臺灣臺北地方法院民事判決
106年度北訴字第17號
原 告 鍾雪玉
訴訟代理人 郭承昌 律師
被 告 坡心市場商業大樓管理委員會
法定代理人 黃春風
訴訟代理人 黃照峯 律師
上列當事人間請求損害賠償事件，本院於民國107年1月9日言
詞辯論終結，判決如下︰
主文
被告應給付原告新臺幣肆佰萬元，及自民國一百零七年一月十日
起至清償日止，按年息百分之五計算之利息。
原告其餘之訴駁回。
訴訟費用由被告負擔十分之四，餘由原告負擔。
本判決第一項於原告以新臺幣壹佰參拾伍萬元為被告供擔保後，
得假執行。但被告如以新臺幣肆佰萬元為原告預供擔保，得免為
假執行。
原告其餘假執行之聲請駁回。
事實及理由
壹、程序方面
一、被告坡心市場商業大樓管理委員會法定代理人 鄭建良 於被告
起訴後已變更為黃春風，黃春風並具狀聲明承受本件訴訟，
有被告聲明承受訴訟狀、臺北市政府都市發展局北市都建字
第10570671100號函在卷可按，合於法律規定，應予准許。
二、次按訴狀送達後，原告不得將原訴變更或追加他訴，但請求
之基礎事實同一、不甚礙被告之防禦及訴訟之終結者，不在
此限，民事訴訟法第255條第1項第2款、第7款分別定有
明文。經查，本件原告鍾雪玉於起訴時原請求：1.被告應給
付原告新臺幣（下同）4,264,000元，及自起訴狀繕本送達
之翌日起算，按年息5％計算之利息；2.被告應自民國104
年11月1日起至106年6月30日止或至全部攤位交付予原告
之日止，按月給付原告299,000元。嗣後原告於訴訟進行中
縮減前項聲明為被告應給付原告5,982,000元，及自減縮訴
之聲明狀繕本送達翌日起至清償日止，按年息5％計算之利
息；被告應自105年8月1日起至106年6月30日止，按月
給付原告288,000元，並改列為先位聲明，再追加備位聲明
為：被告應給付原告400萬元，及自追加聲明狀送達被告翌
日起至清償日止，按年息5％計算之利息（見本院卷第126
頁背面），核與首揭規定相符，應予准許。
貳、實體方面
一、原告主張：
㈠被告係臨江（夜）市場及通化（夜）市場內「坡心市場商業
大樓」之管理人，原告於102年5月2日向被告承租由被告
管理之臺北市○○區○○街○○號、87號、91號、93號大門入
口左右攤位及花台攤位（下稱系爭攤位），約定租賃期間自
102年7月1日起至106年6月30日止，4年租金共400萬
元，並簽訂攤位租賃契約書（下稱系爭契約）。原告依系爭
契約第3條約定交付由訴外人 陳炳煌 簽發，以安泰銀行通化
簡易型分行為付款人，發票日分別為102年2月4日、102
年5月2日，面額為200萬元及50萬元之支票2紙（下稱系
爭支票）給被告當時之主委即訴外人 陳逢茂 （下以姓名稱之
）兌付，另分別以訴外人陳炳煌、 馮美雲 之名義於102年5
月2日各匯款90萬元及60萬元至被告之板信商業銀行信義分
行00000000000000號帳戶，付清全部租金。然系爭85號、91
號及93號花台攤位遭人佔據，被告遲不願排除並點交予原告
使用收益，使原告無法利用該部分攤位而受有2,775,000元
損害(計算式：月租金25,000×3位×37個月＝2,775,000
元)。
㈡又被告覬覦原告轉租之利益，竟將系爭攤位以較低廉之租金
出租與次承租人，導致次承租人均轉向被告直接承租，而未
向原告承租，顯侵害原告之租賃權，應賠償原告損失3,207,
000元（計算式：39.2萬＋39.2萬＋89.3萬＋7.6萬＋26.6
萬＋6.4萬＋22.4萬＋10萬＋35萬＋10萬＋35萬＝3,207,00
