臺灣新北地方法院板橋簡易庭小額民事判決
108年度板小字第1617號
原 告 林秀蓉
訴訟代理人 曹信福
被 告 宏璽 新世界社區管理委員會
法定代理人 盧永祥
訴訟代理人 溫思廣 律師
上列當事人間請求退還裝潢保證金事件，於民國108年11月21日
經言詞辯論終結，本院判決如下：
主文
原告之訴駁回。
訴訟費用由原告負擔。
事實及理由
一、原告主張：
（一）被告於民國107年4月11日召開宏璽新世界社區（下稱被
告社區）第二十一屆第五次管理委員會例行會議，會議議
題六「住戶裝潢繳交清潔費」，經決議因裝潢戶頻繁使用
電梯等公共空間，因此裝潢戶施工日期超過一個月，於第
二個月起施工一天支付社區新臺幣（下同）100元清潔費
，第三個月起每日之付200元違約金。另被告社區裝潢施
工管理辦法（下稱系爭管理辦法）中第4條第1項條文中
訂定裝潢施工超過1個月者，每日向住戶收取200元清潔
維護費用收取之規定，此與前開決議內容不同。然上開清
潔維護費用實為被告巧立名目予以收取，因依公寓大廈管
理條例第18條、第23條及第37條規定，該項社區共同基金
收入項目未經被告社區之區分所有權人會議決議繳納，且
依被告社區之規約第9條關於管理費收費及管理辦法之條
文，僅規定收取住戶管理費、車位清潔管理費、機械停車
位保養維修費、管理基金，並未明訂裝潢施工超過一個月
每日向住戶收取200元清潔維護費用，另規約第16條關於
房屋裝修事項之條文，亦未載明收取裝潢清潔維護費用之
相關規範。足認被告社區系爭管理辦法已違反甚至逾越本
社區規約規定，被告無權向社區住戶收取裝潢清潔維護費
用並由裝潢保證金直接扣除。
（二）被告抗辯原告於裝潢施工時已簽立被告社區系爭管理辦法
同意切結書，並以此為由，逕自裝潢保證金3萬元中扣繳
，無須退還保證金。惟原告事後查詢被告社區規約，其中
並無相關收費規定，亦未經召開區分所有權人會議通過，
且住戶與被告間之關係另有公寓大廈管理條例相關條文規
範其權利及義務。原告於簽立同意書當下係基於信賴被告
對於社區規約及相關法令規定均熟稔並確實依據規定執行
管理社區行政事務，未曾想到被告逕自訂定收費規定影響
本社區住戶權益。
（三）被告毫無根據逕自認定施工日期，並計算施工期間：原告
原申請裝潢施工日期自107年8月27日起至107年9月27
日止計1個月，其後另再申請107年10月8日起至107年
10月19日期間施工，又於107年11月21日申請被告派員驗
收社區公共設施是否正常，並於當日合格通過。其後欲申
請退還裝潢保證金3萬元時，被告卻表示施工期間被認定
為107年8月27日至107年11月15日，自第二個月起超過
之50日每日加收裝潢清潔費200元合計1萬元，原告於收
到退還之2萬元收據上已表示保留法律追訴權。被告認定
之施工截止日為107年11月15日，此根本毫無根據並漠視
住戶權益，且無視於住戶實際施工日數強加不存在之施工
日期，於施工日數上灌水強收裝潢清潔費。被告社區屬封
閉型社區，出入均受到管理室管制，如有施工之工人進出
均需查證是否符合住戶申請裝潢期間後始得換證進入，其
間如遇假日亦不得施工。是以，於非申請裝潢施工期間，
工人均無法進入本社區，更無可能進行裝潢施工。原告主
張實際施工日期為107年8月27日至107年9月27日及10
7年10月8日至107年10月19日，超過1個月部分為107
年10月8日起至107年10月19日止，因期間如遇假日亦不
得施工扣除，故實際超過1個月之施工工作日為9日（10
月8、9、11、12、15、16、17、18、19日）。
（四）綜上，爰依不當得利之法律關係，提起本件訴訟，並聲明
：被告應給付原告1萬元，及自起訴狀繕本送達被告後翌
日起至清償日止，按年息百分之五計算之利息。
二、被告則以下列陳詞置辯，並聲明：原告之訴駁回。
（一）被告社區訂立之「宏璽新世界社區裝潢施工管理辦法」，
並無違反公寓大廈管理條例第37條規定，原告為社區住戶
本應遵守。原告裝潢期間，增加社區額外之管理、清潔等
負擔，且被告社區住戶進行裝潢工程時，除會產生很多拆
