宜蘭簡易庭102年度宜小字第226號民事判決

臺灣宜蘭地方法院民事小額判決　　　　102年度宜小字第226號
原　　　告　朝陽美地管理委員會
法定代理人　 康芳綾
訴訟代理人　 張建舜
被　　　告　 葉英川
訴訟代理人　 廖雪喬
上列當事人間給付管理費事件，本院於民國102年12月18日言詞
辯論終結，判決如下：
主文
被告應給付原告新臺幣壹萬伍仟柒佰元。
訴訟費用新臺幣壹仟元由被告負擔。
本判決得假執行。但被告如以新臺幣壹萬伍仟柒佰元為原告預供
擔保得免為假執行。
事實及理由
一、原告主張：被告所有坐落於宜蘭縣○○鄉○○路○○○號8樓之
建物（下稱系爭109號建物）係位於原告管理之朝陽美地社
區，依原告組織章程第5章第14條第1項規定「社區住戶每月
所繳之經常管理費用、臨時分攤費等，金額由區分所有權人
會議決議之。自民國99年元月份起，每戶應繳交經常管理費
用新臺幣（下同）300元。透天住戶管理費原則上為大樓住
戶之半價，如管理費半價低於300元時，以300元為限。」，
嗣於100年12月4日經朝陽美地公寓大廈區分所有權人第5屆
第1次會議第10點第1案決議（二）通過自101年度元月起，
每戶每月管理費提高為500元，被告自應按上開規定繳交管
理費，惟被告自99年6月起至102年8月止，共積欠管理費15,
700元〔計算式：300元×19個月（99年6月起至100年12月）
＋500元×20個月（101年1月起至102年8月〕尚未繳交，經
原告多次催告皆置之不理，爰依公寓大廈管理條例第21條之
規定，求為判決：被告應給付原告15,700元暨願供擔保請准
宣告假執行。
二、被告則以：被告於99年5月取得系爭109號建物及同路108號8
樓建物（下稱系爭108號建物）之所有權狀後，即主動聯繫
當時原告之總幹事，繳交管理費及購買大樓門管電子鑰匙，
並議定因系爭108號建物與系爭109號建物相通，且僅被告一
人使用，即與當時管委會總幹事議定，僅繳納一戶管理費。
嗣被告於100年6月出國後，因而未繳管理費，於102年2月回
國後，隨即聯繫原告現任之總幹事，欲補繳全部管理費，然
經其告知依原告指示，已將被告購買之大樓門管電子鑰匙封
鎖，並要求追繳系爭109號建物積欠之管理費，被告僅得向
原告重新購買電子鑰匙，至積欠之管理費問題，因被告並非
長期住戶，現行管理費收取方式對伊不公平，已向總幹事表
明將提案基於使用者付費之公平原則請原告討論修訂管理費
計收方式（惟迄今皆無任何提議討論），俟新計收方式議定
後，被告自會補繳全部積欠之管理費。況且，原告社區住戶
未過半，亦未另外僱請保全管理門禁，原告社區主要開支僅
有公共電費及維修費用，且原告將社區大樓頂樓出租供架設
基地台，收取之租金應已足夠支付公共開支，且原告決定出
租頂樓架設基地台時並未經被告同意等語，茲為抗辯。並聲
明：請求駁回原告之訴暨若受不利判決願供擔保請准宣告免
為假執行。
三、得心證之理由：
（一）本件原告主張被告所有坐落於宜蘭縣○○鄉○○路○○○號8
樓之系爭109號建物係位於原告管理之朝陽美地社區，依
原告組織章程第5章第14條第1項規定「社區住戶每月所繳
之經常管理費用、臨時分攤費等，金額由區分所有權人會
議決議之。自民國99年元月份起，每戶應繳交經常管理費
用300元。透天住戶管理費原則上為大樓住戶之半價，如
管理費半價低於300元時，以300元為限。」，嗣於100年
12月4日經朝陽美地公寓大廈區分所有權人第5屆第1次會
議第10點第1案決議通過自101年元月起，每戶每月管理費
提高為500元之事實，業據提出朝陽美地管理委員會組織
章程、朝陽美地公寓大廈區分所有權人第5屆第1次會議紀
錄為證，被告亦未爭執，堪信屬實。
（二）被告辯稱伊於99年5月取得系爭109號建物及同路108號8樓
建物之所有權，建物相通，因非長期住戶，應僅需繳納一
戶之管理費云云。按公寓大廈管理條例第10條第2項：「
共用部分、約定共用部分之修繕、管理、維護，由管理負
責人或管理委員會為之。其費用由公共基金支付或由區分
所有權人按其共有之應有部分比例分擔之。但修繕費係因
可歸責於區分所有權人或住戶之事由所致者，由該區分所
有權人或住戶負擔。其費用若區分所有權人會議或規約另
有規定者，從其規定。」之規定，原則上區分所有權人應
按其共有之應有部分比例計算管理費，如另經區分所有權
人會議或另有規約，則從其規定。經查，兩造對於朝陽美
