裁判字號：臺灣臺中地方法院107年訴字第613號民事判決
裁判日期：民國107年07月05日
裁判案由：債務不履行損害賠償
臺灣臺中地方法院民事判決107年度訴字第613號原告 陳語喬 被告 賴慈慧 訴訟代理人 黃呈利 律師複代理人 陳怡婷 律師上列當事人間請求債務不履行損害賠償事件，本院於民國107年5月28日言詞辯論終結，判決如下：
主文原告之訴及假執行之聲請均駁回。
訴訟費用由原告負擔。
事實及理由
壹、事實摘要：
一、原告主張：原告於民國103年7月10日與被告簽訂不動產買賣契約（下稱買賣契約），向被告購買坐落臺中市○區○○段○○○○○○○號土地，及其上同段840建號建物（門牌號碼：臺中市○區○○路○段00號，下稱系爭房地），買賣總價金新臺幣（下同）1250萬元，並完成所有權移轉登記。依照買賣契約第2條約定，被告應於簽約後申請鑑界，如有被他人占用時，被告應在點交前負責理清，但是系爭土地事實上遭到隔鄰同段2552建號房屋（門牌號碼：臺中市○區○○○路○段00號，下稱鄰房）違法加蓋2、3樓加強磚造建築物及屋頂鐵皮突出，而占用系爭土地，占用面積及範圍如臺中市中山地政事務所106年12月27日山土測字第72300號複丈成果圖的測量結果（2、3樓連同屋頂鐵皮突出部分各2平方公尺）。
鄰房加蓋的牆壁緊貼系爭房屋的外牆，造成系爭房屋採光及通風受到影響，妨害原告對於系爭房地的使用權利，而有使用及價值上減損的瑕疵。被告在系爭房屋居住30餘年，對於鄰房無權占用的事實早已明確知悉，卻加以隱瞞，故意不告知。原告是對鄰房的所有人 廖劉淑珍 提起拆屋還地訴訟，經地政機關測量確認無權占用的事實明確，才知悉系爭房地因遭占用而有價值上減損的瑕疵。依據被占用的面積換算全部買賣價金，本件原告得依民法第227條、第359條等規定，請求被告減少價金或損害賠償新臺幣（下同）50萬元。而且，原告因與廖劉淑珍互相提告纏訟，身心俱疲，亦得依民法第227條之1請求精神慰撫金10萬元。為此，請求法院判決：㈠被告應給付原告60萬元，及自起訴狀繕本送達之翌日起至清償日止，按年息5％計算的利息。㈡願供擔保，請准予宣告假執行。
二、被告答辯：被告從未居住過系爭房地，對於屋況並不瞭解，故沒有刻意隱瞞原告遭占用的情事。依據民法第356、365條的規定，原告取得系爭房地後應該儘速檢查瑕疵情形並通知被告，且通知後要在6個月的時間內行使權利，而原告是103年7月間買受系爭房地，直到104年5月間才通知被告系爭房地有瑕疵，且原告通知後，一直到107年2月13日才依據民法第359條的規定提起本件訴訟，顯然已經超過6個月的法定期間，所以原告請求減少價金並沒有理由。此外，系爭土地後方2平方公尺的空地上方雖然有被鄰房占用，但是系爭土地的權利價值仍然存在，並不會因為上方遭他人占用就影響使用的利益，也沒有損害問題，何況買賣契約第9條第5項約定「現況點交」，表示原告已經同意以現況受領。最後，原告已經對廖劉淑珍提起拆屋還地訴訟，被占用的部分拆除後瑕疵就可以排除，所以原告依據民法第227條請求被告賠償50萬元，也沒有根據。另外，原告主張財產權遭到侵害，是屬於「債」的關係，因此，即使原告受有損害，也不是人格權遭到侵害，故原告依據民法第227條之1請求精神慰撫金10萬元，沒有理由。並請求法院判決：㈠原告之訴駁回。㈡如果受不利判決，請准予供擔保後，宣告免為假執行。
貳、兩造不爭執的事實（見本院卷第42頁）：㈠原告於103年7月10日向被告購買系爭房地，簽訂不動產買賣契約書（見本院卷第3頁）。
㈡原告於104年5月間通知被告，懷疑系爭房屋有遭鄰房占用的情形，要求被告會同鑑定。
㈢原告以系爭房屋遭鄰房占用，對鄰房的所有人廖劉淑珍提起
拆屋還地訴訟，經本院臺中簡易庭以106年度中簡字第2357號判決系爭房屋有遭占用，合計4平方公尺（2、3樓連同屋頂鐵皮突出部分各2平方公尺）。廖劉淑珍應將占用的地上物拆除，將土地返還原告。雙方均不服判決，目前上訴中。
參、原告依據民法第359條、第227條及買賣契約的法律關係請求50萬元，另依民法第227條之1請求精神慰撫金10萬元，本院逐一判斷如下：
一、民法第359條的減少價金請求權：㈠原告買受系爭房地後，本來應該依據民法第356條第1項的規
