臺北簡易庭104年度北小字第2192號民事判決

臺灣臺北地方法院小額民事判決
　　　　　　　　　　　　　　　　　104年度北小字第2192號
原　　　告
即反訴被告　 江光芬
被　　　告
即反訴原告　 張月秀
被　　　告　 王政仁
上列當事人間請求損害賠償事件，於中華民國105年8月17日言詞
辯論終結，本院判決如下：
主文
原告之訴駁回。
訴訟費用新臺幣壹仟伍佰叁拾元由原告負擔。
反訴原告之訴及假執行之聲請均駁回。
反訴訴訟費用新臺幣壹仟元由反訴原告負擔。
事實及理由
甲、本訴部分
一、按訴狀送達後，原告不得將原訴變更或追加他訴，但擴張或
減縮應受判決事項之聲明者，不在此限，民事訴訟法第255
第1項第3款定有明文。本件原告於民國104年7月22日起訴時
，係請求被告給付原告新臺幣（下同）6萬元，及自請求之
日起至清償日止，按臺灣銀行利率計息。嗣為下列數次變更
訴之聲明，均係減縮及擴張應受判決事項之聲明，核與上揭
規定相符，應予准許。
㈠於104年8月27日具狀變更聲明為：被告應給付原告2萬元。
㈡於104年11月16日具狀變更聲明為：被告應給付原告3萬元，
並自訴狀送達之日起，按年利率5％計算利息；前項判決請
准供擔保宣告假執行。
㈢於105年1月21日具狀變更聲明為：訴訟標的3萬元，並自本
狀判決確定之日起3個月內賠償，超過3個月2倍金額賠償，
再延3倍賠償，類推至清償日止。
㈣於105年6月22日具狀變更聲明為：訴訟請款3萬元，並自本
狀判決確定之日起3個月內賠償，超過3個月2倍金額賠償，
再延3倍賠償，類推至清償日止，另加精神慰撫金1萬元。
㈤於105年8月17日言詞辯論期日當庭變更聲明為：被告應共同
給付原告4萬元。
二、原告起訴主張：原告於103年11月4日透過被告王政仁居間，
向訴外人 涂陽賓 以400萬元購買門牌號碼臺北市○○區○○
路○○○巷○○○○○號房屋（下稱系爭房屋），約定由被告王政
仁、張月秀（均為 地政士 ）辦理房屋過戶等相關事宜，原告
除支付地政士費用，亦需給付仲介費2萬元（被告王政仁住
址即為宸齊不動產公司址，即買賣房屋簽約處），原告於簽
立不動產買賣契約書（下稱系爭契約）後，即交付2萬元仲
介費與被告王政仁。詎原告分別於103年11月5日、103年11
月24日給付50萬元、100萬元後，被告王政仁、張月秀卻遲
遲不依系爭契約第8條約定提供氯離子及輻射檢測報告，且
未提供「房屋現況說明書」，亦未明確說明與鄰地之經界，
經原告一再催促，仍託詞不提供。原告向被告表示應暫停系
爭房屋移轉及買賣價金之支付，被告卻表示若未給付價金將
構成違約事由，要賠償罰性違約金，致原告不得已繼續給付
價金。其後，原告至系爭房屋察看，始發覺被告隱匿系爭房
屋漏水嚴重等重大缺失，經告知被告等人後，卻未予以修繕
，致原告花費10餘萬元清理及整修。更有甚者，系爭房屋土
地係向國有財產局承租，然被告卻刻意隱匿，提供不完整之
租賃契約書，致原告陷於錯誤而買受系爭房屋，經原告至國
有財產局辦理換約時，始知上情。因被告刻意隱匿及不誠實
告知，致使買賣契約目的之重大不達，原告及訴外人涂陽賓
於104年1月14日解除買賣契約，雙方同意回復原狀。然被告
卻刻意拖延，遲至104年6月18日才將買賣價金退還給原告，
致原告精神及財力受損，爰依法提起本件訴訟。並聲明：被
