裁判字號：臺灣新竹地方法院99年簡上字第37號民事判決
裁判日期：民國100年07月29日
裁判案由：拆屋還地
臺灣新竹地方法院民事判決99年度簡上字第37號上訴人 劉孟秋 訴訟代理人 王建智 律師被上訴人 呂秉洋 上列當事人間請求拆屋還地事件，上訴人對於民國99年3月9日本院新竹簡易庭99年度竹簡字第17號第一審判決提起上訴，本院於民國100年7月13日辯論終結，判決如下：
主文原判決關於（一）命上訴人拆除如附圖所示虛線黃色範圍部分之地上物，並命返還土地部分；（二）命上訴人給付超過新臺幣叁拾肆元，及自民國九十八年十一月七日起至清償日止，按年息百分之五計算之利息部分；（三）上開部分假執行之宣告；（四）訴訟費用之裁判，均廢棄。
上廢棄部分，被上訴人在第一審之訴及其假執行之聲請均駁回。
其餘上訴駁回。
第一、二審訴訟費用由上訴人負擔十分之一，餘由被上訴人負擔。
事實及理由
壹、上訴人所陳與原審判決記載相同予以引用外，另補充：
一、原審判決認被上訴人所有坐落於新竹縣竹北市○○○段三崁店小段121-6地號土地（下稱系爭土地）與上訴人所有坐落同段120-67地號土地（下稱基地）相鄰，詎上訴人所有之同段186建號建物（門牌號碼：新竹縣竹北市○○路○段○○○○巷○○號，下稱系爭建物）無任何合法權源，越界無權占用被上訴人所有之系爭土地。上訴人應拆除占用系爭土地之地上物，將土地返還於被上訴人，並依不當得利之規定，給付被上訴人相當於租金之不當得利云云，惟本件基於類推適用民法第425條之1第1項規定，上訴人所有系爭建物占用系爭土地部分係屬有權占有，被上訴人不得主張拆屋還地，茲說明如下：
（一）按「土地及其土地上之房屋同屬一人所有，而僅將土地或僅將房屋所有權讓與他人，或將土地及房屋同時或先後讓與相異之人時，土地受讓人或房屋受讓人與讓與人間或房屋受讓人與土地受讓人間，推定在房屋得使用期限內，有租賃關係。其期限不受第四百四十九條第一項規定之限制。」民法第425-1條第1項定有明文，又「按，類推適用，係就法律未規定之事項，比附援引與其性質相類似之規定，加以適用，為基於平等原則及社會通念以填補法律漏洞的方法。」最高法院95台上第2309號民事判決要旨參照。
（二）緣金鳳軒建設有限公司（下稱金鳳軒公司）負責人 陳瑞玉 之夫 陳添枝 於民國85年7月份向系爭土地當時之所有權人 林德樓 購買系爭土地，然因系爭土地受限於農業發展條例中農地需移轉與具自耕農身分之人之規定，而陳添枝無法取得系爭土地所有權之登記，僅成為系爭土地事實上處分權人，故陳添枝為系爭土地之實質所有權人，具有管理、使用、處分系爭土地之權利。陳添枝並已同意系爭土地供金鳳軒公司於建造系爭建物逾越建築線部分及社區之相關公共設施（含四樓高之大水塔、消防蓄水池及社區圍牆等）使用。又被上訴人於向陳瑞玉購買系爭建物暨基地及系爭土地時，均明確知悉系爭土地之使用已受到上開使用之限制，此經被上訴人於原審98年11月10日調解程序筆錄自承及卷附「新竹地檢署88年偵字第6734號不起訴處分書」之記載足供查證。
（三）從而，金鳳軒公司負責人陳瑞玉之夫陳添枝為系爭土地實質所有權人，另金鳳軒公司為系爭建物之原始出資建築人，為系爭建物之所有權人，此已產生類似「土地及其土地上之房屋同屬一人所有」之情（陳添枝僅無法取得系爭土地所有權登記），故與民法第425條之1第1項中「土地及其土地上之房屋同屬一人所有」之要件類似，而後被上訴人向金鳳軒公司購買系爭建物暨基地及系爭土地，並將系爭建物暨基地登記於 吳沛涵 名下，至系爭土地因礙於法令限制，仍掛名於林德樓名下，但被上訴人於當時取得系爭土地事實上處分權，此時則發生系爭建物與系爭土地所有權人分別讓與相異之人，故依前開最高法院判決要旨揭示，基於平等原則相類似之事件得援引相類似之規定，是此時系爭建物所有權人（即吳沛涵）與系爭土地所有權人（即被上訴人）間得類推適用民法第425條之1第1項規定，經類推適用後，吳沛涵與被上訴人間即發生法定租賃關係，於系爭建物得使用期限內，該法定租賃關係持續存在，自無可議；又依民法第425條之1立法目的可知，為保護建築物之經濟效益，俾免土地所有人得恣意拆除其上建築物，該條特別規定於租賃物使用期限內，法定租賃關係持續存在不受民法第449條之限制，是查97年11月5日吳沛涵之債權人即訴外人 林裕璋 ，經由拍賣程序取得系爭建物暨基地所有權，未取得系爭土地所有權，然依上開民法第425條之1立法理由意旨為保護建築物之經濟效益，林裕璋自得繼受該法定租賃關係，使系爭建物仍有權坐落於系爭土地上，而後由林裕璋手中取得建物所有權之上訴人當然亦可繼受該租賃關係，故系爭建物自屬有權占有系爭土地，無可置疑。
