裁判字號：臺灣臺南地方法院103年訴字第1889號民事判決
裁判日期：民國104年07月07日
裁判案由：請求履行契約
臺灣臺南地方法院民事判決103年度訴字第1889號原告 黃美珠 訴訟代理人 李家鳳 律師被告 孫陳秋月 訴訟代理人 吳信賢 律師
黃俊諺 律師上列當事人間請求履行契約事件，本院於民國104年6月16日言詞辯論終結，判決如下：
主文被告應將坐落於臺南市○○區○○段○○○○號土地（應有部分全部）、三七二地號土地（應有部分三分之一）之所有權移轉登記予原告並交付之。
訴訟費用由被告負擔。
事實及理由
一、原告起訴主張：
（一）坐落臺南市○○區○○段○○○○○○○○號土地（應有部分各為1分之1、3分之1，以下合稱系爭土地），均為被告所有，並作為道路使用。被告於民國103年4月5日口頭同意將系爭土地以新臺幣（下同）2,100,000元出售予原告，原告即經由代書孫 李碧蘭 將買賣價金即票面金額2,100,000元之支票1紙（支票號碼：ENA0000000號、發票人： 王彰榮 、發票日：103年4月5日，以下稱甲支票）交予被告，被告業於103年4月8日提示兌現。因被告以土地價格有上漲趨勢為由，要求原告增加價金，經 孫李碧蘭 居中協調後，兩造同意增加187,256元，被告即於土地登記申請書上用印，並交付過戶所需之印鑑證明及土地所有權狀供辦理移轉登記，原告則交付票面金額187,256元之支票1紙（支票號碼：ENA0000000號、發票人：王彰榮、發票日：103年4月8日，以下稱乙支票）予孫李碧蘭轉交被告，兩造間買賣契約已經成立。
（二）詎被告事後片面悔約，於孫李碧蘭送件辦理系爭土地所有權移轉登記程序中，片面向戶政機關申請變更印鑑章，致移轉登記程序未能完成。經孫李碧蘭通知兩造後，被告表示將取回土地登記申請書補蓋變更後之印鑑章，原告則信其所言，將土地登記申請書正本及全部過戶應備之證件均交由被告取回補蓋印鑑章，惟被告迄未將前開土地登記申請書補蓋變更後印鑑章並提出相關證件，致未能完成移轉登記程序。
（三）對被告辯解表示意見如下：
１、系爭土地為道路用地，而非可供建築之建地，系爭土地買賣價金僅200餘萬元，價金不高；兩造間在系爭土地買賣之前，已有4次之土地買賣經驗，並非第一次交易；被告於收受買賣價金時，亦已於土地登記申請書上蓋用其印鑑章，並交付土地過戶所需之印鑑證明、土地所有權狀等相關文件予孫李碧蘭（亦為被告之親戚）。兩造既已銀貨兩訖，衡情自無再另行訂立書面買賣契約之必要。被告以兩造間未訂立私契而否認買賣契約成立云云，顯屬無稽。
２、原告向被告購買系爭土地係開立即期支票即甲支票，被告收取後即於103年4月8日將甲支票提示兌現，足證兩造間確已達成買賣合意，否則被告焉有出具辦理土地移轉登記所需之證件並蓋用印鑑章之理？又焉有將甲支票持向銀行提示兌現之理？被告辯稱孫李碧蘭將甲支票留置於被告房內，未確認用意亦未說明金額由來云云，實悖於經驗法則，自不足採。
３、被告復辯稱孫李碧蘭擅自取被告之印鑑章於空白申請書上蓋印云云，原告否認之。況被告之印鑑章既為被告所有，衡情若非出於被告之同意，孫李碧蘭豈有可能取得被告之印鑑章，並於土地登記申請書上蓋印？益見被告之主張實無足採。
４、被告於103年4月8日提示兌現甲支票後，片面向戶政機關變更印鑑章致系爭土地無法完成移轉登記，復以在土地登記申請書上補正其變更後之印鑑章為由，徵得原告同意向孫李碧蘭取回相關土地移轉登記資料後，隨於103年5月8日委請律師來函謊稱原告要求於土地登記申請書上蓋用印鑑章，及兩造並無具體約定買賣價金及標的，而要求原告續談系爭土地買賣事宜云云。被告於函文中刻意隱匿其原已於土地登記申請書上用印，並交付所有權狀正本及印鑑證明等文件之實情，企圖製造兩造尚未有買賣合意之假象，此亦足證被告明知兩造間已有買賣之合意而事後反悔不賣，並無不知出售系爭土地之情事。
