裁判字號：臺灣高等法院臺南分院107年上字第54號民事判決
裁判日期：民國107年06月28日
裁判案由：所有權移轉登記等
臺灣高等法院臺南分院民事判決107年度上字第54號上訴人 周順隆 訴訟代理人 葉榮棠 律師被上訴人 王章哲 上列當事人間請求所有權移轉登記等事件，上訴人對於中華民國106年12月28日臺灣雲林地方法院第一審判決(106年度訴字第452號)，提起上訴，並為訴之追加，本院於107年6月7日言詞辯論終結，判決如下：
主文上訴及追加之訴均駁回。
第二審（含追加之訴）訴訟費用由上訴人負擔。
事實及理由
壹、程序部分：按訴之變更或追加，非經他造同意，不得為之。但第255條第1項第2款至第6款情形，不在此限；又訴狀送達後，原告不得將原訴變更或追加他訴。但有請求之基礎事實同一者，不在此限，民事訴訟法第446條第1項、第255條第1項第2款分別定有明文。所謂請求之基礎事實同一，係指變更或追加之新訴與原訴之主要爭點有其共通性，各請求利益之主張在社會生活上可認為同一或關連，而就原請求訴訟及證據資料，於審理繼續進行在相當程度範圍內具有同一性或一體性，得期待於後請求之審理予以利用，俾先後兩請求在同一程序得加以解決，避免重複審理，進而為統一解決紛爭者，即屬之（最高法院90年台抗字第2號裁定參照）。查本件上訴人於原審起訴聲明依兩造間買賣土地約定書(下稱系爭契約)之法律關係，請求被上訴人於受領伊給付價金尾款同時，應將坐落雲林縣○○鎮○○段○○○○號，面積587.45平方公尺全部土地(下稱系爭土地)，辦理所有權移轉登記予伊，並將地上房屋即門牌雲林縣○○鎮○○里00○0號本國式加強磚造貳層樓房乙棟(下稱系爭樓房，與系爭土地合稱系爭不動產)之使用收益及事實上處分權交付伊；嗣於原審判決後，上訴人表示不服，上訴本院時，追加備位聲明：被上訴人應依系爭契約與伊簽訂本約，並於受領伊給付價金尾款新臺幣（下同）8,027,000元之同時，將系爭土地之所有權移轉登記予伊，並將系爭樓房交付伊占有，此備位聲明之請求亦係因系爭契約所衍生，與原起訴之基礎事實同一，合於上開規定，本院仍應予准許，先予敘明。
貳、實體部分：
一、上訴人主張：㈠伊於民國106年7月11日向被上訴人承買其所有系爭土地，及
地上房屋即系爭樓房之所有權全部，並簽定系爭契約，約定系爭不動產之總價款為8,885,000元，因於簽約時已交付被上訴人50萬元定金，故尚有約定尾款8,385,000元（但被上訴人尚須於106年8月10日前辦妥所有權移轉登記，並交付系爭不動產、付清土地增值稅、土地鑑界費等）。
㈡系爭契約雖未記載付款、移轉登記、交付之時期與方式，但
此乃非必要之點，不影響買賣契約之成立。詎被上訴人竟於事後藉詞系爭不動產買賣價格不相當，定金50萬元願如數返還；又系爭契約附加之第一條約定，雙方同意依11,918,100元申報實價登錄，認為違反法令，而單方解除系爭契約。經伊以存證信函通知被上訴人伊願更正買賣價款申報實價登錄，繼續履行契約，迄今被上訴人仍置之不理，並再將系爭不動產賣給第三人，現在辦理移轉登記事宜。伊不同意解約，並依系爭契約於伊給付買賣價金尾款8,027,000元（已扣除被上訴人應負擔之土地增值稅等費用）後，被上訴人應協同辦理系爭不動產所有權移轉登記，爰依系爭契約之法律關係，求為判決：被上訴人於受領伊給付價金尾款（更正）8,027,000元同時，應將系爭土地辦理所有權移轉登記予伊，並將系爭樓房之使用收益及事實上處分權交付伊。原審為伊敗訴之判決，尚有未洽；伊上訴聲明：1.先位聲明：被上訴人於受領伊給付價金尾款8,027,000元之同時，應將系爭土地之所有權移轉登記予伊，並將系爭樓房全部交付伊占有。2.備位聲明：被上訴人應依系爭契約與伊簽訂本約，並於受領伊給付價金尾款8,027,000元之同時，將系爭土地之所有權移轉登記予伊，並將系爭樓房交付伊占有。