二、縱認系爭建物無權占用被上訴人土地，被上訴人仍不得向上訴人主張拆屋還地，茲說明如下：
（一）按「土地所有人建築房屋非因故意或重大過失逾越地界者，鄰地所有人如知其越界而不即時提出異議，不得請求移去或變更其房屋。但土地所有人對於鄰地因此所受之損害，應支付償金。」民法第796條第1項定有明文，又按「按，類推適用，係就法律未規定之事項，比附援引與其性質相類似之規定，加以適用，為基於平等原則及社會通念以填補法律漏洞的方法。」最高法院95台上第2309號民事判決要旨參照。
（二）查金鳳軒公司實際負責人為陳添枝，亦是建築系爭建物之實際負責人，金鳳軒公司於系爭建物施工時，已知該增建部分將占用鄰地即系爭土地，然因陳添枝為系爭土地之事實上處分權人，遂得陳添枝同意並逕將系爭建物部分建築於系爭土地上，合先敘明。次按上開民法第796條第1項條文立法目的係為保護建築物完整性及經濟上之使用效益，規定若鄰地所有人於越界建築人建築時知其越界，而不即時提出異議，即不得請求移去或變更其房屋，限制鄰地所有人之權利；而既然我國民法對於鄰地所有人之所有權與系爭建築物完整性，基於利益衡量下，做出建築物完整性之保全為優先保護之法益，則於個案判斷時亦應以建築物完整性之保全為優先考量，始符立法意旨，是該條文既對於鄰地所有人之所有權予以限制，則依據舉重明輕之法理，若該鄰地所有人為越界建築公司本人，或公司負責人之夫時，依日常生活經驗法則，及觀社區圍牆、社區水塔、社區消防蓄水池等社區公共建築均建築於系爭土地上之事實，陳添枝於當時當然知悉且同意其所負責經營之金鳳軒公司將系爭建物越界建築於系爭土地上，則陳添枝當然不可主張拆屋還地，故援引民法第796條第1項規定之立法意旨，陳添枝不可主張拆除越界部分之建築。陳添枝本身必須忍受越界建築之存在，不可主張拆屋還地，則陳添枝所移轉之權利當然不可大於自己可主張之權利，是自陳添枝受讓系爭土地所有權之被上訴人亦不得向越界建築所有權人主張拆屋還地，是上訴人主張本件適用或類推適用民法第796條第1項規定，自屬有據。
（三）再查，原審判決認定金鳳軒公司於建築系爭建物時，應係有意越界至系爭土地，是即無民法第796條第1項適用之餘地云云，然查該條文係於98年1月間修正，並於同年7月實施，該條文修正前並無越界建築人需係「非故意或重大過失」等主觀條件之限制，是修法前只要客觀上有越界建築之情發生，即可適用該條文；且查系爭建物越界建築係發生於00年間，是自無該條文新修正主觀條件限制之適用，故上訴人主張適用或類推適用該條文，自無庸類推新法部分，則不適用新法「非故意或重大過失」主觀要件，原判決所為之認定顯非適法。
三、被上訴人本於所有權主張上訴人應拆除系爭建物坐落於系爭土地部分建築，違反誠信原則，且權利濫用，是該權利不得行使，茲說明如下：
（一）按「權利之行使，不得違反公共利益，或以損害他人為主要目的。」民法第148條第1項定有明文。次按所有權人一經發現所有土地遭人無權占用，於權利可行使期間，必會立即對該無權占用人主張行使權利，而不會待該無權占用人移轉與他人時，法律關係已趨為複雜後始行使權利，較符合一般常理。
（二）惟查被上訴人向金鳳軒公司購買系爭建物暨基地及系爭土地時，即已知悉系爭建物有部分坐落於系爭土地上，且俟農業發展條例限制規定廢除後，被上訴人於97年6月24日登記為系爭土地所有權人，是自97年6月24日起被上訴人即可向吳沛涵請求拆屋還地，或於97年11月5日林裕璋取得系爭建物所有權時本於所有權向林裕璋主張拆屋還地，然其卻從未向吳沛涵或林裕璋行使該權利，而待林裕璋移轉所有權與上訴人後，始向上訴人起訴主張拆屋還地，被上訴人此舉實有啟人疑竇之處，揆諸前開說明，顯然違背常理，而有權利濫用之情。
（三）再者，系爭土地屬農業用地，於97年6月公告地價僅每平方公尺新臺幣（下同）3,600元，被上訴人於雙方協商時卻向上訴人要求以每坪40,000元（相當每平方公尺12,121元）為購買條件，其間價差相當於3.4倍，並言明上訴人若不以此價格購買，被上訴人將主張上訴人拆屋還地云云，查系爭建物越界部分僅7平方公尺，僅限制被上訴人些微所有權，即被上訴人果真受損，亦屬些微損害，反觀被上訴人要求上訴人拆除，將對主建物結構有莫大影響，且必須支付巨額拆屋費用，系爭建物亦會加速老化，甚至出現漏水、龜裂等傷害，造成市價劇跌，上訴人之損害不可謂不大，違反比例原則，是被上訴人向上訴人行使拆屋還地之權，顯有權利濫用之情，並確係出於強迫上訴人接受其所提出不合理之價格，以損害他人為主要目的，而有違反民法第148條第1項規定之情。
