裁判字號：臺灣高雄地方法院98年重訴字第95號民事判決
裁判日期：民國99年04月23日
裁判案由：確認優先承買權存在
臺灣高雄地方法院民事判決98年度重訴字第95號
原告丙○○兼訴訟代理人丁○○共同訴訟代理人乙○○被告高雄縣政府法定代理人甲○○訴訟代理人 黃偉欽 律師上列當事人間請求確認優先承買權存在事件，經本院於民國99年
3月22日言詞辯論終結，判決如下：
主文原告之訴駁回。
訴訟費用由原告負擔。
事實及理由
壹、程序事項：按「訴狀送達後，原告不得將原訴變更或追加。但被告同意者、請求之基礎事實同一者、不甚礙被告之防禦及訴訟之終結者，不在此限」、「被告於訴之變更或追加無異議，而為本案之言詞辯論者，視為同意變更或追加」。民事訴訟法第
255條第1項第1、2、7款、第2項分別定有明文。本件原告原起訴請求：確認原告對於坐落在高雄縣○○鄉○○段○○○○號土地（下稱系爭土地）有優先購買權存在，嗣於民國99年3月22日言詞辯論開庭之際，以言詞變更聲明為：確認兩造間就系爭土地自95年1月1日起存在租賃關係。上開變更應受判決事項之聲明核屬本於確認兩造租賃關係存否之同一基礎事實，且不甚礙被告之防禦及訴訟之終結，而被告於原告變更聲明後未曾異議，並為本案之言詞辯論，視為同意變更（見本院卷第115頁），依上開規定，原告變更聲明，合於法律規定，應予准許。
貳、實體部分：
一、原告主張：自80年4月23日起向被告承租系爭土地，每3年換約續租，兩造最近一次係於91年1月1日簽訂高雄縣縣有基地租賃契約（下稱系爭租約），租期自91年1月1日起至93年12月31日止，嗣系爭租約期限屆至後，被告於其繼續占用系爭土地期間，未曾要求其繳交土地使用補償金，卻陸續通知其繳交租金，其已依被告寄發自94年7月起至94年12月止之高雄縣縣有房地土地租金收入繳款書（下稱系爭收入繳款書），向被告繳納租金新台幣（下同）35,136元，故兩造間就系爭土地已有不定期限租賃關係存在。詎被告於95年間再度通知其繳交系爭土地之租金後，竟拒絕收受，為此爰依民法第451條之規定，提起本件訴訟等情。並聲明：確認兩造間就系爭土地自95年1月1日起存在不定期租賃關係。
二、被告則以：系爭租約第2條已明文約定，系爭土地之租期至93年12月31日止，租期屆滿時，雙方租賃關係即行消滅，如逾期未換約仍使用系爭土地，即為無權占用，應依上述約定，繳納使用補償金，並無民法第451條之適用。又系爭租約租期屆滿後，被告業以94年3月3日府財產字第0940042381號函文（下稱系爭函文）通知原告，因系爭土地已劃入第23期育才市地重劃區範圍內，為重劃工程需要必須收回，故不再續訂租約，且原告亦未換約續租系爭土地。再者，系爭收入繳款書所以未註明使用補償金，乃因承辦人員將系爭收入繳款書誤載為租金。此外，被告雖將使用補償金誤載為租金，但原告應知悉被告係要求繳交無權占用系爭土地之使用補償金，而非向原告要約或同意原告續租系爭土地，故兩造間對系爭土地並不因此發生不定期限租賃關係等語，資為抗辯。並聲明：原告之訴駁回。
三、兩造不爭執之事項：
（一）原告自80年4月23日起向被告承租系爭土地，每3年換約續租，兩造最近一次係於91年1月1日簽訂系爭租約，租期自91年1月1日起至93年12月31日止。
（二）系爭租約期限屆滿後，被告因系爭土地已劃入第23期育才市地重劃區範圍內，為重劃工程需要必須收回，故以系爭函文通知原告，不再續訂租約，惟原告仍繼續占用系爭土地。
（三）原告已依被告寄發之系爭收入繳款書，向被告繳納35,136元。
（四）前揭不爭執事項，有系爭租約、系爭函文、系爭收入繳款書各1份（見本院卷第47、49、56頁）在卷可稽，堪信為真實。
