臺灣士林地方法院民事判決
原 告 淡江豪景社區管理委員會
法定代理人 甲○○
訴訟代理人 乙○○
被 告 丙○○
訴訟代理人 林紹源 律師
林復宏 律師
上列當事人間請求回復原狀事件，本院於民國97年8月14日言詞
辯論終結，判決如下：
主文
被告應將其所有台北縣○○鎮○○路○段○○○巷○號二十二樓
建物，如附表所示Ａ－Ｂ及Ｃ－Ｄ部分位置之牆面回復至原來玖
拾公分之高度。
訴訟費用新台幣柒仟零肆拾元由被告負擔。
本判決得假執行。
事實及理由
一、原告起訴主張：
1被告於民國96年6月5日購買屬於原告社區之台北縣○○鎮
○○路○段○○巷○○號22樓建物（以下簡稱系爭建物），因
個人需求更改原有室內裝潢，在簽立切結書、繳交裝潢保
證金新台幣（下同）2萬元後進行施工。第三人即被告裝
修代理人 蘇明理 表示欲加大臨海面窗框增強視野景觀，將
拆除部分外牆，原告社區總幹事即原告訴訟代理人乙○○
即表示外牆不可隨意變更。96年7月25日兩造溝通時，原
告再次明確告知社區規約規定，被告口頭允諾。詎被告竟
於96年8月7日擅自將客廳及主臥室臨海面之窗框加大，
拆除原窗框、敲低2面外牆，已違反公寓大廈管理條例及
社區規約之規定。原告隨於96年8月8日催告被告在1個
月內回復原狀，被告均置之不理。
2系爭建物客廳及主臥室窗框下的外牆面（以下簡稱本件爭
執牆面）高度原來是100公分，卻遭被告部分拆除。原告
對依工務局提出的門窗平面圖，窗戶與地面間高度為90公
分沒有意見，但目前現場外牆面高度卻只有40餘公分，所
以要求被告回復牆面到原來的90公分高度。
3否認區分所有權人會議曾決議授權個別住戶決定外牆形式
，原告社區24樓是地主保留戶，不是承購戶。本件爭執牆
面的窗戶寬度可以加大，但牆面高度不可變更。
4原告社區原始規約與95年度修改後規約，對於外牆的維護
並沒有變更。88、91、92年的會議紀錄，有找過但沒找到
，90到92年期間原告社區沒有總幹事，當時社區的事務都
是第三人 葉東燦 在處理。
5本件是依公寓大廈管理條例第8條及社區規約規定處理，
並不是斟對特定的個人，為此請求被告將其所有台北縣○
○鎮○○路○段○○巷○○號22樓建物，如附表所示A-B、C-D
位置牆面回復至原來90公分之高度。
二、被告則以下列陳述抗辯：
1本件爭執牆面是被告購買系爭建物後修繕成如勘驗時之目
前狀況，被告否認原告主張爭執牆面的原來高度，原告應
證明該原來高度的依據。本件爭執牆面的外牆原狀與同棟
24樓現狀相同。原告社區建物外牆窗戶形式不一，足見區
分所有權人會議曾決議「授權個別住戶在不影響建築物結
構安全情況下自行決定外牆形式」。而原告未認為24樓違
反住戶規約，可認定本件爭執牆面縱有變更，也未違反規
約。
2被告在96年7月16日出具交付原告的切結書可以證明有授
權住戶在不影響主要樑注、承重牆壁的情形下修繕房屋。
工務局檢送的窗戶平面圖，可知爭執牆面為門窗W8，但所
附設計圖並無W8規格，沒有明白指出本件的窗戶高度為何
。
3社區管委會有授權住戶自行變更外牆，被告在施工時，問
過原告總幹事，總幹事告知可以修改窗戶，只是沒有說可
以修改為何種形式。希望原告提出歷屆區分所有權人會議
紀錄及管委會開會資料，可以證明有授權變更外牆，因為
原告社區前幾任主委葉東燦曾向原告表示曾有這樣的決議
。
4原告社區大樓外牆玻璃窗變化，不只被告，其他人在88、
90年就已經變更，被告是在購買後才修改。規約只是社區
