臺灣臺北地方法院民事判決
109年度北簡字第15735號
原告 陳姸安
訴訟代理人 陳怡君 律師
范其瑄 律師
被告 李孟仰
訴訟代理人 蕭銘毅 律師
上列當事人間損害賠償等事件，於中華民國110年4月20日言詞辯論終結，本院判決如下：
主文
被告應給付原告新臺幣參萬伍仟元，及自民國一百零九年七月十四日起至清償日止，按年息百分之五計算之利息。
原告其餘之訴駁回。
訴訟費用新臺幣伍仟貳佰伍拾元由被告負擔十分之一，餘由原告負擔。
本判決得假執行；被告如以新臺幣參萬伍仟元為原告預供擔保後，得免為假執行。
事實及理由
一、原告主張：兩造前曾於民國108年8月28日簽訂房屋租賃契約(下簡稱系爭契約)，約定由被告將門牌號碼為臺北市○○區○○○路0段000巷0弄00號1樓之建物(下簡稱系爭建物或系爭房屋)轉租予原告，用以經營「湘約商行」餐飲店使用(下稱系爭餐飲店)，依系爭契約第2條規定租賃期間自108年9月1日起至109年8月31日止，每月租金為新臺幣新臺幣（下同）3萬5000元，押金兩個月共7萬元；且因系爭建物原係由訴外人丙○○經營「餉餉」餐飲店，原告乃一併向訴外人丙○○簽訂店面頂讓契約書，由丙○○將「餉餉」餐飲店店內之器具、商標及招牌等讓與予原告。嗣原告於承租系爭建物後，隨即對系爭建物進行裝潢，花費裝潢費用共計21萬5000元，並重新配置水電花費2萬5000元，並於裝潢後開始經營「湘約商行」餐飲店；詎料，原告於109年3月底時，接獲臺北市政府都市發展局109年3月24日北市都築字第10930304002號函文及109年3月24日北市都築字第10930304001號裁罰書，指稱因系爭建物坐落於「第3種住宅區」，鄰接6公尺之計畫道路，且因系爭建物於地政資料中所登載面積為100.19平方公尺，故未符都市計畫法「第3種住宅區」附條件允許作為「第21組：飲食業」之使用條件，故臺北市政府都市發展局依都市計畫法第79條規定裁罰原告6萬元，並命原告限期停止違規使用，原告始知悉系爭建物不得作為「飲食業」使用，故乃通知被告上開情事，並以109年4月28日臺中向上郵局第000298號存證信函向被告終止租賃契約。詎料，被告最初自知理虧，願讓原告終止租約，並約定於109年4月30日在系爭建物進行點交，然兩造於點交當天，因被告要求原告須拆除包含原告承租時已有之裝潢，並簽訂兩造不予再互相追究對方民刑事責任之協議書，原告認為顯不合理，乃拒絕被告之要求，孰料，被告竟拒不退還原告已付之押金。爰依民法第347條準用第360條、民法226條、系爭契約第4條第2項，請求被告給付裝潢費21萬5000元、配置水電費2萬5000元、頂讓金20萬、行銷費用17萬1000元，共計61萬1000元(計算式：21萬5000元+2萬5000元+20萬元+17萬1000元=61萬1000元)，而兩造間契約期間為一年，原告因被告提供違反都市計畫法，不適宜經營餐飲業之系爭建物，致被迫依臺北市政府都市發展局通知停止營業，而受有於109年4月1日開始至109年8月31日無法使用系爭建物卻支出上開裝潢費用、水電費用、行銷費用、頂讓金之損失，故就上開裝潢費用、行銷費用、頂讓金損失乃請求5／12(5月/12月)，總計共25萬4583元(計算式：61萬1000元*5/12月=25萬4583元)。此外，兩造終止租約後，經原告與被告相約點交後，被告並未有退還原告已繳交之押金共7萬元；又因被告所出租予原告之系爭建物因都市計畫法之關係不適宜經營餐飲業，而遭臺北市政府都市發展局開罰6萬元，總計向被告請求38萬4583元(計算式：25萬4583元+6萬元+7萬元=384583元)。並聲明：被告應給付原告38萬4583元，及自起訴狀送達翌日起至清償日止按週年利率5％計算之利息。