除之廢料及垃圾外，更會有粉塵及人員進出污染電梯、大
廳等公共空間之清潔，增加社區之負擔，基於使用者付費
與公平之原則，始訂定系爭管理辦法，按日收取清潔費，
且已給予一個月之免費裝潢期間（系爭管理辦法第4條第
1項），超過一個月部分始按日收取，符合必要性原則及
比例原則。退步言之，原告之代理人即其配偶曹信福先生
，有於「宏璽新世界社區裝潢施工管理辦法」及「切結書
」上簽名，足認已與被告社區成立私法契約關係，依管理
辦法第4條第1項之約定，裝潢超過一個月部分，應按日
收取200元清潔費，並由保證金直接扣除。另依管理辦法
第七條「退保證金：住戶（承租戶）請於施工清理完畢後
洽管理中心總幹事勘驗符合上述各項規定，持裝潢保證金
暫收條（收據），辦理退回保證金事宜。」之約定，被告
應於施工完畢後向被告社區管理中心申請勘驗，經查原告
係於107年11月15日提出申請，被告計收清潔費至107年
11月15日，符合兩造間之約定。
（二）本案之裝潢保證金及清潔費並非「公共基金」，無公寓大
廈管理條例第18第1項規定之適用，原告援引法律錯誤。
公寓大廈管理條例第23條第2項第2款規定：「各區分所
有權人對建築物共用部分及其基地之使用收益權及住戶對
共用部分使用之特別規定。」應載明於規約始生效，係對
建物使用方式及使用權歸屬之規定，並非對於裝潢保證金
及清潔費之規定，原告援引法律錯誤。原告所舉之管理條
例第18條，為公共基金之約定，第23條則係專用、共用部
分使用之約定，系爭管理辦法第4條係經由規約第19條之
授權訂立辦法，該辦法第4條第1項亦載明可以收取保證
金，被告認為系爭管理辦法之效力並無問題。
（三）宏璽新世界社區住戶規約第9條「管理費收費及管理辦法
」之規定，係針對社區住戶應按月定期繳納之經常性費用
所為之規定，「裝潢保證金、清潔費」並非住戶應定期繳
納之經常性費用，應不受規約第9條所定名目之限制。被
告雖曾於107年4月11日管理委員會會議中討論裝潢清潔
費議案，惟並未依「宏璽新世界社區裝潢施工管理辦法」
第8條之規定正式修正公佈，故仍以103年12月11日修訂
之「宏璽新世界社區裝潢施工管理辦法」為現行有效之管
理辦法。
（四）宏璽新世界社區住戶規約第19條明定：「本社區門禁、公
共設施、停車場、比議價及招標…等管理辦法，授權管委
會另訂之。」，即授權管委會因管理社區之必要，可訂定
相關管理辦法，亦不限於規約第19條例示之項目。另規約
第16條第1項規定：「住戶修繕或裝潢前應先向管理委員
會繳交保證金新台幣三萬元，如因施工損害公共部分或污
染環境，管理委員會得在此項保證金內支付回復原狀之費
用，若有不足，該住戶應負完全損害賠償之責。上項保證
金，管理委員會得因物價變動而作調整。」可證明被告確
實有權訂定相關管理辦法。
（五）被告社區住戶之裝潢開始及結束之時點，完全係由申請裝
潢之住戶自行掌握，申請時決定裝潢開始之時點，裝潢結
束後申請勘驗，被告依據原告自行決定之起迄點計算清潔
費，並無違誤。原告主張計算清潔費應扣除假日，與宏璽
新世界社區裝潢施工管理辦法第4條第1項「…則每天（
含假日）…」之規定不符。被告本於上開規定及原告施工
日數計收清潔費，並無任何違法之情事，原告之訴顯無理
由，應予駁回。
三、本院之判斷：
（一）關於兩造之關係乙節：
原告為宏璽新世界社區之住戶，被告為該社區之管理委員
會，此已為兩造所是認，並有原告提出建物及土地所有權
狀影本各1件在卷可稽（參見本案卷第13、15頁），自堪
以認定。
（二）關於原告因自宅裝潢施工而已繳納保證金及被告已退還之
保證金乙節：
原告主張其自107年8月27日因自宅裝潢施工而已向被告
繳納裝潢保證金3萬元，嗣於裝潢完工後僅獲被告退還其
中2萬元，其餘1萬元仍未獲退還之事實，業據原告提出
被告請款單代支出傳票2件為證（參見本案卷第25、27頁
），並為被告所不爭執，自應認為真實。
（三）關於被告向原告收取之1萬元清潔維護費用未予退還之依
據乙節：
被告抗辯原告於107年8月27日提出自宅裝潢施工之申請
