裁判字號：臺灣嘉義地方法院105年簡上字第97號民事判決
裁判日期：民國105年12月07日
裁判案由：遷讓房屋
臺灣嘉義地方法院民事判決105年度簡上字第97號上訴人 陳高 文子兼訴訟代理人 何美蓉 被上訴人 黃福興 訴訟代理人 陳文彬 律師上列當事人間請求遷讓房屋事件，上訴人對於中華民國105年8月4日本院嘉義簡易庭104年度嘉簡字第798號第一審判決提起上訴，經本院於民國105年11月23日言詞辯論終結，判決如下：
主文上訴駁回。
前開上訴駁回部分，關於原判決主文第三項應更正為「被告何美蓉、 陳高文子 應共同給付原告新臺幣捌萬捌仟元，及自民國一０五年十一月二十三日起至清償日止，按週年利率百分之五計算之利息」；原判決主文第四項應更正為「被告何美蓉、陳高文子應自一０五年一月二十日起，至遷讓交還第一項鐵皮建物之日止，按月於每月末日各給付被上訴人新臺幣壹萬壹仟元」；原判決主文第五項「前二項給付，任一被告已為全部或一部之給付，其餘被告在該給付之範圍內，同免給付之義務」應予刪除。
上訴人何美蓉、陳高文子應再共同給付被上訴人新臺幣參萬零捌佰元，及自民國一０五年十一月二十三日起至清償日止，按年息百分之五計算之利息。
上訴費用及第二審擴張之訴訟費用，由上訴人連帶負擔。原判決
主文第七項應更正為「訴訟費用（除減縮部分外），由被告連帶負擔」。
事實及理由
壹、程序方面：
一、按訴狀送達後，原告不得將原訴變更或追加他訴。但請求之基礎事實同一者，不在此限。被告於訴之變更或追加無異議，而為本案之言詞辯論者，視為同意變更或追加（民事訴訟法第255條第1項第2款、第2項）。而此亦為簡易程序上訴審所準用（民事訴訟法第436-1第3項準用同法第463條準用同法第255條）。查上訴人於原審第2、3項聲明：「上訴人何美蓉、陳高文子應連帶給付被上訴人新臺幣（下同）88,000元，及自及更正起訴狀繕本送達上訴人之翌日起至清償日止，按年息百分之5計算之利息。」；「上訴人何美蓉、陳高文子應自民國104年12月8日起，至返還第1項鐵皮建物（下稱系爭房屋）之日止，按月連帶給付被上訴人22,000元」；嗣後於本院減縮、擴張聲明為：「上訴人何美蓉、陳高文子應給付被上訴人118,800元，及自105年11月23日起至清償日止，按年息百分之5計算之利息。」；「上訴人何美蓉、陳高文子應自105年1月20日起，至遷讓交還房屋之日止，按月於每月末日各給付被上訴人11,000元」。上訴人對上開變更聲明並無異議，而為本案之言詞辯論，已視為同意被上訴人為訴之變更，且被上訴人前後之聲明雖有不同，但均係以系爭租賃之法律關係為請求，其事實亦均相同，證據具關聯性而得互以利用，是本院認因不甚礙上訴人之防禦及訴訟之終結，應許被上訴人為訴之變更。
二、按當事人因情事變更，而以他項聲明代最初之聲明，法律基於便宜之理由，在民事訴訟法第256條第3款固規定於訴訟無礙，不受同法第255條之拘束，但其在本質上仍屬訴之變更。而在第二審為訴之變更合法者，原訴可認為已因而視為撤回時，第一審就原訴所為判決，自當然失其效力。第二審法院應專就新訴為裁判，無須更就該判決之上訴為裁判（最高法院71年台上字第3746號民事判例）。此於當事人減縮請求時，亦有適用。查，被上訴人原聲明第3、4項部分已為減縮為如上之聲明（詳如理由四（三），依上開說明，原聲明此部分應認視為撤回，故本院僅就新訴為裁判，無須更就該判決之上訴為裁判，合先敘明。
貳、實體部分：
一、上訴人除引用原審外，補稱：上訴人於104年8月最後一次繳租，從9月開始沒繳。上訴人等當初要租房子時，房子破舊且會漏水，被上訴人答應若要修繕，可以在50萬元範圍內扣抵租金，且103年3月至8月租金，被上訴人同意扣抵，所以抵了13萬元。原審未審酌上訴人等支出之修繕費用40萬元，修繕費用依法應由被上訴人支付。另上訴人從未積欠被上訴人88,000元，且上訴人何美蓉於105年11月18日已搬離系爭房屋等語。並聲明：原判決廢棄；被上訴人第一審之訴駁回。
