臺南簡易庭103年度南簡字第366號民事判決

臺灣臺南地方法院臺南簡易庭民事判決　103年度南簡字第366號
原　　　告　 蘇明得
被　　　告　 黃宥勝
上列當事人間請求遷讓房屋等事件，經本院於民國103年5月20日
言詞辯論終結，判決如下：
主文
被告應將門牌號碼臺南市○○區○○路○○○○○巷○○○號房
屋騰空遷讓返還予原告。
被告應給付原告新臺幣壹拾貳萬柒仟捌佰壹拾壹元。
訴訟費用新臺幣伍仟柒佰肆拾元由被告負擔。
本判決得假執行。
事實及理由
一、被告經合法通知，無正當理由，未於言詞辯論期日到場，核
無民事訴訟法第386條所列各款情形，爰依原告之聲請，由
其一造辯論而為判決。
二、按訴狀送達後，原告不得將原訴變更或追加他訴，但請求之
基礎事實同一、擴張或減縮應受判決事項之聲明、不甚礙被
告之防禦及訴訟之終結者，不在此限；原告於判決確定前，
得撤回訴之全部或一部。但被告已為本案之言詞辯論者，應
得其同意。民事訴訟法第255條第1項第2、3、7款、第262條
分別定有明文。本件原告起訴時，原聲明第一項為：「請求
判令被告應將坐落於台南市○○區○○路○○○巷○○號之透天
厝（下稱系爭房屋）全部遷讓返還原告，並終止契約，賠償
損失新台幣捌萬元，及自被告收受本件起訴狀繕本之翌日起
至搬離日止，按年利率百分之五計算之利息。」，原告除請
求被告遷讓返還房屋外，尚請求因被告對置廢棄物於系爭房
屋所造成之損害賠償新臺幣（下同）8萬元，嗣於民國103年
5月20日言詞辯論期日撤回上開損害賠償請求8萬元部分，而
本件被告並未為言詞辯論，毋須得其同意，是原告上開撤回
部分與民事訴訟法第262條之規定並無不合，應予准許。又
原告並於上開言詞辯論期日追加「被告應給付因租賃契約而
生之租金、水電費及被告欠繳租金2期以上，原告發存證信
函與被告終止租賃契約後，被告無權占有房屋所生相當於租
金之不當得利，共127,811元」（見本院卷第31頁），核與
原告原起訴請求被告遷讓房屋，均係本於同一「被告積欠租
金」之基礎事實，且其相關證據均可相互援用，亦不甚礙被
告之防禦及訴訟之終結，原告此部分之追加，揆諸上揭民事
訴訟法第255條第1項第2、7款之規定，自應予准許，合先敘
明。
三、原告起訴主張：被告於101年10月21日就原告所有坐落於臺
南市○○區○○路○○○巷○○號之四層房屋，與原告簽訂房屋
租賃契約（下稱系爭租約），租賃期間3年（101年11月1日
起至104年10月31日止）、月租金25,000元（每月5日前繳納
），水電費被告自負，押金5萬元（退租時苟未損害原告權
益則無息退還），詎料，被告遲繳租金益趨嚴重，尤其甚者
。102年起遲繳尤其嚴重，迨至103年4月積欠房租就高達10
萬元，原告遂於103年3月25日以佳里郵局第097號存證信函
寄達給被告催討租金，奈何被告竟置身事外而敷衍之，迨至
103年4月，被告竟連水電都連續數月未繳，共積欠水電費2,
811元，被告迄今既未結清租金，卻仍照常使用系爭房屋，
兩造曾多次商談給付時間，被告均食言而肥。核諸被告之犯
行劣跡，顯已違反兩造簽署之房屋租賃契約書第18條第2項
之規定灼然明之，並已違反民法第440條第一項綦明，足可
終止契約，故請求被告應給付103年1月起至103年3月25日寄
發存證信函終止系爭租約前之租金、水電費及103年3月25日
終止系爭租約後至103年5月相當於房租之不當得利，共
127,811元，爰依租賃法律關係起訴等語。並聲明：如主文
所示。
四、被告未於言詞辯論期日到庭，亦未提出書狀為任何聲明或陳
述。
五、得心證之理由：
㈠按承租人應依約定日期，支付租金。租金支付有遲延者，出
租人得定相當期限，催告承租人支付租金，如承租人於其期
限內不為支付，出租人得終止契約。租賃物為房屋者，遲付
租金之總額，非達2個月之租額，不得依前項之規定，終止
契約。其租金約定於每期開始時支付者，並應於遲延給付逾
2個月時，始得終止契約。承租人於租賃關係終止後，應返
還租賃物，民法第439條前段、第440條第1項、第2項、第45
5條前段分別定有明文。
㈡原告主張之上開事實，業據提出與其所述相符之臺南市歸仁
