裁判字號：臺灣高雄地方法院104年簡上字第280號民事判決
裁判日期：民國105年04月20日
裁判案由：損害賠償
臺灣高雄地方法院民事判決104年度簡上字第280號上訴人 洪翠玲 訴訟代理人 張敏亮 上訴人 周貞 利訴訟代理人 吳豐賓 律師上列當事人間請求損害賠償事件，兩造對於民國104年6月26日本院高雄簡易庭102年度雄簡字第2151號第一審判決各自提起上訴，上訴人洪翠玲並為訴之擴張，本院於105年3月20日言詞辯論終結，判決如下：
主文原判決關於駁回洪翠玲後開第二項之訴部分，及該部分假執行之宣告，暨訴訟費用之裁判均廢棄。
周貞利 再給付洪翠玲新臺幣叁萬零陸佰元，及自民國一百零四年一月三十一日起至清償日止，按週年利率百分之五計算之利息。
周貞利之上訴及洪翠玲之其餘上訴及擴張之訴均駁回。
第一、二審訴訟費用（除確定部分外），由周貞利負擔三分之一，餘由洪翠玲負擔。
事實及理由
壹、程序部分
一、按簡易訴訟程序之上訴及抗告程序，準用民事訴訟法第434條第1項、第434條之1及第3編第1章、第4編之規定，民事訴訟法第436條之1第3項定有明文。次按第二審為訴之變更或追加，非經他造同意，不得為之，但擴張或減縮應受判決事項之聲明者，不在此限，民事訴訟法第446條第1項、第255條第1項第3款定有明文。
二、查，上訴人洪翠玲於原審請求上訴人周貞利應給付新臺幣（下同）303,300元，及自訴之變更暨追加狀繕本送達翌日起至清償日止，按週年利率5％計算之利息，嗣洪翠玲除就原審判決不利部分提起上訴外，另在本院再請求周貞利應給付107,800元，核其所為係屬擴張應受判決事項之聲明，揆諸前揭規定，應予准許。
貳、實體部分：
一、洪翠玲起訴主張：伊經由訴外人 沈建生 仲介，於民國102年
2月5日與周貞利簽立買賣契約（下稱系爭買賣契約），約定以2,700,000元向周貞利購買門牌號碼高雄市○○區○○○路○○○號3樓之3房屋（下稱系爭房屋）及系爭房屋坐落土地之應有部分。周貞利明知系爭房屋因樓上房屋漏水而有嚴重滲漏水瑕疵，竟未告知，交屋後伊清空家具、拆除壁紙、地板等裝潢始發現牆壁有水漬痕、壁癌、牆面變形、地板突起，浴室、陽台、糞便通道有多處滲漏水情形，木頭裝潢並佈滿白蟻。伊因上開瑕疵支出拆除壁紙與原有裝潢、地板費用50,000元、粉刷牆面並去除壁癌、白蟻窩巢費用45,000元、房屋地板重鋪費用36,400元，並補助樓上住戶修繕衛浴費用13,000元、陽台滲漏水費用9,000元，及由沈建生墊付樓上住戶修繕衛浴滲漏水費用10,000元。又伊購屋後發現按摩浴缸設備無法使用，而支付修理費27,500元，復因浴室地板防水層破裂漏水重鋪防水地板支出費用45,000元，以上支出共計235,900元（計算式：50,000元＋45,000元＋36,400元＋13,000元＋9,000元＋10,000元＋27,500元＋45,000元＝235,900元）。系爭房屋共30坪，經高雄建築師公會鑑定於102年2月間最低市價每坪為70,000元，是系爭房屋市價應為2,100,000元，經扣除上開修繕費用235,900元，剩餘之1,864,100元（計算式：2,100,000元－235,900元＝1,864,100元），應為具有上開瑕疵之系爭房屋價值。按瑕疵物及無瑕疵物之應有價值差額占無瑕疵物應有價值之比例計算應減少之價額，則應減少303,300元【計算式：（無瑕疵物價值2,100,000－瑕疵物價值1,864,100）÷2,100,000×2,700,000＝303,300元（元以下四捨五入）】，伊自得依民法第354條、359條規定主張減少價金，並請求周貞利就已收取之價金返還其中303,300元等語。並聲明：周貞利應給付洪翠玲303,300元，及自訴之變更暨追加狀繕本送達翌日起至清償日止，按週年利率5％計算之利息。