二、被告則以：
㈠109年3至4月間原告突然向被告表示將提前於109年4月30日終止租約云云，被告無奈之下僅得告知將依照租約第11條約定從押金中扣抵相當於一個月租金金額作為違約金等語，當時原告曾向被告表示希望不要扣抵，然被告並未同意，後兩造遂口頭約定於109年4月30日親赴系爭房屋右側空間辦理點交相關事宜。
㈡點交當日，兩造會同勘查系爭房屋右側空間內諸多尚未回復原狀之處，被告當場要求原告履行回復原狀義務，原告無理拒絕，被告無奈之下僅得告知將自行僱請他人代為回復原狀，所支出費用自押金內扣抵，因扣抵金額尚待確定，故暫時無法返還押金等語。此時原告突然提出一份文件要求被告簽名，文件內容大略是要求被告承認曾經向其保證系爭房屋右側空間得作為餐飲業營業使用云云，被告認為文件內容與事實不符，當場拒絕，原告見狀離開。事後被告即以被證1號存證信函正告原告：押金扣抵違約金及回復原狀費用後尚不足3000元，請儘速聯繫給付等語，然迄今原告仍未給付。
㈢兩造簽訂租約時原告僅表示將以系爭房屋右側空間「供營業使用」，原告並未表明將從事何種營業，亦未要求被告保證系爭房屋右側空間符合原告所欲經營事業之相關法令規範，此由租約第7條記載：「本房屋係供營業使用」等文字即可證明。倘原告主張被告曾向其保證系爭房屋右側空間符合「特定」營業使用之相關法令規範云云，被告否認之，應由原告負舉證責任。
㈣並聲明：原告之訴駁回。
三、兩造不爭執之事實：
㈠兩造曾簽訂系爭租約，租約自108年9月1日起至109年8月31
日止，租金為每月3萬5000元。
㈡系爭房屋於109年4月30日點交返還被告。
㈢臺北市政府都市發展局於107年10月19日寄發北市都築字第1076047169號函，函請建物原使用人及建物所有權人 楊安城 應確保建築物依法使用，倘於文到次日起2個月後經權責機關稽查仍有營業「餐館業」之情事，將依違反都市計畫法論處，該函於107年10月23日寄達訴外人丙○○。
㈣臺北市政府都市發展局於109年3月24日寄發北市都築字第10930304002號函及北市都築字第10930304001號裁罰書，原告於109年3月底收受。
㈤系爭押金7萬元尚未返還原告。
四、得心證之理由：
㈠當事人主張有利於己之事實者，就其事實有舉證之責任，民事訴訟法第277條前段定有明文，是民事訴訟如係由原主張權利者，應先由原告負舉證之責，若原告先不能舉證，以證實自己主張之事實為真實，則被告就其抗辯事實即令不能舉證，或其所舉證據尚有疵累，亦應駁回原告之請求（最高法院17年上字第917號判例意旨參照）。又事實有常態與變態之分，其主張常態事實者無庸負舉證責任，反之，主張變態事實者，則須就其所主張之事實負舉證責任（最高法院86年度台上字第891號判決意旨參照）。