二、被上訴人則抗辯以：㈠系爭契約中僅就買賣標的物為約定，買賣價金部分亦與申報
實價登錄金額有別。縱認雙方就買賣價金確已約定為8,885,000元，然兩造並無就其餘具體內容，如付款方法、所有權移轉登記時期、標的物交付等事項為約定，上訴人雖另主張兩造原約定於106年8月10日前給付尾款，惟此並未於系爭契約載明，難認兩造買賣雙方就買賣契約之必要之點已合意。㈡縱兩造已預先就標的物及價金為約定而認系爭契約為有效成
立(非自認)，亦僅係就標的物及價金暫為擬定之買賣預約，作為將來訂立本約之張本，不能因此即認買賣本約業已成立。此由系爭契約之附加條件第2條即明白約定：「買方有兩個人，分配比例由周順隆提供代書簽約之用。」等語，已足證系爭契約僅就標的物及價金暫為草擬之預約而已，非屬本約，並無逕行訴請伊移轉所有權登記之權利。系爭契約既未載明契約當事人，無論上訴人請求移轉系爭不動產登記或請求訂立本約，皆無理由等語。答辯聲明：上訴駁回。
三、兩造不爭執之事實（本院卷第125頁）：㈠兩造曾於106年7月11日簽訂系爭契約，約定：茲為被上訴人
所有（賣方）系爭土地及其地上物（即系爭樓房），買賣雙方同意以每坪5萬元，總價捌佰捌拾捌萬伍仟元整，被上訴人不支付仲介費，僅付增值稅、土地鑑界費，其他費用由買方（即上訴人）支付。附加條件：1.雙方同意依壹仟壹佰玖拾壹萬捌仟壹佰元申報實價登錄；2.買方有兩個人，分配比例由周順隆提供代書簽約之用；3.106年7月11日交付定金伍拾萬元整。
㈡被上訴人曾於106年7月14日以通訊軟體LINE傳訊息予上訴人，希望退還定金50萬元後，解除系爭契約。
㈢上訴人於106年7月17日以虎尾郵局第180號存證信函通知被
上訴人，更正以買賣總價款捌佰捌拾捌萬伍仟元為申報實價登錄，並表示不同意解除系爭契約。
四、兩造爭執之事項：㈠兩造簽訂之系爭約定書，究為本件系爭不動產之買賣契約本
約或預約？㈡先位請求履行契約，備位請求簽訂本約及依本約履行，有無
理由？
五、得心證之理由：㈠按契約有預約與本約之分，兩者異其性質及效力，預約權利
人僅得請求對方履行訂立本約之義務，不得逕依預定之本約內容請求履行，又買賣預約，非不得就標的物及價金之範圍先為擬定，作為將來訂立本約之張本，但不能因此即認買賣本約業已成立（最高法院61年臺上字第964號判例參照）。
㈡依證人 廖明政 於原審具結證稱：系爭契約係伊依照兩造之意
思所擬定，並未聽到兩造有約定尾款給付之期間及方式，他們先約定一下，可能以後細節再談，再寫正式買賣契約書，兩造表示之後再找代書處理，當場有交付50萬元之定金等語（見原審卷第98至101、113頁），而上開證人廖明政之證言，內容顯示兩造僅先約定一下，將於嗣後另找代書處理正式買賣契約書，其當與本件訴訟結果並無利害關係，應無虛偽證言之動機，衡情自無甘冒觸犯偽證重罪之必要，而其於原審已依法具結，是其所為證詞，應堪採信。
㈢查證人 王審鎮 於原審具結證稱：系爭契約之買方另一人是伊
朋友，是建設公司，由伊代表到場，第一階段約定由上訴人出面代表買下，至於是否要另寫契約，伊不清楚云云，可見證人王審鎮對系爭契約係買賣契約之本約或預約，並不清楚（見原審卷第102至103頁）；又陳稱：「契約書上沒有我朋友名字，是我代表在現場，我們委託周先生（按即上訴人）全權處理，我朋友基本上沒有委託周先生。」（同上卷第104頁）；而查系爭契約上不僅無被代表之建設公司之簽名，亦乏代理人即證人王審鎮之簽字（見原審卷第15頁），證人王審鎮之上開有無委託之證言，並非無疑；又證人所言第一階段約定由上訴人出面代表買下，是否要另寫契約，伊不清楚云云，不足據為有利上訴人之認定。
㈣又解釋意思表示，應探求當事人真意，不得拘泥於所用之辭
