裁判字號：臺灣嘉義地方法院103年訴字第412號民事判決
裁判日期：民國103年09月24日
裁判案由：履行契約等
臺灣嘉義地方法院民事判決103年度訴字第412號原告中信房屋嘉義 誠泰 加盟店兼法定代理人 蔡宏賓 原告 葉耀鴻 上列三人共同訴訟代理人 蔡碧仲 律師
陳明 律師被告蔡 侑倪 訴訟代理人 張雯峰 律師
奚淑芳 律師上列當事人間請求履行契約等事件，本院於民國103年9月10日言詞辯論終結，判決如下：
主文原告之訴駁回。
訴訟費用由原告負擔。
事實及理由
壹、程序方面訴狀送達後，原告不得將原訴變更或追加他訴，但請求之基礎事實同一者，不在此限。民事訴訟法第255條第1項第2款定有明文。所謂請求之基礎事實同一，係指變更或追加之訴與原訴之主要爭點有其共同性，各請求利益之主張在社會生活上可認為同一或關連之紛爭，而就原請求之訴訟及證據資料，於審理繼續進行時，在相當程度範圍內具有同一性或一體性，得期待於後請求之審理予以利用，俾先後兩請求在同一程式得解決，避免重複審理，進而為統一解決紛爭者，即屬之（最高法院90年度台抗字第2號、90年度台抗字第287號裁定意旨參照）。原告起訴時原僅列中信房屋嘉義誠泰加盟店及葉耀鴻為原告，因被告就原告中信房屋嘉義誠泰加盟店有無當事人能力為爭執，嗣原告於民國103年9月4日具狀將原告中信房屋嘉義誠泰加盟店之法定代理人蔡宏賓追加為原告，核屬基礎事實同一，揆諸前揭規定，應予准許，合先敘明。
貳、實體方面
一、原告起訴主張：
（一）緣原告中信房屋嘉義誠泰加盟店（下稱誠泰加盟店）於103年2月2日受被告（由其夫 何土金 代理）委託銷售嘉義市○○○段○○○○○號即門牌號碼為嘉義市○○街○○○巷○○號（現門牌號碼為嘉義市○區○○里○○○道○○巷○○號）房屋及其坐落土地嘉義市○○○段○○○○號土地、面積258平方公尺、應有部分33分之1；同段3-6地號土地、面積191平方公尺、應有部分33分之1；同段3-33地號土地、面積157平方公尺、應有部分33分之1；同段3-42地號土地、面積87平方公尺、權利範圍全部；同段3-50地號土地、面積199平方公尺、應有部分33分之1（下稱系爭房地），有土地、建物登記謄本可參，並簽立專任委託銷售契約書一份為證。原告誠泰加盟店謹依契約書內容配合被告銷售系爭房地，並於103年2月25日由承買人即原告葉耀鴻與被告代理人即訴外人何土金簽訂買賣契約書（下稱系爭買賣契約），同時買賣雙方協議定金新臺幣（下同）20萬元先由原告誠泰加盟店暫為保管，並簽立賣方給付服務費承諾書，約定原告誠泰加盟店得向訴外人何土金收取25萬元之服務費。詎料，訴外人何土金先以系爭房地設有第二順位抵押權100萬元尚無法逕為移轉所有權云云，拒不履行契約，經原告葉耀鴻同意可代為清償後；訴外人何土金再以系爭房地與第三人訂有10年租賃契約迄未到期，故無法交付房屋並給付服務費用云云；其更於103年4月14日寄發存證信函予原告誠泰加盟店，稱其未取得被告之書面授權書，系爭房地之買賣應暫緩云云，拒絕移轉系爭房地所有權、給付服務費。然訴外人何土金於103年2月2日與原告誠泰加盟店簽立專任委託銷售契約書、103年2月25日與原告葉耀鴻簽訂買賣契約書時未提及抵押權需300萬元才可塗銷、訂有10年租賃契約等情。此外，訴外人何土金與原告葉耀鴻簽立買賣契約書時起，原告誠泰加盟店即多次催促訴外人何土金補提被告之過戶資料，然訴外人何土金卻於簽立系爭房地買賣契約書後多日，均拒絕提供，顯有故意隱匿房屋之實際狀況，甚至有詐欺原告誠泰加盟店而虛構上開情節，故意使原告誠泰加盟店無法依契約履行對原告葉耀鴻之交屋義務。
