裁判字號：臺灣臺北地方法院99年簡上字第495號民事判決
裁判日期：民國100年03月31日
裁判案由：返還訂金
臺灣臺北地方法院民事判決99年度簡上字第495號上訴人 郭文德 訴訟代理人 蔡錦得 律師被上訴人貴鳳不動產經紀有限公司法定代理人 林暉凱 訴訟代理人 謝興勛 當事人間請求返還訂金事件，上訴人對於民國99年7月21日本院新店簡易庭99年度店簡字第701號第一審簡易判決提起上訴，本院於民國100年3月11日言詞辯論終結，判決如下：
主文上訴駁回。
第二審訴訟費用由上訴人負擔。
事實及理由
一、上訴人起訴主張：其授權訴外人 郭淑卿 以其名義出售坐落臺北市○○區○○街○○號7樓之4房地（下稱系爭房地），兩造於民國98年11月9日簽訂一般委託銷售契約，由上訴人委託被上訴人仲介出賣系爭房地，約定委託售價新台幣（下同）469萬元，服務費用4%。嗣於98年11月23日郭淑卿告知被上訴人有訴外人 陳詠綺 願以450萬元購買，被上訴人則表示私人交易糾紛多，其公司願先以442萬元買下系爭房地，並約定上訴人應付之稅款由被上訴人吸收15,000元，次日被上訴人即交付60,000元定金予郭淑卿收受，且預定當晚簽約，惟郭淑卿赴抵被上訴人公司時，被上訴人卻陳稱第一期買賣價金即443,500元須以開立支票方式給付，而依契約約定第一期款內含定金，因此要求郭淑卿將所收受之定金60,000元返還被上訴人，但被上訴人就買賣契約之履行一再拖延。而被上訴人表示有另一買方訴外人 曾雲美 出價欲承購系爭房地，且交付斡旋金60,000元，因反悔不買而遭沒收，然被上訴人竟全部佔為己有，被上訴人實應將自曾雲美處所沒收之斡旋金60,000元，依委託銷售契約第八條第三項約定交付上訴人。再者，被上訴人詐騙取回交付上訴人之定金60,000元，並隱匿另一買方之定金，係故意行為，依消費者保護法第五十一條規定，上訴人應得請求損害額三倍以下之懲罰性賠償金360,000元。為此本於兩造間委託銷售契約第八條第三項約定，請求被上訴人返還定金120,000元，並依消費者保護法第五十一條規定，請求被上訴人給付損害額三倍之懲罰性賠償金360,000元等語。並聲明：
㈠原判決廢棄。
㈡被上訴人應給付上訴人120,000元，及自98年11月25日起至清償日止，按年息5%計算之利息。
㈢被上訴人應給付上訴人360,000元。
二、被上訴人則抗辯略以：兩造於98年11月9日簽訂委託銷售契約書，約定上訴人就系爭房地委託售價為520萬元，之後於同月21日有一買方曾雲美出價454萬元，且填具不動產斡旋承諾契約書，並交付斡旋金60,000元，但因出價數額與上訴人委託售價有數十萬元之差距，被上訴人遂與上訴人協商後，上訴人同意以實拿442萬元，超出部分為被上訴人服務費之交易條件出賣與買方，被上訴人本應有120,000元之服務報酬，惟上訴人要求土地增值稅15,000元由買方負擔，兩造遂依委託銷售契約第十五條約定方式再簽訂契約內容變更合意書，載明稅金由乙方負擔，其中「乙方」實為買方之筆誤，被上訴人並非系爭房地買賣契約當事人，兩造間並未存有買賣契約關係，上訴人顯係刻意曲解。基此，買賣雙方關於價金數額已經合意，被上訴人遂依委託銷售契約約定將買方曾雲美支付之斡旋金60,000元交付上訴人，且由上訴人簽立定金收據，並無上訴人所指被上訴人事後另將定金全數取回之情事等語。並聲明：上訴駁回。
三、兩造不爭執之事實（詳見本院99年10月5日準備程序筆錄，本院卷第42頁）：
㈠郭淑卿代理上訴人於98年11月9日與被上訴人簽訂委託銷售
契約，委託被上訴人銷售上訴人所有坐落臺北市○○區○○段四小段334建號建物（門牌號碼臺北市○○區○○街○○號
7樓之4）及其坐落基地，委託銷售價格520萬元，委託銷售期間自98年11月9日起至98年12月9日止，並約定買賣成交者，上訴人同意給付被上訴人成交總價款4%之服務報酬。
㈡曾雲美於98年11月21日與被上訴人簽訂不動產買賣斡旋／承
諾契約書，承諾以總價款454萬元買受系爭房地，同時並交付被上訴人斡旋金60,000元。
㈢郭淑卿代理上訴人於98年11月23日與被上訴人簽訂契約內容
