臺灣高等法院臺南分院104年度上字第197號民事判決

裁判字號：臺灣高等法院臺南分院104年上字第197號民事判決

裁判日期：民國105年01月26日

裁判案由：請求履行契約

臺灣高等法院臺南分院民事判決104年度上字第197號上訴人 孫陳秋月 訴訟代理人 吳信賢 律師
黃俊諺 律師被上訴人 黃美珠 訴訟代理人 李家鳳 律師上列當事人間請求履行契約事件，上訴人對於中華民國104年7月7日臺灣臺南地方法院第一審判決（103年度訴字第1889號）提起上訴，本院於105年1月12日言詞辯論終結，判決如下：
主文上訴駁回。
第二審訴訟費用由上訴人負擔。
事實及理由
一、被上訴人主張：上訴人於民國（下同）103年4月5日口頭同意將其所有坐落臺南市○○區○○段○○○○○○○○號土地，應有部分各為1分之1、3分之1（下稱系爭土地），以新臺幣（下同）2,100,000元出售予伊，伊經由代書孫 李碧蘭 將買賣價金即 王彰榮 簽發上海 商業 儲蓄銀行東台南分行、103年4月5日、票號：ENA0000000號、面額2,100,000元之支票1紙（下稱甲支票）交予上訴人，上訴人已於103年4月8日提示兌現，因上訴人以土地價格有上漲趨勢為由，要求伊增加價金，經 孫李碧蘭 居中協調後，兩造同意增加187,256元，上訴人即於土地登記申請書上用印，並交付過戶所需之印鑑證明及土地所有權狀供辦理移轉登記。伊亦經由孫李碧蘭將王彰榮簽發上海商業儲蓄銀行東台南分行、103年4月8日、票號：ENA0000000號、面額187,256元之支票1紙（下稱乙支票）交予上訴人。詎上訴人事後悔約，片面向戶政機關申請變更印鑑章，致孫李碧蘭送件辦理系爭土地所有權移轉登記程序未能完成。經孫李碧蘭通知兩造後，上訴人以補蓋變更後之印鑑章為由，向伊取回土地登記申請書及全部過戶應備之證件後，迄未交回上開資料，致未能完成辦理所有權移轉登記程序。為此，依買賣之法律關係，請求判命上訴人將系爭土地之所有權應有部分移轉登記予伊並交付等語。就上訴人之上訴，答辯聲明：上訴駁回。
二、上訴人則以：孫 李碧籣 於103年4月初，到台北伊投宿之旅館，利用伊身體不適之際，以預備來日辦理前次土地交易登記之需為由，向伊訛取印鑑章蓋用於空白土地登記申請書及建築改良物所有權買賣移轉契約書（俗稱公契）上，事後再自行填寫其內之標的與價金等資料，其內容全屬不實，所載金額與被上訴人主張買賣價金不符，兩造就系爭土地並未成立買賣契約。孫李碧蘭將甲支票留置伊房間時，並未說明其用意，也未說明金額由來。嗣後伊警覺有異，才至戶政事務所變更印鑑，阻止孫李碧蘭配合被上訴人不法謀取系爭土地，並於103年9月19日委由 劉邦川 律師以存證信函，檢還臺灣土地銀行松山分行簽發103年9月8日、票號：PQ0000000號、受款人：黃美珠、面額2,100,000元支票1紙（下稱丙支票）予被上訴人，並表明無意續談系爭土地買賣之事。至於孫李碧蘭以地價波動要求被上訴人加付公告現值百分之1之價金乙事，伊不知情，亦無收受該款項。本件兩造復未訂立任何書面契約（俗稱私契），無從辨識係上訴人委由孫李碧蘭代為買賣之意思表示。且訴外人王彰榮簽發之甲支票上無任何可辨識被上訴人支付或其相關聯之文意，難認被上訴人為買賣當事人。又孫李碧蘭由臺北返回臺南後，另要求王彰榮簽發乙支票，足見孫李碧蘭在臺北蓋用伊印鑑章於空白之土地登記申請書時，顯然尚未就王彰榮或其他何人願意購買系爭土地之總價獲得授權。從而，買賣雙方非僅就買賣標的內容未有共識，就買賣價金也無合意，自不能認兩造成立買賣契約等語，資為抗辯。上訴聲明：⒈原判決廢棄。⒉被上訴人在第一審之訴駁回。