句，民法第98條定有明文。蓋解釋意思表示，端在探求表意人為意思表示之目的性及法律行為之和諧性。是解釋契約尤須斟酌交易上之習慣，及當事人所欲達成之經濟上效果、合理預期之契約利益，依誠信原則而為之。關於法律行為之解釋方法，應以當事人所欲達到之目的、交易習慣、任意法規及誠信原則為標準，合理解釋之，其中應將當事人之目的列為最先，交易習慣次之，任意法規又次之，誠信原則始終介於其間以修正或補足之。因此，解釋契約應通觀全文，並斟酌立約當時之情形，以期不失立約人之真意；又解釋契約應以當事人立約當時之真意為準，而真意何在，則應以過去事實及其他一切證據資料為斷定之標準，不能拘泥文字致失真意（最高法院18年上字第1727號判例、19年上字第58號判例、19年上字第453號判例、88年度臺上字第1671號判決參照）。上訴人雖主張：系爭契約雖記載買方有兩個人，然此僅上訴人與另一買方之內部關係，由上訴人與其一買方另行處理即可，不影響買方當事人之確定；及系爭契約雖未記載付款、移轉登記、交付之時期與方式，此乃非必要之點，不影響買賣契約之成立云云。惟查系爭契約之附加條件第2條約定已載明：「買方有兩個人，分配比例由周順隆提供『代書簽約』之用。」有兩造不爭執之系爭契約條款附卷可稽（見原審卷第15頁），可見系爭契約之性質，理應僅系爭不動產買賣契約之預約；此除經由證人廖明政先草擬約定，以後再寫正式買賣契約書外，兩造又約定買方分配比例由上訴人提供代書「簽約」之用；彼「簽約」之用，應係指另簽訂系爭不動產買賣契約之本約，否則當時直接確定比例即可，毋庸再行成立本約。況且系爭契約並未記載兩造就買賣價金如何交付？係分期給付或一次給付？系爭不動產如何移轉登記、交付？等等，均屬不動產買賣契約常見必然議定之條件以觀，足認系爭不動產買賣契約之本約，尚待商議，並未成立，甚為明確，系爭契約應屬系爭不動產買賣契約之預約而已；又依系爭契約之約定，系爭不動產之買受人有2人究為何人（是否應有部分比例分配）尚不明確。上訴人僅以系爭契約之簽訂，及證人王審鎮之證述，主張兩造就系爭不動產為買賣標的物及其價金達成合意，並已成立買賣契約本約等節，尚屬無據；依上說明，於探求當事人立約真意時，應以過去事實及其他一切證據資料為斷定之標準，按契約當事人所欲達成之契約目的，不違背契約本質，而為符合公平正義之契約解釋。被上訴人抗辯系爭契約僅係系爭不動產買賣之預約，兩造應另行商議及簽立買賣契約，始成立系爭不動產買賣契約之本約等節，應屬可採。
㈤又定金，除當事人另有訂定外，契約履行時，定金應返還或
作為給付之一部；契約因可歸責於受定金當事人之事由，致不能履行時，該當事人應加倍返還其所受之定金；民法第249條第1款、第3款分別定有明文。「定金」乃契約當事人之一方以擔保契約之成立，或確保契約之履行為目的，而交付他方之金錢或代替物。如在契約成立前交付，用以擔保契約之成立者，為立約定金；於契約成立後，該定金即變更為以確保契約之履行為目的，自有民法第249條規定之適用；倘契約未成立，解釋上，該立約定金之效力應仍有同條規定之類推適用。除當事人另有訂定外，於交付立約定金之一方拒不成立主契約時，即不得請求返還定金；反之，受定金之一方拒不成立主契約時，則應加倍返還定金（最高法院96年度台上字第2565號判決參照）。而定金依其作用之不同，可分為證約定金、違約定金、解約定金及立約定金。上述各種定金，非必各不相涉，互相排斥，交付一種定金，而兼具他種作用者，事恆有之，應依契約之文字及當事人之真意決定之；又「解約定金，係以定金為保留解除權之代價，定金付與人固得拋棄定金，以解除契約；定金收受人亦得加倍返還定金，以解除契約。」（最高法院101年度台上字第1692號判決、72年台上字第85號民事判例參照）。