0元）。
㈢坡心市場商業大樓102年1月12日舉行第7次區分所有權人
會議紀錄記載本大樓經費不足，提高管理費議案又被否決，
建議向臨時使用本大樓基地內之商販收取清潔費以維護環境
整潔，收費標準及方式授權管委會議定之，與本件陳逢茂於
律師見證下與原告簽立系爭契約並收取400萬元租金等行為
，並無不同，且陳逢茂簽約所用印章為管委會之登記印鑑章
，足證陳逢茂係有權簽訂系爭契約之人，陳逢茂代表管委會
所為法律行為，實與區權會決議無違，系爭契約當然對被告
生效，有拘束被告之效力。退步言之，縱認陳逢茂與原告簽
立系爭契約已逾越其代表之權限，惟其已於系爭契約上蓋用
被告之大小章並經律師見證，形式外觀判斷確有代表權限，
被告之行為足使原告誤信其有區權會授予代理權，而有表見
代理之情形。再退步言之，倘認為系爭契約無效，原告依不
當得利之法律關係請求被告返還原告已繳付之租金400萬元
，爰依民法第169條前段及民法179條規定擇一判決等語，
並為先位聲明請求：1.被告應給付原告5,982,000元，及自
減縮訴之聲明狀繕本送達翌日起至清償日止，按年息5％計
算之利息；2.被告應自105年8月1日起至106年6月30日
止，按月給付原告288,000元；3.願供擔保，請准宣告假執
行。。備位聲明請求：1.被告應給付原告400萬元，及自追
加聲明狀送達被告翌日起至清償日止，按年息5％計算之利
息。2.願供擔保，請准宣告假執行。
二、被告則以：
㈠管理委員會之職務，執行區分所有權人會議決議事項暨該法
所定之公寓大廈管理維護工作，各區分所有權人與管理委員
會間，並不當然成立委任關係。坡心市場商業大樓於102年
1月12日下午所舉行之第7次區分所有權人二次會議，僅授
權「授權管委會制定管理辦法及收費方式實施」，並非授權
管理委員會與原告訂立租賃契約，陳逢茂並未取得全體區分
所有權人之授權，是為無權代理，伊以被告坡心市場管理委
員會之名義與原告簽約，對於坡心市場商業大樓全體區分所
有權人並不生效力。
㈡系爭攤位設於系爭社區之公共設施上，則有關系爭攤位經營
使用權之讓與，要屬對共有公共設施之管理、使用行為。依
民法第820條第1項、公寓大廈管理條例第9條第1項規定
，有關系爭攤位經營使用權之出租，除共有人（區分所有人
）另有約定外，應以共有人（區分所有權人）過半數及其應
有部分合計過半數之同意行之。而遍閱經系爭社區區分所有
權人會議決議通過之住戶規約全文，亦查無授權管理委員會
讓與系爭攤位經營使用權之規定，甚且，按規約第2條第2
項及第3條第3項第5款更明定，約定專用事項應經區分所
有權人會議決議，足見系爭攤位經營使用權之出租或約定專
用，屬應經區分所有權人會議決議事項，而非管理委員會固
有職權。
㈢被告設立板信商業銀行信義分行之帳戶（00000000000000）
於102年5月2日共有匯款兩筆，一筆為陳炳煌，匯款金額
90萬元，另一筆為馮美雲，匯入60萬元。陳炳煌為原告之夫
，或可稱代原告匯款，但馮美雲部分，無法證明與原告有關
。另原告所稱102年2月4日訴外人陳炳煌所開立之支票，
業於102年2月4日由訴外人吳先生所領取，顯非被告所領
取。另外，102年5月2日訴外人陳炳煌所開立之支票，係
由訴外人 周皇杉 所兌現，顯非被告所領取，為此，縱系爭契
約有效，然被告並未依約給付價款，被告得主張同時履行抗
辯。
㈣又原告所提出之本案所受損害之「權利」為「轉租利益」，
所謂「轉租利益」僅為純粹經濟上損失或純粹財產上損害，
並非既存法律體系所明認之權利（固有利益），為此，除原
