裁判字號：臺灣桃園地方法院106年訴字第747號民事判決
裁判日期：民國106年12月01日
裁判案由：返還不當得利
臺灣桃園地方法院民事判決106年度訴字第747號原告 蘇書娟 訴訟代理人 劉帥雷 律師被告 黃品羱 訴訟代理人 許朝財 律師上列當事人間請求返還不當得利事件，本院於民國106年11月15日言詞辯論終結，判決如下：
主文原告之訴及假執行之聲請均駁回。
訴訟費用由原告負擔。
事實及理由
一、原告主張：伊經有 巢氏 房屋桃園同安加盟店（下稱同安加盟店）之居間介紹，於民國106年1月6日與被告簽訂不動產買賣契約（下稱系爭買賣契約），以總價新臺幣（下同）86
0萬元向被告購買門牌號碼為桃園市○○區○○○路○段○○○號3樓之1房屋（下稱系爭房屋）暨坐落土地（與系爭房屋合稱系爭不動產），其中專有部分41.58坪（含主建物34.03坪、附屬建物7.55坪），共有部分6.99坪，總計48.57坪；系爭房屋已於106年2月2日移轉登記至伊名下，並於
106年2月17日交屋。伊前為裝潢之需，於106年1月11日委由夫即訴訟代理人劉帥雷丈量系爭房屋後，發現專有部分面積較登記面積減少6至7坪，而有瑕疵，劉帥雷當場已向訴外人即仲介 葉庭豪 、被告之妻反應，伊並已請仲介轉知被告，要求按每坪單價減少價金115萬元（860萬÷48.57×
6.5＝115萬），經被告表示拒絕，並要求伊繼續履約，嗣於106年2月17日辦理交屋時，伊再次要求被告減少價金，經被告拒絕，伊因有後續使用計畫，僅得讓被告領取價金，俾以點交房屋。前開專有部分短少情形，其中14.57平方公尺（約4.4坪）係屬樓梯及電梯間之公設，卻測繪登記於專有部分，致專有部分面積短少，此等「專有但共用」部分之面積，顯屬物之瑕疵，蓋專有部分與共用部分之使用強度差異甚大，價格亦無法同視，且系爭房屋之公設比低為伊購買之重要因素，再者，被告簽署之標的物現況說明書於「現況賣方單獨所有或使用之地下室或庭院是否有瓦斯管、變電室、發電機、水塔設施、電信設備或其他公共設施等」及「其他重要事項（針對屋況、產權、使用權等有任何補充）」欄位勾選「否」，系爭房屋顯欠缺被告保證之品質；另6.93平方公尺（約2.1坪）係登記為附屬建物之露台，原亦應為專有部分，但遭圍牆隔離，無法正常使用，故亦屬瑕疵。伊既已依民法第359條規定向被告行使減少價金請求權，被告就前開短少面積所收之價金，即屬溢收，而無法律上原因，並致伊受有損害，爰依民法第354條、第359條及第176條規定，訴請被告返還。又伊已於106年2月20日寄發大溪僑愛郵局第15號存證信函（下稱系爭存證信函），請求減少115萬元價金，經被告於106年3月1日收受，伊併得依民法第
229條第2項前段、第233條第1項前段及第203條規定，請求翌日起按法定利息計算之遲延利息等語。並聲明：㈠被告應給付原告115萬元，及自106年3月2日起至清償日止，按週年利率5%計算之利息；㈡願供擔保，請准宣告假執行。
