臺灣桃園地方法院民事簡易判決 108年度壢簡字第1370號
原 告 林春蘭
訴訟代理人 卓育佐 律師
複代理人 陳慧玲 律師
被 告 曾錦玉
上列當事人間請求容忍修繕等事件，本院於民國109年12月10日
言詞辯論終結，判決如下：
主文
一、被告應將其所有門牌號碼桃園市○○區○○街○○號5樓之5
房屋，依國立中央大學建築物漏水鑑定中心桃院祥民政一○
八壢簡一三七○字第一○九○○六七七四六號鑑定報告書第
十二頁所載之修復工法，將上開房屋修復至不漏水之狀態。
二、被告應給付原告新臺幣壹拾萬伍仟元，及自民國一○九年十
二月十日起至清償日止，按週年利率百分之五計算之利息。
三、訴訟費用新臺幣壹拾柒萬伍仟陸佰伍拾元由被告負擔。
四、本判決第一項得假執行，但被告如以新臺幣壹拾參萬陸仟肆
佰貳拾肆元為原告預供擔保，得免為假執行。
五、本判決第二項得假執行，但被告如以新臺幣壹拾萬伍仟元為
原告預供擔保，得免為假執行。
事實及理由
壹、程序方面
按簡易訴訟之訴狀送達後，原告不得將原訴變更或追加他訴
，但請求之基礎事實同一，且不甚礙被告之防禦及訴訟之終
結者，或擴張或減縮應受判決事項之聲明者，不在此限；不
變更訴訟標的，而補充或更正事實上或法律上之陳述者，非
為訴之變更或追加。此見民事訴訟法第436條第2項準用第
255條第1項第2款、第3款、第7款、第256條規定自明
。經查，原告起訴時聲明原為：（一）被告應容許原告所僱
請施作工程之人員進入被告所有之門牌號碼桃園市○○區○
○街○○號5樓之5房屋（下稱被告房屋）內，進行施作水管
修繕及防漏工程（以鑑定後之內容為準），至修復為止；（
二）被告應給付原告第1項漏水修繕所需工料費用新臺幣（
下同）15萬元（以履勘及鑑定後之結果為準），及自起訴狀
繕本送達翌日起至清償日止，按週年利率5％計算之利息；
（三）被告應給付原告桃園市○○區○○街○○號4樓之6房
屋（下稱原告房屋）回復漏水前之原狀所需工料費用10萬元
（以履勘及鑑定後之結果為準），及自起訴狀繕本送達翌日
起至清償日止，按週年利率5％計算之利息；（四）願供擔
保，請准宣告假執行；嗣於本院民國109年12月10日言詞辯
論期日變更聲明為：（一）被告應依國立中央大學建築物漏
水鑑定中心（下稱央大鑑定中心）桃院祥民政108壢簡1370
字第1090067746號鑑定報告書（下稱系爭鑑定報告）所載之
修復工法修復至不漏水；（二）被告應給付原告105,000元
，及自109年12月10日起至清償日止，按週年利率5％計算
之利息（見本院卷第168頁），經核變更後第1項聲明，係
具體化請求被告修繕之方法，而變更後之聲明第2項係請求
原告房屋修復費用之損害賠償併同追加請求被告給付因原告
房屋無法出租之租金損失，係基於同一漏水事件所生損害，
且屬於擴張或減縮應受判決事項之聲明，核與前開規定並無
不合，應予准許。
貳、實體方面
一、原告主張：兩造為上下樓層鄰居，原告於107年8月1日出
租原告房屋與訴外人 謝岳良 ，約定租期至108年7月31日止
，每月租金5,000元，雙方並簽訂房屋租賃契約書（下稱系
爭租約），然因被告房屋之冷熱水管破裂漏水，致原告房屋
天花板滴水、牆面滲水（下稱系爭損害），影響生活品質，
謝岳良遂於108年4月提前終止租約，原告屢次催告被告修
繕系爭損害，均未獲置理，原告應得依民法第767條第1項
中段、公寓大廈管理條例第6條第1項第2款之規定，請求
被告修繕系爭損害或容忍原告僱請之施工人員進入被告房屋
進行修繕，且系爭損害係因被告房屋所致，原告亦得依民法
第184條第1項前段、第191條第1項之規定，請求被告給