告應共同給付原告4萬元。
三、被告方面：原告（即買方）在簽訂系爭契約前即已協同賣方
即訴外人涂陽賓前往國有財產局了解土地承租之相關規定，
而原告在了解國有財產局關於土地之承租規定後，始要求被
告王政仁代為找尋專業地政士幫忙辦理移轉事宜，被告王政
仁於103年11月3日要求被告張月秀幫忙辦理系爭房屋買賣過
戶之事宜，並轉交原告已與賣方達成買賣共識及已前往國有
財產局瞭解本件標的之聲明，被告張月秀也提出買賣契約書
供買賣雙方審閱，約定於103年11月4日中午簽約，被告張月
秀於103年11月4日將契約擬定備妥，並於約定地點（即臺北
市○○區○○路○○○○號宸齊不動產公司）簽約。是日原告即
自行書寫一份買賣契約書，被告張月秀並將備妥之契約書影
印一份交由原告帶回閱覽，當日並未完成簽約。於103年11
月5日原告與賣方再行辦理簽約，買賣雙方簽訂系爭契約後
，被告張月秀隨即開始辦理系爭房屋之移轉程序。然於本件
程序辦理完成後，原告便反悔不願購買本件標的，繼而開始
找尋各種方式，來達到解除契約之意圖，甚至透過各種管道
之施壓，尤有甚者，原告還透過威脅、恐嚇方式（告知被告
前往地政事務所時要小心點）來達到其目的，賣方因不堪原
告各種手段之逼迫，再經過各種協調方式後，即使賣方一再
讓步，原告仍堅持要無償解除系爭契約，賣方在無奈情形下
，始同意解除本件契約。買賣雙方於104年1月9日進行解除
契約之協議，再於104年1月14日正式簽訂解除不動產買賣協
議書（下稱系爭協議書），並協議相關費用支付之方式，並
於系爭協議書上約定相關費用及支付方式，原告於系爭協議
書上，同意應給付被告代書費用3萬元。原告亦同意在系爭
協議書中，約定原告「無條件撤銷對第三人（即地政士張月
秀、王政仁）之告訴，及對地政局、地政士公會申訴及任何
賠償之請求，並同意放棄任何民事、刑事及行政責任之追究
」，即不得再行對被告張月秀、王政仁為任何之請求，並放
棄任何之民事、刑事及行政責任之追究。詎原告在達成解除
契約之目的後，又開始反悔約定之支付費用方式，除一再要
求被告張月秀降價外，又再行前往法院、地政士公會及臺北
市政府等指摘被告張月秀、王政仁。兩造於104年4月29日在
臺北市政府經消費者保護官協商，被告同意繳回由履約保障
專戶預扣之辦理過戶之相關費用26,300元，然原告應撤回相
關訴訟，且如被告繳回該筆金額後，原告同意放棄任何責任
之追究。被告於該次協商後，為避免紛爭滋擾，已繳回該筆
金額，原告不應再向被告提起任何訴訟。原告於104年6月18
日由履保專戶領取全部款項，並親手書寫切結書願此結案，
惟次日即提起損害賠償請求，原告如此反覆實已非人所能忍
受。另臺北市政府以104年8月20日府第開字第10432295601
號函被告，有關原告指摘被告「偽造文書」、「解約費不合
理」及「隱匿相關事項」均經臺北市地政士懲戒委員會認定
並無上開事由，被告不予懲戒。並聲明：原告之訴駁回。
四、得心證之理由：
㈠按當事人主張有利於己之事實者，就其事實有舉證之責任，
民事訴訟法第277條前段定有明文。又民事訴訟如係由原告
主張權利者，應先由原告負舉證之責，若原告先不能舉證，
以證實自己主張之事實為真實，則被告就其抗辯事實即令不
能舉證，或其所舉證據尚有疵累，亦應駁回原告之請求，最
