臺灣臺南地方法院臺南簡易庭民事判決
107年度南簡字第118號
原 告 黃俊翰
訴訟代理人 陳惠菊 律師
被 告 黃林秀惠
訴訟代理人 莊美貴 律師
上列當事人間請求確認土地優先購買權不存在事件，本院於民國
108年1月30日言詞辯論終結，判決如下：
主文
確認被告就臺南市政府代為標售一百零六年度第四批第一次地籍
清理未能釐清權屬第000-00-00標號土地即坐落臺南市○○區○
○段○○○○號、面積五十八點八四平方公尺、權利範圍全部之
土地優先購買權不存在。
訴訟費用由被告負擔。
事實及理由
一、原告主張：
㈠坐落臺南市○○區○○段○○○○號土地（下稱系爭土地）原
登記為 黃奌 、 黃愩 、 黃瑞章 、 黃永孟 、 黃淵泉 、 黃両 、黃順
成、黃文、 黃發 （下稱黃奌等9人）所有，權利範圍均為9
分之1。臺南市政府以府地籍字第0000000000A號公告標售系
爭土地，原告於民國106年11月30日以新臺幣（下同）245,0
11元得標系爭土地，嗣接獲臺南市政府106年12月18日府地
籍字第0000000000號函副本始知被告就系爭土地主張優先承
買權，稱其符合地籍清理未能釐清權屬土地代為標售辦法第
10條及臺南市政府代為標售地籍清理未能釐清權屬土地及建
物投標須知第16點規定而得優先購買。惟系爭土地現場為生
長雜草之空地，並無人占有使用，被告並不符合上開規定之
資格。為此提起本訴，請求確認被告就系爭土地並無優先購
買權。
㈡依臺南市政府107年5月14日府地籍字第1070481576號函後附
勘測紀錄表，系爭土地於106年5月2日勘測時，使用情形係
記載略以：「3.其他：記載田地（雜草）部分溝渠」等語，
另依當時現場照片，系爭土地確係雜草叢生；再依上開函文
後附同段729地號土地（下稱729地號土地）於102年7月11日
勘測時之照片，729地號土地及其相鄰土地亦為雜草叢生，
顯然被告並未占有利用系爭土地。依原告提出106年12月間
拍攝之照片，照片顯示被告所有同段731地號土地（下稱731
地號土地）上生長之野生矮灌木林是「欒樨」，需3至5年以
上才有辦法生長如照片所示至一成人高，被告稱係短期休耕
狀態，所言顯非事實。被告又於原告提起本件訴訟後，方找
人以俗稱小山貓之鏟土機整理其所有土地，小山貓鏟土機通
常是用在挖掘山崩土石、路面清理、建築工地使用或園藝樹
木果樹的移植等，或是用於久未除草之田地，拔除上有生根
之灌木植物等，倘如被告所述其一直有利用系爭土地且每年
除草，應用耕耘機除草即可。
㈢被告提出之里長證明雖記載被告自65年4月24日和平占有自
耕系爭土地迄今，但被告係於97年1月10日始取得同段730地
號土地（下稱730地號土地）及731地號土地所有權，如何自
65年開始耕種，且被告107年4月20日書狀第二頁記載被告僅
耕作十餘年，證人 丁榮進 亦證稱被告係於92年退休後方開始
種植，堪認里長證明上記載之時間有誤。被告復稱其已合併
利用系爭土地及相鄰土地耕作，因休耕方有雜草，然依被告
所提之資料，被告僅於97年3月申報休耕，並無其餘年度休
耕之資料，因此被告自己所有之土地有無耕作（或有無休耕
）已非無疑。況如係土地休耕，亦應於土地上種植田菁等綠
肥以沃養土地為必要之管理措施，方能於必要時可隨時生產
，而非任其荒廢雜草叢生。證人丁榮進更稱被告種植之範圍
與勝利路之間有一段距離，耕作範圍亦僅限於被告所有之73
1地號土地，而不及於系爭土地，顯見被告稱其早已合併利
用系爭土地及相鄰土地耕作，顯屬無稽，縱認被告有耕作之
事實，亦僅於731地號土地等語。