告舉證證明被告有故意以背於善良風俗之方法，加損害於原
告者，原告自不得依侵權行為之規定，請求損害賠償。並聲
明：原告之訴駁回。如受不利益判決，願供擔保，請准宣告
免假執行。
三、原告主張陳逢茂於102年5月1日以被告名義與原告訂立系
爭契約，由原告向被告承租系爭攤位，並約定租賃期間自10
2年7月1日起至106年6月30日止，4年租金共400萬元
，原告於102年5月2日以訴外人陳炳煌之名義匯款90萬元
至被告之板信商業銀行信義分行00000000000000號帳戶等情
，業據提出攤位租賃契約書、匯款申請書、對帳單等件為證
（見本院卷第8-9頁背面、第11-12頁、第72頁），且為兩
造所不爭執，堪認符實。
四、得心證理由：
原告主張兩造成立系爭契約，然部分攤位遭人佔據，使原告
無法利用該部分攤位而受有2,775,000元損害，且被告又將
系爭攤位以較低廉之租金出租與次承租人，侵害原告之租賃
權，應賠償原告損失3,207,000元等節，則為被告所否認，
並以前詞置辯。是本院應審酌者厥為：㈠系爭契約之效力為
何？㈡原告得否請求被告返還不當得利？數額若干？茲分述
如下：
㈠系爭契約之效力為何？
1.按無代理權人以代理人之名義所為之法律行為，非經本人承
認，對於本人不生效力，民法第170條第1項定有明文。次
按「本條例用辭定義如下：…九管理委員會：指為執行區分
所有權人會議決議事項及公寓大廈管理維護工作，由區分所
有權人選任住戶若干人為管理委員所設立之組織。」公寓大
廈管理條例第3條第9款定有明文。可知管理委員會係由區
分所有權人選任住戶若干人為管理委員所設立之組織，旨在
執行「區分所有權人會議決議事項」及「公寓大廈管理維護
事務」，僅為公寓大廈區分所有權人團體之代表機關，具有
非法人團體之性質。又代表與代理固不相同，惟解釋上應類
推適用關於代理之規定（最高法院74年台上字第2014號判例
意旨參照）。
2.復按「稱區分所有建築物者，謂數人區分一建築物而各專有
其一部，就專有部分有單獨所有權，並就該建築物及其附屬
物之共同部分共有之建築物。」民法第799條第1項定有明
文。是區分所有建物及其附屬物之共同部分，為各區分所有
權人所共有。系爭攤位設於系爭社區之公共設施上，為兩造
所不爭執（見本院卷第112頁背面），則有關系爭攤位經營
使用權之租賃，要屬對共有公共設施之管理、使用行為。依
民法第820條第1項規定：「共有物之管理，除契約另有約
定外，應以共有人過半數及其應有部分合計過半數之同意行
之。但其應有部分合計逾三分之二者，其人數不予計算。」
，公寓大廈管理條例第9條第1項亦作相同旨趣規定：「各
區分所有權人按其共有之應有部分比例，對建築物之共用部
分及其基地有使用收益之權。但另有約定者從其約定。」則
有關系爭攤位經營使用權之租賃，除共有人（區分所有人）
另有約定外，應以共有人（區分所有權人）過半數及其應有
部分合計過半數之同意行之。而遍閱坡心市場商業大樓店家
（住戶）管理規約（102年）全文，亦查無授權管理委員會
出租系爭攤位經營使用權之規定（見本院卷第116-124頁）
，甚且，規約第3條第3款第5目更明定，約定專用或約定
共用事項應經區分所有權人會議決議（見本院卷第117頁）
，足見系爭攤位經營使用權之出租、讓與，要屬應經區分所
有權人會議決議事項，而非管理委員會固有職權。則陳逢茂
擔任被告主任委員時，既未經系爭大樓區分所有權人決議授
權與原告訂立租賃契約，則其自行代表被告而與原告所簽訂
之系爭契約，應類推適用民法第170條第1項規定，對代表
