裁判字號：臺灣士林地方法院100年訴字第1085號民事判決
裁判日期：民國100年12月29日
裁判案由：返還價金等
臺灣士林地方法院民事判決一○○年度訴字第一○八五號原告 楊國強 訴訟代理人 盧吉祥 被告 張梅椿 訴訟代理人 溫尹勵 律師
王昭婷 律師上列當事人間請求返還價金等事件，本院於民國一百年十二月十三日言詞辯論終結，判決如下：
主文被告應給付原告新臺幣肆拾萬元。
原告其餘之訴駁回。
訴訟費用由被告負擔二分之一，餘由原告負擔。
本判決原告勝訴部分得假執行；但被告如以新臺幣肆拾萬元為原告預供擔保，得免為假執行。
原告其餘假執行之聲請駁回。
事實及理由
甲、程序方面：按訴狀送達後，原告不得將原訴變更或追加他訴，但被告同意或請求之基礎事實同一者，不在此限。被告於訴之變更或追加無異議，而為本案之言詞辯論者，視為同意變更或追加，民事訴訟法第二百五十五條第一項第一款、第二款及第二項分別定有明文。又民事訴訟法第二百五十五條第一項第二款所謂請求之基礎事實同一，係指變更或追加之訴與原訴之主要爭點有其共同性，各請求利益之主張在社會生活上可認為同一或關連，而就原請求之訴訟及證據資料，於審理繼續進行在相當程度範圍內具有同一性或一體性，得期待於後請求之審理予以利用，俾先後兩請求在同一程序得加以解決，避免重複審理，進而為統一解決紛爭者，即屬之（最高法院九十五年度臺上字第一五七三號判決參照）。經查，原告於起訴時，係主張坐落臺北市○○區○○段四小段四五五地號土地（下稱系爭土地）上，同小段四○二一二建號（即門牌號碼臺北市○○區○○路○○○巷○○○號）建物（下稱系爭建物）屬被告所有，原告於民國九十九年十二月二十三日與被告簽訂不動產買賣契約書（下稱系爭建物買賣契約），向被告購買系爭建物，並已於簽約時給付簽約款新臺幣（下同）四十萬元，嗣被告違約將系爭建物另出售訴外人 余芝芬 ，並於一百年一月七日辦理所有權移轉登記完竣，經原告於同年六月二十四日委請律師催告被告履行系爭建物買賣契約，被告仍置若罔聞，乃提起本件訴訟，並以起訴狀繕本送達作為解除系爭建物買賣契約之意思表示，依民法第二百五十九條第二款規定，訴請原告返還簽約款四十萬元及自九十九年十二月二十三日起至清償日止，按週年利率百分之五計算之利息，嗣於本院言詞辯論期日將之變更為損害賠償之訴，核原告所為訴之變更所據之基礎事實，與原請求同基於系爭建物之買賣，且原請求之訴訟及證據資料，於審理繼續進行在相當程度範圍內具有同一性或一體性，得期待於後請求之審理予以利用，俾先後兩請求在同一程序得加以解決，被告對訴之變更復無異議，而為本案之言詞辯論，揆諸前揭規定及說明，原告所為訴之變更，合於法律規定，應予准許。
乙、實體方面：
一、原告起訴主張：系爭建物及所坐落之系爭土地分屬原告所有及訴外人即被繼承人 陳招治 之遺產，原告於九十九年十二月二十三日分與原告及訴外人即陳招治之繼承人中之 陳有德 、 謝幼梅 、 陳美玉 簽訂不動產買賣契約，各以六百九十萬元、三百萬元之價格，購買系爭建物及系爭土地，並於同日給付簽約款五十萬元（系爭建物部分四十萬元、系爭土地部分十萬元），嗣發覺被告竟將系爭建物另出售余芝芬，並於一百年一月七日辦畢所有權移轉登記，原告乃於同年六月二十四日委請律師發函催告被告於五日內履行系爭建物買賣契約，逾期將解除契約，被告已於同年七月四日收受該催告信函，惟仍置若罔聞，為此，提起本件訴訟，並以起訴狀繕本送達作為解除系爭建物買賣契約之意思表示，依系爭建物買賣契約第十二條第三項後段約定，訴請被告給付所收簽約款一倍即四十萬元，作為違約金，又原告因被告違約受有預期利益之損失，被告應另賠償原告四十萬元等語。