臺灣臺南地方法院臺南簡易庭民事判決
113年度南簡字第1068號
原告 陳敏樹
被告 許永騰
上列當事人間請求遷讓房屋等事件，於民國113年8月20日言詞辯論終結，本院判決如下：
主文
一、被告應將門牌號碼臺南市○區○○路0號9樓之26房屋騰空遷讓返還予原告。
二、被告應給付原告新臺幣28,224元，及自民國113年3月6日起至遷讓返還系爭房屋之日止，按月給付原告新臺幣6,639元。
三、原告其餘之訴駁回。
四、訴訟費用新臺幣2,430元由被告負擔，並應自本判決確定之翌日起至清償日止，加給按週年利率5％計算之利息。
五、本判決原告勝訴部分得假執行。
六、原告其餘假執行之聲請駁回。
事實及理由
一、被告經合法通知，無正當理由，未於言詞辯論期日到場，核無民事訴訟法第386條所列各款情形，爰依原告之聲請，由其一造辯論而為判決。
二、原告主張：
（一）原告於民國112年5月26日將門牌號碼臺南市○區○○路0號9樓之26房屋（下稱系爭房屋）出租予被告，並簽立房屋租賃契約書（下稱系爭租約），約定租賃期間自112年6月1日起至114年5月30日止，每月租金新臺幣（下同）6,000元，於每月1日前繳納。詎被告自112年12月起未依約給付租金，迄原告起訴日止，被告已積欠3個月租金共18,000元（計算式：6,000元×3月＝18,000元），及16個月的大樓管理費共10,224元（計算式：639元×16月＝10,224元），合計28,224元未給付。經原告以存證信函限期催告被告繳清積欠之租金及管理費，並終止系爭租約及返還系爭房屋，惟被告逾期仍未給付積欠之租金及管理費並返還系爭房屋，原告再以民事起訴狀繕本送達被告做為終止系爭租約之意思表示。被告於系爭租約終止後，仍未遷讓返還系爭房屋，爰依系爭租約，請求被告遷讓系爭房屋、給付積欠租金、大樓管理費，終止租約後，另依系爭租約第4條約定，請求被告給付按月租金及大樓管理費計算之違約金損害賠償等語。
（二）聲明：
１、被告應將系爭房屋騰空遷讓返還予原告。
２、被告應給付原告28,224元，及自系爭租約終止之日起至遷讓返還系爭房屋之日止，按月給付原告6,639元。
３、原告願供擔保，請准宣告假執行。
三、被告經合法通知，未於言詞辯論期日到庭，亦未提出書狀作何聲明或陳述。
四、按當事人對於他造主張之事實，於言詞辯論時不爭執者，視同自認。但因他項陳述可認為爭執者，不在此限。當事人對於他造主張之事實，已於相當時期受合法之通知，而於言詞辯論期日不到場，亦未提出準備書狀爭執者，準用第1項之規定。分別為民事訴訟法第280條第1項、第3項前段所明文。此視同自認之規定，依同法第436條第2項規定，亦適用於簡易訴訟程序。
五、本件原告主張之事實，業據其提出系爭租約1件、存證信函及中華郵政掛號收件回執各2件為證（見本院調字卷第15頁至第20頁、本院卷第27頁至第75頁、第85頁至第87頁），核屬相符。而記載原告上開主張之起訴狀繕本，於113年3月5日送達被告，有本院送達證書2紙在卷可稽（見本院調字卷第47頁、第49頁），被告既未於言詞辯論期日到場爭執，亦未提出書狀作何聲明或陳述，自堪信為真實。
六、次按承租人應依約定日期，支付租金。承租人租金支付有遲延者，出租人得定相當期限，催告承租人支付租金，如承租人於其期限內不為支付，出租人得終止契約。租賃物為房屋者，遲付租金之總額，非達2個月之租額，不得依前項之規定，終止契約。其租金約定於每期開始時支付者，並應於遲延給付逾2個月時，始得終止契約。民法第439條前段、第440條第1項、第2項分別定有明文。再者系爭租約第4條約定：租金每月6,000元（收款附據），並於每月1日前繳納，每次應繳1月份，乙方（即被告，下同）不得藉任何理由拖延或拒納（電費及自來水費另外）。系爭租約第6條約定：租賃期間，使用房屋所產生之相關費用：…4.管理費：由乙方負擔，房屋每月639元整…。系爭租約第16條約定：發生以下情形之一者，甲方（即原告，下同）得提前終止租約，乙方不得要求任何賠償：甲方為重新建築而必要收回並提前3個月告知。乙方拖欠租金、管理費或其他應負擔之費用達2個月以上，經甲方定相當期限催告，仍不為支付時。擅自變更用途、違法使用、存放有爆炸性或易燃性物品、毀損租賃住宅或附屬設備進行室內裝修，損害原有建築結構之安全，有系爭租約1件在卷可查（見本院調字卷第15頁至第20頁）。又按承租人於租賃關係終止後，應返還租賃物。亦為民法第455條前段所明定。系爭租約第15條並約定：租賃期滿（退租）遷出時，甲方應即結算租金及相關費用，並會同乙方共同完成屋況及附屬設備之點交，乙方應將租賃住宅返還甲方並遷出戶籍及其他登記，亦有系爭租約1件存卷可稽。
