裁判字號：臺灣士林地方法院107年訴字第906號民事判決
裁判日期：民國108年06月14日
裁判案由：返還價金
臺灣士林地方法院民事判決107年度訴字第906號原告 陳友仁 訴訟代理人 郭令立 律師被告 李瑞姝 訴訟代理人 陳為祥 律師
謝文哲 上列當事人間返還價金事件，本院於民國108年4月25日言詞辯論終結，判決如下：
主文被告應給付原告新臺幣貳佰壹拾貳萬元，及自本判決確定之日起至清償日止，按年息百分之五計算之利息。
原告其餘之訴駁回。
訴訟費用由被告負擔五分之二，餘由原告負擔。
事實及理由
一、原告起訴主張：伊於民國107年初經永慶房屋仲介股份有限公司仲介，向被告洽購其所有門牌號碼臺北市○○區○○○路○段○○號12樓房屋（下稱系爭房屋），於洽商之初伊即表明因年事已高，特重系爭房屋是否有完整無遮蔽之景觀。詎被告明知系爭房屋旁設置有遮蔽景觀之大型冷卻設備（下稱係冷卻設備），將嚴重影響伊購買意願，竟隱瞞該重要訊息，並故意選在系爭冷卻設備拆除重建期間，同意伊第一次看屋，使伊無法察覺系爭冷卻設備之存在，後第二次看屋時，被告並向伊訛稱「這房子視野很開闊沒有遮蔽」等語，且於伊看見當時有工人在系爭冷卻設備設置處走動而加以詢問時，再向伊訛稱「那只是工人修繕屋頂」等語，使伊陷於錯誤，不知系爭房屋旁有系爭冷卻設備存在，因而於107年1月24日與被告簽訂不動產買賣契約（下稱系爭買賣契約），以新臺幣（下同）5,300萬元向被告買受系爭房屋，伊並依約業分別於同年月25日、同年2月5日各匯款567萬1,000元（其中530萬元為買賣價金）、530萬元入履約保證專戶，經被告於107年3月8日領取530萬元。嗣伊為上開匯款後，驚覺系爭冷卻設備之存在，始知遭被告詐欺，伊如於簽訂系爭買賣契約前知悉有系爭冷卻設備存在，勢必無購買系爭房屋之意願，又系爭房屋因有系爭冷卻設備緊鄰在旁，勢必整日噪音不斷，住家生活安寧遭嚴重干擾，具有重大瑕疵。伊業於107年3月1日發函予被告，主張因有上開情事，依民法第92條第1項、第88條第1項本文、第2項等規定，撤銷伊買受系爭房屋之意思表示，並依民法第359條之規定，解除系爭買賣契約，經被告於107年3月2日收受。系爭買賣契約經伊依法撤銷買受意思表示後即自始無效，被告已無保有所受領530萬元之法律上原因，且系爭買賣契約亦經伊依法解除，被告負有回復原狀之義務，亦應返還其所受領530萬元予伊，為此，爰依民法第179條、第259條第2項請求被告給付530萬元，及自其受領530萬元之日即107年3月8日起算之法定利息。惟若鈞院認系爭買賣契約未經伊撤銷買受意思表示及解除，而為伊違反系爭買賣契約，則被告依據系爭買賣契約第12條第2項約定，沒收原告已給付買賣價金，該違約金額顯然過高，請求予以酌減，並依民法第179條規定，請求被告返還溢收之違約金等語。並聲明：被告應給付原告530萬元，及自107年3月8日起至清償日止，按年息5％計算之利息。
