裁判字號：臺灣高等法院臺中分院108年重上更一字第42號民事判決
裁判日期：民國110年12月29日
裁判案由：拆屋還地
臺灣高等法院臺中分院民事判決
108年度重上更一字第42號上訴人 李家福 (即 黃淑賢 之承受訴訟人)
李東陽 (即黃淑賢之承受訴訟人)
李泓毅 (即黃淑賢之承受訴訟人)
李泓霆 (即黃淑賢之承受訴訟人)
李泓慶 (即黃淑賢之承受訴訟人)共同訴訟代理人 張仕享 律師被上訴人燕國天地管理委員會法定代理人 江金瑞 訴訟代理人 陳盈壽 律師上列當事人間請求拆屋還地事件，上訴人對於中華民國105年3月9日臺灣臺中地方法院104年度訴字第974號第一審判決提起上訴，經最高法院第一次發回更審，被上訴人並為聲明之減縮，本院於110年11月24日言詞辯論終結，判決如下：
主文上訴駁回（除確定及減縮部分外）。
第二審暨發回前第三審訴訟費用（除確定及減縮部分外）由上訴人於繼承被繼承人黃淑賢之遺產範圍內連帶負擔。
事實及理由
壹、程序事項：
一、被上訴人之法定代理人先於民國109年7月25日由張○賀變更為林○萍，嗣於110年間再變更為江金瑞，且分別經林○萍及江金瑞具狀聲明承受訴訟，有其等民事聲明承受訴訟狀在卷可稽（見本院卷一第273至284頁、本院卷二第48至54頁），合於民事訴訟法第170條、第175條第1項及第176條規定， 爰准 由江金瑞續行訴訟。
二、本件被上訴人於原審就坐落臺中市○○區○○段000地號土地（下稱系爭土地）如原審附圖所示Ａ部分之玻璃屋（面積42平方公尺，下稱系爭地上物），依公寓大廈管理條例第36條、民法第821條、第179條規定、區分所有權人會議決議、住戶規約之法律關係，請求上訴人之被繼承人黃淑賢拆除系爭地上物，將占用之土地返還予全體土地共有人，並給付新臺幣（下同）35萬2000元予被上訴人。原審判命黃淑賢應拆除系爭地上物，將占用之土地返還予全體土地共有人，及給付被上訴人23萬2899元，並將被上訴人其餘請求駁回，經黃淑賢就其敗訴部分聲明不服，提起上訴。復由本院前審判決將原判決命黃淑賢給付超過15萬5536元部分廢棄，將前開廢棄部分，駁回被上訴人在第一審之訴，並駁回黃淑賢其餘上訴，黃淑賢不服，就其敗訴部分再為上訴，且被上訴人亦未對前開敗訴部分上訴，故被上訴人請求超過15萬5536元以外部分已告確定。而黃淑賢於第三審上訴程序中死亡，上訴人為其全體繼承人並向最高法院具狀聲明承受訴訟後，本院前審判決再經最高法院廢棄發回更審，並由被上訴人為後開所述之減縮聲明，故本院審理範圍僅限於被上訴人請求上訴人拆除系爭地上物及給付15萬5536元部分，其餘未繫屬本院者，不予贅述。
三、又按訴狀送達後，原告不得將原訴變更或追加他訴。但請求之基礎事實同一者，或擴張或減縮應受判決事項之聲明者，不在此限，民事訴訟法第255條第1項第2款、第3款定有明文。又第二審訴之變更或追加，非經他造同意，不得為之。但第255條第1項第2款至第6款情形，不在此限，亦為同法第446條第1項所明定。查，被上訴人於原審起訴請求黃淑賢拆除系爭地上物，並返還占用土地，嗣於110年8月31日本院審理時撤回（減縮）請求返還土地部分（見本院卷二第31頁），僅請求拆除系爭地上物，並經上訴人當庭表示同意，核屬減縮應受判決事項之聲明。另被上訴人於本院110年8月31日準備程序另追加公寓大廈管理條例第9條第1、2、4項規定，為拆除系爭地上物之請求權基礎（見本院卷二第35頁），其所主張之追加事由與原訴之基礎事實，均是上訴人所有系爭地上物之使用是否違反其設置目的及通常使用方法，而占用燕國天地社區（下稱系爭社區）之共用部分，侵害被上訴人之管理權，核屬請求之基礎事實同一，依首揭規定，均應予准許。