並聲明：㈠被告應給付原告四十萬元及自起訴狀繕本送達翌日起至清償日止，按週年利率百分之五計算之利息。㈡被告應給付原告四十萬元及自九十九年十二月二十三日起至清償日止，按週年利率百分之五計算之利息。㈢願供擔保，請准宣告假執行。
二、被告則以：訴外人即原告之養母 張麗凉 為陳招治之養女之一，陳招治於八十九年三月二十七日死亡後，張麗凉與陳招治之養子陳有德、養女謝幼梅、陳美玉同為系爭土地之繼承人。因陳招治於生前無親生子祀，且十分疼愛被告，故於生前即計畫將系爭房屋併同系爭土地贈與被告，惟因系爭土地之增值稅數額過於龐大，乃變通先行將系爭房屋移轉登記予被告，並於系爭土地設定地上權，另以遺囑方式，將系爭土地遺贈被告。陳招治過世後，被告與張麗凉即不斷催促陳有德、謝幼梅、陳美玉辦理繼承及遺贈物即系爭土地移轉登記，陳有德、謝幼梅、陳美玉一再拖延。時至九十九年十二月二十三日，陳有德臨時通知被告欲辦理系爭土地移轉登記事宜，要求被告回臺北市北投區一趟，且突然取出系爭建物買賣契約要求被告簽署，強調係「辦理繼承登記之附屬程序與文件」、「伯父不會害妳」等語，被告生性單純，不疑有他，乃配合簽署，並將自己之印章交給陳有德交由代書處理，代書當場亦未向被告解說系爭建物買賣契約之條款內容，僅以紙袋將文件裝妥即交付被告，被告未曾見過原告，更遑論收受或看到原告交付系爭建物買賣之簽約款。另訴外人即陳美玉之子 陳啟華 則急催被告至戶政事務所辦理印鑑證明，表示欲辦理系爭土地繼承手續，被告始配合將印鑑證明及印章交付陳啟華。又當日被告持代書所交付之文件欲離去之際，聞言陳有德告知代書該契約僅係形式等語，且再三要求被告勿將文件交付他人閱覽，乃甚感納悶，驚覺有異，翌日立即請教專業人員詳閱契約內容，發現系爭建物買賣契約內容十分粗糙，諸如：第一條買賣標的並未註明是否包括車位、第四條各期買賣價款並未記載給付日期等，可能有問題，被告遂急去電向陳有德、陳啟華要求取回印鑑證明及印章，然竟換得二人變臉無情之回應。嗣被告知悉系爭土地於一百年三月十日登記為繼承人陳有德、謝幼梅、陳美玉、張麗凉公同共有，陳有德、謝幼梅、陳美玉並積極計畫一併出售系爭建物及系爭土地，張麗凉則堅決表示系爭建物及系爭土地本為陳招治生前以遺囑留給被告用以祭祀之財產，不同意出售，但同意合建，陳有德、謝幼梅、陳美玉則以陳招治之遺囑侵害特留份為由抗辯，嗣於同年七月間成立調解，由陳有德、謝幼梅、陳美玉、張麗凉公同共有二分之一，被告則取得系爭土地應有部分二分之一。再觀之系爭建物買賣契約並無被告收受簽約款之紀錄，系爭土地買賣契約末所附約定事項雖記載：「甲方（即原告，下同）已付價金暫由仲介方代保管」字樣，然系爭土地買賣契約之賣方係指陳有德、謝幼梅、陳美玉三人，該約定事項上亦無被告之簽名或蓋章，自不容原告張冠李戴，被告既未自原告處收受任何簽約款，原告亦無預期利益損失之可言，是原告請求被告給付所收款項之一倍作為違約金，及賠償預期利益之損失，均屬無據等語，資為抗辯。並聲明：㈠原告之訴及假執行之聲明均駁回。㈡願供擔保，請准宣告免為假執行。