四、綜前所述，上訴人所有系爭建物占用系爭土地部分係屬有權占有，自無不當得利之情，被上訴人向上訴人請求返還相當於租金之不當得利23,328元及依該金額自起訴狀繕本送達翌日起至清償止，按年利率百分之5計算之法定遲延利息，顯無理由。原審判決被上訴人部分勝訴，判命上訴人應將坐落系爭土地如竹北地政事務所複丈日期98年12月7日之複丈成果圖（下稱附圖）所示虛線黃色範圍部分，面積7平方公尺之地上物拆除，並將前開土地返還被上訴人，及命上訴人應給付被上訴人495元，及自98年11月7日起至清償之日止，按年息百分之5計算之利息，上訴人難以甘服，就敗訴部分提起上訴，為此聲明：（一）原判決不利上訴人部分廢棄。（二）前開廢棄部分，駁回被上訴人於原審之訴。
貳、被上訴人主張，除與原審相同者外，另補充：
一、本件無類推適用民法第425-1條規定之餘地，上訴人所有之系爭建物為無權占有系爭土地如附圖所示虛線黃色範圍之部分：
（一）按當時之農業發展條例規定，欠缺農發條例規定農地取得人應具備之自耕農身分而購買農地者，違者無效，是未具備自耕農身分而購買農地之法律行為為自始、當然、確定無效。系爭土地為農地，金鳳軒公司之法定代理人陳瑞玉之夫陳添枝當初向林德樓購買系爭土地，欠缺自耕農身分，依法當然不能取得系爭土地所有權，故金鳳軒公司及陳添枝對系爭土地並無事實上處分權存在。
（二）次按民法第425-1條規定，係以「土地及其土地上之房屋同屬一人所有」為前提，本件情形為「違章越界建築在他人土地上」之情形，與前揭條文規定不符，自無該條規定適用之餘地。至金鳳軒公司與林德樓間究為如何之債之約定，應依「債權相對性」法則認定之。金鳳軒公司或陳添枝與林德樓間之約定如違反當時之農業發展條例規定，欠缺農發條例規定農地取得人應具備之自耕農身分而購買農地者，應屬違反強制禁止規定，應認無效外，且依「債權相對性」法則，該債權契約對被上訴人亦無拘束力。
二、本件無類推適用民法第796條第1項規定之餘地：
（一）按「民法第796條所規定鄰地所有人之忍受義務，係為土地所有人所建房屋之整體，有一部分逾越疆界，若予拆除，勢將損及全部建築物之經濟價值而設。倘土地所有人所建房屋整體之外，越界增建房屋，則鄰地所有人請求拆除，原無礙於所建房屋之整體，即無該條規定之適用」，有最高法院67年台上800號判例意旨參照。次按「至民法第七百九十六條所定鄰地所有人之忍受義務，係為土地所有人所建房屋之整體有一部分逾越疆界，若予拆除勢將損及全部建築物之經濟價值而設，倘土地所有人所建房屋整體之外，越界加建房屋，則鄰地所有人請求拆除，原無礙於所建房屋之整體，即無該條規定之適用。系爭樓梯未在原設計圖內，係事後加建，難謂係上訴人所有上開房屋之部分，自無該規定之適用。」，有最高法院86年台上813號判決亦同此旨。
（二）系爭建物占用系爭土地之部分並非在建築執照核准原建物設計圖內，而係非法「二次施工」所事後加建。至上訴人一再聲稱被上訴人早已知悉系爭建物占用系爭土地云云，然被上訴人事前僅知悉系爭建物占用系爭土地之部分是違章建築，係待系爭建物被拍賣後，被上訴人始依照地籍圖尺寸比例計算並得知系爭建物有越界之情事，且被上訴人從未聲請過鑑界，並無任由上訴人繼續使用之默示。是依據上開說明，本件並無適用或類推適用民法第796條第1項規定之餘地。
三、本件無違反民法第148條第1項規定：
（一）按物上請求權並無時效消滅問題，土地所有權人隨時可對現在占有人行使物上請求權。被上訴人起訴時，為系爭土地所有權人，且上訴人無權占有系爭土地，被上訴人依據物上請求權請求上訴人拆屋還地乃屬正當權利之行使行為，並無不合，是上訴人以「被上訴人遲至上訴人取得系爭建物後，始主張無權占有並訴請拆屋還地」為由，抗辯此舉違反民法第148條第1項權利濫用禁止規定云云，顯無可採。
（二）又臺灣省土木技師公會100年1月6日之評估結果稱系爭建物若遭拆除將導致整棟建物倒塌無法使用之說法不合理，系爭建物如附圖所示占用系爭土地之7平方公尺是原設計圖外增建之部分，比例上對系爭建物影響很小，拆除不影響原設計圖範圍之結構，也不會使整棟建物倒塌無法使用，再者，拆除復原之費用要視工法、選擇的材料而定，系爭建物拆除範圍小，所需費用應該比臺灣省土木技師公會之鑑定報告金額低。
四、綜上，上訴人占有系爭土地既無正當權源，則被上訴人依法訴請拆屋還地即有理由。被上訴人以上訴人無權占用系爭土地請求返還不當得利，即為法之所許。為此依民法第767條物上請求權及民法第179條不當得利之法律關係提出抗辯，並聲明：上訴駁回。
叁、兩造不爭執之事項：
一、系爭建物之原始起造人為金鳳軒公司。