（二）按「由自己之行為表示以代理權授與他人，或知他人表示為其代理人而不為反對之表示者，對於第三人應負授權人之責任。但第三人明知其無代理權或可得而知者，不在此限」，民法第169條定有明文。又「民法第169條係為保護善意第三人而設，故本人有使第三人信以為以代理權授與他人之行為而與之交易，即應使本人負其責任。又此本人責任係指履行責任而言，並非損害賠償責任，故本人有無過失在所不問」，最高法院44年度台上字第1424號判例參照。
（三）訴外人何土金雖迄未出具代理授權書，然因其為被告之配偶，就系爭房地之處理，以被告代理人名義與原告誠泰加盟店簽委託銷售契約書，簽約之時，被告、訴外人何土金、被告之子及原告誠泰加盟店之主任即訴外人 盧廷柔 均在被告位友孝路之家中洽談，被告並稱：「委託銷售之事全權交由先生（指何土金）處理」等語。嗣原告誠泰加盟店仲介客戶看房子時，訴外人盧廷柔亦時常與被告、訴外人何土金以電話聯絡，至仲介原告葉耀鴻前往看系爭房地並磋商最終價格時，訴外人盧廷柔亦向被告及訴外人何土金確認最終價格是否合適。最後由訴外人何土金出面與買家即原告葉耀鴻簽訂買賣契約書，訴外人盧廷柔在買賣系爭房地交易場合，以電話聯繫被告與訴外人何土金討論，被告及訴外人何土金所為確認之表示行為，足以使第三人即原告相信被告以代理權授與訴外人何土金而與之交易，依上開判例要旨說明，系爭買賣契約為有效，效力及於本人，即被告應依系爭買賣契約負履行之責。
（四）為此，原告先位聲明依民法第169條及契約之法律關係請求被告將系爭房地之所有權移轉登記予原告葉耀鴻，並支付服務費25萬元予原告誠泰加盟店。
（五）倘原告先位請求為無理由，則原告備位請求被告應加倍返還原告葉耀鴻定金40萬元，並給付原告誠泰加盟店507,000元之違約金：
1、按「契約因可歸責於受定金當事人之事由，致不能履行時，該當事人應加倍返還其所受之定金。」，民法第249條第3款定有明文。次按「甲方（指被告）有本件第2項各款情形之一者，視為乙方（指原告誠泰加盟店）已完成仲介之義務；甲方同意出售或乙方所媒介之買方之承購條件，已達甲方之銷售條件，甲方拒絕與買方簽定買賣契約書；或簽定不動產買賣契約書後違約不賣，甲方應支付乙方委託銷售總價的6％（其中4％為服務報酬、2％為違約金）。」，系爭委託銷售契約書貳、甲、乙雙方之權利義務第5條約定有明文。
2、經查，被告拒絕履行契約義務已如前述，則原告葉耀鴻自得依民法第249條第3款規定向被告請求加倍返還定金合計40萬元【計算式：20萬元×2＝40萬元】，而原告誠泰加盟店亦得依據委託銷售契約書之約定向被告請求委託銷售總價之6％，即507,000元【計算式：845萬元×6％＝507,000元】。
（六）對被告抗辯所為之陳述：
1、按「本條例用辭，加盟經營者係指：經紀業之一方以契約約定使用他方所發展之服務、營運方式、商標或服務標章等，並受其規範或監督。」，不動產經紀業管理條例第4條第1項第8款定有明文。次按「泛太公司既僅係授權上訴人使用21世紀不動產內湖福華加盟店作為其服務標章，並約定契約相對人應以21世紀不動產內湖福華加盟店與各自公司名義，從事業務之經營，並自負簽約之法律責任，足徵所謂加盟店之頭銜，僅在表明各盟店乃屬同一服務、營運方式或使用同一商標或服務標章之組織系統，至於權利義務歸屬之主體，仍為加盟經營者本身。」，高等法院97年上字第303號判決參照。