臺灣臺北地方法院簡易民事判決 95年度北簡字第17936號
原 告 甲○○
訴訟代理人 林天財 律師
鄭至量 律師
被 告 乙○○
號1
訴訟代理人 黃達元 律師
上述當事人間返還定金事件，本院於民國九十五年七月二十五日
辯論終結，判決如下：
主文
被告應給付原告新臺幣伍拾萬元，及自民國九十五年七月二十六
日起至清償日止，按年息百分之五計算之利息。
訴訟費用由被告負擔。
本判決得假執行。但被告以新臺幣伍拾萬元為原告供擔保後，得
免為假執行。
事實及理由
壹、原告主張：（見起訴狀、第三八至四一頁）
緣被告於民國（下同）94年4月15日，委由訴外人台北夢想
家不動產顧問股份有限公司（下稱：夢想家）代為出售被告
所有坐落於台北市○○路○段○○○巷○弄○○○○號1樓之房地（下
稱：本件房地）。嗣後原告向夢想家及被告表示願以新台幣
（下同）1350萬元購買本件房地，並於94年5月13日與夢想
家、被告簽訂「買賣定金收據」，約定94年5月24日24時前
至夢想家簽約；原告同時交付50萬元定金支票，由夢想家代
被告收受。屆期，被告卻拒絕簽約，經原告催告亦無效果，
只得於94年10月31日以存證信函解除買賣契約，並請求被告
給付違約金50萬元。
按民法第345條第2項規定：「當事人就標的物及其價金互相
同意時，買賣契約即為成立。」；夢想家向被告請求仲介報
酬，經鈞院94年度訴字第4696號判決亦認定買賣契約成立，
判決被告應支付仲介報酬。依買賣定金收據第三條約定：「
當買賣契約成立後，因可歸責於買方事由致使解除契約者已
付全部價金任由賣方沒收，買方不得請返還。若因可歸責賣
方事由致使解除契約者，賣方應加倍返還已收之全部價金。
」，被告自應返還原告100萬元，然因夢想家已向原告表示
買賣契約解除後，隨時可將定金支票返還原告，因之原告僅
請求被告給付應加倍返還之部分（即50萬元）。
支票本身是有價證券，原告交付後，在持票人提示時就要付
款。原告交付支票即生付款效力，不受被告不提示支票之影
響。收據第三條應該是損害賠償性質。
基於買賣契約損害賠償請求權而聲明：如主文第一項（（利
息起算日為言詞辯論狀影本送達次日─九十五年七月二十六
日）
貳、被告答辯：（見第二四至二六、三六至三七頁）
原告並未支付定金，被告更未收受定金：
被告並未見過原告所稱「支票」，何況原告自承定金支票至
今仍由夢想家保管，易言之，原告自始並未真實支付「定金
50萬元」。依民法第320條「因清償債務而對於債權人負擔
新債務者，除當事人另有意思表示外，若新債務不履行時，
其舊債務仍不消滅。」規定，原告自始未支付定金。
「買賣定金收據」對被告並無拘束力，買賣契約並未成立：
「買賣定金收據」係原告委託夢想家間購屋契約。被告並非
締約當事人，不受其拘束。再按「預約乃約定將來成立一訂
契約之契約，買賣預約，非不得就標的物及價金之範圍先為
確定，但不能因此即認買賣本約業已成立。」（見最高法院
68年度台上字第3347號判決）。原被告就「買賣定金收據
」上之簽約款、備證款、完稅款、交屋款等必要之點均未確
定，故買賣契約並未確定。何況，收據第三條係損害賠償性
質，原告未證明有何損害，仍無從請求賠償。
並聲明：駁回原告之訴。如受不利判決，請准供擔保免假執
行。
叁、本院得心證理由：
雙方同意、不爭執事項：
⑴被告與夢想家間委託銷售契約所涉審閱期限爭議，與原告
無涉。（見第三七頁）
⑵原告於94年5月13日與夢想家簽定「買賣定金收據」，言
明以1350萬元購買本件房地；其上記載原告交予夢想家五
十萬元面額之支票一張作為定金。被告亦在收據上簽名（
第九頁）
⑶被告事後向原告表示無意訂約，原告遂以被告違約為由解
除契約。（見原證三、四）
爭執要旨：
⑴原被告是否就本件房地成立買賣契約？
⑵被告應否負加倍賠償定金之責任？