二、林德樓於65年3月4日因繼承原因取得系爭土地，陳添枝向林德樓於85年8月間購買系爭土地，蓋因系爭土地為農地，礙於法令限制無法辦理所有權移轉登記，故陳添枝為系爭土地之實質所有權人，僅借名將系爭土地登記在林德樓名下。
三、被上訴人於86年4月2日向金鳳軒公司法定代理人陳瑞玉購買系爭土地、系爭建物暨基地，簽立土地房屋買賣契約書1份，並將系爭建物暨基地之所有權移轉登記於被上訴人 斯時 之妻吳沛涵名下，另礙於法令限制，系爭土地無法辦理所有權移轉登記，系爭土地仍借名登記於林德樓名下，而斯時被上訴人為系爭土地之實質所有權人，嗣因農業發展條例就農地移轉限制廢除後，林德樓於97年6月24日始將系爭土地以買賣為原因移轉登記給被上訴人。
四、林裕璋透過強制執行程序之拍賣程序拍定取得系爭建物暨基地所有權，又於98年5月20日以買賣為原因，將系爭建物暨基地一併移轉登記給上訴人。
五、被上訴人向陳瑞玉購得系爭土地、系爭建物暨基地時，系爭建物占用到系爭土地之部分，並有公共水塔、消防蓄水槽、圍牆即存在並坐落於系爭土地上。
肆、經本院協議兩造整理事實同意限縮爭點如下：
一、上訴人主張本件類推適用民法第425條之1規定，系爭建物受讓人與系爭土地受讓人間有租賃關係，為有權占用系爭土地，有無理由？
二、上訴人主張本件有類推適用民法第796條第1項之規定，有無理由？
三、被上訴人主張拆除系爭建物越界部分，是否違反誠信原則或權利濫用？
四、被上訴人主張依不當得利規定請求上訴人給付495元及利息，有無理由？
伍、得心證之理由：
一、上訴人主張系爭建物類推適用民法第425條之1規定，與系爭土地間有租賃關係，為有權占用系爭土地，有無理由？
（一）按土地及其土地上之房屋同屬一人所有，而僅將土地或僅將房屋所有權讓與他人，或將土地及房屋同時或先後讓與相異之人時，土地受讓人或房屋受讓人與讓與人間或房屋受讓人與土地受讓人間，推定在房屋得使用期限內，有租賃關係。其期限不受第449條第1項規定之限制，民法第425條之1第1項定有明文。次按土地與房屋為個別之不動產，各得單獨為交易之標的，且房屋性質上不能與土地使用權分離而存在，亦即使用房屋必須使用該房屋之地基，故土地及房屋同屬一人，而將土地及房屋分開同時或先後出賣，其間雖無地上權設定，然除有特別情事，可解釋為當事人之真意，限於賣屋而無基地之使用外，均應推斷土地承買人默許房屋承買人繼續使用土地，此有最高法院48年台上字第1457號判例意旨參照。準此，依據前述條文及判例意旨，推斷土地承買人默許房屋承買人繼續使用土地，以及民法第425條之1規定推定土地受讓人或房屋受讓人與讓與人間或房屋受讓人與土地受讓人間，在房屋得使用期限內有租賃關係存在，乃以土地及其上之房屋同屬一人所有為前提，而使用借貸契約既為債之關係，僅於當事人間有其效力，為最高法院96年度台上字第1322號判決意旨參照。
（二）查金鳳軒公司為系爭建物原始起造人，於85年8月28為第一次登記，並於86年6月18日移轉登記於吳沛涵名下，於95年11月6日移轉登記於 林裕彰 名下，嗣於98年5月20日移轉登記於上訴人名下，而系爭土地自65年3月4日起登記在林德樓名下，直至97年6月24日始移轉登記至被上訴人名下至今等情，有系爭建物異動索引及系爭土地異動索引資料附卷可稽（見本院卷第23-30頁、見原審卷第52-60頁），堪予認定。參以民法第759條及土地法第43條規定，不動產之所有權係以登記為公示效力，登記具有絕對效力，係為保護第三人起見，將登記事項賦予絕對真實之公信力，是系爭建物與系爭土地自始至今於登記名義上未曾同屬一人所有，揆諸首開條文及判決意旨，未合乎民法第425條之1規定之前提，是系爭建物受讓人吳沛涵與系爭土地受讓人即被上訴人間，當無適用民法第425條之1規定推定在房屋得使用期限內有租賃關係存在，已甚灼然。
（三）次查，上訴人主張85年間陳添枝為系爭土地實質所有權人，金鳳軒公司為系爭建物之所有權人，且陳添枝同意金鳳軒公司將系爭建物、社區公共設施含大水塔、消防蓄水池及圍牆逾越建築於系爭土地上，此已產生類似「土地及其土地上之房屋同屬一人所有」之情，爾後被上訴人購得系爭建物及系爭土地，而將系爭建物登記於吳沛涵名下時，系爭土地持續掛名於林德樓名下，已發生系爭建物與系爭土地所有權人實質上本屬同一人所有，後分別讓與相異之人，吳沛涵與被上訴人間得類推適用民法第425條之1第1項規定，發生法定租賃關係云云，惟被上訴人所否認，是本案是否類推適用民法第425條之1第1項規定發生法定租賃關係，分析如下：
