臺灣新竹地方法院民事簡易判決
110年度竹北簡字第463號
原告第一村第六區公寓大廈管理委員會
法定代理人 孫玉之
訴訟代理人 吳家明
被告 周廷檀
上列當事人間請求遷讓房屋等事件，本院於民國111年2月22日言詞辯論終結，判決如下：
主文
被告應自如附圖所示A部分面積六十四平方公尺之會議室騰空遷讓返還原告。
被告應自民國一一○年九月七日起至騰空遷讓返還前項建物之日止，按月給付原告新臺幣伍仟元。
訴訟費用由被告負擔。
本判決第一項得假執行；但被告如以新臺幣肆拾參萬捌仟貳佰元為原告預供擔保後，得免為假執行。
本判決第二項各到期部分得假執行；但被告於各到期部分如以新臺幣伍仟元為原告預供擔保，得免為假執行。
事實及理由
甲、程序方面
按訴之變更按不變更訴訟標的，而補充或更正事實上或法律上之陳述者，非為訴之變更或追加，民事訴訟法第256條定有明文。查原告起訴時，原係聲明請求：「一、被告應自坐落新竹市○○路00巷0號1樓之會議室騰空遷出，將場地返還原告。二、被告應自起訴狀繕本送達翌日起至前開場地騰空遷出時止，按月給付原告新臺幣（下同）5,000元。三、訴訟費用由被告負擔。四、願供擔保，請准宣告假執行。」；嗣於本院囑請地政人員就原告聲明返還地上物之確切坐落位置及面積實施測量後，原告乃依測量結果，將上開第一項聲明更正為：被告應自如附圖所示A部分面積64平方公尺之會議室騰空遷出返還原告。核原告所為係屬補充或更正事實上或法律上之陳述，非為訴之變更，揆諸前開規定並無不合，應予准許。
乙、實體方面
壹、原告主張：
一、原告前於民國108年1月間將坐落新竹市空軍一村第六區活動中心內之多功能會議室（下稱系爭會議室）出借予被告，以供其作為教授書法之場地使用，兩造並簽立「場地借用合約書」（下稱系爭合約），約定借用期間自108年2月1日起至109年1月31日止，活動時間限於上午7時起至晚間21時止，被告則應每月補貼5,000元之清潔費予原告。
二、嗣因原告欲收回系爭會議室自用，乃於109年1月9日第14屆第一次管理委員會會議中決議於借用期限屆滿後，將不再續借，而被告亦有參與該次會議，故知悉此一會議結論。惟因新冠肺炎疫情之爆發，該屆管理委員會委員未即時收回系爭會議室，原告乃於109年11月12日第15屆第一次管理委員會會議中決議發函催促被告返還，110年4月9日第16屆第一次管理委員會會議再次決議發函催促。未料，被告於收受原告催告返還之通知後，仍置之不理，更將原告拒不收取之110年2至4月清潔費，以原告拒收租金、電費為由辦理提存。
三、然而，系爭合約之性質為使用借貸，此觀契約名稱即明，且由系爭合約約定「活動時間：AM07:00~PM21:00」、「如住戶需使用時，必須優惠（先）使用」等內容，亦可得證。至
被告每月交付之5,000元，乃係分擔原告雇工清潔環境之費用，並非使用系爭會議室之對價；縱認兩造間之關係屬租賃契約，該5,000元亦係租賃關係消滅後因租賃物遲延返還所生之損害，並非因原告同意續租而交付之租金。再退步言之，縱使系爭合約於期滿後因被告繼續使用而默示更新，惟伊已以存證信函通知被告收回系爭會議室自用，依據系爭合約第5條第2項約定，兩造間之契約亦已於被告收受通知後2個月即終止。
四、是以，被告明知原告不續借之意，且曾收受催告返還之通知，是其就系爭會議室之使用權源己因系爭合約約定期滿而消滅，伊自得依民法第470條第1項前段規定，請求被告返還如新竹市地政事務所土地複丈成果圖（下稱附圖）所示編號A部分、面積64平方公尺之系爭會議室。又兩造間之使用借貸關係雖與租賃契約不同，惟被告無權占用系爭會議室受有利益，致原告受有不能管理使用收益之損害，被告應返還相當於租金之利益則無不同，爰按被告每月提供之5,000元清潔費，作為計算損害之依據。