㈡系爭建物坐落於「第3種住宅區」，鄰接6公尺寬計畫道路，建築物登載面積為100.19平方公尺，前經臺北市商業處於107年10月5日協助營業態樣認定訪視表認定系爭建物之營業態樣為「餐館業」，歸屬臺北市土地使用分區管制自治條例第5條規定之「第21組：飲食業」，因未符合「第三種住宅區」附條件允許作為「第21組：飲食業」之使用條件(需臨接寬度8公尺以上之計畫道路)，臺北市政府都市發展局以107年10月19日北市都築字第1076047169號函通知系爭建物斯時之使用人及所有權人，臺北市政府都市發展局並告知系爭建物所有權人在系爭建物使用人有異動之情形，建物所有權人應善盡告知及管理監督之責，系爭建物所有人楊安城、使用人丙○○分別於107年10月25日(本院卷第193頁)、107年10月23日(本院卷第195頁)收受，有該函及送達證書在卷足稽。原告雖主張：被告明知系爭建物前已於107年間由臺北市政府都市發展局發函通知不得經營餐飲業，惟被告卻在原告欲要承租系爭建物作為餐飲店使用時，蓄意未告知原告上開資訊，仍將系爭建物出租予原告云云，依前述舉證責任分配之原則，原告對該等有利於己之事實應負舉證責任。
㈢然本院依原告之聲請，傳喚證人丙○○，即原經營「餉餉」餐飲店之人，其具結證稱：「…(提示本院卷宗第189-191頁臺北市政府都市發展局函，是否收到過？）有。（這個函是否導致你不願意經營原因之一？）之一。（這個函有無給被告看過？）有知會這件事。（被告怎麼說？）不記得。（有無和原告說？）有說過這個地方有這樣的案件發生，我們說這個地方其實不能開餐飲業，也說附近的巷子不合法的。（是誰說的？）我和 施維民 都有說。（所以兩造都知道這個函件是嗎？）是。（第幾次和原告說的？）應該是第4次說的，被告也在，那次是看店面，第5次見面是簽約，一樣被告也在。（你剛剛提到第4次有跟原告說有這個函文，在場人有誰？）原告、被告、我和施維民。（你是怎麼和原告提到這個函文，是否出示函文？）沒有出示函文，但是有說市政府有在查這邊的店面，有這樣的事情。（你有仔細和原告提到是什麼原因，所以不能經營餐飲？）我有向原告說明說明此巷弄不滿8米，依法規不能經營餐飲業。（原告當時有向你表示什麼？）我忘了他說什麼。（你剛剛提到台北市○○區○○○路○段000巷0弄00號1樓店面是你向被告承租的？）對，沒錯。（法官剛剛提示的函文，你接到時，你是如何處理？有與合夥人說這件事嗎？）有。我們內部有開會討論，想應變措施，後續有做經營的調整。（如何調整？）當作廚房使用，不對外接客。請工讀生將做好餐點拿到外面去賣。…（公文是寄給餉餉商行，當時為何想和房東說？）想要尋求房東有無經驗可以解決，或是是否可以降低房租。…（你和被告簽的租約有無說明承租此房屋做何使用？）我不記得租約內有無詳細記載。（租約有無保證是否符合法規？）沒有。我也沒有和被告要求。（你和原告討論的過程中，當你把臺北市政府都市發展局函文和原告說明時，原告是否說就不頂讓了？）並沒有。（是否繼續談頂讓細節？）我不記得當初的細節為何，但是結果來看，原告仍有意願繼續頂讓。（你和原告在洽談是關於店面頂讓合約？）沒錯。（為何找被告到場？）我們希望連同房租合約一起頂讓。（所以找被告參與是因為要頂讓給原告，希望房屋繼續出租給原告嗎？）因為是讓房東和可能頂讓主見面，瞭解彼此意願，是否原告、被告願意為雙方的房東及房客。(提示本院卷宗第33-37頁，上面丙○○的簽名是否證人所簽？）是，沒錯。(提示原證號即本院卷宗第39頁，施維民收到原告的頂讓訂金，是否清楚？）我知悉這件事情。（你剛剛說過有做調整，是只有外帶？）外送和外賣。店內不能營業。（意思是沒有內用區？）