系爭大樓區分所有權人全體之被告而言，自不生效力。
3.原告復以坡心市場商業大樓於102年1月12日第7次區分所
有權人二次會議紀錄，及坡心市場商業大樓管理委員會一月
份第二次會議，作為陳逢茂經坡心市場商業大樓全體區分所
有權人授權之依據，而認系爭契約應屬有效云云。惟查，觀
諸坡心市場商業大樓第四屆管理委員會一月份第二次會議紀
錄雖記載：「提案一、收回大樓遭佔用處所方案討論。說明
：因區分所有權人會議決議收回大樓基地及周邊遭佔用處所
，以維護環境整潔及充實基金…委員合議應建專責小組…由
專責委員運作向管委會負責…。結果：委員會通過本案；專
責委員由陳逢茂主委兼任。各委員可向專責委員推薦合適人
選以期達成目標。」等語（見本院卷第36頁），充其量僅能
認定系爭大樓區分所有權人會議有為授權被告收回大樓基地
及周邊遭佔用處所，以達維護環境整潔及充實基金目的之決
議，尚難遽認有何授權被告處理系爭大樓公設攤位經營使用
權讓與或出租之情事，是原告據此主張系爭契約為有效，自
非可取。再查，坡心市場商業大樓於102年1月12日下午所
舉行之第7次區分所有權人二次會議紀錄，第一案之記載乃
為「（案由）因本大樓經費不足，提高管理費議案又被否決
；建議向臨時使用本大樓基地之商販收取清潔費以維護環境
整潔；收費標準及方式授權管委會議定。（說明）依管委會
決議提案。（擬議)擬由與會各區分所有權人採不記名單計
法投票決定。（決議)經投票結果，同意60票，反對52票；
通過本案。授權管委會制定管理辦法及收費方式實施。」等
語，足認上開坡心市場商業大樓於102年1月12日下午所舉
行之第7次區分所有權人二次會議，僅授權「授權管委會制
定管理辦法及收費方式實施」，並非授權管理委員會與原告
訂立租賃契約，從而，原告據此主張陳逢茂業經系爭大樓區
分所有權人決議授權與原告訂立系爭契約，系爭契約應為有
效，亦屬無據。
4.再按由自己之行為表示以代理權授與他人者，對於第三人應
負授權人之責任，必須本人有表見之事實，足使第三人信該
他人有代理權之情形存在，始足當之；我國人民將自己印章
交付他人，委託該他人辦理特定事項者，比比皆是，倘持有
印章之該他人，除受託辦理之特定事項外，其他以本人名義
所為之任何法律行為，均須由本人負表見代理之授權人責任
，未免過苛（最高法院60年臺上字第2130號、70年度臺上字
第657號判例參照）。原告固主張陳逢茂於系爭契約上蓋用
被告之大小章並經律師見證，形式外觀判斷確有代表權限，
被告依民法第169條規定負表見代理之責云云。惟查，大、
小章之用途甚廣，陳逢茂持有被告印章之原因甚多，在缺乏
其他憑證、資料之情況下，尚難據以臆斷該被告之用意係在
於授權其簽訂系爭契約。此外，原告復未舉證陳逢茂有何經
系爭大樓區分所有權人會議決議授權處理公設攤位經營使用
權出租之情事，自難認系爭大樓區分所有權人有何授權陳逢
茂處理系爭大樓公設攤位經營使用權讓與事宜之表見外觀，
是原告主張被告應依民法第169條規定負表見代理之授權人
責任云云，亦難憑取。
5.據上，系爭契約對代表系爭大樓區分所有權人全體之被告而
言，不生效力，已如前述，則原告主張部分攤位遭人佔據，
使原告無法利用該部分攤位而受有2,775,000元損害，另被
告又將系爭攤位以較低廉之租金出租與次承租人，侵害原告
之租賃權，先位請求被告應給付原告5,982,000元，及自減
縮訴之聲明狀繕本送達翌日起至清償日止，按年息5％計算
之利息，為無理由，應予駁回。
㈡原告得否請求被告返還不當得利？數額若干？