五、綜上，爰依借貸之法律關係提起本訴，並聲明：（一）被告應自如附圖所示A部分面積64平方公尺之會議室騰空遷出返還原告。（二）被告應自起訴狀繕本送達翌日起至前開場地騰空遷出時止，按月給付原告5,000元。（三）訴訟費用由被告負擔。（四）願供擔保，請准宣告假執行。
貳、被告則以：
一、被告雖曾參與原告於109年1月9日召開之第14屆第一次管理委員會會議，惟於提案討論是否將原中控室設施搬遷至系爭會議室議案時，被告已被要求離開會場，而未繼續參與會議。會議結束後，原告第14屆管委會主任委員告知上開提案已通過，並口頭同意被告可在中控室設備進行搬遷施工前，繼續付費租借系爭會議室使用，直至其任期結束。
二、系爭合約109年1月31日租期屆滿後，原告仍繼續收費至110年1月，亦即伊係以不定期租賃之方式，繼續付費使用系爭會議室，應受土地法第100條規定之保障，在中控室設備進行搬遷施工前，均可繼續承租。惟原告自110年2月起即拒不收受租金，被告始將各期租金辦理提存。
三、被告每月交付之5,000元係租金性質，而非原告主張之清潔費，蓋原告從未派工清潔系爭會議室，均係被告自行清掃。況社區內所聘請之3名清潔人員，每月花費約為10萬元，由8棟住宅386戶平均分攤，則系爭會議室每月所應分攤之金額不到260元；若以管理費收費標準計算，即以每戶室內實際面積、每坪45元估算，系爭會議室每月應分攤約871元，均與兩造約定之5,000元相差甚大，故不能以清潔費或管理費之名目替換房租之事實。
四、綜上，原告提起本訴顯無理由，應予駁回。並聲明：（一）
原告之訴及假執行之聲請均駁回；（二）被告繼續付費租借使用系爭會議室；（三）訴訟費用由原告負擔；（四）如受不利判決，願供擔保請准宣告免為假執行。
參、得心證之理由：
一、原告主張兩造前就系爭會議室成立使用借貸契約，約定借用期間自108年2月1日起至109年1月31日止，而原告於借用期間屆滿前即已表明不再續借，惟被告拒不返還，故依借貸之法律關係請求被告返還借用物及賠償損害等情，業據其提出系爭合約、會議記錄等件為證；而被告固不否認確有繼續使用系爭會議室之事實，惟以前詞置辯。是本件所應審究者為：（一）系爭合約之法律上性質究係使用借貸或租賃？（二）原告請求被告遷讓返還系爭會議室，有無理由？（三）原告請求被告按月賠償5,000元，有無理由？茲論述如下。
二、系爭合約之法律上性質究係使用借貸或租賃？
（一）按稱租賃者，謂當事人約定，一方以物租與他方使用收益，他方支付租金之契約；稱使用借貸者，謂當事人一方以物交付他方，而約定他方於無償使用後返還其物之契約，民法第421條第1項、第464條分別定義甚明。次按，使用借貸與租賃，雖同為當事人約定一方以物交他方使用，但二者性質迥不相同。在使用借貸，應為無償。如係有償，不論其名稱如何，以及契約所用之文字如何，均不得謂非租賃（參閱最高法院46年台上字第519號、80年度台上字第78號、72年度台上字第835號判決要旨）。是當事人所支付者是否為租金？應以其支付是否為使用租賃物之對價而定，苟當事人合意以此等給付作為使用租賃物之對價，即應成立租賃關係，不以其給付數額確定，且與承租物之使用、收益相當為必要（最高法院86年度台上字第1326號判決意旨可參）。
（二）經查，檢視兩造簽訂之系爭合約，其合約名稱固為「場地借用合約書」，且契約內文大部分均使用「借用」一詞，惟兩造有於合約第4條作有：「1.清潔費每個月伍仟元整。2.抵押金伍仟元整。」之約定（見卷第23頁），亦即被告除需交付抵押金5,000元予原告外，亦需於使用系爭會議室期間，按月給付5,000元予原告，則被告顯非無償使用系爭會議室。再審酌原告按月簽收款項之「房租付收款明細欄」，記載被告於106年12月27日所交付之1萬元，為「押金1個月、租金1個月」等語，且原告嗣後亦係以相同格式之「房租付收款明細欄」持續簽收至110年1月止（見卷第169-173頁），益徵原告按月向被告收取之5,000元，應為被告使用系爭會議室之對價，不因其名為清潔費而謂非屬租金性質。