七、經查被告自112年12月起即未依系爭租約給付租金，至原告提起本件訴訟日即113年2月17日止，已積欠3個月之租金及16個月之管理費，合計28,224元，依兩造簽訂之系爭租約第16條及民法第440條規定，原告即得於催告被告給付積欠租金仍未受償後終止系爭租約並收回租賃物。而原告於112年11月10日寄送被告之存證信函已載明：被告應於3日內給付積欠之租金、管理費及水電費等，且依系爭租約將自動解約，該存證信函並於同年月13日送達被告；原告復於同年12月6日寄發存證信函予被告，第二次催告被告應於7日內繳清積欠之租金、管理費及水電費等，且依系爭租約將自動解約，該存證信函亦於同年月7日送達被告等情，有原告提出之存證信函及中華郵政掛號郵件收件回執各2件在卷可查（見本院卷第33頁、第63頁、第85頁至第87頁），惟原告寄發上開第二次存證信函時，被告應僅積欠其起訴所稱之112年12月租金，尚未達2個月之租金額，但迄至原告於113年2月17日起訴時，被告積欠租金已逾2個月，則原告以起訴狀繕本向被告為終止系爭租約之意思表示，要屬合法。而起訴狀繕本已於113年3月5日送達被告，被告迄今既未依約清償自112年12月起積欠之租金、管理費，合計28,224元，堪認系爭租約已於113年3月5日經原告合法終止。是原告請求被告給付積欠之112年12月、113年1月、2月之租金共18,000元，及管理費共10,224元，總計28,224元，要屬有據。又被告自系爭租約終止時起，即已無權繼續占有系爭房屋，是原告依系爭租約，請求被告將系爭房屋騰空遷讓返還予原告，亦屬有據。
八、復按無法律上原因而受利益，致他人受損害者，應返還其利益。雖有法律上原因，而其後已不存在者，亦同。民法第179條定有明文。故其得請求返還之範圍，應以對方所受之利益為度，非以請求人所受損害若干為準，無權占有他人土地，可能獲得相當於租金之利益為社會通常之觀念，有最高法院61年台上字第1695號民事判決意旨可參，而房屋性質上與土地相同，所有權人得以出租收益，是無權占有他人房屋所受之利益，自應同此見解。
九、經查被告於系爭租約終止後，仍繼續無權占有系爭房屋，自係侵害原告之所有權，原告主張被告因而受有相當於租金之不當得利，致原告受有相當於租金之損害，參照前開說明，要屬可採。又系爭房屋每月租金6,000元，依系爭租約第6條約定，每月管理費639元亦應由被告負擔，則自系爭租約終止後即113年3月6日起至被告遷讓返還系爭房屋之日止，原告主張被告每月受有相當於租金及管理費之不當得利共6,639元，亦屬可採。是原告請求被告另自113年3月6日起至遷讓返還系爭房屋之日止，按月給付6,639元，同屬有據。又原告係請求被告自系爭租約終止日起即應給付不當得利及管理費，惟被告於113年3月5日收受原告終止系爭租約意思表示之時點未明，自應以當日屆滿即翌日零時起，始為被告應給付不當得利及管理費之起點，是原告請求被告於系爭租約終止日即113年3月5日起即應給付不當得利及管理費云云，要屬無據。
十、綜上所述，原告依系爭租約之法律關係，請求被告應將系爭房屋騰空遷讓返還予原告，並給付積欠原告之租金及管理費共28,224元，及自113年3月6日起至遷讓返還系爭房屋之日止，按月給付6,639元，為有理由，應予准許，原告逾此範圍之請求，為無理由，應予駁回。
十一、末按各當事人一部勝訴、一部敗訴者，其訴訟費用，由法院酌量情形，命兩造以比例分擔或命一造負擔或命兩造各自負擔其支出之訴訟費用。法院為終局判決時，應依職權為訴訟費用之裁判。依第1項及其他裁判確定之訴訟費用額，應於裁判確定之翌日起，加給按法定利率計算之利息。民事訴訟法第79條、第87條第1項、第91條第3項分別定有明文。本件訴訟費用為第一審裁判費2,430元，經核原告之訴為一部勝訴、一部敗訴，然本件訟爭既係因被告未依約繳納系爭房屋租金所生，且原告敗訴部分乃不另徵收裁判費之起訴後不當得利請求，是本件訴訟費用仍應由被告負擔為宜，並加給按法定利率計算之利息，爰依職權確定如主文第4項所示。
十二、本判決原告勝訴部分，係適用簡易程序所為被告敗訴之判決，本院併依民事訴訟法第389條第1項第3款規定，依職權宣告假執行。原告雖聲明願供擔保請准宣告假執行，惟僅是促使本院職權之發動，並無准駁之必要。至原告敗訴部分，其假執行之聲請因之失所依附，應併予駁回之。
十三、據上論結，本件原告之訴為一部有理由，一部無理由，依民事訴訟法第436條第2項、第385條第1項前段、第79條、第87條第1項、第91條第3項、第389條第1項第3款，判決如主文。
中 華 民 國 113 年 9 月 12 日
臺灣臺南地方法院臺南簡易庭
法官 林雯娟
上列正本證明與原本無異。
如不服本判決，應於判決送達後20日內，向本院提出上訴狀並表
明上訴理由，如於本判決宣示後送達前提起上訴者，應於判決送
達後20日內補提上訴理由書（須附繕本）。如委任律師提起上訴
者，應一併繳納上訴審裁判費。
中 華 民 國 113 年 9 月 12 日
書記官朱烈稽