三、兩造不爭執之事實：系爭建物買賣契約係於九十九年十二月二十三日簽署，其上兩造之簽名係真正，原告於九十九年十二月二十三日又與陳有德、謝幼梅、陳美玉簽立系爭土地買賣契約。系爭建物原為被告所有，並於系爭土地登記有地上權，於一百年一月七日以買賣及地上權讓與為原因，辦理所有權移轉登記及地上權讓與登記予余芝芬。系爭土地原登記為陳招治所有，陳招治於八十九年三月二十七日死亡，其全體繼承人陳有德、謝又梅、陳美玉、張麗凉於一百年三月十日辦理繼承登記而公同共有。另原告於一百年六月二十四日委請律師發函催請被告於五日內履行系爭建物買賣契約，逾期將解除契約，被告於同年七月四日收受該催告信函，而逾期未履行，原告遂以起訴狀繕本送達作為解除系爭建物買賣契約之意思表示等事實，為兩造所不爭執，並有系爭建物、土地買賣契約及登記謄本、臺北市士林地政事務所於一百年十月十三日以北市士地三字第一○○三二一二四九○○號函檢送之系爭建物、土地各於一百年一月七日及同年三月十日辦理所有權移轉登記、地上權移轉登記及繼承登記之申請案影本、一百年六月二十四日律師函及回執在卷可稽（見本院卷第十頁至十三頁、第八十五頁、第十四頁至第十六頁、第三十三頁至第七十三頁、第十七頁至第十九頁），自堪信為真實。
四、得心證之理由：原告主張其於九十九年十二月二十三日與原告簽訂系爭建物買賣契約，以六百九十萬元之價格，向被告購買系爭建物，並於同日支付四十萬元簽約款，嗣被告將系爭建物另出售余芝芬，並於一百年一月七日辦畢所有權移轉登記，經原告催告被告履行系爭建物買賣契約，而逾期未履行，經原告合法解除契約，被告應依系爭建物買賣契約第十二條第三項後段約定，給付原告所收簽約款之一倍即四十萬元，作為違約損害賠償，另賠償原告所受預期利益之損失四十萬元等情，為被告所否認，並以前揭情詞置辯。是本件兩造爭點厥為：㈠被告是否係受陳有德之詐欺，而於九十九年十二月二十三日簽立系爭建物買賣契約？㈡原告是否於九十九年十二月二十三日簽訂系爭建物買賣契約時，已交付被告簽約款四十萬元？㈢原告請求被告給付違約金及賠償損害，有無理由？茲論述如后：
㈠被告是否係受陳有德之詐欺，而於九十九年十二月二十三日
簽立系爭建物買賣契約？⒈被告固抗辯其係經陳有德臨時通知辦理陳招治之遺贈土地
登記手續，陳有德哄稱系爭建物買賣契約乃辦理登記之附屬文件，始於其上簽名等語，並舉 吳麗珠 代書為證人。
⒉然證人吳麗珠於本院言詞辯論時結證：「我是全國不動產
復興崗店的合作地政士。簽立系爭建物及土地這兩份契約書的時候，我有在場，這些手寫字跡都是我寫的，是當場在買賣雙方面前寫的，這兩份契約書是我們地政士事務所制式的合約書。簽約當天，我只帶空白契約書去現場，內容是買賣雙方以及當時在場的人，談妥之後才填寫的，我記得當時至少花兩、三小時談錢的問題，被告跟長輩的錢一直談不攏，但這錢不是買賣價金，是討論賣掉以後怎麼分錢的問題，還有殯葬費用誰負擔，殯葬要如何的做。