貳、實體事項：
一、被上訴人主張：黃淑賢為系爭社區住戶，未經同意搭建屬於違章建築之系爭地上物，並占用如原審附圖所示Ａ所示系爭土地部分，受有5年相當於租金之不當利益等情，其基於管理權及維護社區全體住戶利益，請求黃淑賢之全體繼承人即上訴人拆除系爭地上物；又拆除系爭地上物後，上訴人可自行加裝必要設施，防止雨水滲漏及避免人員墜落，不影響上訴人使用同段0000建號建物（下稱0000地下建物）之權利，自無輕重失衡，而有權利濫用之虞。爰依公寓大廈管理條例第9條第1、2、4項、第36條、民法第821條、第179條規定及區分所有權人會議決議、住戶規約，擇一求為命上訴人拆除系爭地上物，並給付15萬5536元之判決。（原審就前開部分為上訴人敗訴之判決，上訴人不服，提起上訴。）並答辯聲明：㈠上訴駁回（除確定及減縮部分外）。㈡第二審暨發回前第三審訴訟費用（除確定及減縮部分外）由上訴人於繼承被繼承人黃淑賢之遺產範圍內連帶負擔。
二、上訴人則以：系爭地上物係訴外人即○○○○○○建設股份有限公司（下稱○○公司）所建，預供0000地下建物單獨使用，並與系爭社區承購戶約定分管契約（下稱系爭分管契約），上訴人因黃淑賢輾轉購得0000號建物後，因繼承而繼受取得系爭分管契約之權利；另系爭地上物供黃淑賢及上訴人專用，迄今已逾20年，系爭社區住戶無不知或無從得知之情形，更從未異議干涉，堪認有默示系爭分管契約存在。再者，被上訴人訴請拆除系爭地上物，將導致其無法正常使用0000地下建物，且產生積水、人員墜落之危險，而被上訴人亦未舉證說明拆除後之具體明確計劃，難謂有何利益可言，反增加管理困難，足認損人而不利己，自屬權利濫用等語，資為抗辯。並上訴聲明：㈠原判決（除確定及減縮部分外）不利於上訴人部分，應予廢棄。㈡上廢棄部分，被上訴人在第一審之訴駁回。㈢第一、二審暨發回前第三審訴訟費用(除確定及減縮部分外)由被上訴人負擔。
三、兩造不爭執之事項：(本院卷二第44頁)㈠系爭社區係83年間由○○公司起造，為區分所有建物。
㈡系爭土地係系爭社區全體區分所有權人所共有，為系爭社區之基地。
㈢本院前審卷二第70頁所指屋後加蓋黑色斜線部分，為附圖所
示編號A部分即系爭地上物（面積42平方公尺）為未保存登記建物，且上訴人現為系爭地上物之事實上處分權人。
㈣○○公司於84年間向○○公司購買門牌號碼為臺中市○○路○段000
號、000號及000號地下1樓（原門牌號碼為臺中市○○區○○路000號、000號及000號地下1樓之1，建號分別為同段0000、00
00、0000號）。㈤系爭地上物與0000、0000建物相連，且位於0000地下建物上方，0000地下建物出入口位於系爭地上物裡面。
㈥系爭地上物經臺中市政府都市發展局（下稱都發局）黏貼通知為違章建築並限期拆除。
㈦本件如成立無權占有，同意相當於租金之不當得利以5年計算，金額為15萬5536元。
㈧被上訴人提起本件拆屋還地及不當得利訴訟，係經系爭社區
區分所有權人會議（104年12月13日）決議之授權。㈨對臺中市大臺中建築師公會109年4月7日鑑定報告書之鑑定結果及相關工程預算表之形式上真正不爭執。
㈩對本院勘驗筆錄及現場照片之形式上真正不爭執（見本院卷
一第129至157、375至401頁）
四、本院得心證之理由：㈠○○公司於83年間於系爭土地上起造系爭社區，而系爭土地係