地政事務所建物所有權狀、房屋租賃契約、郵局存證信函及
其回執、房屋照片、台灣電力公司103年1月及3月電費收據
各2紙、台灣自來水股份有限公司水費收據1紙（見本院卷第
8-10、13、50-60頁）為證。被告對於原告主張之上開事實
，已於相當時期受合法之通知，而於言詞辯論期日不到場，
亦未提出任何書狀或證據資料爭執，自堪信原告之上開主張
為真實。而被告積欠租金既已達2個月以上，且迄今遲付租
金已達2月以上，經原告催告後仍未支付，原告依法終止系
爭租約，自屬有據。又原告以佳里郵局第000097號存證信函
催告及為終止租賃契約意思表示之通知（見本院卷第9頁）
，於103年3月25日送達被告之住居所即戶籍地，有送達證書
附卷可稽（見本院卷第10頁），堪認系爭租約已於是日合法
終止，被告自負有返還租賃物即系爭房屋之義務。從而，原
告請求被告將系爭房屋遷讓交還原告，自屬正當，應予准許
。
㈢兩造租賃契約第4條約定租金應於每月5日以前繳納（見本院
卷第56頁），被告租金僅支付至102年12月份即未再付，有
房屋收款明細欄可稽（見本院卷第58頁），原告主張被告應
給付原告75,000元，其中⒈自103年1月5日起至103年3月25
日（系爭租約終止）部分係依租賃法律關係而為請求；⒉另
103年3月26日起至103年5月4日部分係依不當得利法律關係
而為請求：因無權占有他人土地，可能獲得相當於租金之利
益，為社會通常之觀念（最高法院61年臺上字第1695號判例
意旨參照）。原告終止系爭租約後，被告即屬無權占用系爭
房屋，而消極減免其應支付使用房屋之代價，受有相當於租
金之利益，並致原有收取系爭房屋租金權益之原告受有相當
於租金之損害，揆之前揭說明，顯已構成不當得利，原告自
得請求返還；衡之兩造既曾約定系爭房屋之租金等使用房屋
之對價為每月25,000元，原告主張以每月25,000元作為被告
無權占用系爭房屋所受相當於租金之不法利益，應屬允洽。
從而，原告本於租賃契約之法律關係請求被告給付自103年1
月5日起至系爭租約終止之日即103年3月25日止之租金，及
自103年3月26日起至103年5月4日止相當於租金之不當得利
，共125,000元【計算式：25,000元×4個月（⒈＋⒉合計共
4個月，即103年1月5日起至103年5月4日止）＝75,000元】
，自應准許。
㈣另原告依系爭租約請求被告給付102年11月至103年3月所積
欠水電費2,811元，查系爭租約第15條約定：「……乙方（
即被告）水電費及營業上必須繳納之稅捐自行負擔。」，而
本件被告確實積欠原告102年11月至103年3月之系爭房屋水
電費，有台灣電力公司103年1月及3月電費收據各2紙、台灣
自來水股份有限公司水費收據1紙可參（見本院卷第50-54頁
），是原告此部份請求，洵屬有據。
六、綜上所述，原告本於租賃契約及不當得利之法律關係，於房
屋租賃關係終止後，請求被告將系爭房屋騰空遷讓返還；及
給付自103年1月5日起至103年3月25日止積欠之租金、水電
費暨自103年3月26日起至103年5月5日止相當於租金之不當
得利（二者合計共127,811元，計算式：125,000＋2,811＝
127,811），為有理由，應予准許。
七、另按法院為終局判決時，應依職權為訴訟費用之裁判；訴訟
費用，由敗訴之當事人負擔，民事訴訟法第87條第1項、第
78條分別定有明文。查本件訴訟費用經核為5,740元（第一
審裁判費），本院爰依職權確定上開訴訟費用由敗訴之被告
負擔。
八、本判決係就民事訴訟法第427條第2項所定適用簡易程序所為
被告敗訴之判決，依同法第389條第1項第3款之規定，應依
職權宣告假執行。
九、訴訟費用負擔之依據：民事訴訟法第78條、第87條第1項
。
中華民國103年5月30日
臺灣臺南地方法院臺南簡易庭
法官孫玉文
以上正本證明與原本無異。
如不服本判決，應於送達後二十日內，向本院提出上訴狀並表明
上訴理由，如於本判決宣示後送達前提起上訴者，應於判決送達
後二十日內補提上訴理由書（須附繕本）。如委任律師提起上訴
者，應一併繳納上訴審裁判費。
中華民國103年5月30日
書記官蘇玟心