二、被告則以：系爭買賣契約第1條約定，不動產標示及買賣權利範圍依地政機關登記簿謄本為準，伊已依此約定將系爭不動產所有權全數移轉登記予原告並交付，而已履行出賣人之給付義務。又系爭房屋所在大樓係建築師設計後建造，於興建完成後，因該大樓係2戶共用樓梯及電梯間，地政機關於辦理建物所有權第一次登記時，依當時之登記法規，將同一樓層樓梯及電梯間之1/2計14.57平方公尺（約4.4坪），測繪登記於系爭房屋之主建物範圍內，而屬合法之登記方式，伊從未變更，法律亦未規定露台與室內需以門相通，原告主張者自非屬瑕疵，且樓梯及電梯間之面積縱未登記於主建物範圍內，亦應登記在公設面積內，買賣總面積仍為原約定之48.57坪，未有增減，且若登記於公設面積內，公設比為
23.45%【（6.99＋4.4）÷48.57＝0.2345】，尚屬合理，且系爭買賣契約未就主建物、公設部分約定不同價格，買賣總面積既未增減，系爭房屋即無減少價值之瑕疵，原告不得請求伊返還價金等語置辯。並聲明：㈠原告之訴駁回；㈡願供擔保，請准宣告免予假執行。
三、本院偕同兩造整理不爭執事項如下（見本院卷第143頁背面至144頁）：
㈠原告透過同安加盟店之居間，於106年1月6日與被告簽
訂系爭買賣契約，以總價860萬元購買被告所有系爭不動產。系爭房屋所在樓層有系爭房屋及263號3樓之1共兩戶住戶，並共用1台電梯。系爭不動產業已於106年2月
2日由被告移轉登記予原告，並於106年2月17日辦理交屋。
㈡依同安加盟店居間時提出之物件資料表顯示，系爭房屋之
總建坪為48.57坪，其中主建物為34.03坪，附屬建物為
7.55坪，公設為6.99坪；依系爭買賣契約之約定，主建物面積為112.5平方公尺，陽台為17.64平方公尺，露台為
6.93平方公尺，樑柱為0.4平方公尺，此等約定與系爭房屋之建物登記謄本所載相符。依系爭房屋之建物登記謄本，系爭房屋之專有部分面積為137.47平方公尺（含前開主建物、陽台、露台、樑柱），共用部分（大公）○○○區○○段4088建號，持分面積約為23.11平方公尺。
㈢系爭房屋所在樓層之樓梯及電梯間合計14.57平方公尺，
登記於主建物項下，故未登記有小公，另登記之6.93平方公尺露台以矮圍牆、窗戶阻隔，無法正常行走進出。
㈣原告前於106年2月20日寄發系爭存證信函予被告，主張
系爭不動產之房屋面積專有部分短少約6.5坪，而主張瑕疵減價115萬元，經被告於106年3月1日收受。
四、原告主張系爭房屋有樓梯及電梯間等共有部分登記為專有部分，及為附屬建物之露台無法使用致專有部分面積減少之瑕疵，短少面積共計6.5坪，伊已依民法第354條、第359條規定請求減少價金，被告就已受領之價金係屬不當得利，而請求被告就短少坪數按系爭不動產每坪單價返還已受領之價金等情，為被告否認，並以前詞置辯。是本件爭點應為：㈠原告所指稱之情形，是否屬系爭房屋之瑕疵？㈡原告得否以系爭房屋有瑕疵，而請求減少價金？若可，其金額應如何計算？茲分述如下：
㈠原告所指稱之情形，是否屬系爭房屋之瑕疵？
按物之出賣人對於買受人，應擔保其物依第373條之規定危險移轉於買受人時無滅失或減少其價值之瑕疵，亦無滅失或減少其通常效用，或契約預定效用之瑕疵，但減少之程度，無關重要者，不得視為瑕疵；出賣人並應擔保其物於危險移轉時，具有其所保證之品質；買受人於契約成立時，知其物有前條第1項所稱之瑕疵者，出賣人不負擔保之責，買受人因重大過失，而不知有前條第1項所稱之瑕疵者，出賣人如未保證其無瑕疵時，不負擔保之責，但故意不告知其瑕疵者，不在此限，民法第354、355條分別定有明文。因此，前揭法條所謂物之瑕疵，係指買賣標的物現有之品質與應有之品質不符，而其不符不利於買受人而言。經查：