四、本件爭點：
（一）原告主張系爭租約有民法第451條之適用，有無理由？
（二）原告依系爭收入繳款書，向被告繳納35,136元後，兩造間對系爭土地是否另行成立租賃關係？
五、按確認法律關係之訴，非原告有即受確認判決之法律上利益者，不得提起之，民事訴訟法第247條第1項定有明文。所謂即受確認判決之法律上利益，係指法律關係存否不明確，原告在法律上之地位有不安之狀態存在或受侵害之危險，而此種不安之狀態或危險，能以確認判決除去者而言（最高法院52年台上字第1240號判例意旨參照）。本件原告主張兩造間就系爭土地存在不定期租賃關係，惟被告則主張兩造間就系爭土地不發生不定期租賃關係，是兩造間就系爭土地是否存在不定期租賃關係，自足以影響原告之私法上地位，而上開不安之狀態，得以確認判決除去，揆諸前揭規定及說明，原告提起本件訴訟，應有確認利益，先予敘明。
六、茲就兩造之爭點，析述本院得心證之理由如下：㈠原告主張系爭租約有民法第451條之適用，有無理由？
⒈按租賃定有期限者，其租賃關係，於期限屆滿時消滅，
民法第450條第1項定有明文。再按「民法第451條所定出租人於租期屆滿後須即表示反對之意思，始生阻止續租之效力。意在防止出租人於租期屆滿後，明知承租人就租賃物繼續使用收益而無反對之表示，過後忽又主張租賃關係消滅，使承租人陷於窘境而設，並非含有必須於租期屆滿時，始得表示反對之意義存在。故於訂約之際，訂明期滿後絕不續租，或續租應另訂契約者，仍難謂不發生阻止續約之效力」、「定期租賃契約期滿後之得變為不定期租賃者，在出租人方面係以有無即表示反對之意思為條件，而非以有無收取使用收益之代價為條件，故苟無即表示反對之意思而未為使用收益代價之收取，其條件仍為成就，苟已即為反對之意思而為使用收益代價之收取，其條件仍為不成就」，最高法院55年台上字第276號、47年台上字第1820號判例意旨參照。
⒉原告主張系爭租約期限屆滿後，其仍依被告寄發之系爭
收入繳款書繳納租金，雙方業已成立不定期限租賃關係云云，然為被告所否認，並以前揭情詞置辯。
⒊經查，系爭租約第2條約定：租賃期間自91年1月1日
起至93年12月31日止。租期屆滿時，租賃關係即行消滅，乙方（被告）不另通知。甲方（原告）如有意續租，應於租期屆滿前1個月，向乙方申請換約續租，「逾期未換約，視為無意續租。甲方未辦理續約仍為使用，即為無權占用」，應繳納使用補償金，並不得主張民法第
451條之適用及其他異議等語，有系爭租約（見本院卷第49頁）在卷可稽，足徵系爭租約性質上屬定期租賃，且同時載明租期屆滿而未換約續租時，租賃關係即行消滅，如承租人繼續使用系爭土地即為無權占用，應繳納使用補償金。據此，已徵系爭租約屆期如未換約續租，並不適用民法第451條。次查，本件原告迄未主張或舉證證明於系爭租約屆滿前，已向被告申請換約續租，足徵系爭租約確已消滅，則揆諸前揭說明，自不適用民法第451條。又查，參酌被告於系爭租約屆滿後，因系爭土地已劃入第23期育才市地重劃區範圍內，為重劃工程需要必須收回土地，故於94年3月3日再度以系爭函文通知原告，重申不再續訂租約之情事乙節以觀，益徵被告於系爭租約屆滿後，非但未與原告續約，更以系爭函文慎重通知原告不願續租系爭土地之意，揆諸前揭判例意旨，系爭租約於93年12月31日期限屆滿後，已因出租人「即」為表示反對之意思，而不符合變為不定期租賃之要件，要不因原告於系爭租約租期屆滿後，曾有交付系爭土地使用之代價，即遽認兩造間存在擬制的不定期租賃契約之適用。從而，原告主張伊已依系爭收入繳款書繳納款項，故雙方成立不定期限租賃關係云云，即屬無據。
㈡原告依系爭收入繳款書，向被告繳納35,136元後，兩造間對