已經做倉庫使用。（剛剛證人所述餉餉商行經營時間為107年8月到109年8月？）是(提示原證8號即本院卷宗第205頁，這個部分是你向經濟部辦理歇業，為何辦理？）國稅局有針對收到臺北市政府來函，沒有辦法繼續正常方式收稅，根據國稅局的說明和指導我們先去辦理歇業。（剛剛你看到臺北市政府都市發展局函文收到的具體時間點？）應該是107年10月或11月左右。（你在12月19日辦理歇業是否和該函文有關？）是。我只記得當初國稅局有跟我們說要辦理歇業。但是我忘記為什麼要這麼做。（你收到臺北市政府都市發展局函文後是否有聯繫詢問過？）有聯繫過。我有問如何配合法規調整，都發局和我說撤掉內用區，不對外營業，所以我們如此調整。（你剛提到接到臺北市政府都市發展局函文三天就通知被告，是否把函文給被告看？被告有看嗎？）都有。（看完之後是否收回函文？）對。（和原告面談時，和原告提到這個函文是否沒有把函文給原告看？）是，只是口頭告知。…（剛剛你說提到國稅局和臺北市政府都市發展局都有指導你，是否把指導和原告說明？）沒有。（你有無把店內調整營業情形和原告說？）原告有觀察過我們營業狀況，我們有說我們現在的作法。…」，由其證言可知，兩造均知悉證人 劉容軒 遭北市府裁罰之原因，且證人於北市府裁罰後，店內改為外賣及外送，原告亦知其情，其仍簽立系爭租約，可見原告明知系爭餐飲店臨接寬度僅6公尺計畫道路，因未符合「第三種住宅區」附條件允許作為「第21組：飲食業」之使用條件(需臨接寬度8公尺以上之計畫道路)，故不得經營飲食業，雖證人對於在場有何人記憶容有錯誤（如漏講證人 林椲俊 ），但其證言係指兩造均知悉系爭房屋不得經營餐飲業(所證乃不利兩造之證詞)，證人既經具結，應無虛偽陳述之可能，其經具結後之證言應屬可信。
㈣原告雖復陳稱：證人林椲俊與原告之間並沒有直接受有利益，因為原告家人買賣房屋受有合法的利益，金額也不多十幾萬元，證人不需冒違法的風險來做偽證，之所以在丙○○後才傳喚，是因為丙○○原本是頂讓的人，關於頂讓的事項是比較清楚，所以我們才認為傳喚丙○○就足夠證明，不需要傳喚兩位都來，是因丙○○證言與原告所之事實不符，故今日才傳喚證人乙○○，以信用性來說丙○○，為了避免原告向他主張有隱瞞合約重要事項部份，可能會迴避一些事實以自保，所以認為證人乙○○證詞較為可採云云。然，證人丙○○為原告所傳喚，其為如上之證言時，如認其證言不具憑信性，原告自應以其證言間之疑問、矛盾或憑信性質問之，惟其未為之；其於之後再聲請傳喚證人林椲俊，且迴避與證人丙○○對質之機會，其用意頗值懷疑；再依證人林椲俊證述：「…（有無到現場，到現場多少次？）有，不下20次。…（去現場20多次嗎？）前前後後，承租後我也有去，承租前包含探勘至少7-8次（擔任仲介多少年？認是原告或家人多久？）仲介14年，認識5年左右。（有幫忙原告或家人仲介房屋交易成功過嗎？）有，約3次左右。（因此從原告或家人收到仲介佣金大約多少錢？）我要回去看，大約十多萬元。（三次交易成功共10多萬元嗎？）是。…」，可見①證人林椲俊與原告之關係堪稱良好，並有多次仲介成功經驗，其證言是否無迴護原告之可能，頗為可疑；②俟原告有租店需求時，陪同原告看7、8次，店轉讓成功還到店內約12次(共約20次)，如與原告關係並不親蜜，尚不致於此，其證言自有偏頗等憑信性之問題；③證人自述有14年仲介經驗，依其仲介之專業，當可知道巷弄不滿8米，依法規不能經營餐飲業，惟其竟於北市府裁罰前均不知，以證人仲介14年之經驗，顯見其證言不實；④其證稱當時來不及查詢云云，假設此節屬實（假設語氣，本院並不認同），但其於店面轉讓後還到店內約12次，仍得發現該情(網路查詢、詢問同業或詢問四鄰等等)，並得向原告建議並得向被告主張權利，當不致於原告收受北市府裁罰通知時，方據以向被告請求，足可推知證人該節作證顯不實在。綜上可知，證人林椲俊迴護偏頗之詞不足採信。