高法院17年上字第917號著有判例可資參照。又依民法第184
條第1項前段規定，侵權行為之成立，須行為人因故意過失
不法侵害他人權利，亦即行為人須具備歸責性、違法性，並
不法行為與損害間有因果關係，始能成立，且主張侵權行為
損害賠償請求權之人，對於侵權行為之成立要件應負舉證責
任，最高法院100年度台上字第328號判決意旨參照。
㈡本件原告雖主張其經被告王政仁居間向訴外人涂陽賓購買系
爭房屋，並由被告張月秀辦理房屋過戶等相關事宜，然被告
卻刻意隱匿，提供不完整之租賃契約書，使原告陷於錯誤而
買受系爭房屋，致原告受有損害等節，已為被告所否認，應
由原告就上開主張之事實，負舉證責任。依系爭不動產買賣
契約書所載之內容，僅記載買方江光芬、賣方涂陽賓及特約
地政士張月秀，並未有王政仁居間之文字，原告復未能提出
其他證據以實其說，是原告主張被告王政仁就系爭房屋之買
賣有居間之事實，尚無可採。
㈢又就原告主張被告刻意隱匿，提供不完整之租賃契約書一節
，被告雖不否認將該租約影本以傳真之方式交由原告，因機
器作業而導致紙本摺疊處未顯現，然系爭不動產買賣契約書
係由原告與涂陽賓所自行約定，張月秀僅辦理過戶行政作業
程序，系爭房屋上之租約，難認與被告受委託辦理過戶登記
業務有關，且被告經臺北市政府以104年8月20日府第開字第
10432295601號函認定並無隱匿部分契約條款內容事由，而
不予懲戒。
㈣況依104年1月14日解除不動產買賣協議書第五項其他相關事
項所載：「甲方（即原告）同意於回復產權登記完成時無條
件撤銷其對第三人（即地政士張月秀、王政仁）之告訴，及
對地政局、地政士公會申訴及任何賠償之請求，並同意放棄
任何民事、刑事及行政責任之追究」等旨（見本院卷第71頁
）；及依104年4月29日臺北市政府消費者保護官協商消費爭
議案紀錄所載：「一、其他協議：內容如下：1.申訴人（即
原告）表示，103年11月3日委託被申訴人（即被告張月秀、
王政仁）辦理其與第三人涂陽賓房屋買賣移轉過戶事宜，約
定價金新台幣（下同）5000元，並由原履約保證專戶於103
年12月15日解款包含賣方應負之代書費用及相關規費及稅費
共26300元，後因與賣方解除買賣契約，於104年1月14日與
賣方解除不動產買賣協議書中約定由申訴人支付30000元（
明細如附件）給承辦地政士。因認為買賣契約解約是因被申
訴人未盡善良管理人義務，導致其權益受損，要求不應收取
30000元。2.被申訴人表示，為和諧解決此爭議，同意繳回
上開26300元至履約保證專戶（相關規費及稅費由申訴人負
擔），申訴人則應撤回在台北市政府地政局之申訴及相關地
方法院之訴訟、地政公會申訴、台北市萬華區公所調解委員
會之調解申請。二、被申訴人如未繳回26300元至履約保證
專戶，則申訴人對於本爭議，仍得提出調解或提起訴訟；如
被申訴人繳回26300元至履約保證專戶，則申訴人同意放棄
任何民事、刑事及行政責任之追究」等旨（見本院卷第73頁
），可知倘被告繳回26,300元至履約保證專戶，原告同意放
棄任何民事、刑事及行政責任之追究，而被告既已依約繳回
，此為兩造所不爭，原告再提起本件訴訟，自不應准許。
五、從而，原告依侵權行為損害賠償之法律關係，請求被告共同
應給付4萬元，為無理由，應予駁回。