又最高法院就勤實加房屋仲介股份有限公司即中信房屋仲介股份有限公司之加盟經營者，提起上訴及被訴均承認其合法性（最高法院101年台上字第966、967號判決），是於實務上自得以加盟經營者己身名義起訴或被訴。查中信房屋僅係授權原告誠泰加盟店使用中信房屋嘉義誠泰加盟店作為其服務標章，從事房屋仲介之業務，揆諸前揭說明，加盟店之頭銜，係在表現其與授權者屬同一服務系統、採用相同營運模式或使用同一商標、服務標章之組織型態，加盟經營者己身不因其加盟而喪失作為權利義務主體之資格，是原告誠泰加盟店具有提起本件訴訟之當事人能力。若認原告誠泰加盟店不具當事人能力，及俾免將來執行之障礙，則以原告誠泰加盟店之法定代理人蔡宏賓為原告。
2、被告雖稱係原告誠泰加盟店之主任即訴外人盧廷柔主動尋及訴外人何土金云云，惟土地謄本所登記之所有人既為被告之舊名，而訴外人盧廷柔所找之人亦為娘家，並循線找到訴外人何土金及被告，則不容被告推諉為不知。且其後訴外人何土金向訴外人盧廷柔表示欲委託銷售系爭房地亦為被告所知悉，此由訴外人何土金所寄發之台中民權路郵局營收股000867號存證信函記載「查前業經台端同意代理進行『嘉義市○○街○○○巷○○號之房屋』及『其所坐落之土地地號為嘉義市○○○段3-3、3-6、3-33、3-50等四筆各持分33分之1』（下稱系爭不動產）買賣…」，並參照證人盧廷柔證稱「（法官問：知道後為何沒有再請被告補委任書？）有請被告補委任書很多次，被告都有同意，但是被告都沒有補過來。」、「（法官問：簽訂買賣契約書，為何不請被告本人簽？）有請他本人過來，但是她先生來說她太太委任他來簽的。」及「（法官問：為何沒有叫被告出具授權她先生處理的授權書？）何先生說要立刻補過來…」，則被告稱訴外人何土金一開始即告知未得到被告授權云云，顯係子虛。
3、被告復表示因仲介明知未經授權竟聳恿被告配偶即訴外人何土金簽立銷售契約而認受到欺瞞而不能接受…訴外人盧廷柔即約訴外人何土金於103年4月間至仲介公司寫下其他特約事項云云。惟倘被告已明白表示未授權，訴外人盧廷柔自不可能再找無代理權限之訴外人何土金再次約定特約事項，且被告若自始不願出售或出具授權書，為何訴外人何土金要在103年4月14日以系爭存證信函表示業經被告同意代理，限被告於7日內以存證信函回覆表示是否繼續授權並寄出授權書正本等語，則訴外人何土金之上開行為顯與被告之說詞齟齬，亦證被告之抗辯並不可採。
4、訴外人何土金已獲得被告之授權出賣系爭房地，被告即應受委託銷售契約書及買賣契約書之拘束：
(1)證人何土金證述：「（法官問：正常情況下，應該會問名義人的意見？)因為之前我們是委託台慶賣的，當時我跟我太太在場，且我太太同意，後來給中信時，就沒有再問我太太了。」等語，足見先前委託出售系爭房地時，訴外人何土金曾徵得被告之同意。雖訴外人何土金於本件辯稱訴外人盧廷柔說夫妻有共同財產，不用同意，才沒有問被告云云，惟訴外人何土金已非第一次委託仲介出售系爭房地，自無因所謂夫妻共同財產，即自行將被告之系爭房地與他人簽立委託契約，是其證述，並不可採。
(2)況訴外人何土金已於103年4月14日之系爭存證信函表示業經被告同意代理等語，雖其於本件證稱係因主觀認知以為訴外人盧廷柔告訴訴外人何土金說其有權處理，所以才會這樣寫、更稱係為保護家人云云。惟其復陳述：「（原告共同訴訟代理人問：關於法院提示存證信函部分，你跟你太太住一起，為何要大費周章去台中發存證信函？）因為我是去嘉義市政府請求免費的律師諮詢，該律師是台中來的，是他幫我發的。」，則訴外人何土金既已向法律專業人士詢問，並於免費諮詢後，再行委託其寄發系爭存證信函，倘被告自始未表示同意，且於訴外人何土金代為訂立房屋買賣契約後即為表示反對之意思，而其表示反對之時間乃為103年2月25日之後，並於103年4月間至仲介公司寫下特約事項之前，怎會於特約協商之翌日即103年4月14日委託律師寄發系爭存證信函，稱其得被告之同意代理進行系爭房屋之買賣等語，是其所辯乃為事後飾詞，難以採憑。