㈣並聲明：如主文第一項所示。
二、被告抗辯：
㈠系爭土地與729地號土地原均登記為黃奌等9人所有，權利範
圍均為9分之1，其中系爭土地面積為58.84平方公尺，而729
地號土地面積僅50平方公尺。由地籍圖謄本相關地號所處位
置，應可推知系爭土地原係劃為道路用地，嗣計劃道路面寬
減縮，將系爭土地排除道路用地範圍。被告所有730、731地
號土地與系爭土地及729地號土地相鄰，其中731地號土地臨
勝利路，730地號土地與勝利路間則隔著系爭土地及729地號
土地。730地號土地面積為157.27平方公尺，731地號土地面
積則為2,636.53平方公尺，勝利路拓寬後，長久以來均未見
系爭土地及729地號土地所有權人耕作或利用，任由該二筆
土地荒蕪、雜亂無章，被告遂將所有之730、731地號土地併
同無人利用的系爭土地、729地號土地合併耕作利用，迄今
至少已十餘年，期間未見有任何共有人出面異議或制止。
㈡嗣於103年5月間，729地號土地先經臺南市政府依地籍清理
條例代為標售，被告與訴外人 林俊耀 共同投標，並以總價20
3,800元得標，應有部分為被告10分之7、林俊耀10分之3，
二人並於103年7月24日為共有物分割，被告因而取得現今72
9地號土地之單獨所有權，而林俊耀則取得同段729之1地號
土地單獨所有權。被告取得729地號土地所有權後，與實際
耕作範圍較為符合完整，僅仍缺少系爭土地，嗣系爭土地再
經臺南市政府依地籍清理條例提出代為標售，因被告併同系
爭土地耕作至少已十餘年之久，遂參與投標，投標結果雖以
原告所出總價245,011元為最高標，惟被告合併系爭土地耕
作已十餘年，被告遂依地籍清理條例第12條第1項第4款「本
條例實施前已占有達十年以上，至標售時仍繼續為該土地之
占有人」規定，主張對系爭土地有優先購買權，提出優先承
購申請，並檢附臺南市佳里區建南里里長 吳榮山 所出具之證
明書為證，業經臺南市政府於106年12月18日以府地籍字第
0000000000號函知「經查符合優先購買權人之資格」在案。
㈢原告提出關於系爭土地之照片係休耕之實況，並非長年無人
耕作利用的狀態，因土地處於休耕狀態才會長出雜草，休耕
結束後，被告會將雜草清除再合併耕作。至被告僅有97年申
請休耕，係因被告並不缺錢，故除該年度外，未有其他年度
申請休耕等語。
㈣並聲明：原告之訴駁回。
三、兩造不爭執事項：
㈠系爭土地（面積58.84平方公尺）、729地號土地（面積50平
方公尺），原均登記為黃奌等9人所有，權利範圍均為9分之
1（見補字卷第21、197頁）。原告為黃文之曾孫。
㈡臺南市政府102年第4批地籍清理代為標售729地號土地（標
號：000-00-00），林俊耀與被告於103年3月26日共同投標
，以203,800元得標，被告有10分之7權利，林俊耀則有10分
之3權利（見本院卷第197至202頁）。嗣729地號土地於103
年7月24日分割，由被告取得分割後729地號土地，林俊耀取
得729之1地號土地（見本院卷第207頁）。
㈢臺南市政府106年度第4批第1次地籍清理代為標售系爭土地
（標號：000-00-00），原告於106年11月30日以245,011元
得標，並繳納保證金（該筆保證金尚未發還）。被告嗣於10
6年12月6日，提出優先承購申請書及臺南市佳里區建南里里
長吳榮山所書寫之證明書，以地籍清理條例第12條第1項第4
款申請優先購買系爭土地（見本院卷第25至26頁）。臺南市
政府於106年12月18日以府地籍字0000000000號函通知被告