二、被上訴人則以：被上訴人除引用原審外，補稱：
（一）上訴人並無修繕費用可茲抵扣：
1、上訴人主張原審並未審酌其修繕費用扣抵租金部分，非屬事實；依原審判斷上訴人於審理中自承：「他叫我開收據給他，我還沒有開給他就告我了」、「（你們當時有沒有合意說以30幾萬抵租金？）當時沒有講到30幾萬，沒想到修繕費這麼多」等語，可知兩造對於修繕金額未有共識；如被上訴人對於修繕金額未予知悉之情形，如何同意上訴人以其扣抵五年租金？
2、依民法第429條、第430條之規定，出租人就租賃物原則上有修繕義務，惟出租人之修繕義務，目的在使承租人就租賃物能為約定之使用收益，果承租人因約定以外之使用收益目的而就租賃物有所增設時，即不在出租人修繕義務範圍（最高法院63年台上字第99號判例意旨參照）。上訴人就修繕費用部分並未提出收據，且未舉證證明其修繕費用支出確為維持租賃物使用收益所「必要」；且依該二條規定意旨，如欲主張扣抵租金亦須出租人經催告修繕而不履行，就此等事實上訴人均未舉證以實其說，顯非可採。
3、上訴人於原審審理之初，係主張「扣抵13萬元」（原審卷第61頁），嗣又改口主張修繕費用為30幾萬元，今上訴理由再主張修繕金額為40幾萬元，上訴人辯解前後矛盾不一，亦與事實不符。
（二）上訴人自104年8月間起，迄至同年11月止4個月租金共88,000元部分，上訴人主張並未積欠，顯與事實不符：
1、被上訴人主張上訴人等自104年8月起即未給付租金，迄至同年11月止共積欠4個月租金共88,000部份，有被上訴人於原審提出之租賃契約書及帳戶資料可證。
2、而上訴人抗辯104年8月有匯款22,000元之同年月租金與被上訴人，然由被上訴人帳戶明細資料得知，該筆104年8月之匯款，實際上係抵繳同年6月租金，此亦經原審認定屬實。
3、上訴人何美蓉雖辯稱104年6月租金未付，係因103年9月與上訴人陳高文子各匯22,000予被上訴人，故扣抵104年6月份租金；然由被上訴人所提供之帳戶明細資料亦可得知，上訴人等繳付租金常常逾期補繳，而103年9月之匯款係用予補繳103年2月後應繳納之租金；且若確為錯誤匯款，理應隨即扣抵，而非延至104年6月方為扣抵，上訴人上開說法並不合理，且亦未提出證據以實其說；故原審亦認定上訴人等於104年8月起即未繳納租金，而認被上訴人請求自104年8月起積欠之租金並無違誤。
（三）上訴人等迄今仍未將租賃物即系爭房屋返還予被上訴人，上訴人何美蓉到庭陳稱其已搬離系爭房屋之情，被上訴人並不知悉，且縱上訴人何美蓉業已搬離系爭房屋，然因租賃屋尚未返還，於返還之前，上訴人等仍應負給付不當得利之責。並聲明：1、上訴人何美蓉、陳高文子應給付被上訴人118,800元，及自105年11月23日起至清償日止，按年息百分之5計算之利息。2、上訴人何美蓉、陳高文子應自105年1月20日起，至遷讓交還房屋之日止，按月於每月末日各給付被上訴人11,000元；3、其餘上訴駁回；4、第
一、二審訴訟費用由上訴人等負擔。
三、爭點事項：
（一）不爭執事項：
1、上訴人何美蓉、陳高文子於102年4月8日，共同向被上訴人承租系爭房屋，約定租金每月22,000元，租期至107年6月7日為止。
（二）爭執事項：
1、上訴人是否遲延給付租金之情事？
2、被上訴人請求上訴人遷出系爭房屋是否有理由？
3、被上訴人請求租金及不當得利是否有理由？
四、本院判斷：
（一）上訴人是否遲延租金之情事？