(3)綜上，訴外人何土金確實得到被告之同意出售系爭房地，而於一般代理為不要式之情況下，被告於同意授權後，訴外人何土金所為之法律行為均歸為被告所有，被告自應負擔起相應之契約責任。
5、退步言之，縱認被告未授權訴外人何土金簽立委託銷售契約書、買賣契約書，惟被告與訴外人何土金之行為，已然構成表見代理，被告亦應就訴外人何土金所為之法律行為負擔相應之責任：
(1)被告為訴外人何土金之配偶，且證人盧廷柔證稱：「是到期後何先生主動聯絡我，約我在家裡與被告及兒子、女兒共同商討銷售事宜。」等語，是於簽立委託銷售合約書之時，被告、訴外人何土金、被告之子女及訴外人盧廷柔均在被告位於友孝路之家中洽談，被告並表示委託銷售之事宜全權交由訴外人何土金處理。復依103年9月10日開庭時，被告朗讀結文之狀況，足見其對文字閱讀之能力不佳；且被告當日略以「（原告共同訴訟代理人問：請提示原證一系爭房屋第二類謄本，登記次序二上面，103年2月21日有登記給 吳建生 ，這是最高限額抵押權，是否知道這件事？）不知道。」等語，然被告就本人所有之系爭房屋登記狀況竟未知悉，反而係訴外人何土金知之甚詳，足證於委託銷售契約書條文眾多且內容繁雜下，由被告將銷售系爭房地之事交由清楚系爭房地狀況之訴外人何土金以代理人名義與原告誠泰加盟店簽委託銷售契約書應屬合理。
(2)又原告誠泰加盟店仲介看房子客戶時，訴外人盧廷柔時常與被告、訴外人何土金以電話聯絡，至最終與原告葉耀鴻磋商最終價格時，訴外人盧廷柔亦向被告及訴外人何土金確認最終價格是否合適？並由訴外人何土金出面與買家即原告葉耀鴻簽訂系爭買賣契約。再系爭房屋之鑰匙於委託銷售契約書上亦記載交由原告誠泰加盟店持有，則鑰匙此一關係能否進入到房屋內察看之重要物品經訴外人何土金自陳由其保管，並於簽委託銷售契約書之時交付予原告誠泰加盟店。
(3)被告雖證稱其事後才知悉要出具委託書，並堅持不要賣云云。惟查，被告表示反對之日，已如前所述，至遲於103年4月初即向訴外人何土金表示反對之意思，然其竟於103年3月10日、4月5日均與訴外人盧廷柔透過手機聯繫，此有訴外人盧廷柔庭呈之通聯紀錄在卷可參，兩人既非有私交，顯係因處理系爭房地買賣事宜而為聯絡，被告竟均未提及反對之意思，更於103年4月中旬接獲訴外人何土金存證信函知悉訴外人何土金稱其同意出賣後，亦未為反對之意思，且遲至103年5月14日調解中，仍未提及不要賣，均與其聲稱堅持不賣之立場相違背，是其所述並不可採。
(4)綜上，被告及訴外人何土金之行為足以使第三人即原告相信被告以代理權授與訴外人何土金之行為而與之交易，系爭買賣契約有效，效力及於本人，被告應依系爭買賣契約負履行之責。
（七）並聲明：先位聲明：1.被告應將系爭房地所有權移轉登記為原告葉耀鴻所有。2.被告應給付原告誠泰加盟店25萬元，並自起訴狀繕本送達翌日起至清償日止，按年息百分之五計算之利息。3.訴訟費用由被告負擔。備位聲明：1.被告應給付原告葉耀鴻40萬元。2.被告應給付原告誠泰加盟店507,000元。3.訴訟費用由被告負擔。
二、被告則以：