二、被告則以：於洽商購屋期間，並未聽聞原告提出所購房屋須景觀完整無遮蔽之要求，而從系爭房屋客廳大型窗戶望去，即見正中央有大型混凝土結構中繼水塔設備緊鄰，其遮蔽景觀情形，尤勝於系爭冷卻設備，原告如特重所購房屋之景觀完整無遮蔽，自不可能選擇購買系爭房屋，可徵系爭房屋之景觀無遮蔽非屬兩造交易之重要事項。伊自也不可能以：系爭房屋景觀無遮蔽等語來欺騙原告。又系爭冷卻設備自系爭房屋所在大樓於89年興建以來即已設置，並提供大樓空調使用，為大樓之必要設施，並非嫌惡設施，且其設置僅使系爭房屋其中一間房間景觀受到些微影響，無礙系爭房屋其他空間之視野，且並未發出影嚮系爭房屋居住安寧之噪音，原告主張系爭房屋旁有系爭冷卻設備存在為其瑕疵，要屬無據。況系爭冷卻設備位處系爭房屋所在大樓之顯而易見的地方，一望即知，原告既住在系爭房屋所在大樓附近，又欲購買價值不疵之系爭房屋，自對系爭冷卻設備之存在，為所明知或可得而知，伊無必要且無從隱匿系爭冷卻設備存在之訊息。復系爭冷卻設備雖自107年1月1日起至同年月25日止，曾經訴外人良機實業股份有限公司進行更新工程，然此為原告於看屋時所發覺並提出詢問，伊已如實告知，且系爭冷卻設備於兩造簽訂系爭買賣契約時幾近完工狀態，其設置位置及規模均予原告相同並未變動，原告指摘伊將更新工程謊稱為修繕屋頂，使其陷於誤信，而購買系爭房屋，顯屬無稽，是原告發函依民法第92條第1項、第88條第1項本文、第2項等規定，主張因錯誤、遭伊詐欺而買受系爭房屋，而為撤銷買受系爭房屋之意思表示，及依民法第359條之規定，主張系爭房屋因有系爭冷卻設備存在具有瑕疵，而為解除系爭房屋買賣契約之意思表示，均於法不合，不生效力。又原告遲不履行其給付買賣價金之義務已屬違約，經伊於107年3月5日發函予原告，依系爭買賣契約第12條第2項約定解除系爭買賣契約，並沒收原告已付價金1,060萬元（含原告匯進履約保證專戶530萬元），自屬有據。而被告因原告不履行系爭買賣契約給付價金之義務，致無法挹注資金回收債務，受有於1,500餘萬元損失，又為履行交屋義務而搬遷、僱工整修花費近30萬元，另未居住該屋卻仍負擔每月9萬餘元房貸及1萬餘元管理費，所沒收原告價金，尚不足填補損失，並無原告所稱違約金過高情事等語，資為抗辯。並聲明：原告之訴駁回。
三、原告主張其於107年1月24日與被告簽訂不動產買賣契約，以5,300萬元向被告買受系爭房屋，並依約分別於同年月25日、同年2月5日各匯款567萬1,000元（其中530萬元為買賣價金）、530萬元入履約保證專戶，已為被告於107年3月8日領取530萬元，及於107年3月1日發函予被告，主張因錯誤及受被告詐欺陷於誤信而買受系爭房屋，依民法第92條第1項、第88條第1項本文、第2項等規定，撤銷買受系爭房屋之意思表示，並主張系爭房屋因系爭冷卻設備存在為具有瑕疵，而依民法第359條之規定解除系爭買賣契約，經被告於107年3月2日收受該函，業提出系爭買賣契約、匯款委託書、存證信函及回執等件為證（見士簡卷第6至21頁、26至32頁），復為被告所不爭執，堪信為真實。
四、又原告主張其因錯誤及受被告詐欺陷於誤信而買受系爭房屋，得依民法第92條第1項、第88條第1項本文、第2項等規定，撤銷買受系爭房屋之意思表示，及系爭房屋因系爭冷卻設備存在為具有瑕疵，得依民法第359條規定解除契約等情，則為被告所否認，並以前開情詞置辯。經查：
㈠、原告不得主張其因錯誤買受系爭房屋，而依民法第88條第1項本文、第2項規定，撤銷買受系爭房屋之意思表示：