原告主張雙方已就本件房地成立買賣契約；被告辯稱雙方未
就必要之點達成合意，僅成立預約云云。經調查：
⑴按民法第153條第二項規定「當事人對於必要之點，意思
一致，而對於非必要之點，未經表示意思者，推定其契約
為成立，關於該非必要之點，當事人意思不一致時，法院
應依其事件之性質定之。」，同法第345條第2項更進一步
規定：「當事人就標的物及其價金互相同意時，買賣契約
即為成立。」
⑵原告於買賣定金收據上簽名，其上記載「賣方同意依前揭
議定內容（指以價金一千三百五十萬元出售本件房地）出
售及履約，並確定由台北夢想家不動產投資顧問有限公司
保管代收之定金新台幣五十萬元」，顯見雙方已就標的物
及價金達成合意，依據前述規定即成立買賣契約。至於簽
約款、備證款、完稅款、交屋款、稅金等均非必要之點，
雙方又不曾合意此等事項亦為買賣契約必要之點，被告所
辯即非可取；雙方已直接達成買賣合意。至於被告與夢想
家間糾紛係另一問題，不當然影響買賣契約效力。
是以雙方確就本件房地成立買賣契約，且原告已支付五十萬
元定金支票，被告同意由夢想家保管。
原告主張被告違約，應依收據第三條負加倍賠償定金之責任
等語。被告辯稱原告實際上並未支付定金，何況支票未經提
示，原告亦無損害可言。經調查：
⑴按民法第九十八條規定，解釋意思表示，應探求當事人之
真意，不得拘泥於所用之辭句。最高法院並有數則判例闡
釋此一條文：解釋當事人所立書據之真意，以當時之事實
及其他一切證據資料為其判斷之標準，不能拘泥字面或截
取書據中一二語，任意推解致失真意（最高法院十九年上
字第二八號判例）。解釋當事人之契約，應於文義上及論
理上詳為推求，不得拘泥字面，致失當時立約之真意（參
見最高法院十九年上字第五八號判例）。
⑵買賣定金收據第三條約定：「當買賣契約成立後，因可歸
責於買方事由致使解除契約者已付全部價金任由賣方沒收
，買方不得請返還。若因可歸責賣方事由致使解除契約者
，賣方應加倍返還已收之全部價金。」，其內容係模仿民
法第249條第3款規定「契約因可歸責於受定金當事人之事
由，致不能履行時，該當事人應加倍返還其所受之定金。
」，自應解為：賣方違約時，應加倍返還定金。
⑶如前所述，被告違約致遭原告解除契約，被告自應加倍返
還所受領定金。雖然被告無故迄未提示前述支票，然而參
酌社會交易習慣，應認為除支票帳戶資金不足或成為拒絕
往來戶等情事外，均視為原告（買方）已如數支付同額現
金。是以被告除應返還支票外，仍應依收據第三條加倍返
還現金五十萬元。被告辯稱原告並無損害，並非可取。
因此，原告所交付五十萬元支票應視為已兌付，被告仍應加
倍返還定金五十萬元。
原告依據買賣契約損害賠償請求權提起本訴，請求被告給付
主文第一項所示本金、利息，合於法律規定，應予准許。
本件係適用簡易程序所為被告敗訴判決，應依職權宣告假執
行。並依被告 陳明 而酌定相當擔保金額宣告免為假執行。
綜上所論，原告之訴為有理由，依民事訴訟法第七十八條、
第三百八十九條第一項第三款、第三百九十二條第二項，判
決如主文。（一、二審訴訟費用係指法院所收取費用與登報
費用，不含律師費等費用。）
中 華 民 國 95 年 7 月 31 日
台北簡易庭法官吳燁山
上為正本，係照原本作成。
如對本判決不服，應於送達後廿日內向本院提出上訴狀（按對方
人數提出影本，免附郵票）。並應繳納上訴費─請洽本院服務中
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〔附錄〕民事訴訟法第三百九十二條第二、三項：
法院得依聲請或依職權，宣告被告預供擔保，或將請求標的物
提存而免為假執行。
依前項規定預供擔保或提存而免為假執行，應於執行標的物拍
定、變賣或物之交付前為之。
中 華 民 國 95 年 7 月 31 日
書記官林鈴芬