臺灣高雄地方法院民事判決
111年度雄簡字第368號
原告 簡慧玲
訴訟代理人 蔡明哲 律師
被告 謝宗寶
訴訟代理人 杜冠民 律師
複代理人 林鈺維 律師
訴訟代理人 王建鈞
上列當事人間請求減少價金事件，本院於民國111年11月22日言詞辯論終結，判決如下：
主文
被告應給付原告新台幣壹拾玖萬陸仟柒佰陸拾玖元，及自及一一○年九月十日起至清償日止，按年息百分之五計算之利息。
原告其餘之訴及假執行駁回。
訴訟費用肆仟柒佰肆拾元由被告負擔三分之一，餘由原告負擔。
鑑定費用貳萬元由被告負擔二分之一，餘由原告負擔。
本判決第一項得假執行。但被告如以新臺幣壹拾玖萬陸仟柒佰陸拾玖元為原告預供擔保，得免為假執行。
事實及理由
一、原告主張：原告於民國109年9月15日向被告以新臺幣（下同）425萬元購買坐落於座落於高雄市○○區○○○段○○○○段000地號，應有部分10000分之32之土地，及座落其上門牌號碼為高雄市○○區○○○路000巷0號6樓之房屋（下稱系爭房屋），兩造並簽立買賣契約書（下稱系爭契約書），交屋前並無滲漏水之瑕疵存在，兩造並約定如有漏水瑕疵，被告願負瑕疵擔保責任。然於原告依約將價金給付完畢，並與女兒 呂佳曄 居住於系爭房屋後，發現系爭房屋有多處嚴重滲水狀況，多次透過房屋 仲介 業者向被告轉達上情，然被告屢次推託，根本無意修繕處理，因系爭房屋滲漏水情況十分嚴重，於110年5月10日寄發律師函，促請被告出面處理系爭房屋漏水問題，詎料被告仍置之不理，原告已支付修繕費用112,000元，且將來仍需支付後續「房門門斗拆除」等相關修繕費用，估計123,250元，原告全家居住其中痛苦不堪，身心俱疲，應受有精神上之痛苦，請求精神慰撫金20萬元，共計435,250元，爰依民法359條減少價金請求權、民法第360條物之瑕疵損害賠償請求權及民法第227條不完全給付損害賠償請求權及民法第227條之1非財產上損害賠償請求權，及民法第179條不當得利之法律關係，提起本件訴訟等語。並聲明：㈠被告應給付原告435,250元整，及自本起訴狀繕本送達之翌日起至清償日止，按年息百分之五計算之利息。㈡願供擔保請准宣告假執行。
二、被告則以：系爭房屋為27年之老房子，牆壁本有些斑駁痕跡，原告於出售以前有先以油漆進行粉刷，系爭房屋本無漏水情形，原告先翻修其浴室磁磚、修繕熱水管後，方主張有漏水狀況，惟究竟有無漏水？漏水原因為何？原告未盡其舉證責任，應視為原告已承認其所受領系爭房屋，被告請求原告給付修繕費用235,250元，並無理由。又原告既已承認其所受領系爭房屋，是原告已喪失瑕疵擔保請求權及其他損害賠償請求權，其請求係無理由，況原告就其有何人格權受到損害亦未有任何舉證，其請求精神慰撫金實屬無據等語置辯。並聲明：原告之訴駁回。
三、本院得心證之理由：
原告主張瑕疵所致減少之價金、請求修繕費用及精神慰撫金，均為被告所爭執，並以前詞置辯。是本件應審究者厥為：系爭房屋是否存在瑕疵？原告依民法第359條、第179條請求減少價並返還，及依第360條、第227條第1項、第227條之1請求損害賠償，是否有理由？如有理由，原告得請求之金額為何？茲分述如下：
㈠按物之出賣人對於買受人，應擔保其物依第373條之規定危險移轉於買受人時無滅失或減少其價值之瑕疵，亦無滅失或減少其通常效用或契約預定效用之瑕疵。但減少之程度，無關重要者，不得視為瑕疵。出賣人並應擔保其物於危險移轉時，具有其所保證之品質，民法第354條定有明文。是所謂物之瑕疵係指存在於物之缺點而言。凡依通常交易觀念，或依當事人之決定，認為物應具備之價值、效用或品質而不具備者，即為物有瑕疵，且不以物質上應具備者為限（最高法院73年台上字第1173號判例參照）。而於房屋買賣中，房屋應具備穩固、安全可居住之形體與結構，為買賣雙方所著重者，倘交易之房屋欠缺安全可居住之形體與結構，即應認為缺乏房屋效用，而有物之瑕疵存在。經查：原告就上開主張之事實，業據其提出不動產買賣契約書、系爭房屋漏水照片、勤浩聯合律師事務所函及回執、收據、漏水保固書、估價單等件為證（見本院卷第15至第59頁）。參以證人呂佳曄於本院111年11月22日言詞辯論到庭證稱：「（你現在住的房子有沒有漏水？