，至107年11月15日完工為止，超過一個月之部分自107
年9月27日起算至107年11月15日，共計50日，被告依系
爭管理辦法第4條第1項之規定，按日（含假日）收取清
潔維護費200元，且給予一個月之免費裝潢期間，超過一
個月部分始按日收取，計收清潔費1萬元等情，然原告則
執前詞予以否認，則被告向原告收取1萬元清潔維護費用
是否於法有據，即為本件之爭點。以下續予論述：
（四）關於被告社區系爭管理辦法之制定與存在乙節：
1、被告向原告收取清潔維護費用係依據系爭管理辦法，而被
告社區103年12月11日召開之第十八屆第一次管理委員會
，該次會議會議記錄係漏未記載「宏璽新世界社區裝潢施
工管理辦法」之修正案，惟該次會議記錄捌、臨時動議：
二.70號1F住戶申請返還裝潢保證金案（住戶本人參加會
議說明）。決議：下次會議作成提案，交管委會議決。」
之記載，即係因為裝潢施工管理辦法不周全而保留，此業
經被告 陳明 在卷，並有原告提出之系爭管理辦法、被告社
區第十八屆第一次管理委員會會議記錄各1件在卷足佐（
參見本案卷第17至19頁、第173頁），足認被告社區管理
委員會確實有於當次會議討論裝潢施工管理辦法之修正案
。
2、被告社區104年1月8日召開之第十八屆第二次管理委員
會會議記錄柒、討論議題，一、住戶申請退還保證金案討
論部分，記載「決議：1.本社區裝潢施工管理辦法，已於
第十八屆第一次管理委員會決議修改：『若有違反本辦法
相關規定，需於3個月內回復原狀，超過期限未復原，保
證金沒收』。2.該申請戶若回復原狀，同意予以退還。」
此有被告提出之被告社區104年1月8日召開之第十八屆
第二次管理委員會會議記錄1件附卷可憑（參見本案卷第
195、197頁）。
3、被告社區107年4月11日召開之第二十一屆第五次管理委
員會會議記錄拾、議題討論之議題六：住戶裝潢繳交清潔
費部分，記載「決議：9票表決裝潢施工日起超過一個月
後，於第2個月起施工一天支付社區100元清潔費，第3
個月起每日支付200元違約金直至完工日止。」此有原告
提出之被告社區107年4月11日召開之第二十一屆第五次
管理委員會會議記錄1件在卷可按（參見本案卷第131、
133頁）。
4、綜上，被告社區系爭管理辦法於103年12月11日前即已制
定及存在，且於103年12月11日曾有決議修改第7條退保
證金部分後段關於沒入裝潢保證金之規定。
（五）關於被告社區裝潢施工管理辦法是否應經由被告社區規約
之或區分所有權人會議決定之授權而訂定乙節：
關於公寓大廈管理委員會對於住戶除收取管理費外，於住
戶裝潢期間得否另外收取「清潔維護費」，雖未明文規定
於公寓大廈管理條例中，然本於公共設施之維護，經區分
所有權人會議決議，仍得向住戶收取之，此觀之公寓大廈
管理條例第10條第2項之規定自明，且不排除透過公寓大
廈住戶規約規定或區分所有權人會議決定得就清潔維護費
之細部收取標準、收取用途等授權管理委員會為補充，管
理委員會應不得於未經規約授權或區分所有權人會議決定
下，自行制定收取裝潢維護費之收取標準。蓋依公寓大廈
管理條例第18條規定，管理委員會之主要工作乃係負責執
行區分所有權人會議決議事項，並不得於未經規約或區分
所有權人會議之授權下另訂規章以拘束住戶。是原告所主
張被告社區系爭管理辦法應經被告社區規約或區分所有權
人會議之授權，始合法有效乙節，核屬的論。
（六）關於被告社區裝潢施工管理辦法是否經由被告社區規約之
授權而訂定，以及該辦法是否有違反被告社區規約之規定
乙節：
1、被告社區裝潢施工管理辦法係經由被告社區規約之授權而
訂定：
原告主張被告社區系爭管理辦法第4條第1項有關被告社
區收取清潔維護費用之規定，屬於被告社區規約所規範之
事項，未經被告社區規約授權而逕自由被告社區之管理委
員會制定云云，然此為被告所否認，並以前詞置辯。經查
：
⑴依卷附原告提出之被告社區住戶規約所示，其中第19條規
定「本社區門禁、公共設施、停車場、比議價及招標…等
管理辦法，授權管委會另訂之。」（參見本案卷第125頁