５、被告於系爭土地完成所有權移轉登記前，片面向戶政機關變更其印鑑章，致系爭土地移轉因印鑑不符而遭退件，被告再以欲補蓋更換後印鑑章為由，向原告要求取回辦理相關文件資料，原告不疑有他而同意其取回補正，若被告果無出售系爭土地予原告並同意辦理所有權移轉登記，應不可能及時向戶政機關辦理變更印鑑手續，亦不會以補蓋印鑑章為由，向原告要求取回土地移轉登記資料。益見被告辯稱並未同意出售系爭土地云云，前後矛盾，並無足採。為此，依據買賣契約法律關係，提起本件訴訟等語。
（四）並聲明：如主文第1項所示。
二、被告則以：
（一）兩造就系爭土地並未成立買賣契約。原告雖提出地政事務所制式土地登記申請書及建築改良物所有權買賣移轉契約書（下稱買賣移轉契約書，俗稱公契）為證，惟該等資料非僅所載金額與原告主張買賣價金不符，且上開資料乃孫 李碧籣 於103年4月初，前來被告投宿 旅綰 ，利用被告身體不適之際，以預備來日辦理前次土地交易登記之需為由，向被告訛取印鑑章蓋用於空白資料上，事後再自行填寫其內之標的與價金等資料，其內容實屬不實。孫李碧蘭將甲支票留置被告房間時，並未說明其用意，也未說明金額由來。嗣後，被告警覺有異，方緊急趕返戶政事務所變更印鑑，阻止孫李碧蘭配合原告不法謀取系爭土地。被告已於103年9月19日委由 劉邦川 律師以存證信函，檢還票面金額2,100,000元支票1紙（支票號碼：PQ0000000號、受款人：黃美珠，以下稱丙支票）予原告，並表明無意續談系爭土地買賣之事。至於孫李碧蘭以地價波動要求原告加付公告現值百分之1之價金一事，被告並不知情，也無收受該款項。
（二）孫李碧蘭雖曾向被告商洽出售土地之事，但未表明何人欲購買土地，亦未確認是一筆或二筆土地，而本件兩造復未訂立任何書面契約（俗稱私契），無從辨識係原告委由孫李碧蘭代為買賣之意思表示。被告縱使收取孫李碧蘭交付之甲支票，但該支票為訴外人王彰榮簽發，其支票上無任何可辨識原告支付或其相關聯之文意，難認原告為買賣當事人。又孫李碧蘭向地政事務所送件之土地登記申請書及買賣移轉契約書，乃以空白格式拿取被告之印鑑章蓋用，再填寫內容與原告年籍，若孫李碧蘭有獲授權，且買賣標的均已確認，應可先行書立買賣契約表明價金總額及買賣之土地。再者，孫李碧蘭另要求王彰榮簽發乙支票，時間點在孫李碧蘭由臺北返回臺南之後，則孫李碧蘭在臺北蓋用被告印鑑章於空白之土地登記申請書時，顯然尚未就王彰榮或其他何人願意購買系爭土地之總價獲得授權。從而，買賣雙方非僅就買賣標的內容未有共識，就買賣價金也無合意，自不能認兩造成立買賣契約等語置辯。
（三）並聲明：原告之訴駁回。
三、下列事項為兩造所不爭執，復有臺南市光特版地政電傳資訊系統、臺南市善化區公所都市計畫土地使用分區證明書、土地登記申請書、買賣移轉契約書、甲、乙、丙支票、存證信函等附卷可稽，堪可信為真實：
（一）系爭土地均登記為被告所有，○○○區○○道路用地。
（二）孫李碧蘭於103年4月7日交付甲支票予被告，被告業於103年4月8日提示兌現。嗣被告於103年9月19日委由劉邦川律師以存證信函檢還丙支票予原告，但原告並未收受。
（三）孫李碧蘭於103年4月8日收受乙支票。
（四）孫李碧蘭於103年4月間，持空白之土地登記申請書及買賣移轉契約書，至臺北市被告住宿旅館，經蓋用被告印鑑章後，返回臺南市填寫相關資料，於103年4月24日，持上開土地登記申請書、買賣移轉契約書，以兩造之代理人身分，並以原告為權利人、被告為義務人、買賣為原因（買賣總價金17,594,347元），向臺南市新化地政事務所申請辦理系爭土地之所有權移轉登記。嗣因被告變更印鑑章迄未補正，致未能完成所有權移轉登記。