1.按無法律上之原因而受利益，致他人受損害者，應返還其利
益，為民法第179條前段所明定。查系爭契約對被告不生效
力，業經本院認定如前，而原告主張業依系爭契約第3條約
定交付系爭支票2紙給被告當時之主委即陳逢茂，另分別以
訴外人陳炳煌、馮美雲之名義於102年5月2日各匯款90萬
元及60萬元至被告之板信商業銀行信義分行00000000000000
號帳戶，合計共給付400萬元之租金乙節，業經其提出系爭
契約、匯款申請書、對帳單等件為證，堪信為真實。至被告
雖抗辯系爭票據之250萬元均非由被告所領取乙節，然觀諸
系爭契約第3條約定：「4年租金合計新臺幣（下同）400
萬元，其中200萬元部分，業經承租人（按即原告）於102
年2月4日開立票面金額200萬元整，支票號碼為BC000000
0，付款人為安泰銀行之支票予出租人（按即被告），並經
出租人提示兌現。承租人應於102年5月2日將其餘200萬
元中150萬元部分匯至出租人板信商業銀行信義分行之活期
存款帳號（帳號銀行代號000-0000000000000-0，如附件五
）最末之50萬元部分則已由承租人於102年5月2日開立票
面金額50萬元整，支票號碼為BC0000000，付款人為安泰銀
行之支票予出租人」等語，依上開約定既已明白載明原告前
所交付之200萬元之支票業經兌現用以給付本件租金之200
萬元；50萬元之支票亦係作為支付租金之用交付出租人等情
，足見被告確實本於系爭契約關係受領系爭票據，而支票屬
有價證券亦得自由流通，則系爭票據究否為被告所兌現，自
不影響被告本於系爭契約受領系爭票據之原因關係。亦即原
告既已將作為租金支付之票據交付予時任被告主委之陳逢茂
，而票據實際兌現情形，僅屬被告與陳逢茂間之內部關係，
被告自難以系爭票據非經被告兌現以資對抗原告。綜上，系
爭契約既經本院認定對被告不生效力，則被告本於系爭契約
所受領400萬元之租金，即屬無法律關係，受有利益，則原
告本於不當得利之法律關係，請求被告返還，為有理由，應
予准許。
2.按給付無確定期限者，債務人於債權人得請求給付時，經其
催告而未為給付，自受催告時起，負遲延責任。其經債權人
起訴而送達訴狀，或依督促程序送達支付命令，或為其他相
類之行為者，與催告有同一之效力。又遲延之債務以支付金
錢為標的者，債權人得請求依法定利率計算之遲延利息，民
法第229條、第233條第1項分別定有明文。綜上所述，原
告依民法179條，請求被告交付所受領之租金，及自追加聲
明狀送達之翌日（即107年1月10日）起之法定遲延利息，
即屬有據，應予准許。
五、綜上所述，原告先位請求被告給付原告5,982,000元，及自
減縮訴之聲明狀繕本送達翌日起至清償日止，按年息5％計
算之利息，為無理由，應予駁回。備位請求如主文第1項所
示，為有理由，應予准許。
六、兩造就判決主文第1項均陳明願供擔保聲請宣告假執行或免
為假執行，經核均與規定相符，爰分別酌定相當擔保金額予
以宣告。至原告就敗訴部分陳明願供擔保聲請宣告假執行，
因訴之駁回而失所依據，不予准許。
七、本件事證已臻明確，兩造其餘攻擊防禦方法及證據，核與判
決結果不生影響，爰不一一論列，併此敘明。
八、訴訟費用負擔之依據：民事訴訟法第79條。
中華民國107年1月31日
臺北簡易庭法官陳雯珊
以上正本證明與原本無異。
如不服本判決，應於判決送達後20日內向本庭（臺北市○○區○
○○路○段○○○巷○號）提出上訴狀。（須按他造當事人之人數附
繕本）。如委任律師提起上訴者，應一併繳納上訴審裁判費。
中華民國107年1月31日
書記官宋德華