從什麼時候開始發現漏水？漏水的地方式哪些？你們怎麼處理？你可以從頭到尾詳細敘述事情的經過嗎？你們浴室廁所地上磁磚有更換過嗎？）有漏水情形，我是從搬進去住之後，沒有久就發現牆壁有水漬，後來水漬愈來愈大片，廁所外面牆壁下，及小孩房兩間房間中間的柱子、女兒房間的牆壁、廁所外面管道間的牆面。發現漏水之後，一開始是使用傳統針劑，之後打完之後沒有效，而且漏水愈來愈嚴重，我上網去找不會破壞需要打牆，從水管灌藥的方式。發現漏水之後，我們就有告訴仲介，跟仲介說完之後，仲介有找對方仲介溝通，找傳統打針完之後，對方有答應要支付這筆費用，而且要求我們要簽切結書，如果之後有漏水，就不要再找對方了，但後來對方都沒有在答應的時間匯款給我們，我們切結書已經簽好等他們來拿，但對方都沒有過來，後來因為水漬愈來愈嚴重，我就上網去找從水管灌藥的方式，而對方不承認這筆費用，才開始本件訴訟，期間也有經過調解，第一次在法院，雙方都有到，後來有一次約到我們家，但對方就沒有來了。我們沒有更換浴室廁所的磁磚。」、「（請提示起訴狀原證2：系爭房屋滲漏水照片13張、原證4：收據影本3張、漏水保固書影本2張、原證5：估價單影本1份，請問你對這些內容是否知道？這些內容是否真實？是否確實有來施工？你怎麼會知道？誰付款的？）這些單據及照片我都知道，照片也是我拍的，我是拍漏水的地方及損毀的地方。收據及估價單施工人員都有來施作，簽約的對象是我，因為當時我母親身體不好，所以我也住在那邊，所以由我出面處理，是我母親拿錢給我，由我轉交給施工人員。施工時，第一次（傳統針劑）是我爸爸、媽媽及仲介人員在場，第二次（灌藥）是我爸爸，我及我先生在場。第一次我是聽我爸爸說，施工人員有摸牆壁濕濕的，所以打針去止水，第二次施工人員有拿儀器測量，從水管測壓有無漏壓，後來發現冷熱水管都有漏壓，所以才從冷熱水管灌藥，當時停止用水三天。」等語在卷（見本院卷第603至605頁），佐以本院依原告聲請函詢社團法人台灣防水工程技術協進會（下稱台灣防水協會），經台灣防水協會於111年8月16日函覆：「初勘結果：系爭6樓房屋，客廳廁所外部門檻及客廳廁所旁邊房問間下方門檻有漏水痕跡」、「漏水之實際位置為，客廳廁所門檻旁、房間門檻旁、房間牆壁下方處。大小共為4小處以㎡計為2㎡」等語，此有台灣防水協會鑑定報告書（下稱系爭鑑定報告）在卷可稽（見本院卷第453至523頁）。依系爭鑑定報告所附系爭房屋現場照片，可見系爭房屋之客廳、房間門檻等均有多處漏水痕跡（見本院卷第509至521頁），顯然影響居住安全及安寧，衡諸通常交易觀念，應認系爭房屋具有物之瑕疵，被告抗辯原告未盡舉證責任，應視為已承認其所受領系爭房屋云云，不足為採。是此，原告主張系爭房屋有漏水之情事，構成物之瑕疵，洵屬有據，應認系爭房屋有漏水之情事，屬有減少或滅失通常效用或契約預定效用之「瑕疵」。
㈡次按因可歸責於債務人之事由，致為不完全給付者，債權人得依關於給付遲延或給付不能之規定行使其權利。因不完全給付而生前項以外之損害者，債權人並得請求賠償。民法第227條定有明文。債務人因債務不履行，致債權人之人格權受侵害者，準用第192條至第195條及第197條之規定，負損害賠償責任。民法第227之1條亦有明文規定。衡諸現代交易實情，除無替代性之獨特物品外，買受人於契約成立前，常係就同種類之物品中基於特定標的物之品質與其期待相符之認知，而選擇某特定物進行買賣。於此情形，所謂種類物買賣與特定物買賣之差別，事實上僅係其特定之時點係在訂約之前或之後有異而已，而買受人對於出賣人恆期待其給付符合所支付對價之標的物品質，並無差異。且買賣標的物原來均處於出賣人控制之下，出賣人對於標的物品質之認識可能性，遠高於買受人，而對於買受人對於標的物品質之期待，通常亦屬出賣人於交易進行中所得認知。因此，如認為出賣人將品質不符買受人期待之買賣標的物交付，僅因為特定物之買賣，即認其已依約履行給付義務，縱使出賣人確有可歸責之事由，亦無債務不履行之適用，顯與社會衡平觀念有違。因此，不論是否為特定物之買賣，交付符合買受人支付對價所期待品質之標的物，均應認係出賣人之契約義務。則在特定物買賣，其標的物之瑕疵縱係契約成立前即已發生，而出賣人於締約時，因故意或過失未告知該瑕疵於買受人，致買受人不知有瑕疵仍為購買者，即應認出賣人所為給付之內容不符合債務本旨，而應負不完全給付之債務不履行責任（最高法院94年度台上字第1112號判決意旨參照）。本件被告所交付之系爭房屋，既具有上開漏水之重大瑕疵，復不能證明其無可歸責之事由，已如前述，則原告主張被告應負不完全給付之債務不履行責任，依民法第227條第1項、民法第227條之1請求損害賠償，自屬有據。又原告係請求擇一為有利之判決，其依上開規定請求為有理由，爰不就其他請求權基礎加以贅論，附此敘明。