六、本件事證已臻明確，兩造其餘攻擊防禦方法，於本判決結果
不生影響，爰不一一論述，併此敘明。
七、訴訟費用負擔之依據：民事訴訟法第78條。本件訴訟費用額
，依後附計算書確定如主文所示金額。
乙、反訴部分
一、按被告於言詞辯論終結前，得在本訴繫屬之法院，對於原告
及就訴訟標的必須合一確定之人提起反訴；反訴之標的，如
專屬他法院管轄，或與本訴之標的及其防禦方法不相牽連者
，不得提起，民事訴訟法第259條、第260條第1項分別定有
明文。而所謂反訴之標的與本訴之標的及其防禦方法有牽連
關係者，乃指反訴標的之法律關係與本訴標的之法律關係兩
者之間，或反訴標的之法律關係與本訴被告作為防禦方法所
主張之法律關係兩者之間，有牽連關係而言。即舉凡本訴標
的之法律關係或作為防禦方法所主張之法律關係，與反訴標
的之法律關係同一，或當事人雙方所主張之權利，由同一法
律關係發生，或本訴標的之法律關係發生之原因，與反訴標
的之法律關係發生之原因，其主要部分相同，均可認兩者間
有牽連關係。查被告張月秀即反訴原告於言詞辯論終結前，
以原告即反訴被告因系爭房屋辦理買賣過戶乙事，未依約給
付地政士費用3萬元，及以不實言論致反訴原告受有財物及
精神上損失共計7萬元，請求反訴被告應給付反訴原告地政
士費用3萬元及損害賠償7萬元，共計10萬元，衡諸反訴原告
所提反訴，與本訴之訴訟標的具有相關連性，防禦方法亦相
牽連，其反訴之提起自屬合法，合先敘明。
二、反訴原告主張：反訴被告即原告分別於104年1月9日及同年
月14日簽定系爭協議書，於協議書第四點載明：「…甲乙雙
方同意於簽定本協議書後，由甲方（即反訴被告）支付新台
幣三萬元給與本案承辦地政士（即被告）…」、第五點載明
：「甲方同意於回復產權登記完成時無條件撤銷其對第三人
（即地政士張月秀、王政仁）之告訴，及對地政局、地政士
公會申訴及任何賠償之請求，並同意放棄任何民事、刑事及
行政責任之追究」，則依該協議書內容，反訴被告應給付反
訴原告3萬元之地政士費用，然其迄今仍未給付，事後於104
年4月29日，因反訴被告未給付地政士費用，故於該次協議
中，達成協定，協議第二點中載明：「…如被申訴人（即反
訴原告）繳回26300元至履約保障專戶，則申訴人（即反訴
被告）同意放棄任何民事、刑事及行政責任之追究」，此26
,300元為地政士費用之一部分，反訴原告於該次協議中，僅
同意將該筆金額匯入履約保障專戶，並未同意免除反訴被告
給付地政士費用之義務，今反訴原告已將該筆金額匯入履約
保障專戶，然反訴被告依舊濫行提訴，反訴被告除違反協議
紀錄外，反訴原告基於上開協議書亦得向其主張返還3萬元
。另反訴被告一再指稱反訴原告有「偽造文書」之行為、「
聯合賣方來詐欺原告」、「地政士費用胡亂收取」、「隱匿
房屋嚴重漏水情事」及「故意不告知買賣坪數有落差」，此
等言論均屬虛構，況其係故意以書面向各單位到處陳情，此
種不實言論之攻擊，已折損反訴原告之名聲，蓋反訴原告曾
獲選為大安地政之友，從業已逾數十年，在業界已建立起良
好的名聲，又反訴被告曾以威脅，恐嚇之方式，來達成其目
的，此種種行為，除導致反訴原告名譽嚴重受損，亦造成反
訴原告生活及精神上的困擾，反訴原告本不願讓此件案件進
入司法程序，期盼反訴被告能自知理虧，然反訴被告於取得