按意思表示之內容有錯誤，或表意人若知其事情即不為意思表示者，表意人得將其意思表示撤銷之。但以其錯誤或不知事情，非由表意人自己之過失者為限。當事人之資格或物之性質，若交易上認為重要者，其錯誤，視為意思表示內容之錯誤。民法第88條定有明文。是表意人主張因錯誤撤銷意思表示，須其錯誤非因自己過失所致。本件系爭冷卻設備於原告107年1月24日簽訂系爭買賣契約時即已存在，此有良機實業股份有限公司出具之完工聲明函載明其所施作之系爭冷卻設備工程，自107年1月1日起施工，至107年1月25日完工等語可稽（見本院卷第186頁），而依系爭冷卻設備所處位置及其規模大小，極易從系爭房屋所在之大樓外觀窺知，此有照片可稽（見本院卷第50至52頁），是原告於簽訂系爭買賣契約時，如稍加注意即得知悉有系爭冷卻設備之存在，縱認其買受系爭房屋之意思表示內容有錯誤，然該錯誤難謂非由其自己之過失所致，揆之前開規定及說明，原告自不得主張依民法第88條第1項本文、第2項規定，撤銷買受系爭房屋之意思表示。
㈡、原告不得主張其受被告詐欺買受系爭房屋，而依民法第92條第1項規定，撤銷買受系爭房屋之意思表示：
1.按民法第92條第1項本文規定，因被詐欺或被脅迫而為意思表示者，表意人得撤銷其意思表示。所謂因被脅迫而為意思表示，係指因相對人或第三人以不法危害之言語或舉動加諸表意人，使其心生恐怖，致為意思表示而言。又當事人主張其意思表示係因被詐欺或脅迫而為之者，應就其被詐欺或被脅迫之事實，負舉證之責任（最高法院95年度台上字第2948號判決、21年上字第2012號判例要旨參照）。
2.本件原告主張被告明知系爭冷卻設備存在，卻刻意隱瞞該情事，故意選在該設備拆除重建期間，才同意原告第一次看屋，使原告無法察覺系爭冷卻設備存在，後於第二次看屋並向原告訛稱「這房子視野很開闊沒有遮蔽」等語，且於當時見系爭冷卻設備設置處有工人走動，又向原告訛稱「那只是工人修繕屋頂」等語，使原告陷於錯誤，不知系爭房屋旁有系爭冷卻設備存在，而與被告簽訂系爭買賣契約，同意買受系爭房屋等情，固據證人即原告之女 陳曉昱 證稱：伊於第二次看屋時在場，有看到工人蹲在地上，伊母親有詢問被告之代理人謝文哲，經謝文哲告以「修理屋頂」等語（見本院卷第128頁），然陳曉昱與原告為父女至親，其所述不免使人疑有偏頗而可信度較低，原告並未再提出其它證據資料為其佐證，而參以被告無法預期原告要求看屋之次數及於何時會決定要購買系爭房屋，擇在系爭冷卻設備進行僅為期20多天且大動作之汰換工程期間故為隱瞞，實難達到欺瞞原告之效果，難僅以證人陳曉昱上開證言，即認原告主張被告刻意隱瞞及誆稱誤導原告，使原告誤信系爭冷卻設備為不存在，而買受系爭房屋等事實為真，況原告於簽訂系爭買賣契約時，系爭冷卻設備已屬明顯易見，業如前述，亦難認原告會因為被告有其所指摘隱瞞、誆稱系爭冷卻設備不存在行為，而陷於誤信，致簽訂系爭買賣契約之情。是原告主張其受被告詐欺買受系爭房屋，而依民法第92條第1項規定，撤銷買受系爭房屋之意思表示，於法尚有未合。
㈢、原告不得主張系爭房屋因系爭冷卻設備存在為具有瑕疵，而依民法第359條規定解除系爭買賣契約：