三、兩造不爭執之事項：㈠系爭土地○○○區○○段○○○○號全部、372地號應有部分1/3土地）均登記為上訴人所有，○○○區○○道路用地。
㈡孫李碧蘭於103年4月7日交付王彰榮簽發甲支票予上訴人，
上訴人於103年4月8日提示兌現。嗣上訴人於103年9月19日委由劉邦川律師以存證信函檢還丙支票一張予被上訴人，但被上訴人並未收受。
㈢孫李碧蘭於103年4月8日收受乙支票一張。
㈣孫李碧蘭於103年4月間，持空白之土地登記申請書及買賣移
轉契約書，至臺北市上訴人住宿旅館，蓋用上訴人印鑑章後，返回臺南市填寫相關資料，於103年4月24日，持上開土地登記申請書、買賣移轉契約書，以兩造之代理人身分，並以被上訴人為權利人、上訴人為義務人、買賣為原因（買賣總價金17,594,347元），向臺南市新化地政事務所申請辦理系爭土地之所有權移轉登記。因上訴人變更印鑑章迄未補正，致未能完成所有權移轉登記。
㈤孫李碧蘭申請辦理系爭土地所有權移轉登記時，所提出之土
地登記申請書、買賣移轉契約書、土地增值稅免稅證明、身分證影本、印鑑證明，業由上訴人取回。
㈥兩造就系爭土地並未訂立俗稱私契之書面買賣契約。
上開各情，有土地登記簿謄本、土地使用分區證明書、地籍圖謄本、土地登記申請書、甲支票、乙支票及郵局存證信函等在卷可稽（見原審補字卷第10-24頁、原審訴字卷第23、38頁正反面、39頁），且為兩造所不爭執，均堪信為真實。
四、兩造爭執之事項：㈠兩造就系爭土地買賣意思表示是否合致？㈡被上訴人請求交付系爭土地之依據為何？
五、本院判斷：㈠按「稱買賣者，謂當事人約定一方移轉財產權於他方，他方
支付價金之契約。」「當事人就標的物及其價金互相同意時，買賣契約即為成立。」民法第345條第1、2項定有明文。
次按不動產物權移轉之契約，雖以書立契據為必要之方式，而關於買賣不動產之債權契約，則為諾成契約，非要式行為，若雙方就不動產之標的物及價金互相同意，即不能謂其買賣之債權契約尚未成立，苟有其他證據方法，足以證明確有買賣事實，則因買賣所發生之債務關係，即不容藉口無書據而任意否認（最高法院18年上字第2956號、20年上字第1207號、20年上字第2202號、57年臺上字第1436號判例意旨參照）。再按證人為不可代替之證據方法，如果確係在場聞見待證事實，而其證述又非虛偽者，縱令證人與當事人有親屬、親戚或其他利害關係，其證言亦非不可採信（最高法院53年臺上字第2673號判例意旨參照）。
㈡查：
⒈被上訴人主張兩造透過代書孫李碧蘭居中聯繫，議定買賣