（五）孫李碧蘭申請辦理系爭土地所有權移轉登記時，所提出之土地登記申請書、買賣移轉契約書、土地增值稅免稅證明、身分證影本、印鑑證明，業由被告取回。
（六）兩造就系爭土地並未訂立俗稱私契之書面買賣契約。
四、得心證之理由
（一）按稱買賣者，謂當事人約定一方移轉財產權於他方，他方支付價金之契約；當事人就標的物及其價金互相同意時，買賣契約即為成立，民法第345條定有明文。次按不動產物權移轉之契約，雖以書立契據為必要之方式，而關於買賣不動產之債權契約，則為諾成契約，非要式行為，若雙方就不動產之標的物及價金互相同意，即不能謂其買賣之債權契約尚未成立，苟有其他證據方法，足以證明確有買賣事實，則因買賣所發生之債務關係，即不容藉口無書據而任意否認（最高法院18年上字第2956號、20年上字第1207號、20年上字第2202號、57年臺上字第1436號判例意旨參照）。再按證人為不可代替之證據方法，如果確係在場聞見待證事實，而其證述又非虛偽者，縱令證人與當事人有親屬、親戚或其他利害關係，其證言亦非不可採信（最高法院53年臺上字第2673號判例意旨參照）。復按印章由自己蓋用，或由有權使用之人蓋用為常態，由無權使用之人蓋用為變態，故主張變態事實之當事人，應就此有利於己之事實負舉證責任（最高法院102年度臺上字第173號判決意旨參照）。
（二）經查：
１、原告主張之上開事實，核與證人即代書孫李碧蘭於本院言詞辯論時證稱：102年約9月、10月時，伊打電話去日本，跟被告說系爭土地可以賣，問她要不要賣，她說她的土地要給她的兒子 孫宏人 處理，伊與孫宏人第一次聯絡的時候，孫宏人說要考慮看看；第二次再打電話的時候，孫宏人說他有算公告現值1,700多萬，買家提議之2,100,000元是公告現值的百分之12，就說先不要賣；等到103年3月被告回到臺灣的時候，她說要用錢，伊告訴她孫宏人有算過，是2,100,000元，建議她可以2,100,000元加公告現值百分之1出售，所以買賣金額是公告現值的百分之13，103年4月5日聯絡時她說好，她還表示說她從日本有拿印鑑章回來，伊隨於103年4月7日前去被告處，將文件交予被告蓋章，並將甲支票拿給被告；伊有向被告強調等甲支票兌現後，才會送件，尾款約10幾萬元支票先放在伊這裡，等完成登記後再給她；伊有跟被告講是誰要買，也有說出售的土地是系爭土地，伊拿支票給被告的時候，還有拿一張紙畫給她看，伊有跟她講，像這個圖這樣，同一條路，不是一筆土地，是前後二筆；甲支票兌現後，被告沒有說不賣，去換印鑑也沒有事先通知伊，後來地政事務所通知說被告印鑑換了，不能辦了，伊就打電話給被告，被告說願意補蓋印鑑章，後來4月26日被告有拿印章要給伊蓋，可是伊沒有蓋，因為沒有附新的印鑑證明，也不能辦；之後隔1天還是2天，被告媳婦從日本回來，帶被告去戶政事務所申請印鑑證明，但沒有交給伊，只說要拿回去看看，蓋完再寄下來，可是拿回去就沒有再送下來了等語相符，復有臺南市光特版地政電傳資訊系統、臺南市善化區公所都市計畫土地使用分區證明書、土地登記申請書、買賣移轉契約書、甲、乙支票附卷可稽，尚非不可採信。被告雖辯稱證人孫李碧蘭上揭仲介他人土地交易之作為，顯然不符合地政士業界習慣常情，是其顯為掩飾其錯誤不當作為，證言多處偏頗云云，然其並未明確說明所謂不符合業界習慣之作為為何，況孫李碧蘭與被告有親戚關係，且之前有為被告處理其他土地買賣事宜等事實，為兩造所不爭執，則孫李碧蘭本於信賴關係，縱有便宜行事之處，亦不得逕推論為異常，復進一步推認其為掩飾該異常行為而為偏頗證言。從而，被告上開所辯，尚非可採。