變更合意書，合意變更銷售價格為442萬元，並約定上訴人實收售屋金額442萬元，超出部分為被上訴人之服務費，以不超出4%為原則，稅金部分由乙方吸收15,000元，上訴人實收售屋金額共4,435,000元。
四、上訴人主張兩造於98年11月23日簽訂之契約內容變更合意書，係約定由被上訴人向上訴人買受系爭房地，被上訴人前雖有交付買方定金60,000元予伊，但卻另要求上訴人之代理人郭淑卿將所收受之定金60,000元返還被上訴人，再者，據被上訴人所述，另有買方曾雲美交付斡旋金60,000元，曾雲美事後反悔不買，被上訴人即應將自曾雲美處所沒收之斡旋金60,000元交付上訴人等情。但為被上訴人所否認，並以前開情詞置辯。是以，本件兩造爭執之重點在於：
㈠上訴人依委託銷售契約書第八條第三項約定，請求被上訴人
返還定金120,000元，有無理由？⒈兩造於98年11月23日簽訂之契約內容變更合意書，是否係約
定由被上訴人向上訴人買受系爭房地，而為買賣契約之性質？被上訴人是否在交付定金60,000元予上訴人後，又自上訴人處取回，而尚未給付應付之買方定金予上訴人？⒉被上訴人應否將自曾雲美處所收之斡旋金60,000元交付上訴
人？㈡上訴人依消費者保護法第五十一條規定，請求被上訴人賠償
360,000元之懲罰性賠償金，是否有理由？本件是否為依消費者保護法所提之訴訟？
五、現就兩造爭執之重點，分述如下：㈠兩造於98年11月23日簽訂之契約內容變更合意書，是否係約
定由被上訴人向上訴人買受系爭房地，而為買賣契約之性質？被上訴人是否在交付定金60,000元予上訴人後，又自上訴人處取回，而尚未給付應付之買方定金予上訴人？⒈上訴人就被上訴人所為之抗辯則陳稱：被上訴人與曾雲美間
不動產買賣斡旋契約書第四條記載斡旋金之交付，不另立收據，又斡旋有效期間至98年11月24日12時止，而被上訴人係在98年11月24日黃昏交付定金予上訴人，顯見，該筆定金之交付與曾雲美無關等語。
⒉兩造於98年11月23日簽訂之契約內容變更合意書，並非買賣契約之性質：
⑴承兩造不爭執之事實㈠所載，兩造間係於98年11月9日就系
爭房地簽訂委託銷售契約，有該委託銷售契約書在卷可稽（見本院卷第31至32頁）。經查，兩造已在委託銷售契約第十五條「契約變更與終止」約定：「本契約非經雙方書面同意，不得單方任意變更或終止之，契約內容變更合意書經雙方簽署後與本約具同等效力」，而就委託銷售契約權利義務之變更，約定需以簽署書面之契約內容變更合意書為之（見本院卷第32頁）。又觀諸兩造不爭執之事實㈢內容，該份契約內容變更合意書所欲變更之契約內容為「合約編號279146」之契約，此與卷附之兩造間委託銷售契約書右上角所列合約編號「279146」相同（見本院卷第31頁，粉紅色螢光筆圈畫處），顯見，契約內容變更合意書係在就兩造間委託銷售契約關於上訴人委託銷售價格（委託銷售契約第二條）及被上訴人服務報酬收取（委託銷售契約第五條）等條款內容所為之變更合意，乃兩造合意變更原委託銷售契約之部分權利義務關係性質。
⑵加以，代理上訴人處理系爭房地委託銷售事務之證人郭淑卿
，已在本院99年12月28日準備程序期日結證稱：「（上訴人訴訟代理人問：委託銷售契約書及98年11月24日變更同意書的關聯性是如何？）卷第34頁的變更合意書是變更委託銷售契約的內容」等語綦詳（見本院卷第70頁）。足徵，證人郭淑卿在代理上訴人簽署契約內容變更合意書當時，明白知悉此係在變更委託銷售契約書之部分條款權利義務內容，而非係在與被上訴人簽訂買賣契約之意思無訛。況且，遍閱契約內容變更合意書（見本院卷第34頁）全部文字，並無記載被上訴人有欲向上訴人買受系爭房地、取得系爭房地所有權之意旨（民法第三百四十五條規定參照）。
⑶準此，上訴人指陳被上訴人係以契約內容變更合意書之簽訂
，而欲與上訴人就系爭房地成立買賣契約等語，洵不足採。⒊上訴人雖再主張被上訴人為向上訴人買受系爭房地，而在交
付定金60,000元予伊後，又自上訴人處取回，而尚未給付應付之買方定金予上訴人等情。但查，被上訴人並非系爭房地買受人，其顯無對上訴人負有交付買賣定金60,000元之義務，已如前述。是以，上訴人依兩造間委託銷售契約第八條第三項約定，請求被上訴人給付自買方即被上訴人收取之定金60,000元，自屬無據。