符合優先購買權人之資格，並請被告繳納餘款，該函文副本
送達原告。被告已於106年12月20日將扣除保證金25,000元
之餘款220,011元繳納完畢（見本院卷第237頁）。
㈣730、731地號土地，係被告於97年1月10日以剩餘財產差額
分配為原因取得所有權（見本院卷第203、205頁）。
㈤被告曾於97年3月10日就臺南市○○區○○段000000000地
號土地申請97年第1期休耕（本院卷第235頁）。其餘年度被
告並未申報休耕。
四、得心證之理由：
本件兩造之爭點為：㈠被告是否於地籍清理條例實施前已占
有系爭土地達10年以上，至標售時仍為系爭土地之占有人？
即被告是否符合地籍清理條例第12條第1項第4款優先承買之
情形？㈡原告請求確認被告就系爭土地優先購買權不存在，
有無理由？經查：
㈠依地籍清理條例第12條第1項第4款規定，於該條例施行前已
占有達十年以上，至標售時仍繼續為該土地之占有人，有優
先購買權。又地籍清理條例係於96年3月21日制定公布，並
自97年7月1日施行。是於87年7月1日前已占有系爭土地，至
該土地標售時仍繼續占有者，就系爭土地有優先購買權。被
告抗辯其符合地籍清理條例第12條第1項第4款規定，得優先
購買系爭土地，依民事訴訟法第277條前段規定，被告自應
就其於87年7月1日前已占有系爭土地，至標售時仍為系爭土
地占有人之事實，負舉證責任。
㈡被告抗辯其於87年7月1日前即已占有系爭土地，迄系爭土地
於106年標售時仍繼續為系爭土地之占有人，且經臺南市政
府審查符合優先購買權資格云云，雖提出由臺南市佳里區建
南里里長吳榮山出具之證明書、臺南市政府106年12月18日
府地籍字第0000000000號函文各1份及現場照片數張等件為
證（見本院卷第209至212頁、第239至257頁），並聲請通知
證人丁榮進到庭作證。然查：
⒈被告於向臺南市政府申請優先購買系爭土地時，雖曾提出
由臺南市佳里區建南里里長吳榮山出具之證明書1紙，記
載：「土地標示：臺南市○里區○○段○○○○號，58.84平
方公尺，農業區上開標示土地確係由使用人黃林秀惠…於
民國65年4月24日和平占有自耕連續使用至今，絕無任何
使用上糾紛及非法轉讓情事，特立此證明書」等語，臺南
市政府並依此認被告符合優先購買權人之資格，而由被告
得標等情，有上開證明書、臺南市政府106年12月18日府
地籍字第0000000000號函及標售結果一覽表附卷可參（見
本院卷第26至27頁、第40頁）。然查，被告係於97年1月1
0日始以剩餘財產差額分配之原因登記取得731、730地號
土地，有該2筆土地之地籍謄本附卷可參（見本院卷第203
至205頁），則被告如何得如其所辯稱，自65年間起已就
其所有之730、731地號土地，與系爭土地及729地號土地
合併耕作等情，實屬有疑。又依本院會同兩造及地政人員
前往系爭土地履勘之結果可知，系爭土地為長條形土地，
東側為勝利路，系爭土地與東側之同段727地號土地間之
地界與水溝邊線相合，系爭土地東南側設有1根水泥柱，
西南側與同段729、729-1地號土地間之界址處則設有塑膠
樁，此有本院勘驗筆錄（見本院卷第329頁）及臺南市佳
里地政事務所107年10月4日所測量字第1070098229號函檢
送之複丈成果圖可參（見本院卷第369頁，即如附圖所示
）。而參以臺南市政府於標售系爭土地時所製作之土地勘
測紀錄表，記載系爭土地之情形為「田地（雜草）、部分
溝渠」（見本院卷第261頁），另觀諸臺南市政府於標售
