裁判字號：臺灣新竹地方法院108年竹簡字第258號民事判決
裁判日期：民國108年08月30日
裁判案由：遷讓房屋等
臺灣新竹地方法院民事簡易判決108年度竹簡字第258號原告迎春實業股份有限公司法定代理人 莊正義 訴訟代理人 徐玉穎 被告 文珍珍 上列當事人間遷讓房屋等事件，本院於民國108年8月13日辯論終結，判決如下：
主文被告應給付原告新臺幣捌萬捌仟柒佰肆拾貳元。
訴訟費用由被告負擔。
本判決得假執行。
事實及理由
壹、程序方面：
一、按訴狀送達後，原告不得將原訴變更或追加他訴，但擴張或減縮應受判決事項之聲明者，不在此限，民事訴訟法第255條第1項第3款定有明文。查原告起訴時訴之聲明：（一）被告應將坐落新竹市○○街○○○號11樓之6房屋遷出並返還原告。（二）被告應給付原告新臺幣（下同）33,846元，並自起訴狀繕本送達之翌日起起至清償日止，按年息百分之
5計算之利息。（三）被告應自本起訴狀繕本送達起至遷讓返還上開房屋之日止，按月給付原告8,150元，並自民國10
7年11月1日起至遷讓返還上開房屋之日止，按月給付原告7,800元。（四）原告願供擔保，請准宣告假執行。（五）訴訟費用由被告負擔。嗣本院審理期間，被告已將上開房屋返還，原告於108年7月2日當庭變更聲明為：（一）被告應給付原告88,742元。（二）訴訟費用由被告負擔。核原告所為訴之變更，屬減縮及擴張應受判決事項之聲明，核與前揭規定相符，應予准許。
二、被告經合法通知，未於言詞辯論期日到場，核無民事訴訟法第386條各款所列情形，爰依原告之聲請，准由其一造辯論而為判決。
貳、實體方面：
一、原告主張：原告於民國106年5月8日與被告簽訂房屋租賃契約書（下稱系爭租約），約定由原告將門牌號碼新竹市○○街○○○號11樓之6（房屋租賃代號：新竹市○○街○號11樓1114室，下稱系爭房屋）出租予被告，租賃期間自106年5月16日起至107年7月31日止，並於107年5月4日續簽一年租約，自107年6月1日起至108年5月31日止，每月租金7,800元，每月公共費用（包含水費、瓦斯費、公共電費）315元，合計8,150元，應於每月月底前繳納次月租金及公共費用，電費依獨立電錶實際用電度數每度4元計算，押租金16,300元。詎被告自107年2月1日起已積欠8個月租金，經扣抵押金後，亦已超過二個月租金，原告於107年10月12日以存證信函通知被告於107年11月5日前繳清，並以該函為終止租約之意思表示，不另通知，並請被告搬遷系爭房屋予原告。嗣後被告雖陸陸續續繳納積欠之租金，並於108年5月21日將系爭房屋返還原告，惟仍積欠107年11月租金尾款750元及自107年12月至搬遷日止之房租及公共費用合計49,650元，扣抵押金16,300元後為33,350元、電費
792元及違約金54,600元，總計88,742元。爰依民法第439條規定及系爭租約約定提起本訴。並聲明：被告應給付原告88,742元。
二、被告未於言詞辯論期日到場，惟據其調解期日到庭陳述略稱：因為家中有人生病，所以不是不繳，對於原告計算式及請求金額不爭執，其已於3月底就搬遷，有在LINE講等語，資為抗辯。
三、本院之判斷：
（一）原告主張上開事實，業據其提出房屋租賃契約書、存證信函暨回執、房屋稅籍證明書及退租作業單等件為證（見本院卷第21至37頁及第59頁）。而被告經合法通知未於言詞辯論期日到場，亦未提出書狀作何有利於己之聲明、陳述或證據，以供本院審酌，本院依調查證據之結果及斟酌全辯論意旨，堪認原告之主張為真實。
（二）按稱租賃者，謂當事人約定，一方以物租與他方使用收益，他方支付租金之契約。承租人應依約定日期，支付租金。民法第421條第1項、第439條第1項分別定有明文。