㈢再按負損害賠償責任者，除法律另有規定或契約另有訂定外，應回復他方損害發生前之原狀，債權人亦得請求支付回復原狀所必要之費用，以代回復原狀，民法第213條第1項、第3項規定甚明。原告主張已支付修繕費用112,000元，業據其提出上開收據為證，是原告此部分之主張，堪信為真實，應予准許。原告另主張後續「房門門斗拆除」等相關修繕費用，估計123,250元，惟據系爭鑑定報告函覆：「依現行「給水管止漏修復工程」相關費用為…公寓大廈型式：1層一條為3萬元。別墅型式：1棟2樓至4樓一條為5萬元。」、「評估因漏水致損害之修費費用：（詳如附件三、修復與計價）第15頁至21頁…工程內容建議預估修復費用：34,769元」等語，有系爭鑑定報告在卷可稽（見本院卷第495頁），則原告得請求之修復費用於146,769元（計算式：112,000元＋34,769元＝146,769元）範圍內，自屬有據。
㈣末按債務人因債務不履行，致債權人之人格權受侵害者，準用第192條至第195條及第197條之規定，負損害賠償責任；不法侵害他人之身體、健康、名譽、自由、信用、隱私、貞操，或不法侵害其他人格法益而情節重大者，被害人雖非財產上之損害，亦得請求賠償相當之金額，民法第227之1條、第195條第1項前段分別定有明文。不法侵害他人居住安寧之人格法益，如其情節重大，被害人非不得依前開規定請求非財產上之損害（最高法院92年台上字第164號判例意旨參照）。又慰藉金之賠償須以人格權遭遇侵害，使精神上受有痛苦為必要，其核給之標準固與財產上損害之計算不同，然非不可斟酌雙方身份資力與加害程度，及其他各種情形核定相當之數額（最高法院51年台上字第223號判例意旨參照）。是以，侵害他人住居安寧人格利益而達情節重大者，受侵害之人除財產損害外，並得請求精神上損害之慰撫金。查系爭房屋之客廳、房屋門檻等均有多處漏水痕跡，已如前述，衡酌該等位置均為原告日常居寢休憩之重要處所，堪認客觀上對原告之日常家居生活明顯造成嚴重干擾及不便，且對其身心健康有負面影響，系爭房屋漏水情形對原告居家安寧人格利益之侵害，已超越一般人於社會生活中所能容忍之程度且情節重大，被告雖執前詞置辯，惟未實際舉證以實其說，尚非可採。是本院審酌系爭房屋漏水情形、兩造財力等一切情狀，認原告得請求賠償之慰撫金數額以5萬元為適當，逾此部分則屬無據。
㈤依上，原告得請求賠償之金額為196,769元（計算式：112,000元＋34,769元＋5萬元＝196,769元）。
四、從而，原告依民法第227條第1項、第227條之1準用同法第195條第1項規定，請求被告給付196,769元元，及自110年9月10日（見本院卷第103頁送達回證）起至清償日止，按週年利率5％計算之利息，為有理由，應予准許。逾此部分則屬無據，應予駁回。
五、本件事證已臻明確，兩造其餘攻擊防禦方法及所提之證據，經審酌核與判決之結果不生影響，爰不逐一論述。
六、本件原告勝訴部分係適用簡易程序所為被告敗訴之判決，應依職權宣告假執行。併依被告聲請宣告被告如於執行標的物拍定、變賣前預供擔保，得免為假執行。又原告敗訴部分，其假執行之聲請失所附麗，併予駁回。
七、訴訟費用負擔之依據：民事訴訟法第79條。
中 華 民 國 111 年 12 月 23 日
高雄簡易庭法 官張茹棻
以上正本係照原本作成。
如不服本判決，應於送達後20日內，向本院提出上訴狀並表明上訴理由，如於本判決宣示後送達前提起上訴者，應於判決送達後20日內補提上訴理由書（須附繕本）。
中 華 民 國 111 年 12 月 23 日
書記官黃振祐