1.按物之出賣人對於買受人，應擔保其物依第373條之規定危險移轉於買受人時無滅失或減少其價值之瑕疵，亦無滅失或減少其通常效用或契約預定效用之瑕疵。但減少之程度，無關重要者，不得視為瑕疵。出賣人並應擔保其物於危險移轉時，具有其所保證之品質。買受人於契約成立時，知其物有前條第1項所稱之瑕疵者，出賣人不負擔保之責。買受人因重大過失，而不知有前條第1項所稱之瑕疵者，出賣人如未保證其無瑕疵時，不負擔保之責。但故意不告知其瑕疵者，不在此限，民法第354條、第355條定有明文。又買賣因物有瑕疵，而出賣人依前5條之規定，應負擔保之責者，買受人得解除其契約或請求減少其價金。同法第359條本文亦定有明文。
2.按景觀無遮蔽並非一般房屋所應具備之通常效用，況系爭房屋開有多扇門窗，系爭冷卻設備僅對其中一間房間之窗戶及陽台視野有部分影響，亦非完全遮蔽，此經本院至現場履勘，製有勘驗筆錄及有系爭房屋平面圖及照片可稽（見本院卷第94至100頁、第83至92頁），而兩造亦未在系爭買賣契約中約定系爭房屋應具有景觀無遮蔽之效用，此有系爭買賣契約可稽（見士簡卷第6至18頁），另原告並未舉證系爭冷卻設備之存在已生有一般人處在系爭房屋中均難以忍受之噪音，難認其主張系爭房屋欠缺其通常應具備居住安寧之效用為真，是原告主張系爭房屋因系爭冷卻設備之存在，具有瑕疵云云，自非可採。又縱認系爭房屋因系爭冷卻設備存在為具有瑕疵，然系爭冷卻設備於原告簽訂買賣契約即已存在且顯而易見，業如前述，原告實無法諉為不知，而難認被告有刻意隱瞞故意不告知等情，已如前述，原告又未舉證被告有違保證，揆之前開規定及說明，被告自亦無庸負該瑕疵擔保責任。是原告主張系爭房屋因系爭冷卻設備存在為具有瑕疵，而依民法第359條規定解除系爭買賣契約，洵屬無據。
㈣、原告既不得依民法第92條第1項、第88條第1項本文、第2項撤銷其買受系爭房屋之意思表示，亦不得依民法第359條龜地解除系爭買賣契約，業如前述，則原告主張其買受系爭房屋之意思表示業經撤銷，及系爭買賣契約業經解除，而依民法第259條第2項、第179條等規定，請求被告返還已受領之買賣價金及自受領時起算之法定利息，自屬無據，不能准許。
㈤、被告得依系爭買賣契約第12條第2項約定，沒收原告已給付價金，惟沒收數額應酌減為318萬元：
1.按系爭契約第12條第2項約定：「甲方（即原告）若有遲延給付之情形，如遲延交付證件、給付購屋款及繳納稅費等，應賠償乙方（即被告）自應付之日起，按已給付買賣價款（如係簽約款遲延給付者，則按簽約款應付金額計算）每日千分之壹計算之違約金至甲方完全給付時為止。如甲方毀約不買或有其他違約情事時，乙方於解除本契約後得沒收甲方已給付之全部款項，惟已過戶於甲方名下之產權及移交甲方使用之不動產，甲方應即無條件歸還乙方。」（見士簡卷第13頁）。本件原告僅給付第1、2期買賣價金後即未再依約為給付之事實為原告所不爭，則被告於107年2月26日發函催告原告依系爭買賣契約第4條約定，給付完稅款4,240萬元，原告經催告後仍未給付，被告復於同年3月5日發函予原告，依系爭買賣契約第12條條2項約定解除契約，並沒收原告已付價金1,060萬元，自屬有據。