查原告主張被告自107年2月1日起積欠租金，繳了107年2至6月租金後，又再匯款40,000元，之後就未再繳納，經抵扣後，107年11月部分只繳納7,400元，尚有尾款
750元未繳，及自107年12月到遷讓房屋日止之租金及公共費用，共計49,650元（計算式：8,150×6＋750＝49,650），經扣抵押租金16,300元後，仍積欠租金及公共費用33,350元（計算式：49,650－16,300＝33,350），被告並不否認有系爭租約之事實，亦不爭執前揭原告之主張，並於108年5月21日簽具退租作業單。次按「所謂返還租賃之土地，當係指依債務本旨，向出租人移轉租賃土地之占有而言。依民法第946條第1項規定，占有之移轉因占有物之交付而生效力。如果僅由債務人一方拋棄其占有，則惟有民法第241條所定之情形，始得免其給付之義務」（最高法院73年度台上字第4363號判決參照）。查被告固抗辯於108年3月底即已搬離系爭房屋等語，惟依前揭說明，被告應依債務本旨向出租人移轉租賃房屋，始得謂已返還租賃物，被告並未就此項有利於己之事實舉證以實其說，尚難採信，本件僅得依被告所不爭執之事實而認定被告係於108年5月21日返還租賃物。故原告請求算至108年5月21日止尚未給付之租金及公共費用33,350元，核屬有據。
（三）又按承租人租金支付有遲延者，出租人得定相當期限，催告承租人支付租金，如承租人於其期限內不為支付，出租人得終止契約。租賃物為房屋者，遲付租金之總額，非達二個月之租額，不得依前項之規定，終止契約。其租金約定於每期開始時支付者，並應於遲延給付逾二個月時，始得終止契約。民法第440條第1、2項定有明文。本件原告主張因被告自107年2月1日起未給付租金，故於107年10月12日以新竹牛埔郵局第109號存證信函催告被告給付積欠租金，並表明終止租約之意思，被告於107年10月15日收受，有郵局郵件收件回執可稽（見本院卷第27至28頁），惟被告未於107年11月6日前繳清積欠之租金，故應於107年11月6日為終止租賃契約之日等語，應屬有據。查系爭租約第7條第2款約定：「承租人於終止租約或租賃期滿不交還房屋，自終止租約或租賃期滿之翌日起，承租人應另支付按房租壹倍計算之違約金。」（見本院卷第20頁）。據此約定，原告請求自107年11月6日起至10
8年5月21日遷讓返還系爭房屋之日之違約金共計54,600元（計算式：7,800×7＝54,600），為有理由，應予准許。
（四）再依兩造簽訂之租賃合約書第4條第3款約定電費由承租人（即被告）負擔，依獨立電錶實際用電度數每度4元計算。原告主張兩造就使用系爭房屋所產生之電費係約定由被告負擔，應為可採；被告截至108年5月21日返還系爭房屋日止，已同意原告計算108年1月至3月之電費為49
6元，及108年5月21日返還系爭房屋前之電費為296元，此有被告簽具知退租作業單可稽（見本院卷第59頁），依上開約定，原告請求被告給付至108年5月21日為止之電費共計為792元，自應准許。
（五）綜上，原告本於租賃契約之約定、民法租賃之法律關係，請求被告應給付原告積欠之租金及公共費用33,350元、系爭房屋電費代墊款792元及違約金54,600元，合計88,742元為有理由，應予准許。
四、假執行宣告：本件係就民事訴訟法第427條第1項訴訟適用簡易程序所為被告敗訴之判決，依同法第389條第1項第3款規定，應職權宣告假執行。
五、訴訟費用負擔之依據：民事訴訟法第78條。中華民國108年8月30日
新竹簡易庭法官楊麗文以上正本證明與原本無異。
如不服本判決，須於判決送達後20日內向本庭提出上訴狀（應按他造當事人之人數附繕本）；如委任律師提起上訴者，應一併繳納上訴審裁判費。
中華民國108年8月30日
書記官陳筱筑