臺灣臺南地方法院臺南簡易庭民事判決 104年度南小字第158號
原 告 陳玄燁 （民國00年0月00日生）
法定代理人 邱淑雅
兼上一人
訴訟代理人 陳曾化
被 告 黃天祥
上列當事人間請求返還不當得利事件，經本院於民國104年7月29
日言詞辯論終結，判決如下︰
主文
原告之訴駁回。
訴訟費用由原告負擔。
事實及理由
壹、程序部分：
按訴狀送達後，原告不得將原訴變更或追加他訴，但擴張或
減縮應受判決事項之聲明者，不在此限，民事訴訟法第255
條第1項第3款定有明文。原告原聲明請求被告應給付原告新
臺幣（下同）32,300元，及自支付命令送達翌日起至清償日
止，按週年利率百分之5計算之利息，嗣於民國104年6月18
日具狀變更聲明為：被告應給付原告73,800元，核屬擴張應
受判決事項之聲明，揆諸前揭規定應予准許，合先敘明。
貳、實體部分：
一、原告起訴主張：
（一）原告係臺南市○區○○路○○號6樓房屋之所有權人，被告
則係臺南市○區○○路○○號7樓房屋之所有權人，均為虹
園大廈社區區分所有權人，虹園大廈全體區分所有權人共
有52戶，被告未經原告及全體區分所有權人同意，於77年
間起即私自占用其7樓房屋上之樓頂增建建物供自己使用
，占用空間約85平方公尺，約有13個車位大小，應比照虹
園大廈社區停車位收費標準即每月使用權利金2萬元，一
年受有使用利益24萬元，以52戶計算，被告應給付52分之
1之利益予原告，原告係於88年4月取得93號6樓房屋所有
權，故被告應給付原告自88年4月起至104年3月止，共16
年之使用利益合計384萬元之52分之1即73,800元（384萬
元÷52＝73,846元，元以下四捨五入，原告僅請求73,800
元），依民法第179條不當得利之法律關係請求被告返還
上開利益等語。並聲明：被告應給付原告73,800元。
（二）對被告抗辯之陳述：
1、被告在頂樓增建之房屋係供居住之房舍，並非防雨設施，
增建建物內蓋有浴室及馬桶，馬桶一定有使用化糞池，有
破壞建物之虞，且其頂樓增建部分從未繳交管理費、公共
水電費與權利金等公共基金，迄今已獲利超過四千萬元，
虹園大廈頂樓為所有區分所有權人所共有，被告使用屋頂
獲有利益，即應比照所有區分所有權人同意專用區域之使
用費用，亦即按停車場之計費，給付使用權利金。
2、被告所提出之協調同意書並無日期，沒有效力，且僅有2
人簽名，不能代表社區其他區分所有權人同意。
二、被告則抗辯以：
（一）民事就法律所未規定者，依習慣，於不違反公序良俗之情
形下，尊重當事人自主係民事法規最大原則。原告與被告
同為虹園大廈區分所有權人，被告係於75年底購買91號7
樓房屋，而91號7樓房屋位於頂樓，被告購屋當時，建商
有同意購買91號7樓房屋住戶可以使用樓頂，故售價高於6
樓以下房屋，且當時就使用樓頂部分，未有相關法規規範
，因此被告與建商達成買賣合意，購買91號7樓房屋。被
告入住91號7樓房屋後，每逢大雨或颱風，91號7樓房屋即
因樓頂未有遮雨防護設施，雨水積於樓頂未能排解而有滲
水及壁癌情形，基此，被告於77年間經住戶大會及同棟即
91號大樓其他區分所有權人同意後，在樓頂增建加蓋鐵皮
屋作為防雨設施防止漏水，此有同意書及協調同意書可證
，且未禁止大樓住戶出入樓頂，大樓住戶仍可任意進出。
被告自77年起在樓頂增建防雨設施至今已歷經30年，大樓
住戶均未有異議，原告係自88年3月3月起為虹園大廈區分
所有權人，自88年起迄今共16年，未曾出席住戶會議，就
被告在樓頂增建防雨設施均未有異議，對虹園大廈共用部
分約定之修繕及管理亦均無意見，惟原告自89年9月起即
未繳納管理費，經被告以虹園大樓主任委員代表虹園大樓
之區分所有權人向其追討長期欠繳之管理費後，原告自98
年7月起即以空屋、收費不公、區分所有權人會議不存在
等理由，甚至遷怒被告提起訴訟，拒絕繳納管理費用。
（二）原告與被告間無債權關係，虹園大廈之住戶管理規約就公
共區域之租金亦無相關約定，原告無權代表全棟住戶獨立
向被告求償，且原告法定代理人陳曾化於虹園大廈管理委
員會103年12月5日所召開之區分所有權人暨住戶大會中即
提案「頂樓增建部分屬於公共空間應比照地下室車位租金
收租金1,500元辦理」，惟遭全數參加人員反對駁回，有
虹園大廈管理委員會103年度區分所有權人暨住戶大會會
議紀錄可憑，原告沒有權利自行訂定費用收費標準，並向
被告起訴。
（三）原告係虹園大廈93號6樓區分所有權人，被告則為91號7樓