（一）按「有權利能力者，有當事人能力。胎兒，關於其可享受之利益，有當事人能力。非法人之團體，設有代表人或管理人者，有當事人能力。中央或地方機關，有當事人能力。」，民事訴訟法第40條定有明文，反之非在前述範圍內無當事人能力。查原告誠泰加盟店由名稱觀之，不知有權利能力者或非法人團體，其是否具有當事人能力實有疑問，原告誠泰加盟店應先舉證之。又所謂加盟店僅為表彰一方使用他方發展的服務等等，「加盟店」並非有當事人能力或為權利義務之主張，須以「某某公司」或「某某公司即某某加盟店」為權利義務主體為起訴或應訴，而原告所提出之高等法院97年上字第303號判決及101年度台上字第
966、967號均以「某某公司」或「某某公司即某某加盟店」起訴或應訴，與原告僅以「中信房屋嘉義誠泰加盟店」起訴，有所不同，原告自不能比附援引。
（二）緣系爭房地係原告誠泰加盟店之主任即訴外人盧廷柔，自行循土地謄本所登載之地址找到被告娘家，再循線找到被告配偶即訴外人何土金，並表明有人欲購買該處房屋並願代為銷售，故出售一事非被告或訴外人何土金主動與原告誠泰加盟店仲介人員聯繫，亦非被告之意。又系爭銷售與不動產買賣契約聯絡與簽約過程中均由訴外人盧廷柔與訴外人何土金聯繫，訴外人盧廷柔勸說訴外人何土金將系爭房地出售，訴外人何土金一開始即告知未得到被告授權，然訴外人盧廷柔即表示夫妻財產為共有，伊有權處分系爭房地，不用出具被告授權書即可處理，訴外人何土金智識程度不高，對於仲介之言信以為真，遂代被告簽立委託銷售契約，嗣後又代與原告葉耀鴻簽立系爭買賣契約，聯絡與簽約過程被告從未參與或在場，亦未口頭授權或簽立任何授權書。待簽立系爭買賣契約後，訴外人盧廷柔才向訴外人何土金表示需要被告之授權書，被告對於仲介明知未經過授權之情況下，竟聳恿訴外人何土金簽立銷售契約與系爭買賣契約等事覺得有受到欺瞞而不能接受，故不願同意或出具授權書。訴外人何土金告知訴外人盧廷柔此事，加上系爭房地尚有二胎、債務及租賃等問題，訴外人盧廷柔即約訴外人何土金於103年4月間至仲介公司再寫下：「
十三、其他特約事項：…3.雙方約定在民國103.4.13再次至中信房屋誠泰店協商處理二胎塗銷事宜與租約問題，需帶授權書。」，但被告自始不願出售或出具授權書，訴外人何土金即未再於103年4月13日至仲介公司商談本件買賣。又簽立系爭買賣契約後，因被告不願出具授權書，訴外人盧廷柔竟打電話恐嚇被告說要讓其等無法繼續住在該處，或恐嚇訴外人何土金說只要其「打通電話就可以烙人來」（台語），被告認為系爭買賣契約係受到仲介之欺瞞所致。
（三）原告等主張表見代理並無理由：
1、按「由自己之行為表示以代理權授與他人者，對於第三人應負授權人之責任，必須本人有表見之事實，足使第三人信該他人有代理權之情形存在，始足當之（參看本院60年台上字第2130號判例）。我國人民將自己印章交付他人，委託該他人辦理特定事項者，比比皆是，倘持有印章之該他人，除受託辦理之特定事項外，其他以本人名義所為之任何法律行為，均須由本人負表見代理之授權人責任，未免過苛。原審徒憑上訴人曾將印章交付與 呂某 之事實，即認被上訴人就保證契約之訂立應負表見代理之授權人責任，自屬率斷。」，最高法院70年台上字第657號判例可參；又「按由自己行為表示以代理權授與他人或知他人表示為其代理人而不為反對之表示者，對於第三人應負授權人之責任。但第三人明知其無代理權或可得而知者，不在此限，民法第169條定有明文。是以本人應負表見代理之責任，必須於該當法律行為發生前或後，有表見之事實存在，且該第三人係善意無過失者，始足當之。」，最高法院96年度台上字第1051號判決要旨參照。是以表見代理需本人有表見事實存在，且第三人係善意無過失者，方有適用之餘地。