2.按約定之違約金額過高者，法院得減至相當之數額，民法第252條定有明文。至於是否相當，即須依一般客觀事實，社會經濟狀況及當事人所受損害情形，以為斟酌之標準，不因懲罰性違約金或賠償預定性違約金而異（最高法院49年度台上字第807號、79年台上字第1612號及79年台上字第1915號判例意旨參照）。又按民法第250條就違約金之性質，區分為損害賠償預定性質之違約金，及懲罰性違約金，前者乃將債務不履行債務人應賠償之數額予以約定，亦即一旦有債務不履行情事發生，債務人即不待舉證證明其所受損害係因債務不履行所致及損害額之多寡，均得按約定違約金請求債務人支付，此種違約金於債權人無損害時，不能請求。後者之違約金係以強制債務之履行為目的，確保債權效力所定之強制罰，故如債務人未依債之關係所定之債務履行時，債權人無論損害有無，皆得請求，且如有損害時，除懲罰性違約金，更得請求其他損害賠償（最高法院83年度台上字第2879號判決參照）。查系爭買賣契約第12條第4項約定：「本條所規定之違約金，並不妨礙損害賠償請求權之行使」（見士簡卷第13頁），堪認前開被告依買賣契約第12條第2項約定沒收原告已付價金應為懲罰性違約金性質。茲審酌原告因在意系爭冷卻設備之存在而不欲買受系爭房屋，且其自簽訂系爭買賣契約時起至向被告表示不願買受系爭房屋之時止，期間不過短短1個多月，被告於原告表示不願買受系爭房屋後數日即已合法解除系爭買賣契約，得再行出售系爭房屋，然徒錯失一締約機會，並誤應即履行交屋而遷移，耗費勞力及財，並參以兩造交易系爭房屋之價格，及內政部所編「成屋買賣契約書範本」將出買人沒收買收人支付價金數額之最高額限定為總價額之15％等情，認本件原告依系爭買賣契約第12條第2項約定應給付之違約金，應酌減為依系爭買賣總價金6％計算即318萬元（53,000,000×6％＝3,180,000）為適當。原告應給付被告之違約金既經本院酌減為318萬元，則被告溢收之212萬元（5,300,000－3,180,000＝2,120,000）已失其法律上原因，是原告依民法第179條規定，請求被告返還該212萬元不當得利，於法有據。
3.又按依民法第252條規定，請求法院酌減違約金，應待法依職權為酌減違約金之裁判，始生形成效力。故當事人在法院為酌減前，並無返還違約金之義務，必於法院為酌減裁判之法律效果形成後，請求權一方之請求權方確定發生，而有因債權人給付遲延另須支付遲延利息問題（最高法院98年度台上字第501號民事判決意旨參照）。準此，原告前開關於違約金部分之不當得利返還請求權，於本判決確定時始發生，即被告於本判決確定翌日起始負給付遲延之責任。是原告請求被告就上開溢收之違約金212萬元，加計自本判決確定之日起，均至清償日止按年息5％計算之利息，亦屬有據。
五、綜上，原告提起本訴，於請求被告給付212萬元，及自本判決確定之日起至清償日止，按年息5％計算之利息範圍內，為有理由，應予准許，至逾該範圍之請求，為無理由，應予駁回。
六、本件事證明確，兩造其餘攻擊、防禦及所提證據，核與本判決結果不生影響，爰不一一贅述，附此敘明。
七、據上論結，原告之訴為一部有理由，一部無理由，依民事訴訟法第79條判決如主文。
中華民國108年6月14日
民事第一庭法官劉瓊雯以上正本證明與原本無異。
如對本判決上訴，應於判決送達後20日內向本院提出上訴狀並附具繕本，若委任律師提起上訴者，應一併繳納上訴審裁判費，否則本院得不命補正逕行駁回上訴。
中華民國108年6月14日
書記官劉淑慧