系爭土地是否另行成立租賃關係？
⒈原告主張系爭租約期限屆滿後，被告未曾要求其繳交使
用補償金，卻寄發系爭收入繳款書要求其繳交租金，故兩造間成立不定期限租賃關係云云，而按被告雖不否認寄發系爭收入繳款書要求原告繳納35,136元之情事，惟辯稱：系爭收入繳款書屬於系爭土地使用補償金性質，因承辦人員之疏失，才將土地使用補償金繳款書誤載為租金繳款書。另依系爭租約第2條之約定意旨，即知被告於系爭租約消滅後，並無再與原告訂立租約之意等語。
⒉經查，本件不因原告於系爭租約期限屆滿後，繼續使用
系爭土地，被告有以系爭收入繳款書通知原告繳款之行為，即認兩造已成立不定期限租賃關係乙節，如前所述。而按原告雖主張被告以系爭收入繳款書向其收取款項，足認兩造已另成立租賃契約云云，然「…甲方未辦理續約仍為使用，即為無權占用，應繳納使用補償金…」乙節，為系爭租約第2條所明定，已徵被告辯稱伊向原告收取的款項，係屬無權占用之使用補償金等語，尚堪採信。次查，系爭租約消滅後，被告於原告既未向伊申請續租亦未返還系爭土地，卻繼續使用系爭土地之情形下，向原告寄發系爭收入繳款書，衡情，應係依系爭租約第2條之約定，向原告請求給付持續使用系爭土地之使用補償金，故被告寄發系爭收入繳款書之舉動，性質上應屬促請原告繳納系爭土地使用補償金之事實通知，尚難單憑系爭收入繳款書上註記土地租金之字義，遽認係被告向原告為出租系爭土地之要約。而按被告於租約消滅後，既未再向原告另為出租之要約，自難僅因原告繳款之事實行為，即認兩造另發生新租賃契約之意思合致。又查，依系爭租約第2條明文約定「…租賃期限屆滿租賃關係即行消滅，乙方（被告）不另通知…」等語，暨系爭租約已於93年12月31日屆期消滅等情以觀，顯見原告已無再向被告繳納租金之義務，倘原告認系爭收入繳款書，係屬被告向其收取系爭土地租金之意思，原告應得拒絕繳納租金，或事先向被告查明要求其繳納租金之理由為何？要不得據此，片面主張兩造有另行成立租賃契約之行為。況原告自80年4月23日起向被告承租系爭土地時，係以每3年換約續租之方式，明文約定租賃標的物、租金、租期等事項而成立兩造間租賃契約之合意，均以簽立書面契約之方式慎重為之，如被告有意再將系爭土地出租予原告，豈會於表明不再續租後，僅以寄發系爭收入繳款書之行為，而與原告另行成立租約？是被告辯稱系爭收入繳款書為系爭土地使用補償金之性質，且參酌系爭租約第2條之約定內容，原告並不會誤認為租金等語，即屬可採。從而，原告主張兩造間對系爭土地仍有租賃關係存在云云，洵屬無據。
七、綜上所述，系爭租約屬定期租賃，因租賃期限屆滿而消滅，且被告已於系爭租約明白約定屆期未續約，原告繼續使用土地係屬無權占用，暨被告已於租期屆滿後再度發函重申不續約之意，故本件並不存在民法第451條不定期租賃關係；又系爭收入繳款書僅屬請求繳交土地使用補償金之性質，並非租金，亦非新租約之要約，故不因原告繳款之行為而成立新租賃契約之效果。從而，原告主張有交付使用系爭土地之代價，依不定期限租賃法律關係，請求確認兩造間就系爭土地自95年1月1日起存在租賃關係，為無理由，應予駁回。
八、本件事證已臻明確，兩造其餘攻擊防禦方法及舉證，核與判決結果無影響，爰不一一論述，附此敘明。
九、據上論結，本件原告之訴為無理由，依民事訴訟法第78條、第85條第1項前段，判決如主文。
中華民國99年4月23日
民事第五庭審判長法官李昭彥
法官賴文姍法官何佩陵上為正本係依原本作成。
如不服本判決，應於送達後20日內，向本院提出上訴狀並表明上訴理由，如於本判決宣示後送達前提起上訴者，應於判決送達後10日內補提上訴理由書（須附繕本）。
中華民國99年4月23日
書記官陳喜苓