㈤原告再陳稱：兩造於系爭房屋租賃契約書中第7條，將原條文「本房屋係供住宅使用。非經出租人同意，不得變更用途。」之「住宅」，刪除並更改成「營業」，以及證人林椲俊證述：「…（當下有與二房東甲○○說明要做早午餐類似東西？)有。…」，亦足徵被告於原告承租系爭建物時，即知原告承租系爭建物係為經營「餐館業」云云。然據前所述，兩造於簽訂系爭契約之時，均知曉系爭建物不得經營餐飲業，故該契約文字變更之原因非如原告所陳，自不得以憑信性尚屬有疑之證人林椲俊證述為據。從而，原告之該項主張尚難憑採。
㈥兩造租約第11條約定「本契約於期限屆滿前，租賃雙方不得終止租約。若有一方逕行提前終止合約需賠償另一方壹個月租金違約金。」原告既無提前終止租約之合法事由，其於109年4月28日終止租約為不適法，但兩造既合意於109年4月30日點交，系爭租約可認於109年4月30日合意終止，被告自得向原告請求一個月3萬5000元租金。被告雖抗辯尚有回復原狀之費用云云，然其未提出該等回復原狀費用之證據以實其說，故該部分自難採信，從而，原告請求被告返還押金3萬5000元為有理由，超過部分，難認有據。綜上，原告既明知系爭房屋不得經營餐飲業，仍簽立系爭租約，自不得向原告請求給付裝潢費21萬5000元、配置水電費2萬5000元、頂讓金20萬、行銷費用17萬1000元，共計61萬1000元(計算式：21萬5000元+2萬5000元+20萬元+17萬1000元=61萬1000元)，就上開裝潢費用、行銷費用、頂讓金損失請求5／12(5月/12月)計25萬4583元(計算式：61萬1000元*5/12月=25萬4583元)及遭臺北市政府都市發展局開罰6萬元，2者合計31萬4583元(計算式：25萬4583元+6萬元=31萬4583元)。
五、綜上所述，原告請求被告給付3萬5000元，及自起訴狀送達翌日(109年7月14日，本院卷第109頁)起至清償日止按週年利率5％計算之利息，應予准許，超過部分，為無理由，應予駁回。
六、本件原告勝訴部分係就民事訴訟法第427條第1項訴訟適用簡易程序所為被告敗訴之判決，爰依同法第389條第1項第3款之規定，職權宣告假執行，並依同法第392條第2項，依職權為被告預供擔保，得免為假執行之宣告。
七、本件事證已臻明確，兩造其餘攻擊防禦方法與判決之結果不生影響，爰不一一贅論，併此敘明。
八、訴訟費用負擔之依據：民事訴訟法第79條。本件訴訟費用額，依後附計算書確定如主文所示金額。
中 華 民 國 110 年 5 月 20 日
臺北簡易庭法官趙子榮
以上正本係照原本作成
如對本判決上訴，須於判決送達後20日內向本庭提出上訴狀。如
委任律師提起上訴者，應一併繳納上訴審裁判費。
中 華 民 國 110 年 5 月 20 日
書記官陳怡安
計算書：
項目金額（新臺幣）備註
第一審裁判費4190元
第一審證人旅費1060元
合計5250元