二、周貞利則以：系爭房屋伊全權交由訴外人即伊母親 甘芝穰 處理，系爭房屋係以現況交屋，樓上雖有漏水情形，惟於出售前曾向樓上住戶確認修繕至無漏水狀態，故系爭房屋交付時並無漏水瑕疵，洪翠玲於交屋前亦至現場看過屋況，系爭房屋留有之漏水水漬，係伊無力支出裝潢費用所致，並非系爭房屋現仍有漏水情形。況洪翠玲主張其為拆除壁紙與原有裝潢、地板支出50,000元、粉刷牆面並去除壁癌、白蟻窩巢支出45,000元、房屋地板重鋪支出36,400元，上開費用洪翠玲並無舉證與漏水、白蟻瑕疵間有何因果關係，是其請求減少買賣價金，並無理由等語資為抗辯。
三、原審為洪翠玲一部敗訴、一部勝訴之判決，即判命周貞利應給付洪翠玲131,400元，及自104年1月30日起至清償日止，按週年利率5％計算之利息，並依職權為假執行之宣告；另駁回洪翠玲其餘之訴之聲請。洪翠玲就其敗訴部分聲明不服，並擴張應受判決事項之聲明，上訴聲明：㈠原判決關於駁回後開第二項之訴部分廢棄；㈡上開廢棄部分，周貞利應再給付171,900元，及自訴之變更暨追加狀繕本送達翌日起至清償日止，按週年利率5％計算之利息；㈢周貞利應給付洪翠玲107,800元，及自上訴理由狀送達翌日起至清償日止，按週年利率5％計算之利息。周貞利則答辯聲明：上訴及擴張之訴均駁回。另周貞利就其敗訴部分亦提起上訴，上訴聲明：㈠原判決關於命周貞利應給付洪翠玲逾31,400元部分廢棄；㈡上開廢棄部分，洪翠玲在第一審之訴駁回。洪翠玲則答辯聲明：上訴駁回。至原審判命周貞利給付洪翠玲31,400元部分，未據周貞利上訴，已告確定。
四、兩造不爭執之事項：
㈠、洪翠玲透過訴外人沈建生仲介，於102年2月5日與周貞利簽立系爭買賣契約，約定以2,700,000元向周貞利購買系爭房屋及系爭房屋坐落之土地應有部分。
㈡、系爭房屋出售前因樓上房屋漏水導致系爭房屋亦有漏水之情形。
㈢、洪翠玲已補助樓上住戶修繕衛浴費用13,000元、陽台滲漏水費用9,000元。另沈建生替洪翠玲墊付樓上住戶修繕衛浴滲漏水費用10,000元。
五、本件之爭點：
㈠、系爭房屋有無洪翠玲主張之瑕疵？周貞利是否應負買賣之物之瑕疵擔保責任？
㈡、洪翠玲得否對周貞利主張減少系爭房屋之買賣價金，並請求周貞利返還應減少之價金？若可，金額應以若干為適當？
六、本院得心證之理由：
㈠、系爭房屋有無洪翠玲主張之瑕疵？周貞利是否應負買賣之物之瑕疵擔保責任？兩造雖就系爭房屋有無漏水及白蟻之瑕疵互有攻防，惟兩造之攻擊或防禦方法，核與其等於原審所為相同，而原審已詳為論述系爭房屋於點交予洪翠玲前，即有漏水及白蟻之瑕疵，且為周貞利所明知，周貞利卻未告知洪翠玲，依民法第35
4條規定，周貞利應負買賣之物之瑕疵擔保責任。是以，本院就兩造就此爭點所為攻擊或防禦方法之意見及法律上意見與原判決相同，依民事訴訟法第436條之1第3項準用同法第454條第2項前段規定，引用之，不再贅述。
㈡、洪翠玲得否對周貞利主張減少系爭房屋之買賣價金，並請求周貞利返還應減少之價金？如可，金額應以若干為適當？⒈按買賣因物有瑕疵，而出賣人依前五條之規定，應負擔保之
責者，買受人得解除其契約或請求減少其價金。但依情形，解除契約顯失公平者，買受人僅得請求減少價金，民法第35