區分所有權人，原告不能以91號空間計算，原告若要請求
租金，應係請求93號頂樓之7分之1部分，且被告在頂樓增
建部分現在無法居住，亦未使用或出租，被告並未受有任
何利益，與地下室停車位係經競標取得不同。
（四）並聲明：請求駁回原告之訴。
三、原告主張其係臺南市○區○○路○○號6樓房屋之所有權人，
被告係臺南市○區○○路○○號7樓房屋之所有權人，均為虹
園大廈社區區分所有權人，虹園大廈全體區分所有權人共有
52戶，為兩造所不爭執，自屬事實。又原告主張被告自77年
間起在其7樓房屋樓頂上平台搭建石棉瓦鐵皮屋供被告自己
使用，該石棉瓦鐵皮屋興建在樓頂之位置及面積詳如附圖所
示，占用面積共62平方公尺等情，業經本院會同兩造及地政
人員至現場勘驗明確，有本院104年4月20日勘驗筆錄、現場
照片及地政機關所檢送之複丈成果圖在卷可憑，亦屬事實。
四、原告主張被告自77年間起即無權占用其7樓房屋樓頂屬全體
區分所有權人共有部分供自己專用獲有相當於租金之利益，
致原告受有損害，原告得依不當得利之法律關係請求被告給
付相當於地下停車位租金之利益等節，則為被告所否認，並
以前詞置辯。茲分述如下：
（一）查兩造係屬虹園大廈之區分所有權人，此為兩造所不爭，
自有公寓大廈管理條例之適用，而被告所有91號7樓房屋
係頂樓，其房屋屋頂之樓頂平台，參諸公寓大廈管理條例
第7條第3款規定，公寓大廈共用部分不得獨立使用供做專
有部分，其為公寓大廈基礎、主要樑柱、承重牆壁、樓地
板及「屋頂」之構造者，並不得為約定專用部分，是原告
主張被告所占用之如附圖所示位置及面積之屋頂樓頂平台
，係屬共用部分，應不得由被告專用，亦屬可採。被告雖
辯稱其當初購買91號7樓房屋時有經出賣人同意得專用頂
樓平台，惟並未提出證據，且依前開說明，屋頂部分亦不
得約定專用，是被告在屋頂平台增建石棉瓦鐵皮屋確已占
用虹園大廈全體區分所有權人之共用部分無誤。
（二）惟有關原告主張被告占用如附圖所示之樓頂平台增建石棉
瓦鐵皮屋使用係受有相當於租金之利益並致原告受有52分
之1之損害，應依不當得利法律關係給付原告金錢部分：
按民法第179條前段規定，無法律上之原因而受利益，致
他人受損害者，應返還其利益。其判斷是否該當上開不當
得利之成立要件時，應以「權益歸屬說」為標準，亦即欠
缺法律上原因而違反權益歸屬對象取得其利益者，即應對
該對象成立不當得利，倘無使用收益權能而欠缺權益歸屬
內容，即不得依不當得利之法則，請求返還所受之利益（
最高法院94年度台再字第39號判決意旨可供參照）。又共
用部分、約定共用部分之修繕、管理、維護，由管理負責
人或管理委員會為之。其費用由公共基金支付或由區分所
有權人按其共有之應有部分比例分擔之，公寓大廈管理條
例第10條第2項前段並定有明文。而所謂管理，包含保管
、使用及收益。經查，樓頂平台既為虹園大廈之共用部分
，則管理委員會對於樓頂平台即有保管、使用及收益之權
限，而樓頂平台之變更構造原則上應依相關法令辦理，是
原則上不可能有增建房屋供出租獲取租金之行為，且依公
寓大廈管理條例第18條第1項第4款規定，縱管理委員會對
於樓頂平台有使用收益並因而取得對價，亦係作為虹園大
廈之公共基金，乃屬全體區分所有權人所共有，並非原告
個人所能取得之利益，是縱認被告於樓頂平台增建之石棉
瓦鐵皮屋受有利益，亦屬管理委員會所應處理之問題，尚
難認原告個人受有何租金利益之損害，揆諸前揭說明，原
告依不當得利法律關係，請求被告返還相當於租金之不當
得利予原告，即非有據。
五、綜上所述，原告對虹園大廈樓頂平台並無何單獨收益之權利
，難認受有其所主張之租金利益損害，從而，其依不當得利
法律關係，請求被告給付73,800元及利息，即屬無據，為無
理由，應予駁回。
六、本件事證已臻明確，兩造其餘攻擊防禦方法及證據，核與判
決之結果不生影響，爰不一一論列，併此敘明。
七、訴訟費用負擔之依據：民事訴訟法第78條、第436條之19。
中華民國104年8月12日
臺灣臺南地方法院臺南簡易庭
法官童來好
以上正本係照原本作成。
如不服本判決，應於送達後20日內，向本庭提出上訴狀並表明上
訴理由，如於本判決宣示後送達前提起上訴者，應於判決送達後
20日內補提上訴理由書（須附繕本）。
對於小額程序之第一審判決之上訴，非以其違背法令之理由，不
得為之。且上訴狀內應記載表明（一）原判決所違背之法令及其
具體內容。（二）依訴訟資料可認為原判決有違背法令之具體事
實者。
中華民國104年8月12日
書記官羅振仁