷可稽（重訴卷一第9至55、99、175頁），自堪信為真正。
四、至原告主張系爭契約第25條第2項之違約金約定應屬無效，不構成兩造契約內容，被告不得依此約定沒收買賣總價15%作為違約金，且該違約金數額亦屬過高，應依民法第252條規定予以酌減至零等語，則為被告所否認，並以前詞置辯。
是本件之爭點厥為：（一）系爭契約第25條第2項約定是否構成兩造買賣契約之內容？（二）被告依系爭契約第25條第
2項約定沒收買賣總價15%作為違約金，該數額是否過高而應依民法第252條規定予以酌減？茲分述如下：
（一）系爭契約第25條第2項約定是否構成兩造買賣契約之內容？
1.按「定型化契約條款：指企業經營者為與多數消費者訂立同
類契約之用，所提出預先擬定之契約條款」、「個別磋商條款：指契約當事人個別磋商而合意之契約條款」、「定型化契約：指以企業經營者提出之定型化契約條款作為契約內容之全部或一部而訂立之契約」，消保法第2條第7至9款分別定有明文。次按「企業經營者與消費者訂立定型化契約前，應有30日以內之合理期間，供消費者審閱全部條款內容」、「中央主管機關得選擇特定行業，參酌定型化契約條款之重要性、涉及事項之多寡及複雜程度等事項，公告定型化契約之審閱期間」、「中央主管機關為預防消費糾紛，保護消費者權益，促進定型化契約之公平化，得選擇特定行業，擬訂其定型化契約應記載或不得記載事項，報請行政院核定後公告之」。消保法第11條之1第1項、第4項、第17條第1項亦定有明文。查系爭契約為被告為與不特定多數消費者訂立同類契約之用，所提出預先擬定之契約條款，自屬消保法所稱之定型化契約。依內政部於103年4月28日公告修正之系爭應記載事項第1條規定，定型化契約應由買方攜回審閱至少5日。而本件兩造係於104年4月1日簽立系爭契約，原告則前於同年3月25日即將系爭契約書範本攜回審閱一節，業如前述，足認原告針對屬於定型化之系爭契約，確已有
5日以上之契約審閱期無訛。原告雖以其於104年3月23日即簽發以同日為發票日之200萬元訂金支票予被告收執，依民法第248條規定，兩造之買賣契約於104年3月23日即已成立，當時原告並未經給予契約審閱期等語。然查，該支票發票日雖為104年3月23日，惟依兩造於104年3月25日簽立之購屋臨時證明單（重訴卷一第223頁），其上記載作為「200萬元訂金」之票據號碼、到期日核與上開支票相符，而該證明單上原約定「買方訂金應於104年3月23日前補足，逾期者以棄權論」，其中之「23」則經劃記更改為「25」，並經原告本人於該更改處旁簽名確認等情觀之，堪認被告主張原告係於104年3月25日交付該紙支票，乃將原約定之訂金給付期限特別修改為同年月25日等語，應得採信。復觀諸該購屋臨時證明單除以上開約定買方給付訂金期限及逾期者以棄權論外，並約定「買方應於104年3月31日攜帶本證明單及預登記為產權名義人之身分證、印章一枚及簽約應付款駕臨接待中心簽訂正式契約手續，逾期者視同放棄承購，賣方不另催告，本證明單自然作廢」、「有關雙方買賣條件，以買賣契約書為準」、「簽約手續完成後，本證明單自動失效」等語，可見本件兩造具體之買賣條款，尚待兩造正式簽立買賣契約中之內容而定，另若原告未依簽約期限到場簽立正式契約，僅係原告喪失承購系爭房地之權利（即「視同放棄承購」），該證明單自動作廢，則被告自應將先前收取之200萬元訂金返還原告，此由該證明單備註欄亦記載「本戶價格須經業主同意，若未同意，所收取之訂金會全額無息返還」等語，亦可參佐，被告亦陳明若未正式簽約即會全額返還訂金等語屬實。