當時在場的人有我跟我助理，買賣雙方就是兩造，還有系爭土地的繼承人陳有德、陳美玉、謝幼梅、另外還有剛剛在庭的證人陳啟華在場。契約書的條件是當場談的，在契約當場就知道房子跟土地是屬於不同人的，這一點我有跟買方即原告說明，原告說他知道，所以當時才會簽立兩份契約。因為土地當時尚未辦理繼承，就我所知是當場聽到在場的人在講， 陳昭治 有寫遺囑，但是因為特留份的問題，所以被告無法辦理登記，所以才會用協議內容去寫，協議書及約定事項先寫，再簽契約。約定事項手寫文字是我寫的，協議書的文字是我助理寫的，這些協議書跟約定事項是依據當場的人協調的意見，歸納整理之後當場寫好，寫好之後還念給當場的人聽，問他們意思是不是這樣。這兩份約定事項跟協議書寫好之後，才寫契約書。兩份買賣契約的空白地方沒有寫是因為，我們約定事項必須等到繼承登記辦完，因為被告強調她的養母張麗凉在國外無法聯絡，也無法辦理分割登記，只能用土地法第三十四條之一，這是我建議他們這樣子的，然後大家都同意這種方式。系爭建物沒有車位，所以沒有車位標示的問題，備證用印款沒有填寫日期，是因為特別約定事項要等辦理完繼承登記及土地法第三十四條之一的方式，才能付款。抵押貸款空白是因為沒有抵押貸款，也無履約保證，而且房子很老舊，裡面沒有什麼東西，所以沒有附贈設備的問題，所以在契約當中欄位是空白的。系爭土地買賣契約書部分也是一樣。（這兩份契約書的價金如何決定？）建物及土地總價一千一百五十萬元，應該是之前已經講好的價錢，這個總價不是當場講的，至於建物及土地，因為屬於不同人要分別立契約，我詢問在場的人建物及土地價錢如何分開，買方表示那是賣方的家務事，所以他在旁邊等，這些價錢決定內容是被告、謝幼梅、陳有德、陳美玉，我原本想法是依照公告現值去分，如果是依照這個算法因為系爭建物很老舊，價值很低，所以對被告是不利的，後來謝幼梅、陳有德、陳美玉說給被告多一點，建物六百九十萬元、土地四百六十萬元，是他們講好決定的，連土地價格也說要給被告百分之六十。這個協調過程都寫在協議書及其他事項裡面。（簽立系爭土地及建物買賣契約書，有無向買賣雙方解釋契約書裡的內容，瞭解之後再在契約書上簽名？）有。因為在場有老人家，年紀大無法看文字，所以我有念給他們聽，有確認他們瞭解後，再在契約書上簽名，合約書上的印章也是當場蓋的。（妳提到的約定事項是在場共識，為何被告不在約定事項上簽名或蓋章？）因為土地所有權人不是她。當時我的想法是她不是土地所有權人之一，雖然被告要塗銷地上權，而且被告有同意，但是我沒有要求她在約定事項簽名或蓋章，而且協議書當中她也同意要怎麼分錢，她應該是同意這些約定事項‧‧‧。約定事項也是被告跟系爭土地的繼承人共同討論才寫出來的，表示被告有同意這些事項。」等語綦詳（見本院卷第一○七頁至第一○九頁）。
⒊證人陳啟華即陳美玉之子於同日本院言詞辯論時亦證稱：