反訴原告所繳回之費用後，又再次提告，反訴原告忍無可忍
，故提起本件反訴，蓋反訴被告之行為為侵權行為，並造成
反訴原告名譽損害，反訴原告自得向反訴被告請求名譽損害
之賠償金7萬元，以上合計10萬元，爰依協議書及民法第184
條第1項、第195條之規定，提起本件反訴。並聲明：反訴被
告應給付反訴原告10萬元，及自訴狀繕本送達翌日起至清償
日止，按年息5％計算之利息；前項判決請准供擔保宣告假
執行。
三、反訴被告方面：
㈠王政仁與反訴原告刻意隱匿及不誠實告知等行為，已如上所
述，然王政仁與反訴原告於反訴被告請求解除買賣契約時，
要求需給付地政士費用3萬元，始願解除契約及返還買賣價
金，反訴被告在多人厲聲嚴逼威迫下才痛苦簽下姓名，惟王
政仁及反訴原告卻一再拖延返還價金，自104年1月14日簽立
系爭協議書，經反訴被告一再催促，至104年6月18日才返還
買賣價金。因王政仁、反訴原告於執行職務時未盡善良管理
人責任，且一再拖延退還買賣價金，經臺北市政府消費者保
護官協商，王政仁、反訴原告均同意返還26,300元地政士費
，並於104年4月29日在臺北市政府消費者保護官消費爭議記
錄簽名，故反訴原告既已同意退還地政士費用26,300元，卻
主張反訴被告應支付地政士費3萬元，實無理由。
㈡王政仁、反訴原告因刻意隱匿買賣房屋瑕疵及不誠實告知，
以致反訴被告購買房屋後，不得已解除契約，其花費心力、
時間、費用之損害難以估算。且於104年1月14日解除買賣房
屋契約，王政仁及反訴原告應依約定儘速辦理回復產權登記
並返還買賣房屋價金。然王政仁及反訴原告卻一再拖延，經
反訴被告一再催討，卻置之不理。反訴被告不得已才向行政
機關申訴，遲至104年6月18日始收到退還之買賣價金，並於
104年8月7日才辦妥回復產權登記，計180天，至反訴被告受
有損害，因此向鈞院提起民事損害賠償，僅為維護反訴被告
之權益，向申訴機關及鈞院陳述事實，並未有傳述、指摘或
散播等情，反訴原告名聲如何受有損害？何況反訴原告未能
舉證其名聲受有何損害，當無理由向反訴被告請求損害賠償
7萬元。
㈢並聲明：⒈反訴原告之訴及假執行之聲請均駁回；⒉如受不
利判決，願供擔保請准宣告免為假執行。
四、得心證之理由：
㈠按和解有使當事人所拋棄之權利消滅及使當事人取得和解契
約所訂明權利之效力，民法第737條定有明文。又和解內容
，倘以他種法律關係替代原有法律關係者，則係以和解契約
創設新法律關係，故債務人如不履行和解契約，債權人應依
和解創設之新法律關係請求履行，不得再依原有法律關係請
求給付，最高法院83年台上字第620號判例參照。依前述104
年4月29日臺北市政府消費者保護官協商消費爭議案紀錄所
載：「一、其他協議：內容如下：1.申訴人（即江光芬）表
示，103年11月3日委託被申訴人（即張月秀、王政仁）辦理
其與第三人涂陽賓房屋買賣移轉過戶事宜，約定價金新台幣
（下同）5000元，並由原履約保證專戶於103年12月15日解
款包含賣方應負之代書費用及相關規費及稅費共26300元，
後因與賣方解除買賣契約，於104年1月14日與賣方解除不動
產買賣協議書中約定由申訴人支付30000元（明細如附件）
給承辦地政士。因認為買賣契約解約是因被申訴人未盡善良
管理人義務，導致其權益受損，要求不應收取30000元。2.