1.原告主張系爭房屋有附屬建物之露台無法使用致專有部分面積減少之部分。
⑴按「專有部分：指公寓大廈之一部分，具有使用上之獨
立性，且為區分所有之標的者」、「共用部分：指公寓大廈專有部分以外之其他部分及不屬專有之附屬建築物，而供共同使用者」公寓大廈管理條例第3條第3款、第4款分別定有明文。又所謂附屬建物，係指依附於原建築以助其效用而未具獨立性之次要建築而言，諸如依附於原建築而增建之建物，缺乏構造上及使用上之獨立性（如由內部相通之頂樓或廚廁），或僅具構造上之獨立性，而無使用上之獨立性，並常助原建築之效用（如由外部進出之廚廁）等是（最高法院100年度台上字第
4號判決意旨參照）。是以，附屬建物果非供共同使用者，而為專有之附屬建物，即屬專有部分之一部。
⑵依同安加盟店居間買賣系爭不動產時提出予原告之物件
資料表顯示，其上已分別載明「主建物」、「附屬建物」及「公設」，並分別標示其面積坪數（見本院卷第8頁），系爭買賣契約上亦分別記載「主建物」、「附屬建物」之面積，及共同使用部分之建號、面積及持分，其中「附屬建物」項下又分列「陽台」、「露台」及「樑柱」，而分別列出其面積（見本院卷第20頁），可知原告購買之系爭房屋包括主建物、主建物之附屬建物及共同使用部分，且該附屬建物包括之陽台、露台及樑柱，係屬專有部分有單獨所有權之區分所有建築物，而與主建物同屬專有部分之一部。系爭買賣契約既係分別約定「主建物」及「附屬建物」，其中附屬建物係包含「陽台」、「露台」及「樑柱」，而露台既為「附屬」建物，客觀上自非屬房屋之「室內」主建物甚明，其使用方式本即與室內建物之使用方式有別，且就露台與主建物間之區隔方式，法未有明文。又系爭買賣契約就上開主建物及附屬建物所載面積與系爭房屋之建物登記謄本所載相符，且與系爭房屋之實際面積相符，復為原告所不爭執（見本院卷第144、127頁背面），足徵被告移轉登記及交付予原告之系爭房屋面積與系爭買賣契約相符，並無短少之情。今兩造既已於系爭買賣契約明確約定附屬建物項目及其各自面積，無使原告誤認之可能，且附屬建物之露台當然係供且僅能供作「露台」使用，非屬室內建物，是系爭房屋之效用及價值應無原告所指因而減少之瑕疵。原告主張被告交付之系爭房屋有「專有部分」面積短少「露台」部分面積計6.93平方公尺（約2.1坪）之瑕疵云云，尚難採憑。
⑶再者，參以原告提出其於買受系爭不動產前已取得之不
動產說明書可知，被告於出售系爭不動產時除提供物件現況說明書外，並有提供建物勘測成果圖，而該圖已清楚標示露台、陽台及樑柱之位置（見本院卷第9、18頁），又不動產價值輒數百、千萬元，於買賣過程中，衡情均會至現場察看，並多方確認，原告並自陳有與劉帥雷至系爭房屋看過2次（見本院卷第126頁及其背面），當時系爭房屋登記之露台即係以矮圍牆、窗戶阻隔，無法正常行走進出（見本院卷第126、99頁），是原告實可以前開圖面與系爭房屋現狀比對，而可知該圖面所繪「露台」於系爭房屋之實際坐落位置，並知該露台經矮圍牆、窗戶與系爭房屋室內阻隔之情，尤有甚者，陪同原告看屋之劉帥雷既係律師，又擔任地政士多年，理當有為前開判斷之專業，而可協助原告，惟原告於2度看屋後猶購買系爭不動產，更難認登記為附屬建物之「露台」有致專有部分面積減少之瑕疵。
2.原告主張系爭房屋有將樓梯及電梯間等共有部分登記為專有部分之部分。