至原告另主張被告當時向原告表示若未遵期到場簽約，將沒收訂金200萬元，被告以此不當限制原告之契約審閱權等語，為被告所否認，原告就此與購屋臨時證明單所載客觀內容有所齟齬之主張，並未提出具體證據資料以實其說，已難認可採。再者，本院審酌原告於起訴狀中原稱兩造係於104年4月1日簽訂系爭契約等語（重訴卷一第5頁），嗣又於107年2月5日書狀、同年3月22日書狀以及同年3月26日庭期時改稱：系爭契約係於104年3月23日簽立，系爭契約書上之簽署日期104年4月1日是故意往後填寫之不實日期云云（重訴卷一第188、227、232頁），復於107年4月16日再具狀陳稱：兩造確係於104年4月
1日簽訂系爭契約等語（重訴卷一第245頁），說詞多所反覆，其陳述之憑信性顯值懷疑，益難認其前開（別無具體客觀資料佐證）之片面主張屬實。綜上，原告既已於104年3月25日將兩造嗣後於同年4月1日正式簽立之系爭契約書範本攜回審閱，足認原告針對屬於定型化之系爭契約，確已有
5日以上之契約審閱期間，符合系爭應記載事項第1條規定，自無違反消保法第11條之1規定之情。
2.而依系爭契約第25條第2項約定：「除經雙方個別磋商同意
之約定外，甲方（即原告）違反『付款條件方式』之規定者，買賣雙方並得解除本契約；解約時乙方（即被告）得沒收依房地總價款15%計算之違約金，但前開沒收之違約金金額超過已兌現價款者，則以已兌現價款為限」，兩造並另以手寫記載之「買賣契約之個別磋商條款」第7條約定：「第25條：『違約約定』，經雙方個別磋商同意修改本條約定如下：…（二）甲方（即原告）違反本契約或經雙方個別磋商同意之各項約定時，乙方（即被告）得解除本契約，解約時乙方得沒收依房地總價款15%計算之違約金，但前開沒收之金額超過已兌現價款者，則以已兌現價款為限」等語（重訴卷一第48至49頁），可見兩造針對屬於定型化契約之系爭契約第25條違約金約定，已另外透過個別磋商條款約定確認：於因原告違約、經被告解除契約時，被告即可沒收依房地價15%計算之違約金（以已兌現價款之數額為上限）等情明確，原告主張該違約金比例約定未經兩造個別磋商云云，與客觀卷證資料不符，難認可採。又系爭契約第25條第1項以及「買賣契約之個別磋商條款」第7條第1項亦同時約定：於被告違約而經原告解除契約時，被告除應退還原告已兌現之房地價款外，如有遲延利息亦應一併退還，並應同時賠償依房地總價款15%計算之違約金予原告（以已兌現價款之數額為上限）等語，堪認對於買賣雙方於違約時，他方所得請求之違約金數額，係屬相當，且約定內容亦與系爭應記載事項第24條針對違約處罰之規定無悖，堪認並無違反平等互惠或誠信原則而對消費者顯失公平之處，是原告主張前開違約金約定依消保法第12條規定而無效等語，亦非有理。更況，原告於104年4月1日系爭契約簽立後，即依系爭契約附件三付款明細表之約定（見重訴卷一第25頁），陸續給付簽約金、開工款、及依建案工程進度給付至第14期款項合計1,456萬元，迄至105年10月6日應給付第15期價款時始發生遲延等情，有前開被告寄發之存證信函所附之原告遲延付款表可佐（重訴卷一第55頁），期間歷時近1年半，且原告於已委任專業律師在106年11月1日提起本件訴訟時，亦未主張被告有何違反消保法第11條之1規定審閱期而認系爭契約前開違約金比例約定應屬無效乙情，甚且尚依該違約金比例約定，認被告至少應將（當時尚未有所返還之）原告已繳付之1,45
6萬元中，逾越房地總價15%以外之價款即529萬元返還原告等語（見重訴卷一第4至7頁），由此益徵原告應已充分了解並同意系爭契約前開違約金約定之內容無訛。本件原告於陸續支付買賣價金計1,456萬元後，即未再按期繳納買賣價金，並經被告於106年4月11日發函解除系爭契約等情，已如前述，則被告自得依系爭契約前開違約金約定，沒收房地總價款15%計算之違約金927萬元。