２、被告雖以土地登記申請書及買賣移轉契約書上被告之印文乃遭孫李碧蘭盜用印鑑章所蓋，且本件買賣之當事人、標的物及價金均未確定及合意，故買賣契約並未成立云云，然與證人孫李碧蘭上開證述不符，已非無疑。又被告固有變更印鑑章，導致系爭土地未能完成所有權移轉登記，惟此並不能回溯證明土地登記申請書及買賣移轉契約書上被告之印文遭盜用之事實，被告復未能提出其他證據以實其說，是其印章遭盜用之抗辯，即難憑採。再依據一般買賣土地之流程，通常係當事人就標的物（土地）及價金以口頭或書面達成合意後，始會親自或透過代書填寫土地登記申請書及買賣移轉契約書（俗稱公契），以向地政機關辦理所有權移轉登記，被告既然於103年4月7日在空白之土地登記申請書及買賣移轉契約書上蓋用印章，衡情應係於103年4月7日以前，即與買家就標的物及價金達成合意，僅就書面文件部分授權孫李碧蘭事後填寫而已，否則無須於未成立買賣契約前，先行於空白之土地登記申請書及買賣移轉契約書上蓋印，而同意辦理所有權移轉登記，更無可能於買賣契約成立前，即收受並兌現買家交付之支票。況在一般買賣，賣家所重視者，通常為價金之多寡，而非買家之身分，且被告前已透過孫李碧蘭出售土地，非無買賣土地經驗，事後亦以原告為受款人而寄交丙支票，是若認孫李碧蘭刻意隱瞞系爭土地之買家即為原告，被告亦不知原告為買家，復無端在空白之土地登記申請書及買賣移轉契約書上蓋印，並收受及兌現用意不明之支票，顯與常情有違。至於甲支票之發票人雖為王彰榮，然支票本即為支付工具，重在能否兌現，且使用他人為發票人之支票以代替價金之交付，於交易上所在多有，當不能逕以甲、乙支票之發票人均非原告，即認原告非本件買賣契約之當事人。又系爭土地○○○區○○道路用地，公告現值分別為13,651,825元（小數點以下四捨五入）、3,942,453元，合計17,594,278元等事實，有臺南市光特版地政電傳資訊系統、臺南市善化區公所都市計畫土地使用分區證明書在卷可參，該金額之百分之13即為2,287,256元，核與原告主張及證人孫李碧蘭證稱之買賣價金、甲及乙支票之總金額相符，亦與買賣移轉契約書上所記載之買賣金額相近，堪認原告主張及證人孫李碧蘭證稱系爭土地（共二筆）之買賣價金總價為2,287,256元之語應可採信，且買賣移轉契約書所記載買賣金額乃參考公告現值後記載。而因土地之價格，深受周遭環境及經濟機能等客觀因素之影響，系爭土地既為道路用地，一般買家購買之意願較低，是兩造願意以低於公告現值之金額成立買賣契約，乃兩造主觀上自由之意思與判斷，並未有何異常之處，復參以買賣移轉契約書上所載金額主要乃供登記使用，未必即為實際買賣金額等情，尚不得以原告主張之買賣價金與買賣移轉契約書上所載金額不同，即認兩造就系爭土地買賣價金未達成合意。再者，縱認孫李碧蘭有如被告所辯，未獲原告授權即提高價金，然原告既於103年4月8日交付乙支票予孫李碧蘭，顯見原告即已承認孫李碧蘭之無權代理行為而生效力，被告仍應受買賣契約之拘束。從而，被告上開所辯，均有未洽，難以憑採。
（三）綜上所述，因系爭土地之土地登記申請書及買賣移轉契約書上被告之印文非遭孫李碧蘭盜用被告印鑑章所蓋，且兩造就買賣標的物（即系爭土地）及價金已達成合意。從而，原告主張兩造就系爭土地已成立買賣契約等語，堪可採信，其請求被告辦理系爭土地之所有權移轉登記並交付之，實屬有據，應予准許。
五、綜上各節，原告本於買賣契約法律關係，請求被告應將系爭土地所有權移轉登記予原告並交付之，為有理由，應予准許。
六、按訴訟費用，由敗訴之當事人負擔，民事訴訟法第78條定有明文。查本件既為被告敗訴之判決，訴訟費用自應由敗訴之被告負擔。
據上論結，本件原告之訴為有理由，依民事訴訟法第78條，判決如主文。
中華民國104年7月7日
民事第四庭法官李俊彬上列正本證明與原本無異。
如不服本判決，應於送達後20日內，向本院提出上訴狀並表明上訴理由。如委任律師提起上訴者，應一併繳納上訴審裁判費。
中華民國104年7月8日
書記官謝明達