內部住戶間善意和諧的規定，不能違反民法規定，如果違
反當然不生效力。大樓是垂直的相鄰關係，建物所有權包
括房屋樓板及周圍圍牆，被告在所有權範圍內作修正，應
不受規約限制。
5本件爭執牆面是輔助牆，不是承重牆，不是主要建築結構
，不影響大樓安全，被告就自己房屋正面牆面更改，不會
影響大樓安全。且外牆的變化不只被告，原告只就被告
起訴，沒有法律依據也違反公平原則。
6請求傳訊24樓住戶葉東燦、系爭建物前屋主 林武聖 。並請
葉東燦同意進入24樓以勘測24樓的外牆高度，請原告補提
遺漏之88、91、92年度會議紀錄。
三、本院之判斷：
１、原告主張被告係台北縣○○鎮○○路○段○○巷○○號22樓建物
所有人，且為原告社區區分所有權人之一等事實，業據原告
提出公寓大廈管理組織報備證明、系爭建物謄本等為證，並
為被告不爭執，此部分事實應可信為真實。
２、本件爭執牆面上方的位置是窗戶乙節，有台北縣政府工務局
檢送的二十二層建物平面圖在卷可佐，並為兩造不爭執。至
原告主張被告於取得系爭建物所有權後，將系爭建物客廳及
主臥室位置之原窗框拆除後，拆除窗框下方部分外牆之事實
，有原告提出之系爭建物客廳及主臥室位置原窗戶外觀照片
及拆除窗框下方的部分外牆後之外觀照片（即本院卷第十六
頁照片）為憑，而爭執牆面的位置經本院囑託台北縣淡水地
政事務所測量結果，即如附表A-B（臥室部分）、C-D（客
廳部分）所示位置，長度均為3.8公尺乙節，亦有台北縣淡
水地政事務所複丈日期為97年1月15日之複丈成果圖在卷為
證。再觀之卷附台北縣政府工務局檢送本院之系爭建物平面
圖、門窗圖可知，爭執牆面係屬窗戶Ｗ位置，而各式W1至W4
窗戶寬度形式或有不同，惟窗戶與地面間外牆的高度均為90
公分，參以證人即原告社區10號24樓住戶葉東燦（被告為10
號22樓）亦於97年7月3日到院證述「86年間我有降低窗戶
牆面高度25公分，目前是65公分」等語，另比較原告起訴時
提出本件爭執牆面位置原窗戶高度距離地面的相對位置照片
（即本院卷第十六頁上方照片），應足以證明本件爭執牆面
原來的高度為90公分無誤。惟本件爭執牆面目前實際的高度
，其中臥室A-B位置部分為45公分，客廳C-D位置部分為47
公分，此據本院於96年12月7日現場履勘屬實，製有勘驗筆
錄可稽，並有現場照片可佐。可見原告主張被告將系爭建物
如附表所示A-B、C-D位置的外牆為一部分拆除行為之事實
，足堪認為真，被告雖表示曾就本件爭執牆面修繕，然抗辯
該牆面有無由高變低的情節，請法院自行判斷等語，衡情純
屬避重就輕飾詞，不足為有利被告之認定。
３、關於原告社區區分所有權人會議是否曾決議授權住戶自行變
更外牆部分及被告得否不受規約限制問題：
1按公寓大廈周圍上下、外牆面、樓頂平臺及不屬專有部分
之防空避難設備，其變更構造、顏色、設置廣告物、鐵鋁
窗或其他類似之行為，除應依法令規定辦理外，該公寓大
廈規約另有規定或區分所有權人會議已有決議，經向直轄
市、縣(市)主管機關完成報備有案者，應受該規約或區
分所有權人會議決議之限制；而住戶應遵守其他法令或規
約規定事項．．住戶違反第一項規定，經協調仍不履行時
，住戶、管理負責人或管理委員會得按其性質請求各該主
管機關或訴請法院為必要之處置，乃公寓大廈管理條例第
8條第1項、第6條第1項第4款、第3項分有明定。所
稱「外牆面」，應非僅限於承重牆，凡維持建築物安全及
外觀必要之外牆面均屬之。