定從速檢查有無瑕疵，如有發見被告應該負責的瑕疵，應通知被告處理，如果怠於通知，同條第2項規定視為原告同意受領。但是系爭房地遭到鄰房占用，即使被告已經購買30餘年，也表示不知道有遭到占用，所以不能苛責原告購買後可以即時發現瑕疵，自然也不能認定原告已經同意受領。而且因為買賣契約第10條有明文約定被告「保證買賣產權及使用權完整無任何瑕疵」，所以被告也不能以買賣契約約定「現況點交」，就排除可能的責任。事實上，原告於104年5月間就申請調解，但是被告2次調解都未到場而調解不成立（見本院卷10頁調解不成立證明書），可見原告至少在調解之前就有通知被告系爭房屋遭到鄰房占用的瑕疵，而要求被告出面處理，且被告自己表示原告是104年5月通知被告時知悉瑕疵（見本院卷第37頁），所以被告抗辯原告發現瑕疵後怠於通知，視為原告同意受領云云，不可採信。
㈡但是原告既然至少於104年5月間就已經發現瑕疵，並申請調
解，卻直到107年2月13日才提起本件訴訟，請求被告減少價金，依據民法第365條第1項的規定，顯然已經超過6個月的法定期間，其減少價金請求權依法已經消滅。原告雖然強調，是經過地政機關測量才明確知道被占用的事實以及占用的範圍，所以沒有超過法定期間云云。但原告於104年5月間就要求被告出面處理遭鄰房占用的瑕疵問題，後來對廖劉淑珍提起拆屋還地訴訟時，起訴狀記載其「違法加蓋2、3樓建築物突出於原告土地…1樓部分是否有侵入，尚待地政機關測量」（見本院106年度中簡字第2357號卷附民事起訴狀），可見原告就系爭房屋2、3樓有遭占用的事實已經明確知悉，僅1樓部分是否有被占用還不明瞭而已。而且系爭房屋遭到占用的情形，該鄰房的2、3樓及屋頂鐵皮突出部分是在原告所有土地的空地上方，依照原告提出的照片顯示，該鄰房突出部分的牆壁並緊貼原告所有的系爭房屋，則原告知悉鄰房的2、3樓以上的突出部分已經占用到系爭土地，可以認定。
而法律上所謂瑕疵的通知，就本件屬於占用的情形而言，並不是要求一定要知道被占用的實際面積，只要知悉有被占用的瑕疵事實就已經足夠，因此原告依法應該於瑕疵情形通知被告後的6個月期間內，行使減少價金請求權，本件既然已經超過法定期間，則原告依據民法第359條的規定，請求被告減少價金，就沒有理由。
二、民法第227條的損害賠償請求權：㈠原告主張系爭土地遭鄰房占用，對被告而言，是屬於不完全
給付，但是因為該瑕疵可以補正，可以請求鄰房將占用的部分拆除而回復系爭土地的圓滿狀態，所以原告得依據民法第227條第1項、第254條給付遲延的規定，行使其權利。也就是原告必須先定相當期間催告被告補正並除去鄰房的占有，如果被告逾期仍然不補正，原告得解除買賣契約，進而請求被告損害賠償。
㈡本件原告雖然曾經通知被告要處理占用的問題，但是並沒有
證據顯示原告有定相當期限催告被告補正該瑕疵，而且即使認為原告曾經對被告提出類似的要求，原告也沒有因此解除買賣契約。此外，民法第227條第2項規定：「因不完全給付而生前項以外之損害者，債權人並得請求賠償。」所謂「前項以外之損害」，意思是指債務人提出的給付，不合乎債之本旨，導致債權人固有利益受有損害而言。本件系爭土地雖然有遭鄰房占用，但這是買賣本身的瑕疵，原告並沒有因為該瑕疵而導致其他固有的利益遭受損害，因此，原告依據民法第227條請求被告賠償其損害，也沒有理由。
三、依買賣契約請求損害賠償：㈠原告主張被告違反買賣契約第9條第2項約定，沒有申請鑑界
查明系爭土地有沒有遭人占用，導致發生系爭房地使用及價值上減損的損害。然而該第9條第2項約定內容為：「本買賣土地如需鑑界，賣方應於簽約後即申請鑑界，如發現土地有被人占用時，應由賣方於點交日前負責理清，鑑界費用由賣方負擔。」並沒有約定一定必須鑑界，而是「如果需要鑑界」，必須由被告申請鑑界，而且是在簽約後、房屋點交之前發現有遭人占用時被告必須負責理清。但本件原告並沒有提出簽約前後有向被告要求鑑界的證據，而且原告自己表示是104年5月間才懷疑有遭鄰房占用，這已經在系爭房地買賣之後大約10個月之久，故事實上不可能簽約後就立即向被告提出鑑界的要求，自然不能認為被告有違反申請鑑界的約定。何況雙方約定鑑界的目的在於確認有無遭到他人占用，以便被告可以及時理清，而有沒有遭人占用是本來就存在的客觀事實，並不是因為沒有鑑界進而發生系爭土地遭到他人占用的損害結果，所以有沒有鑑界與系爭土地被他人占用的損害之間並無關聯。最後，本件原告已經對鄰房所有人廖劉淑珍提起拆屋還地訴訟，對於被占用的部分可以透過確定判決而加以排除，系爭房地也不會有客觀上價值減損的問題。綜合以上說明，本件原告主張被告違反買賣契約申請鑑界的約定，而請求減少價值的損害賠償，並不可採。