「我在九十八年時候開始擔任全國不動產復興崗店的營業員，在一百年二月調到光明店當副店長。在系爭建物及土地買賣契約簽約前，被告主動找舅舅陳有德、阿姨謝幼梅會同代書到我們家來談，這個代書不是吳麗珠，‧‧‧是被告主動提及要買賣系爭建物及土地，但因陳美玉常夢到外公說他住的不舒服，也知道被告沒有在祭拜，當天陳美玉就說一定要先把阿公的墓處理好，再談系爭建物及買賣事情，所以當天沒有談成。‧‧‧當時被告有提到她認定價錢大約一千萬元，我說應該不只這個價錢，我有說因為妳媽媽長年失聯，要辦理繼承很困難，但我跟她說可以找到比一千萬元還高的，只是不能跟正常的價錢一樣買賣，我後來有請一些朋友包括原告，最後價錢決定用一千一百五十萬元，這個價錢有經過被告、陳美玉、陳有德、謝幼梅同意，也問過他們要不要承接，如果不要就賣給別人，再請代書來辦理。‧‧‧系爭建物及土地買賣契約簽約時我在場，我當時是以仲介跟親屬身份在場，當時我母親陳美玉也在，因為陳美玉四年前中風過，行動不方便，所以很多事情需要我幫忙，約定事項跟協議書，是當天由吳麗珠代書問現場所有人經過同意之後才寫。簽約之後，我們一直有跟被告在處理外公的火化跟遷移事宜。」等語明確（見本院卷第一一○頁至第一一一頁），並有被告不爭執其真正之東源禮儀用品行估價單附卷可參（見本院卷第一三二頁）。
⒋再觀諸被告與陳有德、謝幼梅、陳美玉於九十九年十二月
二十三日系爭建物及土地簽訂當日簽立之協議書（下稱系爭協議書）確記載：「立協議書人張梅椿、陳有德、陳美玉、謝幼梅等四人，因臺北市○○區○○段四小段四五五地號及地上建物出賣事宜達成協議：上開不動產出賣之買賣價金扣除繼承登記相關稅費等費用後，由張梅椿取得
60／100，陳美玉、謝幼梅、陳有德各取得10／100，剩餘10／100依法定程序提存於法院。上開不動產所產生之增值稅、繼承登記及公同共有出售之費用等，由張梅椿負擔60／100，陳有德、陳美玉、謝幼梅三人負擔40／100。」等語（見本院卷第八十四頁）。
⒌由上開證人之證言及書證可知，被告於系爭建物及土地買
賣契約簽立前，即主動與系爭土地之繼承人陳有德、謝幼梅、陳美玉聯繫洽談系爭建物及土地合併出售之事，惟因陳美玉要求先行處理被告祖父之遷葬事宜致未談成，嗣後經由任職全國不動產復興崗店之陳啟華即陳美玉之子之居間，與原告議妥以一千一百五十萬元之總價出售系爭建物及土地。於簽約當日即九十九年十二月二十三日，經吳麗珠代書建議系爭土地依土地法第三十四條之一規定處理，再由被告與陳有德、謝幼梅、陳美玉當場商議，決定系爭建物及土地併同出售總價金一千五百萬元之分配方式，當場談定系爭土地先以公同共有方式辦理繼承登記，被告並承諾於辦理繼承登記前塗銷地上權，且放棄優先承買權，而由被告分得系爭建物及土地買賣總價之百分之六十，同時負擔相關登記稅費之百分之六十，陳有德、謝幼梅、陳美玉、張麗凉則各分得系爭建物及土地買賣總價之百分之十，並由陳有德、謝幼梅、陳美玉負擔相關登記稅費之百分之四十，系爭建物及土地買賣契約之價金，亦依此比例即一千五百萬元之百分之六十（六百九十萬元）、百分之四十（四百六十萬元）書寫。是被告抗辯其係經陳有德哄稱系爭建物買賣契約乃辦理登記之附屬文件，始於其上簽名一情，顯與事實不符，不足採信。
㈡原告是否於九十九年十二月二十三日簽訂系爭建物買賣契約
時，已交付被告簽約款四十萬元？⒈被告雖又抗辯：其未實際收受簽約款四十萬元，系爭簽約款支票縱由陳啟華保管，亦不生交付被告之效力等語。
⒉按解釋當事人所立書據之真意，以當時之事實及其他一切
證據資料為其判斷之標準，不能拘泥字面或截取書據中一二語，任意推解致失真意（最高法院十九年上字第二十八號判例參照）。