1、上訴人之租金係匯款入被上訴人之帳號，其102年7月4日、102年8月8日、103年1月3日、103年2月7日各匯款22,000元；103年9月14日匯款2次22,000元；103年10月6日、103年11月4日、103年12月8日、104年1月6日、104年2月5日、104年3月6日、104年4月7日、104年5月8日、104年7月3日、104年8月4日各匯款22,000元，此有帳號交易明細表可證（原審卷第79-91頁）。足證上訴人並無按月繳納租金之情事，且租金僅繳至104年8月4日，之後即未再繳納。又上訴人於103年2月7日匯款22,000元後，至103年9月14日再匯款2次22,000元，前後共6個月未付租金。
此核與被上訴人所陳「103年7月上訴人沒有匯款，所以9月才會匯二筆。因為上訴人當時有說他有修繕，所以答應們抵到六月的租金，但是七月也沒有匯款，所以九月的二筆匯款，應該有一筆是七月份的租金」；「..後來才說修那面牆讓上訴人抵扣103年3月到7月份總共5個月的租金」（本院卷第57頁）等情，與匯款金額之月份相同。反之，上訴人何美蓉於多個月未繳租金後，竟辯稱突於103年9月間錯誤多匯1個月租金，顯與常理有違，難予採信；足證上訴人於103年9月14日多匯款1筆22,000元，實際上是抵繳同年6月欠租。足證上訴人租金僅繳至104年8月4日，且自104年9月起積欠租金未付。
2、被上訴人辯稱：「當初租房子時，系爭房屋破舊，被上訴人有答應若要修繕，可以扣抵租金，103年3月至8月租金，被上訴人同意扣抵，但我修繕花了30幾萬，被上訴人叫我不要一次抵完，我只抵了十幾萬，被上訴人說剩下的分5年抵完，所以我還可以抵租金」云云（原審卷第69頁），並提出估價單為證（本院卷第63頁）。惟查：
⑴按私文書應由舉證人證其真正。但他造於其真正無爭執者
，不在此限（民事訴訟法第357條）。查，被上訴人否認該估價單之真正（本院卷第56頁），自應由上訴人證明該估價單之真正。而上訴人自承「估價單之製作人，聽說得癌症，在台北治療，不知道地址」（本院卷第58頁）。是上訴人無法證明該估價單之真正，自不得以估價單即可認上訴人確有修繕系爭房屋，並花費30幾萬元。
⑵查，被上訴人否認上訴人上開之主張，其陳稱：「否認估
價單之真正，且非屬修繕的範圍，從估價單的項目，應是裝潢而非修繕。再者也不是有估價單就表示一定有這樣費用的支出。所以估價單不能證明上訴人確有為系爭房屋支出修繕費用。又當時是說要修繕後面的牆，我們有說如果要修理就修理，但上訴人一直沒有拿出估價單或收據，且後來就長期沒有付款，我們也有請上訴人付租金，上訴人也不付，後來才說修那面牆讓上訴人抵扣103年3月到7月份總共五個月的租金」等語（本院卷第56、57頁）。而上訴人迄至言詞辯論終結前，就其主張被上訴人同意修繕費分5年扣抵租金一事，始終未舉證以實其說，其空言主張，已難採信；又上訴人何美蓉於原審中自承：「他叫我開收據給他，我還沒有開給他就告我了」、「（你們當時有沒有合意說以30幾萬抵租金?）當時沒有講到30幾萬，沒想到修繕費這麼多」等語（原審卷第165頁），足認兩造當初對於修繕費金額並無共識，上訴人何美蓉更從未拿收據或估價單與被上訴人商討，實難認被上訴人在不知悉修繕費數額之情況下，會逕予同意上訴人何美蓉分5年扣抵租金，故上訴人何美蓉前開所辯顯非實情，難予採信；更何況，上訴人何美蓉於審理之初原表示：「被上訴人同意我們修理，所以抵了13萬元」等語（原審卷第61頁），嗣又改口主張修繕費30幾萬元分5年抵完，今於本院復主張修繕金額為40幾萬元云云，上訴人辯解前後矛盾不一，亦與事實不符，顯難採信。
⑶綜上，無法證明被上訴人有同意上訴人以修繕系爭房屋之費用，扣抵5年租金之事實。