付系爭損害之修繕費用，又原告房屋因系爭損害迄今無法出
租，原告受有108年4月起至109年12月止之租金損害；被
告固主張時效抗辯，然系爭損害為持續性之侵害，原告並無
逾越時效問題；為此，爰依民法第767條第1項中段、第18
4條第1項前段、第191條第1項、公寓大廈管理條例第6
條第1項第2款之規定，提起本件訴訟等語。並聲明：如前
開更正後聲明所示。
二、被告則以：
（一）兩造房屋並非上下層樓關係，原告房屋之屋齡已有25年以
上，台灣氣候潮濕，系爭損害可能係因建築本身老舊所致
；水管管線埋入水泥中誰知道流向，每一樓層都有7間套
房，原告卻一口咬定被告房屋所致；原告房屋總價才約11
0至120萬，原告請求之修繕費用超級誇張。
（二）系爭損害係於106年1至2月間發生，原告援引侵權行為
之規定請求被告賠償損害，迄本件108年8月1日起訴，
已罹於民法第197條規定之2年時效而消滅。
（三）水管破裂被告應早已察覺；系爭鑑定報告之鑑定人員使用
儀器簡陋，一來就拔洗澡用的蓮蓬頭裝壓力器，一個會浮
誇復工方式板材的人，測得結果誰知真偽？鑑定結果之估
價單高於市價，回復工法浮誇誇張；依罪刑法定主義及比
例原則，全部歸責於被告顯失公平；原告購買原告房屋後
未保管維修，早於105至106年間即已發現原告房屋濕度
很高的問題，原告身為所有人有修繕義務卻不修，本件漏
水事件與被告並無因果關係等語，資為抗辯。並聲明：1.
原告之訴駁回；2.願供擔保，請准免予假執行。
三、兩造不爭執事項：
（一）兩造為鄰居，本件兩造房屋同屬一棟公寓大廈。
（二）原告於103年4月15日登記為原告房屋所有權人，並於10
6年8月1日與謝岳良簽訂系爭租約，約定租期至108年
7月31日止，每月租金5,000元；謝岳良嗣於108年4月
間提前終止系爭租約並搬離原告房屋。
四、本件之爭點：
（一）系爭損害之產生與被告房屋之漏水是否具相當因果關係？
原告主張被告應將被告房屋依系爭鑑定報告所載之修復工
法將被告房屋修復至不漏水，是否有據？
（二）原告依侵權行為之法律關係，主張被告應賠償原告房屋因
系爭損害所致損害之修復費用及租金損失，有無理由？
五、本院得心證之理由：
（一）系爭損害之產生與被告房屋之漏水是否具相當因果關係？
原告主張被告應將被告房屋依系爭鑑定報告所載之修復工
法將被告房屋修復至不漏水，是否有據？
1.按所有權人對於妨害其所有權者，得請求除去之。民法第
767條第1項中段定有明文。前開排除侵害請求權，係所
有權人得請求以公權力排除他人對其占有使用構成之妨礙
，俾維護所有權之排他獨佔性，而房屋供人居住之基本功
能遭到妨礙，即屬失去其經濟利用價值，從而構成對房屋
所有權人之侵害。次按所謂相當因果關係，係指依經驗法
則，綜合行為當時所存在之一切事實，為客觀之事後審查
，認為在一般情形下，有此環境、有此行為之同一條件，
均可發生同一之結果者，則該條件即為發生結果之相當條
件，行為與結果即有相當之因果關係。反之，若在一般情
形上，有此同一條件存在，而依客觀之審查，認為不必皆
發生此結果者，則該條件與結果並不相當，不過為偶然之
事實而已，其行為與結果間即無相當因果關係，不能僅以
行為人就其行為有故意過失，即認該行為與損害間有相當
因果關係（最高法院98年度台上字第673號判決意旨參照
）。次按「土地上之建築物或其他工作物所致他人權利之
損害，由工作物之所有人負賠償責任。但其對於設置或保
管並無欠缺，或損害非因設置或保管有欠缺，或於防止損
害之發生，已盡相當之注意者，不在此限。前項損害之發