⒊揆之被告不爭執其真正，作為系爭土地買賣契約附件之約
定事項（下稱系爭約定事項）記載：「本件土地買賣標的之所有權人陳招治已死亡，該土地須先辦妥繼承登記再移轉至甲方名下。法定繼承人：謝幼梅、陳有德、陳美玉、張麗凉。其中張麗凉目前行蹤不明，無法辦理分割繼承，其他繼承人同意以公同共有方式繼承。因公同共有於出售移轉時，無法取得張麗凉之同意，全體協議依土地法第三十四條之一處理。該買賣標的之土地上建物所有權人張梅椿（兼地上權人）同意放棄優先承買權，並承諾於完成繼承登記時塗銷地上權。甲方已付價金暫由仲介方（按：指陳啟華）代保管，俟完成所有權移轉登記並點交時，再由乙方收執。若因不可抗拒之因素或法令規定等無法完成繼承登記及買賣移轉登記，仲介須將所保管價金無息返還甲方，甲方同意不得向乙方請求任何賠償。本件買賣移轉之契稅、移轉登記規費、過戶代辦費由甲方負擔。增值稅及繼承登記、公同共有出售移轉等規費及代辦費由乙方負擔。本件買賣若無法於一百年十二月三十一日前完成移轉登記，買賣解除。」等語（見本院卷第一二七頁），其上固無被告之簽名或用印，惟系爭約定事項與系爭協議書係被告與陳有德、謝幼梅、陳美玉於簽立系爭建物及土地買賣契約前，當場商議決定後，始由吳麗珠代書及其助理彙整成書面，業經證人吳麗珠證述如前，足見系爭約定事項及系爭協議書之內容，均係經被告與陳有德、謝幼梅、陳美玉同意後書立，自應合併觀察、解釋，不能割裂截取書據中一二語，任意推解致失真意。
⒋參以證人吳麗珠於本院言詞辯論時證以：「（買方在簽約
當時也就是九十九年十二月二十三日有無給付簽約款？）有，是一張五十萬元的票，是建物加上土地的。票是當場寫的，五十萬元價格跟怎麼付款也是當場決定的。系爭兩份契約簽約款、用印款、完稅款、尾款都是買賣雙方當場才決定的。簽約款部分當時是房子部分四十萬，土地部分十萬元。當時在場的人謝幼梅、陳有德、陳美玉說簽約款也要給被告多一點，因為被告經濟比較不好，他們談話過程當中我瞭解是被告當時經濟狀況不好，他們也願意給被告多一點。買方說想反正他是要拿五十萬元，怎麼分是賣方的事情。這張支票在其他約定事項有寫，是由全國不動產復興崗店的陳啟華代為保管，因為被告是地上權人，被告有同意等辦完繼承登記後要塗銷，所以說好只要被告把地上權塗銷掉，就把簽約款給被告。（為什麼被告沒有在系爭建物買賣契約書上註明簽收簽約款？）因為是仲介代保管，被告並無實際拿到簽約款。（為何沒有在系爭建物買賣契約上註明簽約款由仲介方代為保管？）因為在系爭約定事項已經載明。系爭約定事項上的已付價金是包括土地跟房子的簽約款。」等語（見本院卷第一○八頁至第一○九頁）。證人陳啟華復證稱（當時買方有無給付簽約款？）買方有開立五十萬元支票，支票後來是交給我。交給我是因為買賣契約是分土地跟建物做，土地部分，是有問過代書，張麗凉行蹤不明，為了用土地法第三十四條之一，拆成房屋六百九十萬元，土地四百六十萬元，是經過現場協調的結果。簽約款房屋是四十萬元，土地是十萬元，因為被告將地上物出租他人，土地因為要繼承，要用土地法時間很長，所以先由仲介方就是我來收執，當初在現場有同意，所以沒有請被告特別在約定事項上簽名，因為當時土地部分被告沒有權利，不是法定繼承人，只是建物的所有人，所以才沒有請她簽名，只是她可以分的比較多，這也是她當時的同意。」