裁判字號：最高法院93年台上字第401號民事判決
裁判日期：民國93年03月04日
裁判案由：給付買賣價金等
最高法院民事判決九十三年度台上字第四０一號
上訴人北聖國際股份有限公司法定代理人 黃廖阿霞 訴訟代理人 陳志雄 律師
羅子武 律師被上訴人甲○○
乙○○
丁○○
丙○○共同訴訟代理人 黃虹霞 律師右當事人間請求給付買賣價金等事件，上訴人對於九十一年三月五日台灣高等法院第二審判決（九十年度重上字第二二九號），提起上訴，本院判決如左：
主文原判決除假執行部分外廢棄，發回台灣高等法院。
理由本件被上訴人主張：上訴人於民國八十六年四月一日以總價新台幣（下同）四千六百萬元向伊等承購坐落台北縣永和市○○段○○○○號土地面積五六‧五五平方公尺及其上建號一八一即門牌台北縣永和市○○路○號房屋一棟所有權全部，暨向被上訴人甲○○承購坐落同地段六四七地號面積五八‧一二平方公尺、六四八地號面積八‧九０平方公尺二筆土地，伊等已依買賣契約將買賣標的物之所有權移轉登記予上訴人並交付管理使用，惟上訴人僅給付四千萬元，其餘六百萬元則拒不為給付等情，爰依民法第三百六十七條規定，求為命上訴人如數給付並加付法定遲延利息之判決。
上訴人則以：尾款之六百萬元約定於遭第三人占用之系爭六四七、六四八地號土地，點交清楚後伊始應給付。被上訴人迄未點交清楚，任催不理，應負違約之責任，給付伊違約金一千二百九十七萬二千元等情，資為抗辯，並反訴求為命被上訴人連帶如數給付並加付法定遲延利息之判決（反訴部分，第一審判命被上訴人給付四百十四萬元本息，駁回上訴人其餘部分之反訴）。
原審就本訴部分，廢棄第一審所為被上訴人敗訴之判決，改判如其聲明；就反訴部分，廢棄第一審所為命被上訴人給付部分之判決，改判駁回上訴人之反訴，及維持第一審所為上訴人敗訴部分之判決，駁回其上訴，無非以：兩造對於前揭土地及地上房屋之買賣，暨價金已支付四千萬元，尚餘六百萬元未付等情，均不爭執，上訴人雖以前揭理由相置辯。惟查被上訴人甲○○雖有為「先收一千萬元，餘款六百萬元於地號六
四七、六四八土地被占用部分點交清楚後交付」之允諾，但同日隨即與上訴人另行簽訂協議書，內載：「……因現有第三人占用中，現雙方同意於八十六年十一月三十日前處理，若仍無法使第三人占用排除或簽出租賃契約書時，如經雙方同意才可辦理分割，並返還買方價金」、「雙方同意於八十六年十二月三十日下午三時三十分再至住商協議，決定是否訴訟」等字樣。通觀甲○○前開允諾及協議書內容之意旨，無非係甲○○為履行出賣人交付其物予買受人即上訴人之義務而為允諾之意思表示。惟為使甲○○所允諾將被占用部分之土地點交上訴人，即北聖公司給付六百萬元之條件成就，兩造乃另行簽訂協議書而為上開之約定。上開約定之意即於八十六年十一月三十日前若無法使被占用部分之土地返還交付上訴人，或無法使占用之第三人承租所占用之土地而簽訂租賃契約以代交付時，尚得協商將被占用部分之土地內六四七、六四八地號予以分割返還甲○○，由甲○○返還後被占用土地部分之價金予上訴人。至於協議書上另載有雙方同意於八十六年十二月三十日下午三時三十分再至住商協議決定是否訴訟，則係指不能依前開協議書所記載之方式解決時，始有是否對占用之第三人提起訴訟之再協議。惟按不動產之買受人，固有請求交付不動產及其他給付之權利，然如當事人間移轉不動產所有權之契約，曾經有效成立，而買受人已有得向第三人主張之所有權，則依民法第七百六十七條、第一百八十四條第一項之規定，對於無權占有或侵害其所有物者，得請求返還之。對於故意或過失不法侵害其所有權者，得請求賠償其損害。此等請求權本與對於出賣人之請求權獨立存在，不能以其對出賣人別有請求權，而排斥其行使。最高法院著有三十年上字第二０七號判例。查甲○○出售與上訴人之前揭不動產，既已依約移轉所有權登記予上訴人，依前揭法條及判例意旨，對於被占用部分土地之占用人，行使所有權人之物上請求權，即應由上訴人為之。