前於106年5月2日就系爭土地所拍攝之照片（見本院卷第
148、262至263頁），可知系爭土地以及鄰近土地，確均
為雜草或雜木生長之狀態，而無耕作之情；再依原告於起
訴時所提出系爭土地照片所示（見補字卷第23頁），系爭
土地亦呈現雜草叢生之狀態，而在距離上開水泥柱、路旁
水溝較遠處之土地，則雜木叢生，未見有耕作之情，核與
上開臺南市政府於標售系爭土地前就系爭土地及鄰近土地
所拍攝之照片顯示並無農作物之情況相符。再衡諸臺南市
政府就729地號土地標售前於102年7月11日就729地號土地
勘測時所製作之勘測紀錄表，並未有任何農作改良物之記
載，當時勘測人員就729地號土地及鄰近土地所拍攝之照
片亦是呈現雜草叢生之狀態（見本院卷第265至266頁），
則原告主張被告並未有占有系爭土地耕作之情形等語，尚
非無據。被告雖辯稱上開情形係因休耕所致，休耕結束後
其會將雜草清除，再就系爭土地與729、730、731地號土
地合併耕作云云，然被告自承其僅於97年申報休耕，其餘
年度並未申報休耕，且依其提出之97年1期休耕申報書所
載，其僅就同段731、731-1地號土地申請休耕，而未就73
0地號土地申請休耕（見本院卷第235頁），若如被告所辯
，其未休耕時之耕作範圍，均包含其所有之730地號土地
，何以未就該筆土地一併申請休耕？且依上開原告起訴時
所提出之照片所示，位在系爭土地西側之730、731地號土
地附近，並非僅有雜草，尚有已成長至相當高度之雜木叢
生，如被告確有長期合併系爭土地而在其所有之730、731
地號土地耕作，僅是短期休耕，則730、731地號土地上應
不致會有上開已成長至相當高度之雜木叢生狀態，故被告
上開辯稱，難認可採。
⒉被告雖提出其在107年5月8日就系爭土地及鄰近土地拍攝
之照片為證（見本院卷第239至257頁），而該等照片中系
爭土地及鄰近土地均呈現零星綠色或乾枯雜草狀態，而無
具相當高度之雜木存在，然上開照片拍攝之日期已在本件
起訴之後，無法認該等照片所示之情形，即為被告向臺南
市政府主張優先購買系爭土地時或該時點以前，系爭土地
或鄰近土地之狀態；且上開照片中尚拍攝有挖土機運作中
，堪認上開照片中所示之情形，係被告於拍攝照片時僱用
挖土機進行整地所致，故尚難以上開照片認定被告於申請
優先購買系爭土地時，已長期占有耕作系爭土地之事實。
又本院於107年9月25日前往系爭土地履勘時，在系爭土地
與729、729之1地號土地交界處界標以北部分，以及729、
730、731地號土地均呈現泥土田地及零星雜草，另系爭土
地臨路溝渠部分與729、730地號土地間，有一往西側下降
之土坡，固有本院勘驗筆錄及現場照片可參（見本院卷第
329至330頁、第333至359頁），然本院之履勘期日係在前
述被告僱用挖土機整地後，且經比對原告於起訴時所提出
之照片及本院現場履勘時就同一角度拍攝之照片（見補字
卷第23頁、本院卷第341至343頁），原告所提出照片中在
靠近730地號土地處之多棵雜木，於本院履勘時均已不存
在，系爭土地與鄰近土地上之雜草多數亦已除去，而本院
履勘時上開往西側下降之土坡，則無法自原告所提出之照
片中看出，足認系爭土地及鄰近土地之地貌，業因被告僱
用挖土機整地而有所改變，故亦無法以本院履勘時之狀況
，而認被告確有長期占用系爭土地耕作。
⒊又依證人丁榮進於107年11月12日審理中證稱：被告與我
是仁愛國小十幾年的同事，我們二人在92年同期退休，我
大約在退休後開始種植竹筍、稻米、玉米及地瓜等作物，
被告從退休之後也有在自己那塊地種植地瓜、玉米、小番