被申訴人表示，為和諧解決此爭議，同意繳回上開26300元
至履約保證專戶（相關規費及稅費由申訴人負擔），申訴人
則應撤回在台北市政府地政局之申訴及相關地方法院之訴訟
、地政公會申訴、台北市萬華區公所調解委員會之調解申請
」，且反訴原告已依協商內容繳回26,300元，應認上述協商
內容乃和解契約創設新法律關係，債務人如不履行和解契約
，債權人應依和解創設之新法律關係請求履行，不得再依原
有法律關係請求，本件反訴原告請求反訴被告給付前開地政
士費用，尚屬無據。
㈡次按當事人主張有利於己之事實者，就其事實有舉證之責任
，民事訴訟法第277條前段定有明文。又民事訴訟如係由原
告主張權利者，應先由原告負舉證之責，若原告先不能舉證
，以證實自己主張之事實為真實，則被告就其抗辯事實即令
不能舉證，或其所舉證據尚有疵累，亦應駁回原告之請求，
最高法院17年上字第917號著有判例可資參照。又「訴訟中
當事人，對於其所主張之事實，得各舉證以實其說，真偽則
由法院依自自由心證判斷而為之取捨，若屬虛偽，法院必捨
棄不採，在法院以確定判決認定前，殊無使對造當事人之名
譽受有侵害之可能。上訴人據此請求賠償，不無誤會」，亦
有最高法院69年度台上字第1400號判決意旨參照。本件反訴
原告雖主張反訴被告一再指稱反訴原告有「偽造文書」之行
為、「聯合賣方來詐欺原告」、「地政士費用胡亂收取」、
「隱匿房屋嚴重漏水情事」及「故意不告知買賣坪數有落差
」等不實言論之攻擊，並故意以書面向各單位到處陳情，已
折損反訴原告之名聲，然反訴被告僅係向申訴機關及本院陳
述其主張之事實，並無傳述、指摘或散播等情，且依前述，
其主張之事實真偽由法院依自自由心證判斷而為之取捨，若
屬虛偽，法院必捨棄不採，在法院以確定判決認定前，殊無
使對造當事人之名譽受有侵害之可能，本件尚難認反訴原告
名聲受有損害，其此部分之主張，亦無可採。
五、從而，反訴原告依系爭協議書及侵權行為損害賠償之法律關
係，請求反訴被告應給付10萬元，及自反訴起訴狀送達之翌
日起至清償日止，按年息5％計算之利息，為無理由，應予
駁回。又其假執行之聲請，失所附麗，應併予駁回。
六、本件事證已臻明確，兩造其餘攻擊防禦方法，於本判決結果
不生影響，爰不一一論述，併此敘明。
七、訴訟費用負擔之依據：民事訴訟法第78條。本件訴訟費用額
，依後附計算書確定如主文所示金額。
中華民國105年8月31日
臺北簡易庭
法官郭麗萍
以上正本證明與原本無異。
如不服本判決，須以違背法令為理由，於判決送達後20日內向本
庭（臺北市○○區○○○路○段○○○巷○號）提出上訴狀。（須按
他造當事人之人數附繕本）。如委任律師提起上訴者，應一併繳
納上訴審裁判費。
中華民國105年8月31日
書記官陳紀元
一、本訴部分：
計算書
項目金額（新臺幣）備註
第一審裁判費1,000元
第一審證人旅費530元
合計1,530元
二、反訴部分：
計算書
項目金額（新臺幣）備註
第一審裁判費1,000元
合計1,000元
附錄：
一、民事訴訟法第436條之24第2項：
對於小額程序之第一審裁判上訴或抗告，非以其違背法令為
理由，不得為之。
二、民事訴訟法第436條之25：
上訴狀內應記載上訴理由，表明下列各款事項：
㈠原判決所違背之法令及其具體內容。
㈡依訴訟資料可認為原判決有違背法令之具體事實。