2由卷附系爭建物平面圖、建物外觀照片、本件爭執牆面照
片以觀，本件爭執牆面係屬包覆全棟建築物整體外觀之外
牆面，該外牆面即有公寓大廈管理條例相關規定之適用。
依上開意旨，拆除部分外牆面的變更行為，除須合於法令
規定外，自應係社區規約另有規定或經區分所有權人會議
之同意，始得為之。被告抗辯本件爭執牆面非承重牆不影
響安全，且變更屬其個人所有權之行使，不受規約限制，
容有誤解。
3再者，原告社區規約第3條即明白約定「本公寓大廈周圍
上下、外牆面為共用部分、由全體區分所有權人維護其外
觀使用，非經規約或區分所有權人會議之決議，不得變更
構造、顏色、設置廣告物、鐵鋁窗或其他類似之行為」，
而修正前之規約第20條亦約明「住戶有任意變更公寓大廈
周圍上下、外牆面、樓頂平臺及防空避難室之構造、顏色
、使用目的，設置廣告物等行為時，應予制止．．」等語
，此有原告提出之規約在卷可稽。另證人即原告社區10號
24樓住戶葉東燦亦於97年7月3日到院證述「關於住戶變
更的外牆，區分所有權人會議沒有決議住戶可自行變更．
．．．管委會則是討論不可以作主結構變更，沒有人同意
，也沒有人禁止，．．86年間有變更我的外牆高度，沒有
人授權我」等語，益證原告社區確無住戶可自行變更外牆
之區分所有權人會議決議，被告抗辯區分所有權人決議同
意住戶自行變更外牆，應非真實。被告拆除部分外牆面的
行為，當然違反原告社區規約之規定。
4此外，被告於實施變更本件爭執牆面前之96年7月16日雖
曾簽立二紙切結書，核其內容其一為「．．保證不做任何
違規拆除主要樑柱、承重牆壁、樓地板或侵占公共區域之
情事，若有任何影響建築物本體結構之安全及違反公寓大
廈管理條例，願承擔一後果及法律責任」，另一裝修工程
切結書則載明「本人．．同意遵守下列條款，如有違背，
願無條件恢復原狀．．絕無異議．．第三條．．禁止變更
本社區外觀．．」等語。由文義以觀，乃被告表示將不影
響社區或有何違規情事之意思，與原告是否授權住戶自行
變更外牆，明顯無關。
４、綜上，被告確有拆除如附表所示A-B、C-D位置窗框下部分
外牆面的變更行為，且此行為乃原告社區規約所禁止，復未
經區分所有權人會議決議同意，原告以存證信函催告被告在
一個月內回復原狀，被告仍置之不理，原告訴請被告回復原
窗框下外牆面高度，洵屬有據。至於被告指摘原告社區其他
住戶亦同有變更外牆情形乙節，倘若屬實，係管理委員會或
其他共有人有無行使權利怠惰的問題，不影響被告應負回復
原狀的義務。
四、從而，原告請求被告應將其所有台北縣○○鎮○○路○段○○
巷○○號22樓建物中，如附表所示A-B、C-D位置之牆面回復
至90公分高度，為有理由，應予准許。
五、本件事證已明確，兩造其餘主張舉證及攻擊防禦方法，於本
件判決結果不生影響，爰不一一論駁。
六、本件係依民事訴訟法第427條第1項規定適用簡易訴訟程序
之事件且為被告敗訴之判決，爰依同法第389條第1項第3
款規定，應依職權宣告假執行。
七、本件訴訟費用為7040元（裁判費2320元、測量費4160元、證
人旅費560元）。
中 華 民 國 97 年 9 月 4 日
士林簡易庭法官蘇嫊娟
以上正本係照原本作成。
如不服本判決，應於送達後20日內，向本院提出上訴狀，並表明
上訴理由，如於本判決宣示後送達前提起上訴者，應於判決送達
後20日內補提上訴理由書（須附繕本）。
書記官陳淑蘭
中 華 民 國 97 年 9 月 4 日