生，如別有應負責任之人時，賠償損害之所有人，對於該
應負責者，有求償權」，民法第191條定有明文。再按「
土地上工作物之所有人，除能證明於防止損害之發生已盡
相當之注意外，不能免責，為民法第191條第1項所明定
。此之所謂相當之注意，即為善良管理人之注意」、「除
非工作物所有人能舉證證明上開法條但書所示之情形存在
，得免負侵權行為損害賠償責任外，因土地上之工作物造
成他人之損害，即依法推定工作物所有人有過失，而應負
侵權行為損害賠償責任」，最高法院69年度台上字第1020
號、96年度台上字第489號判決意旨參照。復按專有部分
、約定專用部分之修繕、管理、維護，由各該區分所有權
人或約定專用部分之使用人為之，並負擔其費用，公寓
大廈管理條例第10條第1項定有明文。
2.經查：原告房屋之漏水、滲水原因，業據系爭鑑定報告認
定略以：研判原告房屋之潮濕漏水現象，與被告房屋之漏
水有直接關係等語，就系爭損害與前開漏水之因果關係，
亦認定略以：被告房屋冷熱水管均有漏水現象，應屬造成
原告房屋漏水之原因等語（見系爭鑑定報告第11頁），本
院審酌系爭鑑定報告之鑑定方法係依序加壓被告房屋之熱
水管、冷水管，並分別以紅外線熱影像儀及混凝土溼度計
，測量原告房屋天花板、牆面、插座等共5處測定點之溫
、濕度是否增加，而測量結果較加壓前增加15.7－37.9％
，且被告房屋之冷熱水管均有漏水現象（見系爭鑑定報告
第8頁至第10頁），並攝有影片佐證（見系爭鑑定報告內
附光碟），顯見被告房屋冷熱水管之水壓增加，與原告房
屋牆面及天花板之漏水、滲水加劇，應具相當因果關係，
復依一般通常經驗，房屋牆面、天花板長期潮濕造成毀損
或壁癌，應屬常態，而為一般具通常智識之人得以預見，
從而被告房屋漏水與系爭損害間之相當因果關係，亦堪認
定。
3.次查被告房屋之漏水導致系爭損害，已影響原告房屋之適
居性，有損於原告之所有權甚明，依首開規定，原告主張
被告應容忍原告進入被告房屋，並依系爭鑑定報告所載之
修復工法（見系爭鑑定報告第12頁），將被告房屋修繕至
不漏水，洵屬有據，應予准許。
4.至於被告否認被告房屋有漏水現象，並辯稱系爭損害與被
告房屋之瑕疵欠缺因果關係云云，然審諸系爭鑑定報告作
成兩造房屋之立體構圖（見系爭鑑定報告第7頁），可見
被告房屋雖非位處原告房屋正上方，然被告房屋之浴廁位
置緊鄰原告房屋滲、漏水牆面之上方，使用之排水管線及
冷熱水管均通過前開牆面，前開管線破裂漏水致原告房屋
天花板及牆面滲水，應為一般社會通念所得理解，是被告
前開所辯，與前開事證不符，亦不符合經驗法則；被告復
稱鑑定人員使用儀器簡陋云云，然未具體指出系爭鑑定報
告之作成過程與認定結果有何瑕疵，更未提出事證供本院
參酌；又被告稱系爭鑑定報告所載工法及費用誇大不合理
云云，係將系爭鑑定報告所列工程項目材料之單價參考列
表，誤認為本件修繕所需費用，業經本院當庭向被告闡明
確認（見本院第168頁反面）；另被告辯稱原告為所有權
人，負有修復系爭損害之義務云云，然系爭損害既係被告
房屋漏水所致，當由被告負起將被告房屋修復之義務，準
此，被告前開所辯循屬無據。
5.被告辯稱原告於106年1至2月間即已知悉漏水情形，並
依民法第197條第1項規定主張時效抗辯，然並無事證以
實其說，被告所舉原告起訴狀所載原文為：「謝岳良表示
，早在106年承租的冬天左右，就有這種狀況」（見本院
卷第4頁反面），是依本件起訴狀所載，原告應為108年
4月終止系爭租約之時，經承租人告知始知悉本件漏水情
形，被告對前開文字之理解顯有錯誤，原告亦僅承認於10