2、查簽立銷售契約與系爭買賣契約前或簽約當時，被告均未在場或與仲介公司聯繫，且系爭銷售契約與系爭買賣契約上除被告配偶即訴外人何土金為被告代簽之名字外，均無被告自己簽名或蓋章或有任何表彰代理權之文件存在， 何來 表見事實存在，此為有利於原告等之主張，原告等應舉證之，原告等所傳訊之訴外人盧廷柔即為本事端之始作俑者，且與原告等利益相同，難期公允證述事實。
3、再查，訴外人盧廷柔為原告誠泰加盟店之主任，具有不動產買賣之專業知識，且依據中信房屋之網站資料載：「參、簽立不動產買賣契約書應注意事項…請核對交易相對人身分及證明文件（若非當事人須授權書）。…確認使用印有中信房屋LOGO之不動產買賣契約。」，此有中信房屋網站資料可稽，故原告誠泰加盟店人員或原告葉耀鴻應查對是否有被告身分之證明文件及取得授權書，並使用印有中信房屋LOGO之不動產買賣契約，以保障交易安全，然其等就被告身分及授權完全未查，也故意不使用中信房屋LOGO之不動產買賣契約疑為歸避相關責任，故難謂善意無過失，綜上本件買賣不符合表見代理之要件，是以原告等主張被告應負表見代理之責任實不足採。
（四）查訴外人何土金簽訂仲介委任契約日期為103年2月2日，簽立買賣契約日期為103年2月25日，然於2月25日之前或當日並無原告誠泰加盟店或訴外人盧廷柔或訴外人何土金與被告之通聯紀錄，此有被告調取其使用之行動電話號碼0000000000通聯紀錄可佐證。且據訴外人何土金告知103年2月25日上午9、10時左右簽立系爭買賣契約，該時段被告0000000000行動電話無任何通話紀錄，直到下午才有女兒、朋友、公司主管等人之通話，足證證人即訴外人盧廷柔於103年8月15日證述簽立系爭買賣契約前有與被告本人聯絡、簽立系爭買賣契約當日訴外人何土金有打電話給被告才決定價格等為虛假。另簽立系爭買賣契約於數日後訴外人盧廷柔才要求訴外人何土金應取得被告授權書，訴外人何土金後告知被告不願授權，訴外人盧廷柔可能在找不到訴外人何土金或可能為脅迫被告，才於103年3月、4月多次打電話給被告脅迫說：如不提出授權書就讓其等無法繼續在該地居住，或隨時可『烙人來』等語。綜上不論由訴外人盧廷柔通聯或本院所調被告通聯或被告自行調取之通聯紀錄，可知直至103年3、4月間仲介才與被告聯絡，此為簽立系爭買賣契約之後所為聯絡，自無所謂表見事實或授權簽立系爭買賣契約可言。
（五）證人盧廷柔表示簽立委託銷售契約及系爭買賣契約經過被告授權等並不實在，說明如下：
1、證人盧廷柔表示簽立委託銷售契約時，被告在場，該部分被告否認，然查被告果真在場，何以證人盧廷柔不要求被告本人自己簽約，顯不合經驗法則。
2、對上述質疑，證人盧廷柔先是表示：「因為當初不是很清楚是屬於先生的名字或是太太的名字，所以就先生出來簽，後來知道屋主是太太，有請被告補委託書，但是因為被告說要補，後來因為過年沒有補過來。」，但委託銷售契約明載委託人：「 蔡侑倪 」，且後證人盧廷柔證述：「（問：還在委託台慶不動產的時候，怎麼會知道被告要賣房子？）因為台慶有拉布條，而且調二類謄本就知道，而且二類謄本上面有屋主的名字及地址。」，可知於簽立委託銷售契約時證人盧廷柔就知悉屋主的名字，故證人盧廷柔表示當日未請被告簽名係因不知屋主是何人，顯然為虛偽陳述。