1、上訴人主張陳添枝於85年7月向林德樓購買系爭土地，因受法令限制，未變更系爭土地所有權之登記，但其有管理、使用、處分系爭土地之權利；金鳳軒公司為系爭建物原始起造人，陳添枝同意金鳳軒公司將系爭建物、社區公共設施含大水塔、消防蓄水池及圍牆建築於系爭土地上；被上訴人嗣於86年4月2日向金鳳軒公司購買系爭建物暨基地及系爭土地，並將系爭建物暨基地登記於吳沛涵名下，而系爭土地礙於法令限制，仍掛名於林德樓名下，嗣因法令修改，林德樓始於97年6月24日將系爭土地以買賣為原因移轉登記給被上訴人之事實，業據上訴人提出林德樓與陳添枝85年7月不動產買賣契約書、陳添枝85年8月23日切結書、被上訴人與陳瑞玉86年4月2日系爭建物暨基地、系爭土地買賣契約書各1份附卷，且有證人林德樓到庭證述綦詳（見原審卷第25-26頁、本院卷第90頁背面至第92頁、第95-101頁），並為兩造所不爭執，堪予認定，足認85年間陳添枝向林德樓買系爭土地時，為系爭土地實質所有權人，而金鳳軒公司當時為系爭建物之所有權人，且獲陳添枝同意得有權使用系爭土地。
2、然按，類推適用，係就法律未規定之事項，比附援引與其性質相類似之規定，加以適用，為基於平等原則及社會通念以填補法律漏洞的方法，最高法院95台上第2309號民事判決要旨參照。故類推適用之前提必須依循「相類事實，應為相同處理」之法理，且基於平等原則及社會通念以填補法律漏洞的方法，倘無法律漏洞，自不生類推適用而補充之問題。又所謂之法律漏洞，乃指違反法律規範計劃、意旨的不完整性，法律所未規定者，並非當然構成法律漏洞，端視其是否違反法律規範意旨、計劃及立法者之是否有意沉默而定。查85年間陳添枝為系爭土地之實質所有權人，金鳳軒公司為系爭建物之所有權人，且獲陳添枝同意得有權使用系爭土地之事實，固如前述，然陳添枝既非金鳳軒公司之法定代理人，且金鳳軒公司與陳添枝本屬不同人格，各自有權利能力，自難認金鳳軒公司與陳添枝同屬一人，是系爭土地與系爭建物於實質所有權方面，至今亦未曾同屬一人所有，足徵其性質與民法第425條之1第1項規定「土地及其土地上之房屋同屬一人所有」之前提不相類似，揆諸前開說明，尚不得類推適用。至金鳳軒公司獲陳添枝同意得將系爭建物部分建築於系爭土地上之約定，僅於當事人間有其效力，亦無從比附援引民法第425條之1第1項規定之情形。準此，上訴人主張應類推適用民法第425條之1第1項規定，86年間系爭建物受讓人吳沛涵與系爭土地受讓人即被上訴人間，於系爭建物得使用期限內，推定租賃關係存在，上訴人亦可繼受該租賃關係，顯屬無據。
（四）綜上，本件不適用且不得類推適用民法第425條之1規定，上訴人主張系爭建物與系爭土地間有租賃關係，上訴人為有權占用系爭土地云云，洵非可採。
二、上訴人主張本件有類推適用民法第796條第1項之規定，有無理由？
（一）按民法第796條規定業於98年1月23日修正施行，民法物權編並於同時增訂施行第796條之1規定。又依民法物權編施行法第8條之3規定，修正之民法第796條及第796條之1規定，於民法物權編修正施行前土地所有人建築房屋逾越地界，鄰地所有人請求移去或變更其房屋時，亦適用之。則依民法物權編施行法第8條之3規定之解釋暨法律不溯及既往之原則，修正後之民法第796條及第796條之1規定，於民法物權編修正施行前土地所有人建築房屋逾越地界，鄰地所有人並無請求移去或變更其房屋時，不應適用。金鳳軒公司係85年間興建系爭建物時逾越地界，係發生於民法第796條修正施行前，故不適用修正後之民法第796條及第796條之1規定，而應以修正前之民法第796條規定審酌本案有無適用之情形，合先敘明。
（二）按土地所有人建築房屋逾越疆界者，鄰地所有人如知其越界而不即提出異議，不得請求移去或變更其建築物。但得請求土地所有人，以相當之價額，購買越界部分之土地；如有損害，並得請求賠償，98年1月23日修正前民法第796條定有明文。又民法第796條所定之「土地所有人」越界建築房屋，必以建築房屋者，為「土地所有人」或其他有利用土地權利之人（例如：地上權人、永佃權人或典權人、承租人、使用借貸人等等），始足當之，倘建築房屋之初，尚非「土地所有人」或其他有利用土地權利之人，應屬單純之「無權占有」，不生該條所定「鄰地所有人」是否即時提出異議之問題，此有最高法院86年度台上字第2103號裁判意旨參照。再觀民法第796條條文之立法意旨，土地所有人建築房屋，遇有逾越疆界之時，鄰地所有人如知其越界，應即提出異議，阻止動工興修。若不即時提出異議，俟該建築完成後，始請求移去或變更其建築物，則土地所有人未免損失過鉅，姑無論鄰地所有人是否存心破壞，有意為難，而於社會經濟，亦必大受影響，故為法所不許。