㈡被上訴人應否將自曾雲美處所收之斡旋金60,000元交付上訴
人？⒈如兩造不爭執之事實㈡所載，曾雲美於98年11月21日與被上
訴人簽訂不動產買賣斡旋／承諾契約書，承諾以總價款454萬元買受系爭房地，同時並交付被上訴人斡旋金60,000元，有該不動產買賣斡旋契約書在卷足證（見本院卷第33頁）。
曾雲美所簽署之不動產買賣斡旋契約書合約編號為B081546號，此觀諸契約書右上角之數字編號，即可查得。
⒉次查，被上訴人確有在98年11月24日將曾雲美本於上開不動
產買賣斡旋契約書第四條約定所支付之斡旋金60,000元現金，如數交付上訴人之代理人郭淑卿收受之事實，有定金收據附卷可證（見本院卷第35頁），就此亦經上訴人在本院99年10月5日準備程序期日自認甚詳（見本院卷第41頁背面）。
⒊上訴人固然主張：被上訴人在交付前開定金60,000元予伊後
，又自上訴人處取回等語，而提出定金收據以佐（見本院卷第45頁，即原審卷第51頁之收據）。然經觀察本院卷第45頁定金收據編號為062497、對應之斡旋契約編號為B081546，此即為曾雲美所簽署之不動產買賣斡旋契約書合約編號；又該份定金收據下方標示「第一聯交客戶收執（紅），第二聯由代收款人（加盟店）留存（黃）」，可知，此定金收據共有二聯，其中第一聯即為上訴人收執之紅色收據（見本院卷第45頁彩色影印之紅色定金收據），此節互核與被上訴人陳述之：「上訴人剛剛所說的兩份訂金收據編號都是062497，是一式二份，一份是在賣方收了訂金後交給賣方留存，一份是被上訴人給賣方所收的訂金以後，由賣方簽收後被上訴人留存，訂金收據上面所寫的委託契約編號279146就是上訴人與被上訴人之間委託銷售契約的編號，所以這件只有一個買方曾雲美，斡旋書編號B081546。被上訴人留存的訂金收據就是卷第35頁這份」等情相符（見本院卷第42、45、46頁）。承此，堪認被上訴人確實已將曾雲美支付之斡旋金60,000元如數交付上訴人，且由上訴人代理人郭淑卿簽收，其中一份定金收據交上訴人收執，另一份定金收據則收回由被上訴人自行留存；被上訴人收執之定金收據表彰之定金，並非係自上訴人處取回者，上訴人前開所為之主張，顯不足取。
㈢綜前所述，被上訴人並未曾與上訴人簽訂買賣契約，自無給
付定金60,000元之義務，且被上訴人已將買方曾雲美支付之斡旋金60,000元依委託銷售契約書第八條第三項約定，如數轉交上訴人，職是之故，上訴人依委託銷售契約書第八條第三項約定請求被上訴人返還定金共計120,000元，並無理由。
㈣上訴人依消費者保護法第五十一條規定，請求被上訴人賠償
360,000元之懲罰性賠償金，是否有理由？本件是否為依消費者保護法所提之訴訟？消費者保護法第五十一條雖規定：「依本法所提之訴訟，因企業經營者之故意所致之損害，消費者得請求損害額三倍以下之懲罰性賠償金；但因過失所致之損害，得請求損害額一倍以下之懲罰性賠償金」。然而，被上訴人並無上訴人所述詐騙取回交付上訴人之定金60,000元，並隱匿另一買方之定金等故意或過失之行為存在，均已於前開各段論述綦詳，故上訴人依本條規定請求被上訴人賠償三倍以下之懲罰性賠償金360,000元，洵無足取。
六、從而，上訴人本於兩造間委託銷售契約第八條第三項之約定，請求被上訴人返還定金二筆共120,000元，及自98年11月
25日起至清償日止按年息5%計算之利息，並依消費者保護法第五十一條規定，請求被上訴人給付損害額三倍之懲罰性賠償金360,000元，均無理由，不應准許。原審為上訴人敗訴之判決，理由雖有不同，但結論並無二致，仍應認為上訴無理由。上訴意旨指摘原判決不當，求予廢棄改判，為無理由，應予駁回。
七、本件為判決之基礎已臻明確，兩造其餘之陳述及所提其他證據，經本院斟酌後，認為均於判決之結果無影響，亦與本案之爭點無涉，自無庸逐一論述，併此敘明。
八、據上論結，本件上訴為無理由，依民事訴訟法第四百三十六條之一第三項、第四百四十九條第二項、第七十八條，判決如主文。
中華民國100年3月31日
民事第七庭審判長法官陶亞琴
法官黃柄縉法官賴錦華以上正本係照原本作成。
本判決不得上訴。
中華民國100年3月31日
書記官沈世儒