3、如上所述，上訴人於103年2月7日匯款22,000元後，至103年9月14日再匯款2次22,000元，此核與被上訴人所陳「..後來才說修那面牆讓上訴人抵扣103年3月到7月份總共5個月的租金」等情相同。又上訴人租金僅繳至104年8月4日，亦如前述，足證上訴人自104年9月起即未再繳納，迄今已有一年餘未再繳納租金。
（二）被上訴人請求上訴人遷出系爭房屋是否有理由？
1、按「承租人租金支付有遲延者，出租人得定相當期限，催告承租人支付租金，如承租人於其期限內不為支付，出租人得終止契約。租賃物為房屋者，遲付租金之總額，非達二個月之租額，不得依前項之規定，終止契約。其租金約定於每期開始時支付者，並應於遲延給付逾二個月時，始得終止契約」（民法第440條第1、2項）；所有人對於無權占有或侵奪其所有物者，得請求返還之（民法第767條第1項前段）。查系爭房屋為被上訴人所有，上訴人對此並未爭執，自屬真實。又上訴人自104年9月間起即未付租金，迄至104年11月5日被上訴人以存證信函向上訴人等催告給付租金時止（原審卷第21頁），上訴人等遲付租金已達2月之租額，本院復查無上訴人何美蓉所辯分5年抵付租金之約定（已如前述），則被上訴人以起訴狀繕本作為催告及終止系爭租賃契約之意思表示，自屬有據。準此，上訴人等既未於被上訴人定期催告期限內給付租金，故兩造間系爭租賃契約應於起訴狀繕本送達上訴人等2週後即105年1月19日終止，洵堪認定。從而，被上訴人於兩造間租賃契約終止後，上訴人即係無權占有系爭房屋，則被上訴人依民法第767條及第455條規定請求上訴人等返還系爭房屋，自屬有據。
2、末按判決所命之給付，其性質非長期間不能履行，或斟酌上訴人之境況，兼顧被上訴人之利益，法院得於判決內定相當之履行期間或命分期給付，民事訴訟法第396條第1項定有明文。本院斟酌上訴人等向被上訴人承租系爭房屋，面積甚大，堆放物品甚多，一時搬遷不易，且上訴人何美蓉目前身體不適，需一邊就醫一邊搬遷，自難期於短時間內完成，是原審酌定搬遷之履行期間為4個月，以兼顧兩造利益，亦無不當。
（三）被上訴人請求租金及相當租金之不當得利是否有理由：
1、上訴人自104年8月間起即未付租金，而兩造間系爭租賃契約於105年1月19日終止，此業如前述，是上訴人迄共積欠
5.4個月租金共118,800元（22,000×5.4）。從而，被上訴人請求上訴人等給付租金118,800元及自即105年11月23日起至清償日止，按年息百分之5計算之利息，為有理由，應予准許。
2、按無法律上之原因而受利益，致他人受損害者，應返還其利益（第179條第1項前段）；無權占用他人房屋，可獲得相當於租金之利益，為社會通常觀念（相同意旨參照最高法院61年度台上字第1695號判例）。兩造間租賃契約經被上訴人合法終止，已如前述，且上訴人自承尚未完全搬離，則在上訴人等將系爭房屋返還被上訴人前，繼續使用系爭房屋，自受有相當於租金之不當得利，而致被上訴人受損害，則被上訴人依兩造先前約定之租金水準，請求上訴人等於返還系爭房屋前，依原訂租約以不當得利之規定，請求上訴人何美蓉、陳高文子自105年1月20日起，至遷讓交還第1項鐵皮建物之日止，按月於每月末日各給付被上訴人11,000元，亦屬有理由，應予准許。
（四）綜上：
1、如上所述，上訴人於兩造間租賃契約終止後，無權占有系爭房屋，則被上訴人依民法第767條及第455條之規定，請求上訴人等返還系爭房屋，自屬有據。從而原審判決上訴人應返還系爭房屋，並酌定履行期間4個月，及依職權宣告假執行，並酌定上訴人預供擔保相當金額得免為假執行之宣告，並無不合，上訴意旨就此部分指摘原判決不當，求予廢棄改判，為無理由，應予駁回。