系爭土地之價金為「210萬元加上該土地103年度公告現值1%即187,256元」，上訴人於收受買賣價金甲支票之同時，於土地登記申請書上蓋用印鑑章，並交付過戶所需之印鑑證明等資料予孫李碧蘭供辦理土地移轉過戶，且甲支票已為上訴人兌領。嗣上訴人變更印鑑章迄未補正，致未能完成所有權移轉登記，惟系爭買賣契約已成立之事實，已據證人即被上訴人之夫王彰榮於本院準備程序中證稱：因被上訴人要購買系爭土地，伊才簽發甲、乙兩張支票，系爭土地公告現值12％還不足210萬元，但簽發支票時，已談好以210萬元向上訴人購買，因孫李碧蘭去談的時候，上訴人說210萬元不要賣，想要以公告現值13％，伊等也同意，就補簽發187,256元的支票，兩張支票我都是當天開完就交給孫李碧蘭等語（見本院卷第91、92頁）；復有臺南市光特版地政電傳資訊系統、臺南市善化區公所都市計畫土地使用分區證明書、土地登記申請書、買賣移轉契約書、甲、乙支票附卷可稽（見原審補字卷第10-23頁）。而依上開不爭執事項㈡、㈣所示，上訴人確有收受甲支票並已提示兌現，且在空白之土地登記申請書及買賣移轉契約書（公契）上蓋用自己之印鑑章後，再變更印鑑章拒絕補正，致未能完成所有權移轉登記等情。
⒉酌以證人孫李碧蘭下列證詞：
⑴於原審證稱：102年約9月、10月時，伊打電話去日本，
跟上訴人說系爭土地可以賣，問她要不要賣，她說她的土地要給她的兒子 孫宏人 處理，伊與孫宏人第一次聯絡的時候，孫宏人說要考慮看看；第二次再打電話的時候，孫宏人說他有算公告現值1,700多萬，買家提議之2,100,000元是公告現值的百分之12，就說先不要賣；等到103年3月上訴人回到臺灣的時候，她說要用錢，伊告訴她孫宏人有算過，是2,100,000元，建議她可以2,100,000元加公告現值百分之1出售，所以買賣金額是公告現值的百分之13，103年4月5日聯絡時她說好，她還表示說她從日本有拿印鑑章回來，伊隨於103年4月7日前去上訴人處，將文件交予上訴人蓋章，並將甲支票拿給上訴人；伊有向上訴人強調等甲支票兌現後，才會送件，尾款約10幾萬元支票先放在伊這裡，等完成登記後再給她；伊有跟上訴人講是誰要買，也有說出售的土地是系爭土地，伊拿支票給上訴人的時候，還有拿一張紙畫給她看，伊有跟她講，像這個圖這樣，同一條路，不是一筆土地，是前後二筆；甲支票兌現後，上訴人沒有說不賣，去換印鑑也沒有事先通知伊，後來地政事務所通知說上訴人印鑑換了，不能辦了，伊就打電話給上訴人，上訴人說願意補蓋印鑑章，後來4月26日上訴人有拿印章要給伊蓋，可是伊沒有蓋，因為沒有附新的印鑑證明，也不能辦；之後隔1天還是2天，上訴人媳婦從日本回來，帶上訴人去戶政事務所申請印鑑證明，但沒有交給伊，只說要拿回去看看，蓋完再寄下來，可是拿回去就沒有再送下來了等語（見原審訴字卷第20頁反面至26頁正面）。
⑵另於本院準備程序證稱：上訴人是 伊堂 嫂，伊幫忙介紹
兩造同意買賣系爭土地之後，幫忙辦理過戶，沒有收取雙方的介紹費。兩造以210萬元加公告現值1％（彌補波動的差價）成交後，伊去台北先給上訴人210萬元，另公告現值之1％被上訴人已事先開立以伊為受款人之支票，擬辦理過戶後扣除賣方應負擔的費用，印花費用、伊的兩次上台北找上訴人之車資後，再由伊拿餘款給上訴人。因上訴人把文件拿回去要蓋章，就沒有拿來辦理移轉登記，餘款尚未給上訴人等語（見本院卷第90、91頁）。
⒊綜上，足徵兩造就買賣系爭土地及其價金有互相同意，否
則，上訴人焉有收受系爭甲支票，予以提示兌現後，並親自於土地登記申請書上蓋用印鑑章，並交付過戶所需之印鑑證明、土地所有權狀等相關文件予孫李碧蘭，供辦理土地移轉過戶之理？兩造既已銀貨兩訖，衡情自無再另行訂立書面買賣契約之必要。是依上開法條規定及說明，上訴人即不容藉口無書面買賣契約而任意否認兩造間買賣之債權契約尚未成立。