系爭社區全體區分所有權人共有，為社區之基地，上訴人僅為系爭土地共有人之一；○○公司於84年間出售0000、0000建物、0000地下建物予○○公司，於84年5月16日與○○公司簽訂協議書（下稱系爭協議書），迄95年間，○○公司復將前開建物出售予黃淑賢，現由上訴人因繼承而取得系爭地上物之事實上處分權；又系爭地上物位於0000地下建物上方，作為0000地下建物另一出入口，並與0000、0000建物相連；且系爭地上物業經主管機關認定為違章建築等情，為兩造所不爭執（見前揭兩造不爭執事項㈠至㈦所示），並有系爭土地之土地登記第三類謄本（見本院前審卷二第29至30頁）、同段0000建號建物之建物測量成果圖及建物登記第二類謄本、102年6月25日都發局違章建築限期改善（自行拆除）通知單、原審勘驗筆錄、附圖所示臺中市中興地政事務所土地複丈成果圖附卷可稽（見原審卷一第25、27至47、48、61、102、105、179至269頁），自堪信為真實。
㈡系爭地上物所坐落系爭土地，並無系爭分管契約或默示分管
契約存在，而得由上訴人專用：⒈按依公寓大廈管理條例第3條第4款、第5款規定：「共用部分：指公寓大廈專有部分以外之其他部分及不屬專有之附屬建築物，而供共同使用者。」、「約定專用部分：公寓大廈共用部分經約定供特定區分所有權人使用者。」同條例第9條第1項、第2項前段、第4項規定：「各區分所有權人按其共有之應有部分比例，對建築物之共用部分及其基地有使用收益之權。但另有約定者從其約定。」、「住戶對共用部分之使用應依其設置目的及通常使用方法為之。」、「住戶違約第二項規定，管理負責人或管理委員會應予制止，並得按其性質請求各該主管機關或訴請法院為必要之處置。如有損害並得請求損害賠償。」又依同條例第36條第2款、第11款規定，公寓大廈管委會就共有、共用部分、約定共用部分，有維護及點收、保管之職權。準此，公寓大廈之住戶占用共用部分，即屬違反共用部分之通常使用方法，管委會得依同條例第9條第4項規定，訴請法院為必要之處置。
⒉次按數人區分一建築物而各有其一部者，該建築物及其附屬物之共同部分，推定為各所有人之共有，98年1月23日修正，同年7月23日施行前之民法第799條前段定有明文。查，系爭社區於84年2月20日興建完成，同年3月24日辦理所有權第一次登記，有0000、0000建物、0000地下建物之建物登記謄本附卷可稽（見最高法院證物編號1所示西屯公所函附件【下稱系爭報備資料卷】第262至270頁），自應適用修正前之規定。又按當事人主張有利於己之事實者，就其事實有舉證之責任，民事訴訟法第277條前段定有明文。被上訴人以無權占有為原因，提起拆除系爭地上物等之訴，上訴人就系爭地上物所坐落系爭土地為被上訴人所管理之事實不爭執，而僅以其非無權占有為抗辯者，應由上訴人就其占有係有正當權源之事實證明之。次查，系爭土地為共有土地，且系爭社區住戶共計有586戶（見臺中市政府工務局使用執照【84】年中工建使字第0000-00號，見系爭報備資料卷第187頁），上訴人僅提出其中部分共有人○○營造股份有限公司（下稱○○公司）、李家福、李○仁、李○樺、李○宜出具之專用分管證明書（見原審卷一第271頁），顯見上訴人使用系爭地上物所坐落系爭土地，並無明確取得系爭土地全體共有人同意甚明。
⒊另依系爭協議書約定：「…向○○…公司承購之…等建物（建號分