9條定有明文。而買受人因物有瑕疵而請求減少價金，應就買賣時瑕疵物與無瑕疵物之應有價值比較後，再按二者之差額占無瑕疵物應有價值之比例，計算其應減少之數額，不得依瑕疵部分占買賣標的物之比例計算（最高法院99年度台上字第1972號判決可資參照）。次按買受人因物有瑕疵，而得解除契約或請求減少價金者，其解除權或請求權，於買受人依第365條規定為通知後6個月間不行使或自物之交付時起經過5年而消滅。前項關於6個月期間之規定，於出賣人故意不告知瑕疵者，不適用之，民法第365條亦有明文。查，周貞利於出售系爭房屋時知悉系爭房屋有漏水、白蟻之瑕疵，而未告知洪翠玲，業經本院認定如前，洪翠玲自得依民法第359條規定請求減少買賣價金。
⒉物之瑕疵擔保制度，買受人之所以得請求減少價金，乃因出
賣人將補正瑕疵所應負擔之勞費，轉嫁於買受人，自應於買賣價金中扣除此項勞費之價額，以符對價平衡原則，本件經囑託高雄市建築師公會鑑定，仍無法認定系爭房屋因前開瑕疵減損價值，是洪翠玲主張以修復上開瑕疵之費用作為系爭房屋因上開瑕疵減少價值之數額，尚屬可採。以下茲就洪翠玲主張為修復上開瑕疵所支出之費用有無理由，分述如下：
⑴拆除牆壁壁紙與原有裝潢、地板費用50,000元，重新粉刷牆
面並去除壁癌、白蟻窩巢費用45,000元、房屋地板重鋪費用36,400元部分：
①洪翠玲主張交屋當日發現牆壁有水漬痕，牆上並有白蟻窩巢
，其因而拆除牆壁壁紙與原有裝潢、地板支出50,000元，復重新粉刷牆面並去除壁癌、白蟻窩巢支出45,000元、房屋地板重鋪支出36,400元（實際單據記載36,475元，惟洪翠玲主張36,400元）等情，業據其提出單據為憑（見原審卷一第35至37頁）。周貞利雖抗辯洪翠玲無法證明上開單據與系爭房屋之漏水、白蟻瑕疵有何因果關係云云（本院卷第123、12
4頁），惟洪翠玲提出之上開單據，分別為 澄霖 設計及上能福有限公司（下稱上能福公司）所開立，經本院函詢上開店家該單據是否係為修復系爭房屋之漏水、白蟻瑕疵所支出之費用，其中澄霖設計之經辦人 黃國華 致電向本院陳稱：該等單據費用均係為修復系爭房屋漏水問題所支出之費用等語（本院卷第86頁），足證澄霖設計開出之估價單50,000元、45,000元（原審卷第35、36頁），確係洪翠玲為修復系爭房屋漏水瑕疵所支出之費用；至上能福公司固僅函覆本院略以：該單據為系爭房屋屋主洪翠玲購買塑膠地磚所支出之費用等語（本院卷第78頁），惟系爭房屋原係鋪設木頭地板，因漏水滋生白蟻，而需拆除該木頭地板重新鋪設地板等情，業據洪翠玲提出照片為憑（原審卷第113至115頁），堪認洪翠玲提出之上能福公司估價單其中36,400元，亦係洪翠玲為修復系爭房屋之白蟻瑕疵所付之費用。周貞利抗辯洪翠玲無法證明該等單據與系爭房屋之漏水、白蟻瑕疵有何因果關係云云，要不足採。
②至本件105年2月22日準備程序終結後，周貞利於105年3
月30日言詞辯論期日始當庭主張上開修復費用，均係以新品更換舊品，應予折舊等語（本院卷第124頁）。然按「未於準備程序主張之事項，除有下列情形之一者外，於準備程序後行言詞辯論時，不得主張之：一、法院應依職權調查之事項。二、該事項不甚延滯訴訟者。三、因不可歸責於當事人之事由不能於準備程序提出者。四、依其他情形顯失公平者。前項第三款事由應釋明之」，民事訴訟法第276條定有明文。周貞利於準備程序後所主張之上開事項，僅泛稱應予折舊，未提出其主張應折舊之數額，如予審理，將延滯訴訟，且周貞利亦未能釋明有不能於準備程序時提出之不可歸責事由，不符民事訴訟法第276條第1項各款所列事項，依同條第1項本文規定，自不准其主張，爰不予以審酌。
⑵補助樓上住戶修繕衛浴費用13,000元、陽台滲漏水費用9,00
0元，沈建生墊付樓上住戶修繕衛浴滲漏水費用10,000元部分：
上開費用均非為修復系爭房屋本身所存在之瑕疵支出之修繕費用，而係為敦促或協助樓上房屋住戶儘速修繕所為補助，自不得計入系爭房屋因瑕疵減損價值。
⑶修理按摩浴缸設備費用27,500元部分：