㈢上訴人雖辯稱：證人孫李碧蘭上揭仲介他人土地交易之作為
，顯然不符合地政士業界習慣常情，是其顯為掩飾其錯誤不當作為，證言多處偏頗云云。然查，上訴人未明確說明所謂不符合業界習慣之作為，其意為何？況孫李碧蘭係上訴人之堂嫂，兩人間有密切之親戚關係，衡情應無為偏頗不利上訴人證詞之必要。況且，證人前曾替上訴人處理其他土地買賣事宜等事實，為兩造所不爭執，則孫李碧蘭本於信賴關係，無償受上訴人委託辦理系爭土地之買賣過戶事宜，事先均經上訴人之同意始為之，上訴人一方面收受買賣價金，一方面於辦理土地移轉申請相關資料用印，以供辦理土地移轉登記手續，證人孫李碧蘭因兩造已有買賣之合意，且已訂立物權書面契約，未再訂立書面債權之買賣契約，自與交易常情無違。又上訴人辯稱：孫李碧蘭將甲支票留置於伊房內，未確認用意亦未說明金額由來，其擅自取用伊之印鑑章，於空白申請書上蓋印云云，然按印章由自己蓋用，或由有權使用之人蓋用為常態，由無權使用之人蓋用為變態，故主張變態事實之當事人，應就此有利於己之事實負舉證責任（最高法院102年度臺上字第173號判決意旨參照）。是上訴人就孫李碧蘭有擅取其印鑑章盜蓋於空白申請書上之事實，應負舉證責任。雖上訴人後來有變更印鑑章，導致系爭土地未能完成所有權移轉登記，惟此並不能回溯證明先前蓋在土地登記申請書及買賣移轉契約書上之上訴人印文係遭盜用之事實。況上訴人之印鑑章既為上訴人所有，衡情若非出於上訴人之同意，孫李碧蘭豈有可能取得上訴人之印鑑章，並於土地登記申請書上蓋印？此外，上訴人復未能提出其他證據以實其說，故上訴人上開所辯，均無足採取。
㈣上訴人又抗辯：被上訴人提出之建築改良物所有權買賣移轉
契約書（公契）係在台北蓋用伊印鑑章，斯時孫李碧蘭尚未就王彰榮或其他何人願意購買系爭土地之總價獲得授權，卻於返回臺南之後，要求王彰榮簽發乙支票，再自行於系爭契約書上填寫不實金額，與被上訴人主張買賣價金不符。故本件買賣之當事人、標的物及價金均未確定及合意，不能認兩造成立買賣契約云云。惟查：
⒈按一般買賣土地之流程，通常係當事人就標的物（土地）
及價金以口頭或書面達成合意後，始會親自或透過代書填寫土地登記申請書及買賣移轉契約書（俗稱公契），以向地政機關辦理所有權移轉登記，上訴人既然於103年4月7日在空白之土地登記申請書及買賣移轉契約書上蓋用印章，衡情應係於103年4月7日以前，即與買家就標的物及價金達成合意，僅就書面文件部分授權孫李碧蘭事後填寫而已，否則無須於未成立買賣契約前，先行於空白之土地登記申請書及買賣移轉契約書上蓋印，而同意辦理所有權移轉登記，更無可能於買賣契約成立前，即收受並兌現買家交付之支票。況在一般買賣，賣方所重視者，為價金之多寡，而非買家之身分，且上訴人前已透過孫李碧蘭出售土地，非無買賣土地經驗，事後亦以被上訴人為受款人而寄交丙支票，是若認孫李碧蘭刻意隱瞞系爭土地之買家即為被上訴人，上訴人亦不知被上訴人為買家，復無端在空白之土地登記申請書及買賣移轉契約書上蓋印，並收受及兌現用意不明之支票，顯與常情有違。
⒉系爭甲支票之發票人雖為王彰榮，然支票為支付工具，重
在能否兌現，且使用他人為發票人之支票以代替價金之交付，於交易上所在多有，當不能逕以甲、乙支票之發票人均非被上訴人，即認被上訴人非本件買賣契約之當事人。