），經核其規定性質，旨在規範有關被告社區之安全及相
關維護等管理事項，且該規定所示「門禁、公共設施、停
車場、比議價及招標」係屬例示事項。而被告社區住戶進
行裝潢工程時，本即會伴隨產生煙塵、噪音、廢棄物等汙
染，施工人員之進出亦會造成住戶之不便及增加社區管理
之負擔，則基於使用者付費與公平之原則，被告社區管理
委員會所訂定之系爭管理辦法雖未明列被告社區規約第19
條例示之項目，仍宜解釋為係基於被告社區規約第19條之
概括授權所訂定，且系爭管理辦法雖規定按日收取清潔費
，但已給予一個月之免費裝潢期間（系爭管理辦法第4條
第1項），超過一個月部分始按日收取，應認該辦法所訂
定清潔維護費用之收取標準與方式符合必要性原則及比例
原則。
⑵依被告社區規約第16條第1項規定：「住戶修繕或裝潢前
應先向管理委員會繳交保證金新台幣三萬元，如因施工損
害公共部分或污染環境，管理委員會得在此項保證金內支
付回復原狀之費用，若有不足，該住戶應負完全損害賠償
之責。上項保證金，管理委員會得因物價變動而作調整。
」（參見本案卷第123頁），被告社區規約已就住戶修繕
或裝潢之施工所可能產生之損害賠償規定住戶應先繳交保
證金，足見被告社區規約亦已就住戶之裝潢施工衍生之管
理事項加以規範，參以系爭管理辦法之內容，其制定亦係
基於住戶裝潢施工之後續衍生問題之管理，益徵被告社區
系爭管理辦法係經由被告社區規約之授權而訂定，被告有
權制定系爭管理辦法。
⑶綜上，系爭管理辦法係經由被告社區規約之授權而訂定，
並無法源欠缺之情事。
2、被告社區裝潢施工管理辦法並未違反公寓大廈管理條例或
被告社區規約之規定：
原告主張被告依系爭管理辦法向原告收取清潔維護費用有
違公寓大廈管理條例第18條、第23條及第37條規定，且依
被告社區之規約第9條關於管理費收費及管理辦法之條文
，僅規定收取住戶管理費、車位清潔管理費、機械停車位
保養維修費、管理基金，並未明訂裝潢施工超過一個月每
日向住戶收取200元清潔維護費用云云，然查：
⑴依公寓大廈管理條例第18條第1項規定：「公寓大廈應設
置公共基金，其來源如下：一、起造人就公寓大廈領得使
用執照一年內之管理維護事項，應按工程造價一定比例或
金額提列。二、區分所有權人依區分所有權人會議決議繳
納。三、本基金之孳息。四、其他收入。」依其立法理由
「一、關於共同利益及重大修繕事項，有時需款甚鉅，為
落實公寓大廈之管理維護，爰規定應設置公共基金。二、
公共基金係用於共同事務之維護及管理，故明定區分所有
權人均有繳納公共基金之義務。三、明定公共基金設置方
式及其金額、分擔、保管、運用及移交規定。」以觀，旨
在就公共基金之來源予以規範，然本件原告請求退還之裝
潢保證金及被告收取之清潔維護費用並非「公共基金」，
自無公寓大廈管理條例第18條第1項規定之適用。
⑵依公寓大廈管理條例第23條第2項第2款規定：「規約除
應載明專有部分及共用部分範圍外，下列各款事項，非經
載明於規約者，不生效力：二、各區分所有權人對建築物
共用部分及其基地之使用收益權及住戶對共用部分使用之
特別規定。」可知應載明於規約始生效者，係針對建物使
用方式及使用權歸屬之規定而言，並不及於裝潢保證金及
清潔費之規定。
⑶依公寓大廈管理條例第37條規定：「管理委員會會議決議
之內容不得違反本條例、規約或區分所有權人會議決議。
」本件被告社區社區管理委員會既係基於社區住戶進行裝
潢工程時，會伴隨產生煙塵、噪音、廢棄物等汙染，施工
人員之進出亦會造成住戶之不便及增加社區管理負擔之考
量，依據使用者付費與公平之原則，而訂定系爭管理辦法
，其規範意旨亦符合被告社區規約所定被告社區維護之管
理之授權範圍，自難認系爭管理辦法有公寓大廈管理條例
第37條所定違反公寓大廈管理條例、規約或區分所有權人
會議決議之情事。
⑷依被告社區住戶規約第9條「管理費收費及管理辦法」之
規定：「管理費分住戶管理費、車位清潔管理費、機械停
車位保養維修費、管理基金。」之內容，稽其意旨，係針
對社區住戶應按月定期繳納之經常性費用所為之規定，然