洪翠玲主張其於系爭房屋點交時始發現按摩浴缸設備無法使用，因而支出27,500元修理費云云。惟系爭買賣契約第7條約定出賣人（即周貞利）依房屋現況交屋予買受人（即洪翠玲）等語（原審卷第28頁），而所謂之現況交屋，係指對於出賣人出賣之房屋，於簽約時，就房屋物理存在性質，包括房屋材質、新舊、結構、裝潢（如舊屋或新屋之樣品屋等）、格局等，可以任由買受人依肉眼觀察，或用手觸摸、測試，均以交付房屋當時之現況為據。又按摩浴缸為購屋前即可測試之物，且與前開漏水、白蟻瑕疵無關，是此修理費用尚不得計入系爭房屋因漏水、白蟻等瑕疵而減損之價值。
⑷浴室地板防水層破裂漏水重鋪防水地板費用45,000元：
洪翠玲此部分主張，僅據其提出澄霖設計估價單一紙為憑（原審卷第35頁所載之品名項目2、3），惟其主張浴室地板防水層破裂乙情，並無證據可資證明（洪翠玲於原審提出之漏水標示平面圖，固標示浴室按摩浴缸底層滲漏水，但無相對應之照片，見原審卷第101頁），復為周貞利所否認，自難認此部分費用得計入系爭房屋因漏水、白蟻等瑕疵而減損之價值。
⑸更換按摩浴缸配管費27,000元、換白鐵開關箱費用3,000元
、換線及開關插座費用28,000元部分（本院卷第39、102頁）：
洪翠玲主張系爭房屋內之按摩浴缸無法使用，致其為修復該按摩浴缸而支出配管費27,000元云云，固據其提出訴外人 朱麟忠 所書寫之單據1紙為憑（本院卷第41頁單據記載之「衛浴設備配管安裝單價27,000元」），然系爭房屋係現況點交，而按摩浴缸為洪翠玲購屋前即可測試之物，且與前開漏水、白蟻瑕疵無關，均如前述，是此部分費用尚不得計入系爭房屋因漏水、白蟻等瑕疵而減損之價值。至洪翠玲主張因系爭房屋漏水，導致電源總開關箱鏽蝕，而支出換白鐵開關箱費用3,000元、換線及開關插座費用28,000元等情（本院卷第102頁），則據其提出上開收據1紙為憑（本院卷第41頁），且該費用確實係洪翠玲因系爭房屋漏水所生之更換費用，亦據朱麟忠函覆本院屬實（本院卷第96頁），本院審酌電源總開關箱係嵌於牆內，系爭房屋牆上有漏水、白蟻瑕疵，業如前述，洪翠玲於修復牆面上漏水、白蟻瑕疵同時，亦需將牆上之電源總開關箱電線鏽蝕瑕疵除去，始能完全修復系爭房屋之上開瑕疵，堪認洪翠玲支出之換白鐵開關箱費用3,
000元、換線及開關插座費用28,000元，屬修復系爭房屋瑕疵之費用，周貞利抗辯費用與系爭房屋漏水瑕疵無關云云（本院卷第126頁），並不足採。
⑹因系爭房屋漏水拆除天花板後重裝燈飾費用10,800元部分：
洪翠玲主張因系爭房屋漏水拆除天花板，而重新裝設燈飾，支出燈飾費用10,800元乙情，固據其提出 莎柏萊 燈飾行估價單乙紙為憑（本院卷第42頁），惟其上開支出，並非用以修復系爭房屋之漏水瑕疵，是此部分費用尚不得計入系爭房屋因漏水瑕疵而減損之價值。
⑺清除白蟻費用6,500元部分：
洪翠玲主張其為清除系爭房屋之白蟻而支出除蟲費用6,500元乙情，業據其提出欣利環保服務有限公司103年11月4日害蟲防治工作簽收單1紙為憑（本院卷第43頁），本院審酌系爭房屋係於102年4月間交屋，洪翠玲交屋後因發現漏水問題而拆除壁紙，始發現白蟻叢生，又去除白蟻防治工程非必然1次即能見效，故洪翠玲於103年11月4日2次付費除蟲，核屬必要有據，周貞利抗辯洪翠玲無法證明該費用與系爭房屋之白蟻瑕疵有何因果關係云云，並不足採。
⑻更換大門費用32,500元部分：
洪翠玲主張系爭房屋有白蟻瑕疵，白蟻藏於木門內，其必須將木門拆掉始能將白蟻去除，故其因此支出32,500元云云，固據其提出鴻慶企業社之估價單1紙為憑（本院卷第44頁），然細觀該估價單內容，係為裝設新的通風門、白鐵門檻所支出之費用，並非拆除木門所支出費用，是此部分費用，難認係為除去系爭房屋白蟻瑕疵之必要費用，自不得將之計入系爭房屋因白蟻瑕疵而減損之價值。