（三）是以，兩造既係約定由原告交付系爭會議室予被告使用，並按月收取5,000元為對價，則系爭合約之法律上性質應係屬租賃契約，堪予認定。
三、原告請求被告遷讓返還系爭會議室，有無理由？
（一）按租賃期限屆滿後，承租人仍為租賃物之使用收益，而出租人不即表示反對之意思者，視為以不定期限繼續契約，民法第451條固有明文。惟未定期限者，各當事人得隨時終止契約。但有利於承租人之習慣者，從其習慣，前項終止契約，應依習慣先期通知。但不動產之租金，以星期、半個月或一個月定其支付之期限者，出租人應以曆定星期、半個月或一個月之末日為契約終止期，並應至少於一星期、半個月或一個月前通知之。同法第450條第2、3項亦定有明文。是當事人本得隨時終止不定期限之租約，但為保護承租人，故賦予出租人相當時間前應通知終止之義務。又租賃契約依民法第451條規定更新後，僅發生期限變更之效果，其餘內容(如租金及其他條件)並未隨同變更（最高法院64年台上字第1579號民事判例參照）。另兩造簽訂之系爭合約第5條第2項亦約定：「甲（即原告）乙（即被告）雙方同意若一方欲提前解約，需於二個月前提前通知對方。」等語（見卷第23頁）。經查：
1.原告主張其於系爭合約約定使用期間屆滿前之109年1月9日，曾作成不再續租系爭會議室予被告之決議乙節，固據其提出會議記錄為證（見卷第25-29頁），惟其事後仍持續向被告按月收取5,000元租金，且被告亦繼續使用系爭會議室，此為兩造所不爭執，則兩造間於系爭合約所定之租期屆滿後，顯已發生契約默示更新之效果，即視為以不定期限繼續契約。惟上開租約僅變為不定期限，其他約定並未改變，原告嗣於109年11月18日以新竹武昌街郵局第801號存證信函通知被告收回系爭會議室，並限期被告應於110年1月31日遷讓返還租賃物，有該份存證信函附卷可稽（見卷第133-135頁），而被告亦不否認有收受該份終止租約之通知（見卷第197頁），合於上開法條及系爭合約第5條第2項之約定，則兩造間就系爭會議室所存在之默示更新契約，已因原告之合法終止而消滅。
2.此外，縱認系爭合約係屬使用借貸契約性質，惟被告當初借用系爭會議室之目的，係為供作教授書法等才藝活動之場地使用，此為兩造所不爭執，然被告僅曾於107年間舉辦一期為期3個月之書法班，之後即閒置場地未再開班授課或為任何文藝活動使用，堪認其使用借貸之目的已消失，則原告亦得依據民法第470條之規定請求被告返還，併此敘明。
（二）被告雖抗辯原告第14屆管委會主任委員曾口頭同意 伊可 在中控室設備進行搬遷施工前，繼續付費租借系爭會議室至其任期結束云云，惟其並未提出任何證明文件，本院自難僅憑其陳述即信為真實，遑論原告第14屆管委會委員之任期，早於第15屆管委會於109年11月12日召開第一次管理委員會例行會議前時，其任期即已結束。
（三）再者，被告另辯稱其應受土地法第100條規定之保障云云，原告則主張其符合該條第1款「出租人收回自住」情形等語。而查：
1.按土地法第100條第1款前段所謂收回自住，係指出租人在客觀上有收回自住之正當理由及必要情形而言。所謂「正當理由及必要」，乃過往法院於個案裁判時，為檢視出租人收回自住之事由，是否有出於編織藉口等脫法原因，而以誠信原則所創出之判斷標準，屬於不確定之法律概念，因此於審酌出租人有無收回自住之「正當理由及必要」時，雖應檢視出租人提出之理由客觀上是否正當及必要，但絕非限於出租人已別無其他選擇時，始得收回房屋，亦即所謂「正當及必要」，乃指評估所有客觀條件及整體狀況後，認定出租人有收回房屋之正當性及必要性即可，並非限於收回房屋已是「唯一」選擇，此外別無他法而言。又土地法第100條之規定，既未區分供住宅使用之房屋租賃或或供營業使用之房屋租賃，則土地法第100條所謂之房屋兼指住屋與供營業用之房屋而言（最高法院51年台上字第370號判決、最高法院94年度第3次民事庭會議決議參照）。而由土地法第100條立法內容以觀，既未區分供住宅使用或供營業使用，則僅要出租人收回係供自己使用，且其收回有其正當性及必要性，則出租人依土地法第100條規定收回自用，即屬適法。