8年5月時始知悉系爭損害係被告房屋漏水所致，依前開
規定，本院尚無從認前開所辯為真，退一步言，即使原告
於106年間即知悉被告房屋之漏水問題，然房屋漏水應屬
持續性之侵害，於修復至不漏水前仍持續發生，原告起訴
自未逾越時效，故被告主張時效抗辯仍屬無據。
6.末查，被告雖辯稱依罪刑法定主義及比例原則，全部歸責
於被告顯失公平云云，由於本件屬民事紛爭，並無前開原
則之適用，且侵權行為損害賠償責任之認定，僅就行為人
對損害結果之可歸責性為判斷，若無與有過失情形，即應
由行為人負擔全部責任，並無不公平之問題，是被告前揭
所辯均不足採。
7.綜上所述，被告前開所辯顯屬被告對法律之誤解，從而被
告前開所辯均無足採，原告主張被告應將被告房屋依系爭
鑑定報告所載之修復工法修復，即屬有據。
（二）原告依侵權行為之法律關係，主張被告應賠償原告房屋因
系爭損害所致損害之修復費用及租金損失，有無理由？
1.按損害賠償責任者，除法律另有規定或契約另有訂定外，
應回復他方損害發生前之原狀。第1項情形，債權人得請
求支付回復原狀所必要之費用，以代回復原狀；又損害賠
償，除法律另有規定或契約另有訂定外，應以填補債權人
所受損害及所失利益為限、民法第213條第1項、第3項
及第216條第1項分別定有明文。又損害賠償之債，以有
損害之發生及有責任原因之事實，並二者之間，有相當因
果關係為成立要件。故原告所主張損害賠償之債，如不合
於此項成立要件者，即難謂有損害賠償請求權存在（最高
法院48年台上字第481號判例參照）。又損害賠償除法律
另有規定或契約另有訂定外，應以填補債權人所受損害（
積極損害）及所失利益（消極損害）為限。既存利益減少
所受之積極損害，須與責任原因事實具有相當因果關係，
始足當之。又依通常情形，或依已定之計劃、設備或其他
特別情事，可得預期之利益，視為所失利益。該所失利益
，固不以現實有此具體利益為限，惟該可得預期之利益，
亦非指僅有取得利益之希望或可能為已足，尚須依通常情
形，或依已定之計劃、設備或其他特別情事，具有客觀之
確定性（最高法院93年度台上字第1225號、95年度台上字
第2895號民事判決意旨參照）。另按當事人主張有利於己
之事實者，就其事實有舉證之責任。但法律別有規定，或
依其情形顯失公平者，不在此限。民事訴訟法第277條定
有明文。本件被告應對原告所受損害負賠償之責，已如前
述，至原告得請求賠償之損害金額若干，以下析述之。
2.經查：被告房屋之水管漏水致原告受有系爭損害，業經認
定如前，被告復未能就其設置或保管並無欠缺，或其就防
止損害之發生已盡相當注意等節舉證以實其說，依前開規
定，被告自應就系爭損害負擔賠償責任。而依系爭鑑定報
告書第11頁可知，本院囑託鑑定事項為「如前二項均成立
，原告系爭建物因漏水所造成之修繕費用為多少。」鑑定
論點說明為「標的物即協同街46號4樓之6修繕費用為11
7,948元（不含稅捐及廠商利潤），廠商稅捐及利潤11,
795元；合計129,743元」（見系爭鑑定報告書第11頁）
，揆諸前開說明，被告既應就原告房屋之損害負擔損害賠
償責任，原告請求支付回復原狀所必要之費用即前開鑑定
報告所載129,743元以代回復原狀，於法亦屬有據，自應
准許。
3.再查，原告雖主張其因被告房屋漏水受有租金損害，惟原
告與訴外人謝岳良間於106年8月1日與謝岳良簽訂系爭
租約，約定租期至108年7月31日止，每月租金5,000元
，而謝岳良於108年4月間提前終止系爭租約並搬離原告
房屋，是系爭租約之租期達2年，然謝岳良於租期屆滿前
3-4個月間提前終止租約，此終止租約之事由是否係因被