別為0000、0000、0000），因係以公共設施方式與其他共同使用部分合併登記，且無單獨之建物所有權狀，茲將使用位置及其權利範圍，依實際使用情形分管如下：附後平面圖之位置為歸屬於購買○○路000號地下一樓（即0000地下建物）出入口所專用之分管區域，其他共有人不得任意使用。如附後平面圖及立面圖上著色之部分。本區分建物所有權於買賣轉移時，將本分管協議內容轉移於買受人，以資遵守。」等語，及所附標註分管區域之平面圖及立面圖（見原審卷二第50、51、53、54、56、57頁、卷一第38至40頁），核與證人張○祐於本院前審證稱：系爭協議書後面所載「平面圖」（即有畫樹木那裡）是買主即○○公司使用的，別人都不能使用，系爭協議書之立面圖中有一經造景公司搭蓋系爭地上物，是給0000地下建物住戶使用的，因為其他住戶出入不需要經過系爭地上物等語；及證人李○旻於本院前審證稱：系爭社區大樓後面有一個地下室的出入口，該住戶由該地下室出入口出入，需要有應有的動線及迴旋空間，所以就設計蓋了系爭地上物，系爭協議書平面圖記載「分管區域」是給0000地下建物住戶使用，非給其他住戶使用；且經○○公司同意後，一樓的人可以使用他門前的範圍等語（見原審卷一第124頁背面、第125頁、第126頁至第127頁）大致相符。惟查，依臺中市西屯區公所104年5月13日公所建字第0000000000號函之說明二載明：「…查燕國天地大樓於87年1月9日以成立管理委員會名義申請報備，本所以87年1月19日公所民字第000號函同意備查在案…」等語（見原審卷一第94頁），則觀諸86年12月20日系爭社區區分所有權人名冊，○○公司及○○公司分別為序號000、000、000及000、000、000、000、000號之區分所有權人（見系爭報備資料卷第67、68、70至71頁），如系爭協議書具有分管契約效力，得以拘束系爭社區全體住戶，則依85年10月11日系爭社區住戶規約（下稱系爭規約）前言、第2條約定：「本燕國天地大樓訂定規約條款如下，本公寓大樓全體區分所有權人及住戶均有遵守之義務…」、「專有部分、共用部分、約定專用部分…之範圍界定如後…約定專用部分：公寓大廈共用部分經約定供特定區分所有權人使用者，使用者名冊由管理委員會造冊保存。…二、本公寓大樓法定空地…為共用部分，應供全體區分所有權人及住戶共同使用，非經規約或區分所有權人會議之決議，不得約定為約定專用部分…」等語（見系爭報備資料卷第141、148至150頁），○○公司及○○公司自應於86年11月8日系爭社區所召開區分所有權人會議中，依系爭規約提案請管理委員會造冊保存，然該次會議就「討論事項及決議」之第一案（關於住戶規約研討及修訂）之決議結果雖為通過，卻未就共用部分經約定供特定區分所有權人使用部分造冊保存（見系爭報備資料卷第155頁），且對照85年10月11日全區配置圖，在○○樓後方一樓空地，並未將系爭地上物予以明確標示，足見被上訴人主張其從未於區分所有權人會議中，決議系爭地上物所坐落系爭土地部分，約定由○○公司、黃淑賢等人成立約定專用乙情，堪信為真實，是上訴人辯稱依系爭協議書，被上訴人應可知有系爭分管契約存在一節，難認可採。
⒋上訴人又抗辯：○○公司及○○公司簽訂系爭協議書後，系爭地上物自84年間起即供作0000地下建物出入口之用，系爭社區區分所有權人，對系爭地上物占有使用公共部分之系爭土地，迄102年間均未曾干涉，顯有容認0000地下建物之所有人為出入目的而占有使用該特定區域之默示分管意思，其非無權占用云云，為被上訴人所否認。經查，依前開西屯區公所104年5月13日函之說明二另載明：「…查燕國天地大樓於87年1月9日以成立管理委員會名義申請報備，本所以87年1月19日公所民字第000號函同意備查在案後，迄103年1月24日期間，先有何謝○ 鳳君 97年11月25日以改選管理負責人為由申請報備，因案已繫屬訴訟偵查中，本所以97年12月2日公所民字第0000000000號函、98年4月1日公所民字第0000000000號函復暫不同意報備，後有李○欣君於102年5月18日向本所申請成立燕國天地大樓管理負責人，惟該次所檢送之報備資料尚存有爭議，故本所復以102年5月20日公所建字第0000000000號函覆暫不同意備查，該會遲至103年1月24日、103年12月24日以改選主任委員名義申請報備，本所依公寓大廈組織申請報備處理原則第6點規定，文件齊全，即發給同意報備函。