等語（見本院卷第一一一頁）。足見原告於簽立系爭建物及土地買賣契約時，已簽發五十萬元支票一紙，用以作為給付系爭建物買賣契約簽約款四十萬元，及系爭土地買賣契約簽約款十萬元之用，惟因被告及陳有德、謝幼梅、陳美玉當場業另與陳啟華合意，由陳啟華保管該紙簽約款支票，而另成立一寄託之法律關係，始由陳啟華直接占有該紙簽約款支票。是被告抗辯其未實際收受簽約款四十萬元，系爭簽約款支票縱由陳啟華保管，亦不生交付被告之效力一節，亦不足採。
㈢原告請求被告給付違約金及賠償損害，有無理由？
⒈承前所述，原告於簽訂系爭建物買賣契約時已交付簽約款
四十萬元，兩造並約定於系爭建物所坐落之系爭土地辦理完繼承登記及依土地法第三十四條之一處分後，給付其餘買賣價金，惟被告旋又將系爭建物連同系爭土地之地上權另出售余芝芬，並於一百年一月七日辦畢所有權及地上權移轉登記，原告乃於同年六月二十四日委請律師發函催請被告於五日內履行系爭建物買賣契約，逾期將解除契約，被告已於同年七月四日收受該催告信函，而逾期未履行，原告遂以起訴狀繕本送達作為解除系爭建物買賣契約之意思表示，俱如前述。被告明顯一物兩賣，故意不履行系爭建物買賣契約，堪認係可歸責於被告之事由，致未履行。
⒉依系爭建物買賣契約第十二條違約責任第三項後段約定：
「如乙方（按：指被告，下同）毀約不賣或給付不能或不為給付或有其他違約情事時，甲方除得解除契約外，乙方應於甲方通知解約日起三日內，立即將所收款項如數返還甲方，並於解約日起十日內另交付依原所收款項之一倍金額予甲方，以為違約損害賠償。」此約定係以確保債務之履行為目的，應屬違約金之約定甚明，依民法第二百五十條第二項前段規定：「違約金，除當事人另有訂定外，視為因不履行而生損害之賠償總額」，兩造既未約定上開違約金係懲罰性違約金，而係就賣方發生債務不履行情事，原告得按約定之違約金，請求被告支付，自屬損害賠償額預定性之違約金。系爭買賣契約既經原告催告被告履行未果，並以起訴狀繕本送達作為解除系爭建物買賣契約之意思表示，原告自得依上開約定請求被告給付損害賠償額預定之違約金。
⒊按約定之違約金過高者，法院得減至相當之數額，民法第
二百五十二條定有明文。至於是否相當，即須依一般客觀事實，社會經濟狀況及當事人所受損害情形，以為斟酌之標準。且約定之違約金過高者，除出於債務人之自由意思，已任意給付，可認為債務人自願依約履行，不容其請求返還外，法院仍得依前開規定，核減至相當之數額（最高法院七十九年臺上字第一九一五號判例參照）。又按約定之違約金額過高者，法院得減至相當之數額，為民法第二百五十二條所明定，惟此規定乃係賦與法院得依兩造所提出之事證資料，斟酌社會經濟狀況並平衡兩造利益而為妥適裁量、判斷之權限，非謂法院須依職權蒐集、調查有關當事人約定之違約金額是否有過高之事實，而因此排除債務人就違約金過高之利己事實，依辯論主義所應負之主張及舉證責任。況違約金之約定，為當事人契約自由、私法自治原則之體現，雙方於訂約時，既已盱衡自己履約之意願、經濟能力、對方違約時自己所受損害之程度等主、客觀因素，本諸自由意識及平等地位自主決定，除非債務人主張並舉證約定之違約金額過高而顯失公平，法院得基於法律之規定，審酌該約定金額是否確有過高情事及應予如何核減至相當數額，以實現社會正義外，當事人均應同受該違約金約定之拘束，法院亦應予以尊重，始符契約約定之本旨（最高法院九十三年度臺上字第九○九號判決參照）。