2、上訴人迄今積欠5.4個月租金共118,800元，被上訴人請求上訴人給付租金118,800元及自即105年11月23日起至清償日止，按年息百分之5計算之利息，為有理由，亦陳述如前。而此部分被上訴人於原審第二項之聲明為「被告應連帶給付原告88,000元及自起訴狀送達被告翌日起至清償日止按年息百分之5計算之利息」。且經原審判決「被告何美蓉、陳高文子應給付原告新臺幣88,000元，及自民國105年7月1日起至清償日止，按週年利率百分之5計算之利息」。惟被上訴人於本院減縮、擴張聲明為：「上訴人何美蓉、陳高文子應給付被上訴人118,800元，及自105年11月23日起清償日止，按年息百分之5計算之利息」（原請求「連帶給付」，嗣改為「共同給付」，此為減縮聲明。原請求「給付88000元」，嗣改為「給付118800元」此部分擴張聲明，共擴張30,800元〈000000－00000〉）。而本院已認被上訴人請求「被上訴人請求上訴人給付租金118,800元及自105年11月23日起至清償日止，按年息百分之5計算之利息，為有理由」。從而被上訴人此部分擴張聲明請求30,800元，及自105年11月23日起至清償日止，按年息百分之5計算之利息，為有理由，應予准許，爰判決如主文第2項所示。至於原判決命「被告應給付原告88,000元及自105年11月23日起至清償日止，按年息百分之5計算之利息」，及依職權宣告假執行，並酌定上訴人預供擔保相當金額得免為假執行之宣告，並無不合，上訴意指摘此部分判決不當，為無理由，應予駁回。至於原判決第3項有關「被告何美蓉、陳高文子應給付原告新臺幣88,000元，及自民國105年7月1日起至105年11月22日止，按週年利率百分之5計算之利息」之部分，經被上訴人減縮後，其減縮部分當然失其效力，故原判決第3項經減縮後之效力為「被告何美蓉、陳高文子應給付原告新臺幣88,000元，及自民國105年11月23日起至清償日止，按週年利率百分之5計算之利息」。另減縮後聲明部分，已因而視為撤回，故本院毋庸另為判決。
3、上訴人於105年1月19日兩造間租賃契約終止後，即係無權占有系爭房屋，而受有不當得利，業如前述。則被上訴人請求上訴人何美蓉、陳高文子自105年1月20日起，至遷讓交還鐵皮建物之日止，按月於每月末日各給付被上訴人11,000元，亦屬有理由。惟此部分被上訴人於原審第三項聲明「被告應自104年12月8日起至返還系爭房屋日止，按月連帶給付原告22,000元」部分。經原審判決「被告何美蓉、陳高文子應自民國104年12月8日起，至遷讓交還第1項鐵皮建物之日止，按月於每月末日給付原告新臺幣22,000元」。而被上訴人於本院減縮為「上訴人何美蓉、陳高文子自105年1月20日起，至遷讓交還第1項鐵皮建物之日止，按月於每月末日各給付被上訴人11,000元」，被上訴人原請求其中「應自民國104年12月8日起」，嗣後改為「應自民國105年1月20日」；原請求其中「連帶給付原告22,000元」，嗣後改為「按月於每月末日各給付被上訴人11,000元」，此均係為減縮聲明。而本院已認「被上訴人請求上訴人自105年1月20日起，至遷讓交還鐵皮建物之日止，按月於每月末日各給付被上訴人11,000元，為有理由」，則原判決就此本院認定有理由之範圍內，為被上訴人勝訴之判決，並無不當，上訴意指摘此部分判決不當，為無理由，應予駁回。至於被上訴人上開減縮之部分，當然失其效力，故原判決之第4項減縮後效力為「被告何美蓉、陳高文子應自105年1月20日起，至遷讓交還第1項鐵皮建物之日止，按月於每月末日各給付被上訴人11,000元」。且減縮後聲明部分，已因而視為撤回，故本院毋庸另為判決。
五、訴訟費用裁判之依據：民事訴訟法第85條2項。中華民國105年12月7日
民事第三庭審判長法官陳卿和
法官呂仲玉法官馮保郎以上正本係照原本作成。
本件判決不得上訴。
中華民國105年12月7日
書記官周瑞楠