…」等語（見原審卷一第94頁），從而，被上訴人係因故而未能合法召開系爭社區區分所有權人會議，無從就系爭地上物占有使用公共部分之系爭土地予以表示意見或異議，並做成相關決議，上訴人僅空言抗辯其他區分所有權人未曾表示異議，但並未舉證證明其他區分所有權人有何有特別情事，依社會觀念可認為其他區分所有權人同意系爭地上物占有使用公共部分之系爭土地為0000地下建物之所有人專用，其他區分所有權人既僅係單純沈默而未為制止，僅單純沈默而未為制止者，不生任何法律效果，亦非默許同意繼續使用，此有最高法院29年上字第762號判例、80年度臺上字第1470號判決、83年度臺上字第237號判決意旨可資參照。況，系爭社區之區分所有權人586戶，迄今已有多人因買賣而異動更迭，如朱○雲、林○崎、陳○靜、蔡○惠、徐○娟、陳朱○英，即係於○○公司及○○公司簽訂系爭協議書後購入系爭社區區分所有建物之第二手區分所有權人（見謄本卷一第108、109、113、117、118頁），），上訴人所抗辯默示之分管契約究係何時與何共有人間所成立？其受讓人是否知悉或可得知悉該分管契約存在？應否受拘束？上訴人均未舉證證明，自無可採。此外，上訴人又未舉證證明於公寓大廈管理條例於84年6月30日實施「前」，系爭社區全體共有人間已默示成立就系爭地上物占有使用公共部分之系爭土地約定由0000地下建物之所有人專用之分管契約，則其此部分之抗辯，亦無足取。㈢被上訴人請求上訴人拆除系爭地上物，為有理由：
⒈第按建築物非經申請直轄市主管建築機關之審查許可並發給
執照，不得擅自建造或使用。建築法第25條規定甚明。另依修正前建築技術規則建築設計施工編第30條之1規定而制頒之未實施容積管制地區綜合設計鼓勵辦法第9條（即現行建築技術規則建築設計施工編第289條）亦規定：「開放空間除應予綠化及設置遊憩設施外，不得搭蓋棚架、建築物或作其他使用。第一項開放空間於核發使用執照後，應予以登記列管。主管建築機關每年應作定期或不定期檢查，如有違規使用者，依有關法令處罰。」等語。參以建築基地於建築使用時，應保留一定比例面積之空地，旨在使建築物便於日照、通風、採光及防人，以增進使用人之舒適、安全與衛生。⒉依前所述，系爭地上物既為違章建築，顯不符合系爭規約第1
5條及第18條約定：「專有部分及約定專用之使用限制。一、區分所有權人及住戶對專有部分及約定專用部分之使用，應依使用執照所載用途為之。二、區分所有權人及住戶對於專有部分及約定專用部分應依符合法令規定之方式使用，並不得有損害建築物主要結構及妨害建築物環境品質。」、「違反義務之處置規定。…住戶違反本條例第15條第1項之規定，對於專有部分、約定專用部分之使用方式有違反使用執照及規定之規定時，應予制止，並報請直轄市、縣（市）主管機關處理，要求回復其回復原狀。…」等語（見系爭報備資料卷第148至150頁），可見上訴人在系爭土地上搭蓋系爭地上物，已妨礙其他共有人對系爭土地作為開放空間之使用及通行之環境品質目的，並牴觸相關建築法令禁止規範，自非合法，洵堪認定。被上訴人依公寓大廈管理條例第9條第4項規定，請求上訴人拆除系爭地上物，為有理由，應予准許。⒊被上訴人依公寓大廈管理條例第9條第4項規定，請求上訴人