兩造於簽約時既已盱衡自己履約之意願、經濟能力、對方違約時自己所受損害之程度等主、客觀因素，本諸自由意識及平等地位自主決定，約定以所收款項一倍作為賣方即被告發生債務不履行情事時之違約金，雙方均應同受該違約金約定之拘束，被告又未主張並舉證約定之違約金額過高，而有顯失公平之情事，本院自應予以尊重，始符契約約定之本旨。是原告請求被告給付依原所收款項之一倍金額計算即四十萬元之違約金，自屬有據。
⒋原告固又主張被告就上揭違約金四十萬元，另應給付自起
訴狀繕本送達翌日起至清償日止，按週年利率百分之五計算之法定遲延利息，另應給付四十萬元及自訂約之日即九十九年十二月二十三日起至清償日止，按週年利率百分之五計算之利息，作為預期利益損失之賠償。惟兩造上開違約金屬損害賠償額預定性之違約金，已如上述，且按「違約金，有屬於懲罰之性質者，有屬於損害賠償約定之性質者，本件違約金如為懲罰之性質，於上訴人履行遲延時，被上訴人除請求違約金外，固得依民法第二百三十三條規定，請求給付遲延利息及賠償其他之損害，如為損害賠償約定之性質，則應視為就因遲延所生之損害，業已依契約預定其賠償，不得更請求遲延利息賠償損害。」最高法院著有六十二年臺上字第一三九四號判例可資參照。本件四十萬元違約金，既應視為就因遲延所生之損害，已依契約預定其賠償，依上開判例意旨，原告自不得就違約金更請求遲延利息。又原告訴請被告另應給付四十萬元及自九十九年十二月二十三日起至清償日止，按週年利率百分之五計算之利息，作為預期利益損失之賠償部分，業據原告之訴訟代理人於本院言詞辯論時自承此部分並無法律依據（見本院卷第九十一頁、第一二一頁），且系爭建物買賣契約第十二條第三項後段約定之違約金既屬損害賠償額預定性質，原告向被告請求之賠償額自應以該約定額數為限，不得更行請求不履行之損害賠償。是原告前揭主張，均非可採。
五、綜上所述，原告本於前揭原因事實，依系爭建物買賣契約第十二條第三項後段約定及損害賠償之法律關係，於請求被告給付違約金四十萬元之範圍內，為有理由，至原告逾上述應予准許部分之請求，則屬無據，應予駁回。
六、兩造均陳明願供擔保，聲請宣告假執行或免為假執行，經核原告勝訴部分，係屬所命給付之金額未逾五十萬元之判決，爰依民事訴訟法第三百八十九條第一項第五款之規定，依職權宣告假執行，並對於被告免為假執行之聲請，酌定相當之擔保金額併予准許；至原告敗訴部分，其假執行之聲請即失所附麗，應予駁回。
七、本件事證已臻明確，兩造其餘主張、陳述及所提之證據，經審酌均與本院前揭判斷不生影響，爰不一一詳予論述，附此敘明。
八、據上論結，原告之訴為一部有理由，一部無理由，依民事訴訟法第七十九條判決如主文。
中華民國100年12月29日
臺灣士林地方法院民事第三庭
法官孫萍萍以上正本證明與原本無異。
如對本判決上訴，應於判決送達後二十日內向本院提出上訴狀；若委任律師提起上訴者，應一併繳納上訴審裁判費，否則本院得不命補正逕行駁回上訴。
中華民國100年12月29日
書記官劉晏瑄