⒊又系爭土地○○○區○○道路用地，公告現值分別為13,6
51,825元（小數點以下四捨五入）、3,942,453元，合計17,594,278元等事實，有臺南市光特版地政電傳資訊系統、臺南市善化區公所都市計畫土地使用分區證明書在卷可參，該金額之百分之13即為2,287,256元，核與被上訴人主張及證人孫李碧蘭證稱之買賣價金、甲、乙支票之總金額相符，堪認被上訴人主張及證人孫李碧蘭證稱系爭土地（共二筆）之買賣價金總價為2,287,256元等語屬實，應可採信。且買賣移轉契約書所記載買賣金額17,594,347元乃參考公告現值後記載，核屬地政稅務機關之規定，然土地價格常受周遭環境及經濟機能等客觀因素之影響，系爭土地既為道路用地，其價值較一般可供建築之建地為低，屬眾人周知之事實，通常買家購買之意願較低，且系爭土地依兩造先前之買賣契約約定，已由上訴人提供被上訴人使用，埋設管線，鋪設柏油路、施設水溝等情，有契約可按（見本院卷第157-161頁），是兩造願意以低於公告現值之金額2,287,256元為買價而成立買賣契約，乃兩造主觀上自由意思之判斷與決定，與一般道路地交易常情無違，未有何異常之處。復參以買賣移轉契約書上所載金額主要乃供登記使用，未必即為實際買賣金額等情，尚不得以被上訴人主張之買賣價金與買賣移轉契約書上所載金額不同，即認兩造就系爭土地買賣價金未達成合意。
⒋再者，縱認孫李碧蘭有如上訴人所辯，未獲被上訴人授權
即提高價金，然被上訴人既於103年4月8日交付乙支票予孫李碧蘭，顯見被上訴人即已承認孫李碧蘭之無權代理行為而生效力，上訴人仍應受買賣契約之拘束。上訴人上開所辯，尚非可採。
六、綜上所述，被上訴人本於買賣契約法律關係，請求上訴人將系爭土地所有權移轉登記予被上訴人並交付之，為有理由，應予准許。原審為被上訴人勝訴之判決，於法並無不合。上訴意旨指摘原判決不當，求予廢棄改判，為無理由，應予駁回其上訴。
七、本件事證已臻明確，兩造其餘攻擊防禦方法及證據資料，核與本件判決結果不生影響，爰不一一加以論述，併予敘明。
八、據上論結，本件上訴為無理由，依民事訴訟法第449條第1項、第78條，判決如主文。
中華民國105年1月26日
民事第三庭審判長法官吳上康
法官蔡孟珊法官王浦傑上為正本係照原本作成。
如不服本判決，應於收受送達後20日內向本院提出上訴書狀，其未表明上訴理由者，應於提出上訴後20日內向本院補提出理由書狀（均須按他造當事人之人數附繕本）上訴時應提出委任律師或具有律師資格之人之委任狀；委任有律師資格者，另應附具律師資格證書及釋明委任人與受任人有民事訴訟法第466條之1第1項但書或第2項（詳附註）所定關係之釋明文書影本。如委任律師提起上訴者，應一併繳納上訴審裁判費。
中華民國105年1月26日
書記官蔡振豐【附註】民事訴訟法第466條之1：
⑴對於第二審判決上訴，上訴人應委任律師為訴訟代理人。但上訴人或其法定代理人具有律師資格者，不在此限。
⑵上訴人之配偶、三親等內之血親、二親等內之姻親，或上訴人
為法人、中央或地方機關時，其所屬專任人員具有律師資格並經法院認為適當者，亦得為第三審訴訟代理人。
民事訴訟法第466條之2第1項：
上訴人無資力委任訴訟代理人者，得依訴訟救助之規定，聲請第三審法院為之選任律師為其訴訟代理人。