將系爭地上物拆除，既屬有據，則被上訴人另依民法第767條第1項中段為請求，不能獲得更有利之判決，本院核無再予裁判之必要，併此敘明。㈣被上訴人並無權利濫用情事：權利之行使，不得違反公共利
益，或以損害他人為主要目的。行使權利，履行義務，應依誠實及信用方法，此觀民法第148條規定即明。若當事人行使權利，雖足使他人喪失利益，但茍非以損害他人為主要目的，即不在該條所定範圍之內。系爭土地為系爭社區全體區分所有權人所共有，其設置目的係供作大樓住戶得以日照、通風、採光及防人，以增進使用人之舒適、安全與衛生等公共目的使用，已如上述，上訴人未對該共用部分依其設置目的及通常使用方法為之，則被上訴人訴請法院為必要之處置，核屬正當行使其法定職權，非以損害上訴人為主要目的甚明。基此，被上訴人提起本件訴訟，乃正當權利之行使，尚無權利濫用及違反誠信原則之情事，足堪認定。至上訴人辯稱：被上訴人長期知悉系爭地上物存在，拆除地上物對被上訴人而言並無利用價值，卻訴請伊拆除系爭增建物，將造成積水、人員墜落之危險，且被上訴人亦未舉證說明拆除後之具體明確計劃，增加管理困難，足認損人而不利己，係權利濫用及違反誠信原則云云，僅屬上訴人臆測之詞，難認有據，且縱使上訴人除去系爭地上物後，上訴人未依法回復占用系爭土地之樓層板而符合使用執照用途規範，亦屬另外之法律問題，不得據為上訴人拒絕拆除系爭地上物之正當理由。
顯不可取。
㈤被上訴人請求上訴人給付不當得利15萬5536元，為有理由：
⒈按無法律上之原因而受利益，致他人受損害者，應返還其利益；不當得利之受領人，除返還其所受之利益外，如本於該利益更有所取得者，並應返還；但依其利益之性質或其他情形不能返還者，應償還其價額，民法第179條、第181條分別定有明文。又無權占有他人之土地，可能獲得相當於租金之利益，亦為社會通常之觀念（最高法院61年台上字第1695號判例意旨參照）。依上所述，黃淑賢係於95年10月27日登記取得0000、0000建物、0000地下建物，應認黃淑賢亦應於同日取得系爭地上物之事實上處分權，並自斯時起占用系爭土地，妨害全體區分所有權人之使用收益及被上訴人之管理權，屬無法律上之原因而受有相當於租金之利益，致全體區分所有權人及被上訴人受有相當於租金之損害。被上訴人依系爭社區104年度第2次區分所有權人會議決議（見不爭執事項㈧）及公寓大廈管理條例、規約，向上訴人請求返還相當於租金之不當得利損害賠償，即屬有據。
⒉又本件成立無權占有，兩造同意相當於租金之不當得利以5年計算，金額為15萬5536元（見不爭執事項㈦），則被上訴人請求上訴人給付15萬5536元，即屬有據，應予准許。
五、綜上所述，本件並無分管協議或默示分管協議存在，被上訴人亦無權利濫用情形，系爭地上物既無占有權源且違反使用執照所載用途及法令規定，占用系爭土地之面積42平方公尺，上訴人復為系爭地上物之事實上處分權人，被上訴人本於公寓大廈管理條例第9條第4項及民法第179條規定，訴請上訴人拆除系爭地上物，並請求上訴人給付相當於租金之不當得利損害賠償15萬5536元，為有理由，應予准許。原審就被上訴人上開請求，為上訴人敗訴之判決及為假執行之宣告，理由雖有部分不同，但結論並無二致，仍應予維持。上訴意旨指摘原判決不當，求予廢棄改判，為無理由，應予駁回。
六、本件事證已臻明確，兩造其餘之攻擊或防禦方法及所用之證據，經本院斟酌後，認為均不足以影響本判決之結果，爰不逐一論列。
七、據上論結，本件上訴為無理由，依民事訴訟法第449條第1項、第78條、第85條第2項，判決如主文。中華民國110年12月29日
民事第六庭審判長法官楊熾光
法官莊宇馨法官郭玄義正本係照原本作成。不得上訴。
書記官劉雅玲中華民國110年12月29日