系爭管理辦法所定「裝潢保證金、清潔維護費用」則非住
戶應定期繳納之經常性費用，其規範目的容有不同，應不
受被告社區規約第9條所定名目之限制。
⑸綜上，系爭管理辦法並未違反公寓大廈管理條例或被告社
區規約之規定。
（七）關於被告依系爭管理辦法向原告收取之清潔維護費用金額
是否正確乙節：
原告主張其自宅實際裝潢施工日期為107年8月27日至10
7年9月27日及107年10月8日至107年10月19日，超過
1個月部分為107年10月8日起至107年10月19日止，因
期間如遇假日亦不得施工扣除，故實際超過1個月之施工
工作日為9日（10月8、9、11、12、15、16、17、18、
19日），被告毫無根據逕自認定施工日期，並計算施工期
間之事實，固據其提出請款單代支出傳票及被告社區裝潢
完工驗退申請表、裝潢施工申請表、切結書等件為證（參
見本案卷第25至35頁），然被告則抗辯原告於107年8月
27日提出自宅裝潢施工之申請，至107年11月15日完工為
止，超過一個月之部分自107年9月27日起算至107年11
月15日，共計50日，被告依系爭管理辦法第4條第1項之
規定，按日（含假日）收取清潔維護費200元，且給予一
個月之免費裝潢期間，超過一個月部分始按日收取，計收
清潔費1萬元等語。經查：
1、原告裝潢施工期間遇有假日之收費規定：
依爭管理辦法第4條第1項之規定：「…每天（含假日）
收取$200元清潔維護費用…」，足認假日亦應計入裝潢施
工日期，原告此部分所述，容有誤會。
2、原告裝潢施工之期間之認定：
原告住宅之裝潢施工起日為107年8月27日，直至108年
11月21日始向被告申請完工驗退，此除經原告陳明在卷外
，並有上開請款單代支出傳票及被告社區裝潢完工驗退申
請表、裝潢施工申請表可參。再者，於上開期間，原告並
未曾向被告為已經完工之通知或驗退之申請，此已為兩造
所一致是認。衡情，倘原告於其中某段期間已經完工，為
求清潔維護費用之減省，原告理應迅即申請驗退，然原告
卻未循此進行，尚難逕認其中某段期間已有完工之事實。
再者，依現行公寓大廈住戶裝潢施工之常情，一般住戶均
會先行預定裝潢施工之期間，並經由管理委員會予以公告
以讓其他住戶知悉，且施工之程序依其規劃及實際進行狀
況，未必天天甚至時時刻刻進行，然仍將該期間內未實際
進行施工之日數或實數計入整體裝潢施工期間，否則，裝
潢施工之住戶與管理委員會之間，容易產生施工日數計算
上之爭執，紛擾所及，社區安寧亦將受到嚴重影響，可知
其流弊匪淺，殊非社區住戶與管理委員會所願見。準此以
觀，應認被告所述，較為可採。
3、綜上，被告依系爭管理辦法向原告收取之清潔維護費用金
額，應屬正確，其憑此而未依原告請求予以退回，核屬有
據。
四、綜上所述，原告因其自宅進行裝潢施工而繳交保證金3萬元
，但因其施工期間超過一個月，原告依系爭管理辦法，就超
過一個月期間之日數即50日，按每日收取200元清潔維護費
用之計算標準，自原告所繳交之保證金中直接扣除1萬元未
予退還，即屬有法律上之原因。從而，原告依不當得利之法
律關係，請求被告給付原告1萬元，及自起訴狀繕本送達被
告後翌日起至清償日止，按年息百分之五計算之利息，為無
理由，應予駁回。
五、本件論證已臻明確，兩造其餘主張、陳述及所提證據暨攻擊
防禦方法，均與本案判斷結果無影響，毋庸再予一一審酌，
附此敘明。
六、訴訟費用負擔之依據：民事訴訟法第78條。
中華民國108年12月23日
臺灣新北地方法院板橋簡易庭
法官郭光興
以上為正本係照原本作成。
對於本件判決如有不服，應於收受送達後20日內向本院提出上訴
書狀，上訴於本院合議庭，並按他造當事人之人數附具繕本。當
事人之上訴，非以判決違背法令為理由不得為之，上訴狀應記載
上訴理由，表明下列各款事項：
（一）原判決所違背之法令及其具體內容。
（二）依訴訟資料可認為原判決有違背法令之具體事實。
如未於上訴後20日內補提合法上訴理由書，法院得逕以裁定駁回
上訴。
中華民國108年12月24日
書記官劉芷寧