地公寓大廈之管理費，依規約及當時區分所有權人大會，
應以「戶」作為計算管理費之單位數等情，兩造並不爭執
。惟有爭執者在於系爭房屋應以一戶或兩戶計算？經查，
依前開法文之規定意旨，管理費原則上住戶應按其共有之
應有部分比例計算之，如另經區分所有權人會議或另有規
約，則從其規定。有關前揭該條例所謂「依規約及區分所
有權人會議」之決定，應係指區分所有權人管理費收費之
一般標準，應非指得就特定住戶之房屋應以一戶或兩戶計
算為決定。若非如此解釋，將造成其他區分所有權人或住
戶以議決或表決方式，決定特定區分所有權人或住戶應如
何繳費之不公平情形。所謂之「戶」，於客觀之意義，可
解為大門；於抽象之意義，即可解為家人，若採取客觀之
意義，系爭房屋如具有2只大門，自應以兩戶計算；但若
採取抽象之意義，系爭房屋供被告一家人居住，即應以
一戶計算。本院認為參酌公寓大廈管理條例第10條第2項
前段原則按「共有之應有部分比例」分擔管理費之意旨，
所占持分比例較大者，因為其專有部分坪數暨得供使用之
面積通常亦較大，應負擔較高額之管理費，乃管理費分擔
之主要原則。又因倘完全按照持分比例分擔，又易造成因
各住戶持分比例之細微差距，於收取管理費時之複雜度，
故而以規約或區分所有權人會議為微觀調控，惟若遇有爭
議，仍應循「按照持分比例」之原則性解釋為之，是如將
建物所占面積列為判準，應未乖違「按照持分比例之原則
」，亦較符合公平原則，並較接近該條例之立法目的，是
尚難以兩戶因打通後成為一戶即應以一戶計算其管理費；
但查，若該公寓大廈各建物之坪數各有不同，且差異甚大
，以致所謂一戶無法以持分比例估量，亦可能造成收費困
難，則區分所有人得以區分所有人會議或規約在不違反前
揭原則予以約定；本件被告辯稱此前曾與管委會總幹事議
定僅繳納一戶之管理費乙節，惟查，被告既購買二間建號
建物，即應繳納二戶管理費，尚難由被告與總幹事商議決
定，從而，縱令被告所辯屬實，不足為有利被告之認定。
（三）按公寓大廈管理條例之立法目的在於透過社區自治，由區
分所有權人或住戶以決議、自行組成管理組織等方式，而
加強公寓大廈之管理維護，提升居住品質。管理費之收費
標準，其性質係為公寓大廈住戶規約之內容，且為該條例
賦予區分所有權人會議決議之自治事項，其收費標準之訂
定或變更，依該條例第31條規定，應經區分所有權人會議
決議之；又管理費之收取乃為全體住戶之共有及共用部分
之清潔、維護、修繕及一般改良等事項之管理使用支出，
亦有同條例第10條規定可資參照。是依上說明，被告既為
系爭社區之區分所有權人，為維護系爭房屋所在社區各項
公共設施之有效運作，並確保社區之安全，除規約另有優
惠或減免之約定外，全體區分所有權人或住戶即有依規約
繳交管理費之義務。是縱被告所辯管理有不當之處或其他
收入甚豐以及其實際未長久居住使用乙節為實，尚不得執
為拒付管理費之正當事由。又被告如認為原告以管控出入
電子鎖作為迫使住戶繳納管理費而有不法之處，被告非不
得另訴請求原告交付公寓大廈之出入鑰匙以供被告通行，
惟亦不得尚以此原因拒付管理費。
（四）按區分所有權人或住戶積欠應繳納之公共基金或應分擔或
其他應負擔之費用已逾二期或達相當金額，經定相當期間
催告仍不給付者，管理負責人或管理委員會得訴請法院命
其給付應繳之金額及遲延利息，公寓大廈管理條例第21條
定有明文。從而，被告既自99年6月起至102年8月止，共
積欠管理費15,700元〔計算式：300元×19個月（99年6月
起至100年12月）＋500元×20個月（101年1月起至102年8
月〕尚未繳交，則原告依據前開規定，請求被告如數給付
，即有理由，應予准許。
四、假執行之宣告：本件係小額訴訟所為被告敗訴之判決，應依
職權宣告假執行，原告 陳明 願供擔保，聲請宣告假執行，核
無必要。又被告陳明如受不利判決願供擔保請准免假執行，
核無不合，爰酌定相當擔保金額准許之。
五、本件訴訟費用負擔之依據：民事訴訟法第78條。
中華民國102年12月27日
臺灣宜蘭地方法院宜蘭簡易庭
法官郭淑珍
上正本證明與原本無異。
如對本判決上訴，須於判決送達後20日內，向本院提出上訴狀（
須按他造當事人之人數附繕本）。
民事訴訟法第436條之24第2項規定：對小額程序之第一審裁判之
上訴或抗告，非以其違背法令為理由，不得為之。
如委任律師提起上訴者，應一併繳納上訴審裁判費。
中華民國102年12月27日
書記官吳慧芳