⑴系爭買賣契約就不動產標示及買賣權利範圍之標示內容
，與系爭房屋之建物登記謄本所載相符，亦與系爭不動產實際情形相符，俱如前述，已難認被告交付之系爭房屋有面積短少之瑕疵。至系爭房屋之主建物面積即層次面積112.5平方公尺內，固包含同層樓之電梯及樓梯間計14.57平方公尺，而經原告主張其專有部分面積有短少之情形云云。惟查，系爭買賣契約第2條僅約明買賣標的物為系爭房屋，包含主建物、附屬建物（陽台、露台、樑柱）之全部權利範圍，及建號為4088之共同使用部分之持分，且依地政機關登記簿謄本為準，並未明示建物登記謄本記載之「層次面積」即為室內使用面積，足見兩造係約定以系爭房屋之登記簿謄本所載面積為買賣標的，被告既已依系爭房屋之建物登記謄本將系爭房屋全部移轉登記予原告，並交付原告，即已依債之本旨履行，原告主張被告交付之系爭房屋有使用面積短少之瑕疵，不足為採。
⑵再者，系爭不動產係於84年11月間為第一次所有權登記
，經桃園市桃園地政事務所依系爭不動產所屬建案之原區分所有權人登瑞建設股份有限公司出具、內容為將樓梯及電梯間等共用部分協議歸屬為專有部分之切結書，按辦理土地複丈與建物測量補充規定第20點「區分所有建物於辦理第一次測量時，其通道樓梯間、電梯間等共同使用部分，經權利人協議者，得按竣工平面圖上標示，分別測繪於各區分所有建物內」規定，辦理測繪及登記作業，將樓梯及電梯間依當樓層戶數比例登記於該樓層之專有部分等情，亦有桃園市桃園地政事務所106年
8月14日桃地所登字第1060010078號函暨檢附所有權第一次登記土地登記申請書、使用執照、切結書、分配書、建物測量成果圖，106年9月28日桃地所登字第1060012259號函等件在卷為憑（見本院卷第113至122、13
8頁），足見系爭房屋登記之「層次面積」包括同層之樓梯及電梯間之各戶分擔面積，係原始所有權人於辦理系爭房屋第一次所有權登記時所為，並經地政機關登記，縱原告主張地政機關所為該等登記有適用法規顯然錯誤之情，然被告既係善意信賴該登記而自原所有權人登記取得系爭房屋，並經兩造以該等登記作為系爭買賣契約約定之買賣標的，且經被告給付，亦難遽謂系爭房屋有面積不足之瑕疵，原告主張仍不足採。遑論該樓梯及電梯間之面積，縱不計入專有部分，亦應計入共有部分，而為系爭房屋總面積之一部，於買賣時仍應予計價，又觀諸系爭買賣契約第3條買賣價金之約定可知，兩造係以系爭不動產之總價約定買賣價格，並未定義每坪單價，亦未按室內面積、公共設施面積區分買賣價格（見本院卷第21頁），足見兩造就系爭不動產之所有權係以約定總價之方式成立買賣，不因樓梯及電梯間之面積登記方式而有不同考量，原告事後空言主張如知部分公設登記於主建物內會有不同價格考量云云，委無足採。實則，6.5坪之面積並非小數，以系爭房屋總坪數48.57坪觀之，更已占系爭房屋總坪數之13.38%（6.5÷48.5
7＝0.1338），果系爭房屋確有如原告所稱專有部分共計短少6.5坪之情（含露台、登記於專有部分之樓梯及電梯間面積），原告於簽訂系爭買賣契約前察看系爭房屋時，當可發現有異，並據以議價，甚或要求被告提供更詳盡之說明以決定是否買受，益徵原告主張難以採信。兩造間既未就系爭房屋之室內使用面積另為約定，被告復已將系爭房屋按現況交付原告占有使用，自無原告主張之面積短少情事。
⑶又一般民間房屋買賣，所謂「使用面積」，除住戶之專