四、依據民法第227條之1請求精神慰撫金：㈠民法第227條之1規定：債務人因債務不履行，致債權人之人
格權受侵害者，準用民法第192條至第195條及第197條之規定，負損害賠償責任。故本條責任的成立，必須有人格法益受到侵害，且債務不履行的行為應與債權人人格權受侵害間，具有相當的因果關係存在（所謂相當因果關係，可參照附錄最高法院96年度台上字第2032號判決意旨）。
㈡原告主張系爭房地遭鄰房占用，是屬於財產權受到侵害，並
非人格權受到侵害，雖然原告因此提起訴訟，必須付出心力，精神上有一定的負擔，但是精神上心力的付出並不是屬於人格權的概念範圍，原告也無法說明究竟是何種人格法益受有侵害（見本院卷第36頁背面），何況土地遭他人占用，並不一定會發生訴訟的結果，所以就算精神上痛苦，也只是偶然發生的事實，與被告出售有瑕疵房地的買賣行為間並不能成立相當的因果關係。因此，原告依據民法第227條之1請求被告賠償精神慰撫金10萬元，並無理由。
肆、結論：
一、原告依據買賣契約的法律關係，及民法第227條、第359條等規定，請求被告損害賠償50萬元，另依據民法第227條之1之規定，請求被告給付精神慰撫金10萬元，合計60萬元，並自起訴狀繕本送達被告翌日起算的法定遲延利息，為無理由，應予駁回。原告訴訟經駁回後，聲請假執行部分已經失去依附，應一併駁回。
二、雙方其他辯論以及舉證方法，與本件的判決結論均沒有影響，無庸再逐一論述，併此說明。
三、依民事訴訟法第78條命原告負擔訴訟費用。中華民國107年7月5日
民事第五庭法官李嘉益以上正本係照原本作成。
如不服本判決，應於送達後二十日內，向本院提出上訴狀（須附繕本）。如委任律師提起上訴者，應一併繳納上訴審裁判費。
中華民國107年7月5日
書記官劉念豫附錄本件相關法條及最高法院判決要旨：
一、民法相關法條：㈠第227條（不完全給付之效果）
因可歸責於債務人之事由，致為不完全給付者，債權人得依關於給付遲延或給付不能之規定行使其權利。
因不完全給付而生前項以外之損害者，債權人並得請求賠償。
㈡第227條之1（債務不履行侵害人格權之賠償）
債務人因債務不履行，致債權人之人格權受侵害者，準用第192條至第195條及第197條之規定，負損害賠償責任。
㈢第254條（非定期行為給付遲延之解除契約）
契約當事人之一方遲延給付者，他方當事人得定相當期限催告其履行，如於期限內不履行時，得解除其契約。
㈣第356條（買受人之檢查通知義務）
買受人應按物之性質，依通常程序從速檢查其所受領之物。如發見有應由出賣人負擔保責任之瑕疵時，應即通知出賣人。
買受人怠於為前項之通知者，除依通常之檢查不能發見之瑕疵外，視為承認其所受領之物。
不能即知之瑕疵，至日後發見者，應即通知出賣人，怠於為通知者，視為承認其所受領之物。
㈤第359條（物之瑕疵擔保效力㈠：解約或減少價金）
買賣因物有瑕疵，而出賣人依前5條之規定，應負擔保之責者，買受人得解除其契約或請求減少其價金。但依情形，解除契約顯失公平者，買受人僅得請求減少價金。
二、最高法院96年度台上字第2032號判決要旨：按損害賠償之債之成立，其損害之發生與有責原因事實間，所謂之相當因果關係，係指依經驗法則，綜合行為當時所存在之一切事實，為客觀之事後審查，在一般情形上，有此環境、有此行為之同一條件，足以發生同一之結果者，該條件即為發生結果之相當條件，其行為與結果為有相當之因果關係。反之，若在一般情形上，有此同一條件存在，依客觀之審查，不必皆發生此結果，該條件與結果尚非相當，而僅屬偶發之事實，其行為與結果間即難認為有相當因果關係。
三、民事訴訟法相關法條：第78條（訴訟費用負擔之原則）訴訟費用，由敗訴之當事人負擔。