⑼綜上，本件應以洪翠玲支出拆除牆壁壁紙與原有裝潢、地板
費用50,000元，粉刷牆面並去除壁癌、白蟻窩巢費用45,000元、房屋地板重鋪費用36,400元、更換白鐵開關箱費用3,00
0元、換線及開關插座費用28,000元、清除白蟻費用6,500元，共計168,900元（計算式：50,000元＋45,000元＋36,400元＋3,000元＋28,000元＋6,500元＝168,900元），作為系爭房屋減損價值之數額。
⒊又關於系爭房屋無瑕疵之市場交易價值，原審係以系爭買賣
契約約定之買賣價金即2,700,000元為認定基準，兩造就此節於本院未為爭執，故本件以2,700,000元作為系爭房屋無瑕疵之市場價額，並以前述洪翠玲修繕系爭房屋瑕疵之費用168,900元作為系爭房屋因該等瑕疵所減少價值，是具有前開瑕疵之系爭房屋價值應為2,531,100元（計算式：2,700,
000元－168,900元＝2,531,100元），則無瑕疵之系爭房屋價值為2,700,000元，有瑕疵之系爭房屋價值為2,531,10
0元，價差為168,900元，此差額占無瑕疵之系爭房屋價值比例為6％（計算式：168,900元÷2,700,000元＝0.06，小數點第二位以下四捨五入）。故洪翠玲得請求減少之價金為162,000元（計算式：2,700,000元×6％＝162,000元）。
⒋復按民法第179條規定：「無法律上之原因而受利益，致他
人受損害者，應返還其利益。雖有法律上之原因，而其後已不存在者，亦同。」在受益之原因初固有效存在，然嗣因其障礙不能達到目的時，即屬雖有法律上之原因，而其後已不存在之情形，如其受益而致他人受有損害，被害人非不得依上開規定請求受益人返還其利益。本件周貞利就其出賣之系爭房屋應負瑕疵擔保責任，洪翠玲得請求減少價金，則周貞利自受有溢領價金之利益，成立不當得利。系爭房屋因有漏水、白蟻瑕疵存在，系爭買賣契約應減少價金之金額為162,
000元，已如上述，上開價金減少後，被告就該減少部分價金，顯屬溢收，而獲有利益，經洪翠玲行使價金減少請求權，即失其法律上之原因，就洪翠玲而言，自有多付價金之損害，兩者間復有相當因果關係，洪翠玲依不當得利規定，請求周貞利返還162,000元，即為有理由，應予准許，逾此部分，即無理由，不能准許。
七、綜上所述，洪翠玲依民法第359條、第179條規定，請求周貞利給付162,000元，及自訴之變更暨追加狀繕本送達翌日即104年1月30日（送達日期見原審卷二第3頁）至清償日止，按週年利率5％計算之利息，為有理由，應予准許。逾此部分，則無理由，不應准許。上開應准許之部分，原審就其中周貞利應給付洪翠玲131,400元本息部分，為洪翠玲勝訴之判決並依職權宣告假執行，核無不合；至原審就其中周貞利應給付洪翠玲30,600元本息部分（162,000元－131,40
0元＝30,600元），為洪翠玲敗訴之判決，尚有未合，洪翠玲指摘原判決此部分不當，求為廢棄，為有理由，爰由本院廢棄改判如主文第二項所示。至於上開不應准許部分，原審判決為洪翠玲敗訴之諭知，核無不合，洪翠玲其餘上訴及周貞利之上訴，均無理由，應予駁回。又洪翠玲擴張請求周貞利應給付107,800元，亦無理由，應予駁回。
八、據上論結，本件洪翠玲之上訴為一部有理由、一部無理由，擴張之訴為無理由，周貞利之上訴為無理由，依民事訴訟法第436條之1第3項、第450條、第449條第1項、第79條，判決如主文。
中華民國105年4月20日
民事第二庭審判長法官劉定安
法官陳筱雯法官陳采葳以上正本係照原本作成。
本判決不得上訴。
中華民國105年4月20日
書記官王楨珍