告房屋漏水而原告房屋不堪租賃契約使用，仍有疑義，再
者，原告除主張剩餘租期之租金外，亦主張租期屆至後至
109年12月為止之租金損害，然系爭租約租期屆至後，原
告房屋是否能夠無縫接軌尋得下一個租客，本即有爭議，
且租期如何得出可至109年12月，亦無負起相當之舉證責
任，揆諸前開法律說明，本院尚難認原告主張受有租金之
損害符合前開所述「所失利益」之要件，從而難認原告主
張受有租金損害有據，故原告就此部分之主張應予駁回。
4.綜上所述，原告得請求之金額為系爭鑑定報告第11頁有關
原告房屋因漏水所致之費用為129,743元，洵屬有據，然
原告於訴之聲明第二項部分僅主張請求105,000元，應予
准許。
（三）末按給付無確定期限者，債務人於債權人得請求給付時，
經其催告而未為給付，自受催告時起，負遲延責任。其經
債權人起訴而送達訴狀，或依督促程序送達支付命令，或
為其他相類之行為者，與催告有同一之效力；遲延之債務
，以支付金錢為標的者，債權人得請求依法定利率計算之
遲延利息；應付利息之債務，其利率未經約定，亦無法律
可據者，週年利率為百分之5，民法第229條第2項、第
233條第1項前段、第203條分別定有明文。經查，本件
請求侵權行為損害賠償債務部分，其給付核屬無確定期限
，而原告既於109年12月10日言詞辯論期日當庭更正遲延
利息自109年12月10日起算，於法亦無不合。從而本件原
告主張金錢賠償部分自109年12月10日起至清償日止，按
週年利率5％計算之利息，核屬有據，應予准許。
六、綜上所述，原告依民法第767條第1項中段、第184條第1
項前段、第191條第1項之規定，請求如主文第1至2項所
示，為有理由，應予准許。
七、本件係就民事訴訟法第427條第1項適用簡易程序所為被告
敗訴之判決，爰依同法第389條第1項第3款規定依職權宣
告假執行；併依同法第436條第2項準用同法第392條第2
項規定，依被告之聲請宣告被告預供擔保得免為假執行。
八、本件事證已臻明確，兩造其餘攻擊防禦方法及證據，核與判
決之結果不生影響，爰不一一論列，併此敘明。
九、訴訟費用負擔之依據：民事訴訟法第78條。又法院為終局判
決時，應依職權為訴訟費用之裁判，同法第87條第1項有明
文。經核本件訴訟費用共177,080元（詳如附表），其中裁
判費為4,080元，鑑定費用為173,000元，本院審酌本件訴
訟標的價額以371,167元（計算式：136,424元+129,743元
+105,000元）核定前開所述之裁判費，然原告本件聲明經
減縮後，訴訟標的價額為241,424元（計算式：136,424+10
5,000），經核裁判費?3?2,650元，加計鑑定費用173,000
元，共計175,650元，爰依職權確定訴訟費用額如主文第3
項所示（減縮部分由原告自行負擔）。
中華民國110年1月15日
中壢簡易庭法官方楷烽
以上為正本係照原本作成。
如不服本判決，應於送達後二十日內，向本院提出上訴狀並表明
上訴理由，如於本判決宣示後送達前提起上訴者，應於判決送達
後二十日內補提上訴理由書（須附繕本）。
如委任律師提起上訴者，應一併繳納上訴審裁判費。
中華民國110年1月15日
書記官張季容
附表：
┌─┬────┬───────┐
│編│項目│金額（新臺幣）│
│號│││
├─┼────┼───────┤
│1│裁判費│2,650元│
├─┼────┼───────┤
│2│鑑定費用│173,000元│
├─┴────┴───────┤
│合計：175,650元│
└──────────────┘