3、證人盧廷柔再稱：2、3月前調的謄本，屋主也不是叫「蔡侑倪」，但即或被告改過名，但可以知道屋主為蔡姓女子，且委託銷售契約書上委託人載「蔡侑倪」，故證人盧廷柔於簽立委託銷售契約書時，應明知屋主為被告而非訴外人何土金。
4、證人盧廷柔證述簽立系爭買賣契約之前有與被告本人聯絡，且簽約當日訴外人何土金有打電話給被告討論價格，然調取被告使用「0000000000」通聯紀錄，103年2月25日當日或之前根本沒有證人盧廷柔或原告等與被告聯絡之紀錄，簽約當日也沒有訴外人何土金與被告聯絡之紀錄，可知證人盧廷柔前揭證述為虛偽。
5、又證人盧廷柔證述於簽約委託銷售契約書及買賣契約書時，有要求要看被告的身分證或印章，但訴外人何土金都沒有補等語，證人盧廷柔前後所述亦有矛盾，既證人盧廷柔於簽立委託銷售契約書時被告在場，被告在場而未提出印章，亦可要求被告自行簽名或蓋手印，又既訴外人何土金從未提出被告之身分證、印章、授權書等，何來有表見事實存在可言。
6、綜上證人盧廷柔所述前後矛盾，且與所調通聯紀錄不符，又與經驗法則相違，是以不足採信。
（六）原告等對於有利事項並未舉證。又證人何土金亦證述，訴外人盧廷柔告知因夫妻共同財產，伊有權利處理，不用被告同意，及之前其等委託台慶賣房屋，當時伊與太太在場，所以與本件買賣時就未再問被告等，可知被告並未授權證人何土金出售系爭房地。另證人何土金又證述：「（問：你在說明欄，為何會說被告有同意進行系爭房屋的買賣？）因為盧先生要求我太太要提出授權書，並且恐嚇我，一次是說，電話打一通，人就來，另外一次，用台語叫我去外面打聽看看，我為了要安撫中信才這樣講的。」、「實際上我太太根本沒有同意，那是我主觀認知以為盧廷柔告訴我說我有權處理，我才會這樣寫」，是以該存證信函所述得到被告同意代理出售系爭房屋之內容是否真實，亦有疑問，自不得以有疑問之存證信函即認定被告有授權訴外人何土金出售系爭房地。
（七）綜上所述，原告主張表見代理須有表見事實存在且第三人善意無過失，然本件並無表見事實，且訴外人盧廷柔並非善意或無過失，自無主張表見代理之餘地。
（八）並答辯聲明：1.原告之訴駁回。2.訴訟費用由原告負擔。
三、爭點事項：
（一）不爭執事項：
1、被告為系爭房地之所有權人，而訴外人盧廷柔為原告誠泰加盟店之主任即為系爭買賣契約之仲介人員，原告誠泰加盟店於103年2月2日與被告之配偶即訴外人何土金簽立專任委託銷售契約書，自103年2月2日起至103年4月30日止委託銷售系爭房地，並於103年2月25日由承買人即原告葉耀鴻與訴外人何土金簽訂買賣契約書，同時買賣雙方協議定金20萬元先由原告誠泰加盟店暫為保管，並簽立賣方給付服務費承諾書，約定原告誠泰加盟店得向訴外人何土金收取25萬元之服務費。
2、訴外人何土金於簽立銷售契約與系爭買賣契約時，並未出具被告之授權書，其契約上亦無被告之簽名或蓋章。
（二）爭執事項：
1、原告誠泰加盟店是否有當事人能力？
2、被告有無民法第169條規定之表見代理行為，而應負履行契約之義務？
3、原告先位聲明及備位聲明之請求是否有理由？
四、本院之判斷：
（一）按「泛太公司既僅係授權上訴人使用21世紀不動產內湖福華加盟店作為其服務標章，並約定契約相對人應以21世紀不動產內湖福華加盟店與各自公司名義，從事業務之經營，並自負簽約之法律責任，足徵所謂加盟店之頭銜，僅在表明各盟店乃屬同一服務、營運方式或使用同一商標或服務標章之組織系統，至於權利義務歸屬之主體，仍為加盟經營者本身。」，高等法院97年上字第303號判決參照。