足徵本條係單純解決物權法上相鄰關係不動產所生之衝突，俾發揮其經濟功能為目的，緣鄰地所有權人知悉建築房屋逾越疆界，卻未即時為保全權利之行為，推定鄰地所有權人不在乎所有權受損，立法者衡量社會經濟及鄰地所有權人漠視權利受害之態度，因此立法限制鄰地所有權人將來主張移去或變更建築物，而課予其容忍越界之義務。倘若鄰地所有權人與土地所有人間於建築房屋前本就鄰地使用約定事項，如一方未依約定履行，並非本條所欲規範之範疇，乃係約定是否生效以及雙方是否受約定拘束之爭議，至為灼然。查上訴人主張陳添枝為系爭土地實質所有權人，負責興建系爭建物，並同意金鳳軒公司將系爭建物部分越界建築於系爭土地上，是陳添枝於金鳳軒公司興建系爭房屋時即知其越界而不異議，應適用或類推適用民法第796條第1項之規定，陳添枝自不得主張金鳳軒公司拆屋還地，陳添枝嗣後將系爭土地所有權移轉與被上訴人，被上訴人所取得之權利即為一受限制之所有權（即需忍受系爭建物越界建築之事實），被上訴人應有容忍系爭建築越界建築之義務云云。惟上訴人係向林裕璋購買系爭建物及所坐落之土地，並非越界建築房屋之初之土地所有人，亦非越界建築房屋者，揆諸前開判決意旨，自不生該條所定鄰地所有權人是否即時提出異議之問題，無上開法律規定之適用或類推適用。縱認本件可溯及系爭建物建造之始而仍得適用或類推適用上開法律規定，仍須視系爭建物建造時之情形是否符合上開規定之要件，查系爭土地之實質所有權人陳添枝同意金鳳軒公司將系爭建物越界建築一節，是雙方已就鄰地使用約定在前，並非鄰地所有權人於房屋建築之初，明知他方逾越疆界而消極不即時提起異議之物權法上衝突，此與民法第796條所欲規範鄰地所有權人消極放棄保全權利而被課予容忍義務之範疇不同，揆諸前開說明，本件應無本條之適用或無類推適用。
（三）從而，上訴人主張本件有適用或類推適用民法第796條之規定，被上訴人有容忍系爭建物逾越疆界之義務云云，要非可採，故而，被上訴人主張上訴人無權占有系爭土地如附圖所示虛線黃色範圍部分面積7平方公尺，為有理由。
三、被上訴人主張拆除系爭建物越界部分，是否違反誠信原則或權利濫用？
（一）按權利之行使，不得違反公共利益，或以損害他人為主要目的，民法第148條第1項定有明文。又權利之行使，是否以損害他人為主要目的，應就權利人因權利行使所能取得之利益，與他人及國家社會因其權利行使所受之損失，比較衡量以定之。倘其權利之行使，自己所得利益極少而他人及國家社會所受之損失甚大者，非不得視為以損害他人為主要目的，此乃權利社會化之基本內涵所必然之解釋（最高法院71年台上字第737號判例參照）。是所謂「以損害他人為主要目的」非僅指「專」以損害他人為主要目的或僅指損人不利己而言，若自己行使權利之結果，自己雖不無利益，然對他人所造成之損害實甚於此，不管其對象為訴訟之對造或其他多數人，均足當之。
（二）上訴人主張被上訴人向金鳳軒公司購買系爭建物暨基地及系爭土地時，即知悉系爭建物有部分坐落於系爭土地上，卻從未向吳沛涵或林裕璋行使該權利，而待上訴人取得系爭建物所有權後，始主張拆屋還地，顯背於常理；系爭土地97年6月公告地價僅每平方公尺3,600元，被上訴人於雙方協商時卻向上訴人要求以每坪40,000元（相當每平方公尺12,121元）為購買條件，價差相當於3.4倍，提起拆屋還地之訴訟係強迫上訴人接受其所提出不合理之價格，且系爭建物越界部分僅7平方公尺，被上訴人所有權些微影響，被上訴人果真受損，亦屬輕微損害，被上訴人要求上訴人拆除，將對主建物結構有莫大影響，且須支付巨額拆屋費用，系爭建物亦會加速老化，甚至出現漏水、龜裂等傷害，造成市價劇跌，上訴人之損害不可謂不大，違反比例原則，是被上訴人向上訴人行使拆屋還地之權，顯有權利濫用之情等語。被上訴人則以系爭建物如附圖所示占用系爭土地之7平方公尺是原設計圖外增建之部分，比例上對系爭建物影響很小，拆除不影響原設計圖範圍之結構，也不會使整棟建物倒塌無法使用，拆除復原之費用要視工法、選擇的材料而定，系爭建物拆除範圍小，所需費用應該比臺灣省土木技師公會之鑑定報告金額低，被上訴人依據物上請求權請求上訴人拆屋還地乃屬正當權利之行使行為等語抗辯。
（三）經查，上訴人所有如附圖所示虛線黃色範圍部分面積7平
方公尺土地上之地上物，無權占有被上訴人所有之系爭土地一節，固如前述，然查：
1、上訴人所有系爭建物位於新竹縣竹北市東方荷蘭社區最末端，為鋼筋水泥造四層樓含地下一樓之建物，一至四樓為長方形形狀，地下室為前寬後窄喇叭式形狀，系爭建物占用系爭土地之部分為一至四樓南側三支柱、兩支直樑、兩支橫樑及一面牆所圍成之三角形空間，此經本院到場勘驗屬實，有勘驗筆錄附卷可憑（見本院卷第174至175頁）。經送臺灣省土木技師公會新竹辦事處鑑定，該會鑑定結果認：本處依據竣工圖說，辦理退縮修建復原至原始竣工圖說尺寸之工程估價，對系爭建物有影響範圍在一至四樓之主體結構部分，包含單層X向兩支樑、