本件兩造間之系爭契約附有交付定金50萬元之條款，上訴人並已交付該50萬元之定金，為兩造所不爭，已如上述，即上訴人提出簽有其姓名之不動產買賣契約書，其上亦有特約事項（即十之4.以上各款條件經己雙方同意，即告買賣成立，當事人如有一方違背時，各違背金依據民法第249條第2項、第3項準用之，見本院卷第13頁）；而本件上訴人除定金50萬元外，尚未支付全部價金，被上訴人嗣因系爭契約要求伊虛報實價涉嫌違法，而要求解約（嗣經上訴人更正以實價申報，並表示不同意解約）；嗣被上訴人又抗辯：上訴人主張之系爭不動產買賣價格不相當等情，而拒絕系爭契約之履行。而系爭契約僅屬系爭不動產買賣之預約而已，前已詳述，依上開法條及實務意旨說明，上訴人所交付之50萬元定金，已具有擔保本約之成立，兼具他種作用（包含解約定金作用），而有於系爭契約成立後，該定金即變更為以確保契約之履行為目的，自有民法第249條規定之適用；倘契約本約未能成立，解釋上，該定金之效力應仍有同條規定之類推適用。被上訴人既已收受之定金，並於本院審理時表明：上訴人要求虛報實價、買賣價格不相當，伊不要賣，願意加倍返還上訴人100萬元解約等語（見本院卷第86、89頁）；則因兩造間之系爭契約尚僅預約，本約並未成立。被上訴人既已為願付加倍之定金解約之意思表示，一經解約，解釋上系爭契約，已經失效；上訴人所為請求即先位聲明：被上訴人應於受領其給付價金尾款8,027,000元之同時，將系爭土地之所有權移轉登記予其，並將系爭樓房全部交付其占有；或依備位聲明：請求被上訴人先與其簽訂本約，並於受領其給付價金尾款8,027,000元之同時，應將系爭土地之所有權移轉登記予其，並將系爭樓房交付其占有，皆非於法有據，不應准許。
六、綜上所述，因兩造間之系爭契約尚僅預約，本約並未成立，自應類推適用民法第249條第3款之規定，被上訴人既已為願付加倍之定金而解約之意思表示，則解釋上系爭契約，已經失效；從而，上訴人之先位聲明本於系爭契約（預約），請求被上訴人於受領伊給付價金尾款8,027,000元之同時，將系爭土地之所有權移轉登記予伊，並將系爭樓房全部交付伊占有；暨備位聲明請求被上訴人應先與上訴人簽訂本約，並於受領伊給付價金尾款8,027,000元之同時，應將系爭土地之所有權移轉登記予伊，並將系爭樓房交付伊占有，均為無理由，不應准許。原審所為上訴人敗訴之判決，並無不合。上訴論旨指摘原判決不當，求予廢棄改判，為無理由，應駁回其上訴。
七、本件事證已臻明確，兩造其餘之攻擊、防禦方法及舉證，核與本判決結果不生影響，毋庸逐一論列，附此敘明。
八、據上論結，本件上訴（含追加之訴）為無理由，依民事訴訟法第449條第1項、第78條，判決如主文。
中華民國107年6月28日
民事第三庭審判長法官李素靖
法官高榮宏法官莊俊華上為正本係照原本作成。
上訴人如不服本判決，應於收受送達後20日內向本院提出上訴書狀，其未表明上訴理由者，應於提出上訴後20日內向本院補提出理由書狀（均須按他造當事人之人數附繕本）上訴時應提出委任律師或具有律師資格之人之委任狀；委任有律師資格者，另應附具律師資格證書及釋明委任人與受任人有民事訴訟法第466條之1第1項但書或第2項（詳附註）所定關係之釋明文書影本。如委任律師提起上訴者，應一併繳納上訴審裁判費。
被上訴人不得上訴。
中華民國107年6月28日
書記官劉素玲【附註】民事訴訟法第466條之1：
⑴對於第二審判決上訴，上訴人應委任律師為訴訟代理人。但上訴人或其法定代理人具有律師資格者，不在此限。
⑵上訴人之配偶、三親等內之血親、二親等內之姻親，或上訴人
為法人、中央或地方機關時，其所屬專任人員具有律師資格並經法院認為適當者，亦得為第三審訴訟代理人。
民事訴訟法第466條之2第1項：
上訴人無資力委任訴訟代理人者，得依訴訟救助之規定，聲請第三審法院為之選任律師為其訴訟代理人。