而上訴人竟於甲○○允諾酌情負擔訴訟費用之情況下，拒絕行使所有權人之物上請求權，致使甲○○允諾將被占用部分之土地點交上訴人，即上訴人給付六百萬元之條件，無以成就。上訴人之消極不行使所有權人物上請求權之行為，有悖民法第一百四十八條第二項「行使權利、履行義務應依誠實及信用方法」之規定；且其消極不行使所有權人物上請求權之行為，即係以不正當之消極行為，阻止其給付尾款六百萬元之條件成就，依民法第一百零一條第一項規定，應視為上訴人給付被上訴人尾款六百萬元之條件已成就，從而被上訴人依民法第三百六十七條規定，請求上訴人給付價金六百萬元本息，於法有據。上訴人於八十七年八月二十六日催告被上訴人應於三日內履行交付被占用部分之土地，其履行期間僅短暫三日，其行使權利有違誠信原則，不生催告之效力，從而其依買賣不動產契約書第六條第一項之約定，反訴請求被上訴人給付違約金一千二百九十七萬二千元本息，則非有理等詞，為其判斷之基礎。
查本件上訴人雖因所買受之土地部分遭第三人占用，而與被上訴人甲○○簽訂協議書，同意被上訴人延期點交被占用之土地，約定於八十六年十一月三十日前若仍無法排除該第三人之占用或與第三人訂立租賃契約時，經雙方同意亦可辦理分割，由出賣人返還買方即上訴人該第三人占用部分之價金。如均無結果時，雙方始有於八十六年十二月三十日下午三時三十分至住商協議是否對該第三人提起訴訟之問題。惟上訴人迄無免除被上訴人即出賣人依民法第三百四十八條第一項規定交付買賣標的物予上訴人之義務，則被上訴人交付系爭不動產全部予上訴人之義務，不因上開協議書之簽訂而有變更。又被上訴人交付買賣標的物之義務，亦不因其已將所有權移轉登記予上訴人而有不同，上訴人仍得依約向被上訴人請求交付，或依民法第七百六十七條、第一百八十四條第一項規定，請求無權占用之第三人返還或賠償損害。上訴人究係選擇逕向占有人請求返還占有或依買賣契約請求出賣人交付標的物，自可衡情為之，此係上訴人即買受人之權利而非其義務。原審竟認系爭不動產包括第三人占用部分之所有權既已移轉登記予上訴人，則對於被占用部分土地之占有人，行使所有權人之物上請求權，應由具所有權人地位之上訴人為之，乃上訴人竟拒絕行使該部分之物上請求權，致使甲○○允諾將被占用部分之土地點交上訴人即上訴人給付六百萬元之條件無以成就，復認上訴人係以不正當行為阻止其給付尾款六百萬元之條件成就，應認上訴人給付尾款六百萬元之條件已成就，而判命上訴人給付尾款，其法律見解殊屬違誤。次查兩造所簽訂之不動產買賣契約書第六條第一項約定：賣方應於買方付清尾款同時將不動產騰空交與買方，如屆期賣方不能點交時，除買方應付之價款隨之展期付款外，賣方應自違約日起至點交日止，每逾一日按買賣總價款千分之一計付違約金賠償買方，該違約金買方得自應付價款內扣除，如逾期三個月仍不能點交時，以賣方違約論處等語，兩造就違約金之債權，有具體之約定，則該約定之違約金債權，於約定之原因事實發生時即已獨立存在，違約之一方即應給付違約金。上訴人主張，伊曾於八十七年八月二十六日以存證信函催告上訴人履行交付土地之義務，雖僅訂三日之期間，惟被上訴人亦曾於八十七年九月一日以宜蘭郵局存證信函第四八０號回復上訴人，自斯時起被上訴人已負違約責任，且自伊發函至提起本件反訴時已有近十個月期間，被上訴人迄未履行，亦足認被上訴人應負違約責任等語（原審卷２第一三六｜一三七頁），核係上訴人重要之攻擊方法。原審殊未審認澄清，說明其不足採取之意見，亦嫌疏略。
上訴論旨，執以指摘原判決不當，求予廢棄，非無理由。
據上論結，本件上訴為有理由。依民事訴訟法第四百七十七條第一項、第四百七十八條第二項，判決如主文。
中華民國九十三年三月四日
最高法院民事第四庭
審判長法官蕭亨國
法官許朝雄法官謝正勝法官鄭玉山法官黃義豐右正本證明與原本無異
書記官中華民國九十三年三月十七日
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