Y向一支樑、Z向兩支柱、牆面、樓版x4層樓，單層影響面積為2.9坪，是依據原始建築竣工圖退縮2.9坪所施作之工程，總計發包金額為1,460,000元，此費用包含結構體拆除復原、結構體表面復原及廠商利潤費用，不包括裝修費用，每坪修建單價約126,000元等語，此有該會新竹辦公處函文暨所附鑑定報告在卷可憑（見本院卷第202-209頁），足見拆除上訴人所有系爭建物占用系爭土地如附圖虛線所示黃色部分，對系爭建物之主體結構之部份基礎、柱、樑、牆及部份樓版均有影響，且拆除重建之費用甚鉅，不僅對上訴人乃至物之經濟之損失甚大。
2、另參諸上開鑑定內容所示，所需之拆除、補強及修補費用將高達1,460,000元。反觀系爭土地目前位於新竹縣竹北市東方荷蘭社區範圍內，其上有社區之水塔、蓄水池、圍牆及些許花圃，被上訴人於買受系爭土地時即同意將系爭土地提供社區設置水塔，此有本院至現場履勘之勘驗筆錄、現場照片及土地房屋買賣契約書附卷可憑（見本院卷第98-101頁、第174至175頁、第194-195頁），如予以拆除系爭建物占用系爭土地如附圖虛線所示黃色部分，被上訴人所得取回之土地面積極小，僅能種植花卉果樹，且系爭土地仍有社區水塔、蓄水池、圍牆等社區公共設施，而無從為高經濟價值之利用。就被上訴人所主張拆除系爭建物所得受之利益，與上訴人因拆除系爭建物所需支出之拆除及修補費用之損害，及社會經濟成本之耗損，三者相較，客觀上足認被上訴人所獲得之利益價值顯不相當，有失比例原則。
3、再者，上訴人主張被上訴人向金鳳軒公司購買系爭建物、基地及系爭土地時，即知悉系爭建物有部分坐落於系爭土地上一情，雖為被上訴人於本院審理時否認，並改稱於系爭建物拍賣時始知悉系爭房屋占用情事云云。惟查被上訴人於86年4月2日向金鳳軒公司法定代理人陳瑞玉一併購買系爭建物暨基地及系爭土地，總價格為7,200,000元一節，有被上訴人提出之土地房屋買賣契約書（見本院卷第98-101頁），為兩造不爭執之事實，另被上訴人於原審時自承：我向建設公司買成屋，是一個社區，系爭房屋是邊間，合約談妥之後我發現原建照與實際建物不符，地下室不是長方形但一樓以上都是長方形，亦即建商有佔用隔壁農地將系爭房屋做二次施工蓋成長方形，當時建設公司跟我說隔壁的地他有跟原地主買下來，但因礙於法令不能過戶，所以直到97年6月我才請原地主將農地過戶給我，原地主也承認建商有付錢給他，所以無條件將系爭土地過戶給我等語（見原審卷第11頁背面、第12頁），且核與被上訴人於89年間對陳添枝、陳瑞玉提出之刑事告訴意旨：又被告二人（即陳添枝、陳瑞玉）隱諱本件建物地面層及其上2、3、4層樓房屋，有逾界占用右揭121之6號農地之事實，致告訴人（即本案被上訴人）在交屋後始然發現地下層建物為依地籍線之斜線建築，而地面及2、3、4層建物卻為部分逾占121之6號土地之方正形建築，被告二人隱瞞其事，同有詐欺犯行等語相符，此有臺灣新竹地方法院地檢署88年偵字第6734號不起訴處分書附卷可稽（見本院卷第119-122頁），堪認被上訴人於原審自述之內容應屬真實，足見被上訴人於系爭建物交屋時即86年間，即知悉系爭建物占用系爭土地。被上訴人於本院翻異前詞，改稱係於系爭建物拍賣時經測量始知悉系爭房屋占用情形，應是事後推諉掩飾之詞，自難採信。從而，被上訴人早於86年間知悉占用狀況，且長期與斯時配偶吳沛涵共同居住於系爭建物內並使用系爭土地，均未曾主張系爭建物越界部分乃無權占用系爭土地而主張所有權，現卻於上訴人承購系爭建物暨基地後，始主張拆屋還地，顯然背於誠信，而以損害他人為主要目的。
4、另上訴人對於因占用被上訴人所有系爭合計7平方公尺土地以致被上訴人所受之損害，於本院審理中 陳明 願以每坪28,000元至30,000元之代價向被上訴人價購該占用之7平方公尺（即2.1175坪）土地及系爭土地與基地之邊界拉直線使系爭土地方正之方式，所畫割出來之部分土地（見本院卷第67頁），尚非不合理之價格，惟為被上訴人所拒絕，被上訴人於本院調解庭，除堅持要求上訴人須以總價4,500,000元購買系爭土地整筆，面積總計233平方公尺（即70.4825坪），折合每坪土地之購買價格達63,846元（元以下四捨五入），或以1,500,000元之價格購買占用之7平方公尺土地，折合每坪土地之價格達708,383元（元以下四捨五入），其始願意和解等語（見本院卷第76頁）。惟觀系爭土地謄本（見原審卷第74頁），系爭土地為農地，其99年公告現值每平方公尺僅4,500元，每坪換算僅14,876元（元以下四捨五入），上訴人和解金額為公告現值之2倍，且為使系爭土地方整，亦願意額外加購系爭土地與地籍線切齊靠近基地部分之土地，足見上訴人購買占用部分之土地之誠意，而被上訴人要求之和解金額如以整筆計算是公告現值之4倍多，如以占用部分計算則為47倍，悖於市價，顯難令一般人接受。