用部分外，尚包括同樓層樓梯間、電梯間、走道、通道等之分擔面積（即俗稱「小公」），及其他住戶共有共同使用之面積。原告就系爭房屋之樓梯及電梯間部分固不得專用，惟依一般民間房屋買賣慣例，同樓層樓梯間、電梯間、走道、通道等之面積應由同樓層各戶分擔，並計入其使用面積，且原告之室內建物非使用該樓梯級及電梯間不能達其使用效用，原告既已取得該部分面積之所有權應有部分，並實際使用而達其使用室內建物之效用，難謂其未使用公共部分之面積，其主張其就樓梯及電梯間之使用強度不如專有部分，而認系爭房屋有面積短少之瑕疵，不足為取，難認系爭房屋有不具備應有價值、效用或品質之瑕疵。
⑷原告雖舉系爭不動產之標的物現況說明書，以被告於其
中之「現況賣方單獨所有或使用之地下室或庭院是否有瓦斯管、變電室、發電機、水塔設施、電信設備或其他公共設施等」及「其他重要事項（針對屋況、產權、使用權等有任何補充）」欄位勾選「否」，而謂系爭房屋欠缺被告保證之品質云云。惟查，其中「現況賣方單獨所有或使用之地下室或庭院是否有瓦斯管、變電室、發電機、水塔設施、電信設備或其他公共設施等」欄位內已同時載明「本委託標的非壹樓時，本欄無須填寫」（見本院卷第90頁），而系爭房屋係位於3樓，且無單獨所有或使用之地下室或庭院，本無該欄位之適用，此尚不因被告誤勾選而有異；至「其他重要事項（針對屋況、產權、使用權等有任何補充）」欄，亦僅係針對屋況、產權、使用權之說明，原告上開主張亦屬無稽。況出賣人依民法第360條規定所為之保證，必須以受拘束之目的而為之，即須構成契約之成分，而為給付之一部，始有「保證」之成立；至於契約上預定之品質，尚不能認為保證。因此出賣人就其為保證之意思表示，必須與買受人達成合意，始負有履行該擔保約款之義務，原告徒以該等勾選即謂被告應負保證系爭房屋無瑕疵存在云云，亦有誤認。
⑸原告復舉本院103年度重訴字第295號民事判決，謂「
專有但共用」部分面積屬物之瑕疵云云。然本件與該判決之個案情事、證據情態均有不同，且僅有具體個案之承審法官就該案才具有適用法規或解釋法律之職權，本院就本件之認定，本無受該案判決拘束之必要，併與敘明。
3.綜上，被告交付之系爭房屋並無原告主張之面積短少之瑕疵，應認被告業已依債之本旨履行，而無須對原告負物之瑕疵擔保責任。
㈡原告得否以系爭房屋有瑕疵，而請求減少價金？若可，其
金額應如何計算？被告對原告既無須負物之瑕疵擔保責任，從而，原告主張依民法第359條規定請求減少買賣價金，並依民法第179條規定，請求被告返還業已收取之買賣價金，即屬無據。
五、綜上所述，系爭房屋並無瑕疵，原告依民法354條、第359條、179條規定，請求被告給付115萬元，及自106年3月
2日起至清償日止，按年息5%計算之利息，為無理由，應予駁回。又原告之訴既經駁回，其假執行之聲請亦失所附麗，應併予駁回。
六、本件事證已臻明確，兩造其餘主張、攻擊防禦方法及所提證據，經本院斟酌後，認均與判決結果無影響，爰不再一一論述。
七、據上論結，本件原告之訴無理由，依民事訴訟法第78條，判決如主文。
中華民國106年12月1日
民事第二庭法官羅詩蘋以上正本係照原本作成。
如對本判決上訴，須於判決送達後20日內向本院提出上訴狀。
如委任律師提起上訴者，應一併繳納上訴審裁判費。
中華民國106年12月4日
書記官塗蕙如