故原告中信房屋嘉義誠泰加盟店應屬有當事人能力，縱其不具當事人能力，因已追加其法定代理人即加盟者蔡宏賓為原告，故其當事人資格應已補正，本件審酌系爭專任委託銷售契約及買賣契約書是否對被告產生效力，即為已足，先予敘明。
（二）原告雖主張被告知悉並授權其夫何土金簽專任委託銷售契約書及買賣契約書，應對其夫何土金之行為負表見代理之責等情，惟被告否認之，抗辯不知何土金簽專任委託銷售書及買賣契約書，亦未授權等詞，經查系爭之專任委託銷售契約書及買賣契約書均為何土金所簽名，為兩造所不爭執，並有該契約書2份可按（本院卷第19至23頁），復查證人即被告之夫何土金到庭證述簽立專任委託銷售契約書前，並未徵得被告之同意，因原告中信房屋嘉義誠泰加盟店之主任盧廷柔說夫妻是共同財產制，伊有權利可以簽，簽買賣契約時亦未徵得被告同意，亦未與被告討論等語（本院卷第88至89頁），而證人盧廷柔雖到庭證稱簽立專任委託銷售契約書時，被告有在場，疏忽未讓被告簽名，認為事後再補委任狀即可，簽買賣契約書時被告亦知情，何土金有打電話和被告討論等情（本院卷第48頁正反面），然查被告否認簽專任委託銷售契約書時在場及簽買賣契約書時有與何土金討論此情（本院卷第95頁），衡情證人盧廷柔為房屋仲介之專業人士，系爭房地登記為被告名義，而簽立專任委託銷售合約書時，被告本人既在場並同意，何不請被告簽名，而由何土金簽名，此與事理有違，況簽立買賣契約時，在未有被告之委託書前，即由何土金代理簽名亦與仲介實務有違，則原告主張被告知情並授權或表見代理一節，並無所據。
（三）證人盧廷柔復證述在簽專任委託銷售契約書至簽買賣契約書期間內，被告有說全權委託何土金處理等情（本院卷第48頁背面），經查被告否認此一情事，而經調閱被告所有門號0000000000手機103年2月份之通聯紀錄，自103年2月2日簽立專任委託銷售契約書至103年2月25日簽立買賣契約書間，並未有原告中信房屋嘉義誠泰加盟店與被告通話之紀錄，則原告主張被告有授權何土金處理系爭房地，亦無所據。另原告提出何土金於103年4月14日所發之存證信函（本院卷第79至81頁），載明被告同意出售系爭房地等情，欲證明被告有授權或表見代理情形，經查證人何土金表示係主觀認知盧廷柔說其有權處理，才如此寫的等詞，按表見代理須以由自己之行為表示以代理權授與他人，或知他人表示為其代理人而不為反對之表示者，對於第三人應負授權人之責任，民法第169條前段定有明文，縱何土金事後發存證信函亦不能證明被告由自己之行為表示以代理權授與何土金或明知何土金表示為其代理人而不為反對之表示，本件原告無法證明上開情事，自無從論被告應負表見代理之責。
（四）本件被告既無須負表見代理之責任，則原告依據何土金所簽之專任委託銷售契約書及買賣契約書，先位聲明請求被告移轉系爭房地所有權登記及給付仲介酬金，與備位聲明請求被告加倍返還定金及違約金，均屬無據。
五、綜上所述，原告無法證明被告由自己之行為表示以代理權授與何土金或明知何土金表示為其代理人而不為反對之表示，自無從以何土金所簽之專任委託銷售契約書及買賣契約書，令被告負表見代理之責，原告之訴，為無理由，應予駁回。
六、本件事證已臻明確，兩造其餘攻擊、防禦方法及提出未經援用之證據或聲請調查，核與判決結果不生影響或無必要，爰不贅述，附此敘明。
七、據上論結，原告之訴為無理由，依民事訴訟法第78條、第85條第1項，判決如主文。
中華民國103年9月24日
民事第一庭法官林芮伶以上正本係照原本作成。
如對本判決上訴須於判決送達後20日內向本院提出上訴狀。
如委任律師提起上訴者，應一併繳納上訴審裁判費。
中華民國103年9月24日
書記官葉昱琳