5、揆諸上揭說明，本院因認被上訴人本於民法第767條規定，訴請上訴人拆除如附圖所示虛線黃色範圍、面積7平方公尺土地上之地上物，於社會觀念上，已悖離所有權之目的，並超出其使用機能之適當範圍，核與民法第148條之權利濫用原則及誠信原則之規定牴觸，是被上訴人訴請上訴人拆除如附圖所示虛線黃色範圍之建物，有違誠信原則，屬權利濫用，即非正當，不應准許。
四、被上訴人主張依不當得利規定請求上訴人給付495元及利息，有無理由？
（一）按無法律上之原因而受利益，致他人受損害者，應返還其利益，民法第179條前段定有明文。又無權占有他人土地，依通常情形受有相當於該土地租金之利益，而土地所有權人，此時依通常情形亦受有相當於租金之損害。本件上訴人無權占用系爭土地，業如前述，自受有相當於租金之利益，致使被上訴人受有相當於租金之損害，上訴人自負有返還相當於租金之不當得利予被上訴人之責。次按城市地方房屋之租金，以不超過土地及其建築物申報總價年息百分之十為限；約定房屋租金，超過前項規定者，該管直轄市或縣(市)政府得依前項所定標準強制減定之；前開規定於租用基地建築房屋均準用之，土地法第97條、第105條分別定有明文。又基地租金之數額，除以基地申報地價為基礎外，尚須斟酌基地之位置，工商業繁榮之程度，承租人利用基地之經濟價值及所受利益等項，並與鄰地租金相比較，以為決定，並非必達申報總地價年息百分之十最高額（最高法院68年台上字第3071號判例意旨參照）。
（二）查系爭土地地目為田，於99年1月當期申報地價為每平方公尺208元，有被上訴人提出之土地登記簿謄本在卷可按（見原審卷第74頁），且兩造同意以99年1月當期申報地價為不當得利計算基準（見本院卷第142頁），原審以97年6月公告現值之80%為申報地價，核屬有誤。而上訴人係於98年5月20日取得系爭建物所有權，亦有建物登記謄本影本附卷可憑（見原審卷第70、71頁），另系爭建物位於新竹縣竹北市與芎林鄉交接處，前臨東興路，建物四周均為農地及住宅，距離新竹市區開車約30分鐘車程，此有原審勘驗筆錄在卷可考（見原審卷第17頁）。本院斟酌上開情形，及兩造同意以99年1月當期申報地價為不當得利計算基準（見本院卷第142頁），認為應以申報地價年息百分之6計算始為適當。是上訴人每月所受之不當得利為7元（計算式：208×7×6%÷12＝7.28，元以下四捨五入），則被上訴人請求上訴人返還自98年5月20日起至起訴時（98年10月16日）止，其所受之不當得利34元（計算式：7×4＋7×27／30＝
34.3，元以下四捨五入），及自起訴狀繕本送達翌日起至清償日止按年利率百分之5計算之利息，為有理由，應予准許。逾此部分，為無理由，不應准許。
五、綜上所述，被上訴人依據民法第767條所有物返還請求權之
法律關係，請求上訴人將系爭土地如附圖所示虛線黃色範圍、面積7平方公尺土地上之地上物拆除，並將如附圖所示虛線黃色範圍、面積7平方公尺土地返還被上訴人，有違誠信原則，屬權利濫用，不應准許。惟被上訴人依不當得利之法律關係，請求上訴人給付自98年5月20日起至起訴時（98年10月16日）止相當於法定租金之不當得利共計34元，及自起訴狀繕本送達翌日起至清償日止按年利率百分之5計算之利息，於法並無不合，自屬應予准許，逾此部份，則非有據。就被上訴人上開請求無理由部分，原審疏未詳查，遽為上訴人敗訴之判決，並就該部分為准、免假執行之宣告，尚有違誤，上訴意旨就此部分指摘原判決不當，求予廢棄改判，為有理由，自應由本院將原判決該部分予以廢棄，改判如主文第2項所示。至於被上訴人上開請求有理由部分，原審為上訴人敗訴之判決，並就該部分為准、免假執行之宣告，核無違誤。上訴論旨指摘原判決此部分不當，求予廢棄改判，為無理由，應予駁回。
陸、本件判決之基礎已臻明確，兩造其餘攻擊防禦方法及舉證，核與前揭判斷不生影響，無庸一一論列，併此敘明。
柒、據上論結：本件上訴為一部有理由，一部無理由，依民事訴訟法第436條之1第3項、第450條、第449條第1項、第79條，判決如主文。
中華民國100年7月29日
民事第一庭審判長法官蔡孟芳
法官高敏俐法官羅惠雯以上正本係照原本作成。
本判決不得上訴。
中華民國100年7月29日
書記官李勻淨