（二）被告依系爭契約第25條第2項約定沒收買賣總價15%作為違約金，該數額是否過高而應依民法第252條規定予以酌減？
1.按當事人約定之違約金過高者，法院得依民法第252條規定
，酌減至相當之數額，然是否相當，應依一般客觀事實，社會經濟狀況及債務人若能如期履行債務，債權人可得享受之一切利益為酌定之標準。又約定有違約金者，有債務不履行情事發生時，債權人即不待舉證證明其所受損害係因債務不履行所致及損害額之多寡，均得按約定之違約金，請求債務人支付。如約定之違約金過高者，債務人固得依民法第252條規定，請求法院減至相當之數額，惟就約定違約金過高之事實，應由主張此項有利於己事實之債務人負舉證責任；民法第252條規定乃係賦與法院得依兩造所提出之事證資料，斟酌社會經濟狀況並平衡兩造利益而為妥適裁量、判斷之權限，非謂法院須依職權蒐集、調查有關當事人約定之違約金額是否有過高之事實，而因此排除債務人就違約金過高之利己事實，依辯論主義所應負之主張及舉證責任。況違約金之約定，為當事人契約自由、私法自治原則之體現，雙方於訂約時，既已盱衡自己履約之意願、經濟能力、對方違約時自己所受損害之程度等主、客觀因素，本諸自由意識及平等地位自主決定，除非債務人主張並舉證約定之違約金額過高而顯失公平，法院得基於法律之規定，審酌該約定金額是否確有過高情事及應予如何核減至相當數額，以實現社會正義外，當事人均應同受該違約金約定之拘束，法院亦應予以尊重，始符契約約定之本旨。倘債務人於違約時，仍得任意指摘原約定之違約金額過高而要求核減，無異將債務人不履行契約之不利益歸由債權人分攤，不僅對債權人難謂為公平，抑且有礙交易安全及私法秩序之維護（最高法院83年度台上字第2879號、86年度台上字第1084號、92年度台上字第697號、92年度台上字第2747號、104年度台上字第530號裁判意旨參照）。
2.本院審酌系爭房地買賣總價為6,180萬元，總價之15%為92
7萬元，而被告於99年度至105年度期間之每年淨利率分別為25%、30%、23%、23%、33%、34%、34%，有被告99年度至105年度經會計師查核簽證之綜合損益表存卷可憑（重訴卷一第130至132頁），平均淨利率為28.8571%，其中
105年度（即本件原告遲延給付而違約時）之淨利率更達34%，是倘本件原告依約履行，即使依被告之平均淨利率計算，被告可獲得之淨利為1,783萬3,688元（計算式：6,180萬×28.8571%＝1,783萬3,688，元以下四捨五入），今因原告違約不履行，致被告無法取得上開利益，而目前之房價亦已較訂約時（即104年）明顯下跌，此為公眾周知之事實，則被告縱事後再行出售系爭房地，已難認得以本件買賣總價之金額成交，更況尚有未行出售前之利息損失，是被告所受上開利潤之損失，堪認係因原告不履行契約所受之積極損害，再加計被告因原告違約致須再行出售系爭房地，而支出銷售費用、佣金支出、營業成本，參以系爭契約就「違約處罰」之約定為系爭房地買賣總價款之15%即927萬元，並未逾系爭應記載事項前開所訂之比例數額上限，且亦與前述被告因原告違約所受之損害數額，尚屬相當，難認有違約金過高而應酌減之情。
3.原告固另陳稱其係因經濟突發困難、且收入甚微又須扶養女
兒而無力支付龐大買賣價金，並非惡意違約，而被告係知名大型建設公司，資金充足，依兩造社會地位、經濟狀況衡量，被告沒收原告927萬元作為違約金之數額洵屬過高等語。