2.原告主張被告違反租賃初衷，長期閒置系爭會議室，伊將收回系爭會議室即原多功能會議室自用作為社區長青教室、閱覽室、下棋室、教會活動、社區大學教學及關於長照等課程之場地使用等情，業經原告提出住戶活動在卷足憑（見卷第273-283頁）。而觀諸上開照片內容，可見社區住戶在未收回系爭會議室前確實係在社區開放式之大廳進行對奕、聽傳教、教授課程等，而未有一不受干擾之場所可供活動使用，足認原告上開主張應屬實在。本院審酌以現今社區大樓之共用部分設置之各項設施，多係供社區專用部分之住戶共同使用，例如設置藝文或休閒空間、運動空間、垃圾場、資源回收場等，是無論何種設施之設置，只要係經社區決議通過，且於不違反法令之情況下，以供全體社區住戶使用之目的而收回自用，自有其正當性；且原告終止系爭合約，其目的係為將系爭會議室作為社區住戶之休閒、藝文、活動等多功能空間，而目前該社區並無適當隱密之場所可供舉辦活動，是其終止租約亦具必要性。從而，原告主張其符合土地法第100條第1款「出租人收回自住」情形，應屬有理。
（四）綜上，原告依據上開事由主張終止兩造間之系爭合約，並請求被告遷讓返還系爭會議室，即屬有理，應予准許。
四、原告請求被告按月賠償5,000元，有無理由？
（一）按無法律上之原因而受利益，致他人受損害者，應返還其利益。雖有法律上之原因，而其後已不存在者，亦同；不當得利之受領人，除返還其所受之利益外，如本於該利益更有所取得者，並應返還，但依其利益之性質或其他情形不能返還者，應償還其價額，民法第179條、第181條定有明文。占有人於房屋之租賃關係租期屆滿而終止後已無權繼續占有使用該房屋，卻仍繼續占有使用，受有使用收益之利益，致房屋出租人受損害，且為無法律上之原因，則房屋出租人因占有人所受利益依其性質不能返還，自得依不當得利之法律關係，請求其償還價額。
（二）查兩造間之不定期租賃契約業於110年1月31日經原告合法終止，已如前述，則被告自110年2月1日起仍繼續無權占有使用系爭會議室，可認受有相當於租金之利益，並致原告受有損害，屬無法律上原因，且被告所得利益性質核屬不能返還。是原告請求被告給付自起訴狀繕本送達翌日（即110年9月7日）起至遷讓返還系爭會議室之日止，按月給付原告相當於租金之不當得利5,000元，核屬正當，應予准許。
五、綜上所述，原告依據系爭合約之法律關係，請求被告應自如附圖所示A部分面積64平方公尺之系爭會議室騰空遷讓返還原告，並自起訴狀繕本送達翌日（即110年9月7日）起至騰空遷讓返還系爭會議室之日止，按月給付原告5,000元，為有理由，應予准許。
六、本件係就民事訴訟法第427條第2項第1款訴訟適用簡易程序所為被告敗訴之判決，依同法第389條第1項第3款規定，就原告勝訴部分，應職權宣告假執行。又被告 陳明 願供擔保免為假執行，經核與規定相符，茲酌定相當之擔保金額為原告提供相當之擔保，免為假執行。
七、綜上論結，本件原告之訴為有理由，依民事訴訟法第78條、第389條第1項第3款、第392條第2項，判決如主文。
中 華 民 國 111 年 3 月 22 日
竹北簡易庭法 官 林南薰
以上正本係照原本作成。
如對本判決上訴，須於判決送達後20日內向本院提出上訴狀。如委任律師提起上訴者，應一併繳納上訴審裁判費。
中 華 民 國 111 年 3 月 22 日
書記官 陳麗麗