臺灣桃園地方法院民事簡易判決
111年度桃簡字第570號
原告 鄭秀錦
訴訟代理人 葛彥麟 律師
複代理人 陳曉鳴 律師
被告 姜蘋珊
上列當事人間請求遷讓房屋等事件，本院於民國111年7月25日言詞辯論終結，判決如下：
主文
被告應將桃園市○○區○○路○○○巷○○○號十二樓房屋遷讓返還原告。
被告應自民國一一一年六月二十七日起至遷讓返還第一項所示房屋之日止，按月給付原告新臺幣壹萬柒仟元。
被告應給付原告違約金新臺幣貳仟元。
原告其餘之訴駁回。
訴訟費用由被告負擔。
本判決第一至三項得假執行。
事實及理由
壹、程序部分：
被告經合法通知，未於最後言詞辯論期日到場，核無民事訴訟法第386條所列各款情事，爰依民事訴訟法第433條之3規定，依職權一造辯論而為判決
貳、實體部分：
一、原告主張：被告於民國109年3月間向原告承租系爭房屋，並簽訂房屋租賃契約書（下稱系爭租約），約定租期自109年3月6日起，每月租金1萬7,000元，應於每月6日前給付，押租金3萬4,000元。詎被告自109年10月起即未依約繳付租金，扣除押租金3萬4,000元後，已達2個月之租金額。原告於本院111年6月20日言詞辯論期日當庭催告被告應於5日內繳納積欠租金，並表示逾期不繳即終止系爭租約不另通知，期限屆滿後，被告仍未置理，系爭租約業已終止。從而，被告無法律上權源，仍持續占用系爭房屋迄今，被告應將系爭房屋返還予原告。又系爭租約第13條第2項約定，被告未即時遷出系爭房屋時，原告每月得向被告請求月租金1倍之違約金至遷讓為止。又被告無權占有系爭房屋，每月受有相當於租金之不當得利1萬7,000元，爰依租賃物返還請求權、系爭租約及不當得利之規定，提起本件訴訟等語，並聲明：㈠被告應將系爭房屋遷讓返還原告。㈡被告應自系爭租約終止翌日起至遷讓系爭房屋之日止，按月給付原告1萬7,000元。㈢被告應自系爭租約終止翌日起至遷讓系爭房屋之日止，按月給付原告違約金1萬7,000元。
二、被告則以：原告同意待其有錢時再付租金，且可住到年底等語，資為抗辯，並聲明：原告之訴駁回。
三、本院之判斷：
㈠返還系爭房屋部分：
按承租人租金支付有遲延者，出租人得定相當期限，催告承租人支付租金，如承租人於期限內不為支付，出租人得終止契約。租賃物為房屋者，遲付租金之總額，非達2個月之租額，不得依前項之規定，終止契約。出租人非因承租人積欠租金額，除以擔保金抵償外，達2個月以上時，不得收回房屋。承租人於租賃關係終止後，應返還租賃物，民法第440條第1項、第2項前段、第455條、土地法第100條第3款分別定有明文。經查，被告於109年3月間向原告承租系爭房屋，簽訂系爭租約，約定租期自109年3月6日起，每月租金1萬7,000元，應於每月6日前給付，押租金3萬4,000元。被告自109年10月起未給付租金迄今，原告於本院111年6月20日言詞辯論期日當庭催告被告應於5日內繳納積欠租金，並表示逾期不繳即終止系爭租約不另通知，期限屆滿後，被告仍未支付積欠之租金，系爭租約於111年6月26日終止等情，有系爭租約土地、建物登記謄本及本院言詞辯論筆錄附卷可參（見本院卷第7至10頁、第14至23頁），堪信為真實。至被告雖抗辯原告同意待其有錢時再付租金，且可住到年底云云（見本院卷第61頁反面），然為原告所否認，被告復未舉證以實其說，被告上開抗辯自不可採。系爭租約既於111年6月26日終止，則原告依租賃物返還請求權請求被告將系爭房屋全部騰空遷讓返還予原告，自屬有據。
㈡不當得利部分：
經查，系爭租約於111年6月26日終止已見前述，則被告已喪失繼續占有系爭房屋之正當權源，其占有系爭房屋即屬無法律上之原因而受利益，致原告受有損害，自應返還原告相當於租金之不當得利。從而，原告請求被告給付自系爭租約終止之翌日即111年6月27日起至遷讓系爭房屋之日止，按月給付相當於租金之不當得利1萬7,000元，自屬有據。
㈢違約金部分：
⒈按約定之違約金過高者，法院得依職權酌減至相當之數額，民法第252條定有明文，此乃法院核減之職權，不待債務人之聲請（最高法院103年度台上字第179號民事判決參照）。所謂相當之數額，應依一般客觀事實，社會經濟狀況及當事人所受損害情形，暨債務人若能如期履行債務時，債權人可得享受之一切利益為衡量之標準（最高法院108年度台上字第123號民事判決參照）。又當事人得約定債務人於債務不履行時，應支付違約金。違約金，除當事人另有訂定外，視為因不履行而生損害之賠償總額。其約定如債務人不於適當時期或不依適當方法履行債務時，即須支付違約金者，債權人除得請求履行債務外，違約金視為因不於適當時期或不依適當方法履行債務所生損害之賠償總額，民法第250條定有明文。準此，除當事人另有訂定外，違約金即應視為因債務不履行而生損害之賠償總額（最高法院108年度台上字第81號民事判決參照）。
⒉經查，系爭租約第13條第2項記載：「承租人（即被告）未即時遷出返還房屋時，出租人（即原告）每月得向承租人請求按照月租金一倍支付違約金至遷讓完竣，承租人不得有異議。」，有系爭租約附卷可參（見本院卷第18頁）。又上開違約金約定，既未明文為懲罰性違約金，系爭租約亦未明定原告於被告逾期未返還系爭房屋時得另請求損害賠償，應認系爭違約金屬損害賠償總額預定性質之違約金。本院審酌原告因被告遲延返還系爭房屋，主要受有未能將系爭房屋出租他人收取租金損失外，尚難認有其他高額損害，且原告已請求被告給付相當於租金之不當得利已見前述，若再課予被告高額違約金給付義務，殊非公允，故本院認為原告請求被告給付之違約金，應酌減至2,000元，始為適當。
四、從而，原告依租賃物返還請求權，請求判決如主文第1項所示，及依不當得利之法律關係，請求判決如主文第2項所示，並依系爭租約之法律關係，請求判決如主文第3項所示，為有理由，應予准許，逾此範圍，則無理由，應予駁回。
五、本件原告勝訴部分係依民事訴訟法第427條規定適用簡易程序所為被告敗訴之判決，爰依同法第389條第1項第3款規定，依職權宣告假執行。
六、本件事證已臻明確，兩造其餘攻擊、防禦方法及證據資料，經本院審酌後，認對於判決結果不生影響，爰不一一論述，併此敘明。
七、訴訟費用負擔之依據：民事訴訟法第79條，原告雖一部勝訴，然敗訴部分僅係違約金請求經本院酌減部分，故訴訟費用仍由被告全部負擔。
中 華 民 國 111 年 8 月 19 日
桃園簡易庭法官張明宏
以上為正本係照原本作成。
如不服本判決，應於送達後20日內，向本院提出上訴狀並表明上
訴理由，如於本判決宣示後送達前提起上訴者，應於判決送達後
20日內補提上訴理由書（須附繕本）。
如委任律師提起上訴者，應一併繳納上訴審裁判費。
中 華 民 國 111 年 8 月 19 日
書記官石曉芸