然查，被告因原告本件違約確有前述利潤、銷售費用、佣金支出、營業成本等與927萬元違約金數額尚屬相當之損失等情，業如前開認定明確。至原告所稱其因經濟突發困難乙節，然依原告自陳本件其係因日籍男友工作業務而時常在臺之緣故，二人討論後決定在臺置產，原告乃與被告簽立系爭契約購買系爭房地；且除第一期價款200萬元係原告保單質借之資金外，其餘各期款項均係日籍男友出資等語（重訴卷一第137、177頁），並提出原告之中國信託商業銀行外幣帳戶存摺影本為證（重訴卷一第150至153頁），可見本件買賣價款之實際主要出資者為原告之男友，自應以其男友（而非原告）之經濟狀況審認。依原告所提其男友105年度所得證明書（重訴卷一第230頁），其年所得達日幣713萬4,00
0元，收入尚豐，當時更擔任日本公司之代表董事（見重訴卷一第147至149頁履歷事項全部證明書、名片資料），而原告陳稱男友於105年9月19日突遭公司解任並索求賠償一節，固提出該公司105年9月19日股東會議記錄為證（重訴卷一第154至155頁），然觀諸該股東會議記錄所載，係認定原告男友對於公司財務不明狀況應負起責任，即認原告男友於公司營運管理上有所疏失，是此部分當屬可歸責於原告男友之事由，若因而須為相關賠償而造成經濟周轉上或有發生問題，亦係其對個人行為應承擔之後果，尚非得將此所生之不利益歸由無關之第三人（即被告）分攤，自不得據此為原告本件違約之合理化藉口。而針對原告另稱其須扶養女兒等語，然此部分已與本件應審認之原告男友經濟狀況無涉；再者，原告於106年12月29日先具狀陳稱係獨自扶養一名女兒（重訴卷一第90頁），嗣於107年1月16日又具狀改稱係獨自扶養二名女兒（重訴卷一第136頁），所述已有不一，且依原告所提戶籍謄本（重訴卷一第143至144頁），於本件105年10月間違約時，其二名女兒分別為23歲、21歲，均已成年。原告亦自陳次女於105年9月辦理休學，已前往中國工作，自力更生等語在卷（重訴卷一第194頁），顯難認次女有受原告扶養之情。至就原告長女部分，原告自承長女目前亦未與原告同住（重訴卷一第194頁），而原告所稱長女目前就讀崑山科技大學一節，依其提出之長女登入崑山網路大學網站之「我的學習中心」網頁資料（重訴卷一第208頁），至多僅足認長女有參加該大學之網路進修課程乙情，難認已成年之長女係全職在學生而有無法工作以自食其力之客觀事由，故亦難認已成年、且未與原告同住之長女有受原告扶養之事實及必要。由上，本件原告所述經濟突生困難之緣由，均非其本件違約之合理事由，自難資為其請求酌減違約金之正當依據。
五、綜上所述，本件係因原告遲延繳付買賣價金而經被告依約解除系爭契約，則被告自得依系爭契約違約金約定，沒收房地總價款15%計算之違約金927萬元，該違約金數額較諸被告因原告違約所受損失，尚屬相當，原告所稱經濟突生困難等緣由，亦非其本件違約之合理事由，是本件亦無違約金過高而應依民法第252條酌減之情事。從而，原告依民法第259條第1款、第179條規定，請求被告給付927萬元，及自起訴狀繕本送達翌日起至清償日止，按週年利率百分之5計算之利息，為無理由，應予駁回。又原告之訴既經駁回，其所為假執行之聲請亦失所附麗，爰併駁回之。
六、本件事證已臻明確，兩造其餘攻擊防禦方法及所提之證據，經審酌後，核與本件結論不生影響，爰不一一贅述，附此敘明。
七、訴訟費用負擔之依據：民事訴訟法第78條。中華民國107年5月25日
民事第二庭法官林伊倫以上正本係照原本作成。
如對本判決上訴，須於判決送達後20日內向本院提出上訴狀。如委任律師提起上訴者，應一併繳納上訴審裁判費。
中華民國107年5月25日
書記官黃品蓉