茄及蘿蔔等農作物大約10年左右，離我的土地不遠；後來
被告得老年痴呆症，應該有2年沒有種植了等語（見本院
卷第389至392頁、第348頁），參諸丁榮進與被告為多年
仁愛國小之同事，且係原告聲請通知到庭證明其合併利用
系爭土地情形之證人，其應無刻意為不利於原告證述之必
要。依丁榮進之證述可知，被告係在92年退休後始開始種
植作物，則被告辯稱其係自前揭里長證明書所載之65年4
月24日起即占有耕作系爭土地云云，尚非可採，故已難認
被告與地籍清理條例第12條第1項第4款「於地籍清理條例
實施前（即87年7月1日前）即已占有系爭土地達10年以上
」之要件相符；況依丁榮進之證述，被告距離其作證時已
有約2年因罹病而未種植作物，則被告於106年間系爭土地
標售時是否仍有耕作之事實，亦屬有疑，難認符合上開條
文所述「至標售時仍為系爭土地之占有人」之要件。且觀
諸丁榮進當庭所繪製被告耕作範圍之平面圖（見本院卷第
405頁），被告耕作之範圍僅及於731地號土地，而未及於
730、729地號土地及系爭土地，參諸丁榮進證稱：被告耕
作的範圍應該與勝利路間有一段距離，而不是緊鄰路旁等
語（見本院卷第348頁），堪認原告縱有於其所有之土地
耕作之事實，其耕作範圍也未及於系爭土地。則被告辯稱
其自65年間起已合併耕作而占有系爭土地，至其申請優先
購買系爭土地為止仍繼續為系爭土地之占有人云云，難認
可採。
⒋至被告雖辯稱其自729、730、731地號土地通行至勝利路
，也會使用到系爭土地，故有合併利用系爭土地之必要，
故其符合地籍清理條例第12條第1項第4款得優先購買系爭
土地之要件云云。惟按對於物有事實上管領之力者，為占
有人，民法第940條定有明文。所謂對於物有事實上管領
之力，如對於物已有確定及繼續之支配關係，或者已立於
得排除他人干涉之狀態者，均可謂對於物已有事實上之管
領力（最高法院95年度台上字第1124號判決意旨參照）。
經本院履勘現場結果及兩造所提出之照片可知，系爭土地
上並未設有柵欄、鐵門等物，除被告外，其他人亦均得通
行系爭土地，則縱使被告確有通行系爭土地，然此並不足
謂被告就系爭土地已有確定及繼續之支配關係，或者已立
於得排除他人干涉之狀態。從而，被告就系爭土地並未具
有事實上之管領力，未達占有之程度，被告以其需利用系
爭土地通行至其所有之729、730、731地號土地，而主張
占有系爭土地，亦非可採。
㈢依上所述，被告並不符合地籍清理條例第12條第1項第4款所
定「於地籍清理條例實施前已占有系爭土地達10年以上，至
標售時仍為系爭土地之占有人」之情形，自無優先購買系爭
土地之權；其既非系爭土地之優先購買權人，則其縱曾向臺
南市表明欲優先購買系爭土地，並經臺南市政府發函通知符
合優先購買權人之資格，仍不生已合法行使優先購買權之效
力。從而，原告請求確認被告就系爭土地優先購買權不存在
，為有理由。
五、綜上所述，被告並不符合地籍清理條例第12條第1項第4款所
定得優先購買系爭土地之要件，對於系爭土地並無優先購買
權，原告請求確認被告就系爭土地之優先購買權不存在，為
有理由，應予准許。
六、本件事證已臻明確，兩造其餘主張陳述及攻擊防禦方法，經
本院審酌後，認均不影響本件判決結果，爰不一一論述，併
此敘明。
七、訴訟費用負擔之依據：民事訴訟法第78條。
中華民國108年2月20日
民事第四庭法官余玟慧
以上正本係照原本作成。
如對本判決上訴，須於判決送達後20日內向本院提出上訴狀。
如委任律師提起上訴者，應一併繳納上訴審裁判費。
中華民國108年2月20日
書記官王杏月