裁判字號：臺灣高等法院103年上易字第298號民事判決
裁判日期：民國103年10月21日
裁判案由：排除侵害等
臺灣高等法院民事判決103年度上易字第298號上訴人 吳侑勵 上訴人兼訴訟代理人 吳憶建 住同上被上訴人 吳憶助
吳亭緯 共同訴訟代理人 呂康德 律師上列當事人間請求排除侵害等事件，上訴人對於中華民國103年1月17日臺灣 臺北 地方法院102年度重訴字第107號第一審判決提起上訴，本院於民國103年10月7日言詞辯論終結，判決如下：
主文原判決關於命上訴人自民國一百零二年一月六日起，按月給付被上訴人吳憶助、吳亭緯各超過新臺幣貳仟肆佰壹拾陸元，及該部分假執行之宣告，暨訴訟費用之裁判均廢棄。
上開廢棄部分，被上訴人在第一審之訴及假執行之聲請均駁回。
其餘上訴駁回。
第一、二審（除確定部分外）訴訟費用由被上訴人負擔十分之一，餘由上訴人連帶負擔。
事實及理由
一、被上訴人主張：被上訴人吳憶助（下稱吳憶助）為上訴人吳憶建（下稱吳憶建）之弟，吳憶助及吳憶建原係原審判決附圖所示臺北市○○區○○路0段00巷00弄00號房屋（下稱系爭房屋）之共有人，應有部分各2分之1。因吳憶建無力償還債務，故於民國96年3月26日與吳憶助之子即被上訴人吳亭緯（下稱吳亭緯，與吳憶助合稱被上訴人）簽訂不動產買賣契約書（下稱系爭買賣契約），將系爭房屋應有部分2分之1出售予吳亭緯，嗣於96年4月25日辦畢系爭房屋所有權移轉登記。惟吳憶建迄未交付系爭房屋予被上訴人，並與其子即上訴人吳侑勵（下稱吳侑勵，與吳憶助合稱上訴人）占有系爭房屋，經吳憶助於101年1月6日、同年2月24日以存證信函請求上訴人返還系爭房屋，上訴人仍未返還，自屬無權占有。爰依民法第767條第1項、第179條規定，請求上訴人返還系爭房屋，及自起訴狀繕本送達吳侑勵之翌日起至上訴人返還系爭房屋為止按月給付被上訴人各新臺幣（下同）5,000元相當租金之不當得利等語（原審為上訴人全部敗訴之判決，上訴人不服，提起上訴。另被上訴人請求原審共同被告 林懋呈 返還系爭房屋部分，未據林懋呈聲明不服，該部分未繫屬本院，不予贅述。）答辯聲明：上訴駁回。
二、上訴人則以：系爭房屋原係吳憶建與吳憶助共有，吳憶助與吳憶建之母 蔡金蓮 於87年間以500萬元購買吳憶助之應有部分2分之1，但未辦理移轉登記。另吳憶建因恐其所有應有部分因積欠銀行債務被查封拍賣，故於96年間由吳憶助代償欠款，吳憶建並將應有部分借名登記於吳憶助名下做為擔保，約定待日後清償債務後再將系爭房屋應有部分2分之1返還。
詎吳憶助擅自將吳憶建所有應有部分2分之1移轉登記為吳亭緯所有，吳憶建與吳亭緯間並無買賣契約存在，上訴人為有權占有系爭房屋等語，資為抗辯。上訴聲明：㈠原判決不利上訴人部分廢棄。㈡被上訴人在第一審之訴駁回。
三、被上訴人主張吳憶助及吳憶建原係系爭房屋之共有人，應有部分各2分之1。嗣被上訴人於96年間清償吳憶建積欠銀行之債務4,427,669元，並給付土地增值稅421,025元，吳憶建則於96年4月25日將系爭房屋所有權應有部分2分之1以買賣為原因辦理所有權移轉登記予吳亭緯，系爭房屋現仍為上訴人占有之事實，為兩造所不爭執，並有建物登記謄本、戶籍謄本、存款憑條、匯款委託書、土地增值稅繳款書等影本在卷可稽（見原審卷㈠第12至13頁、第92至94頁），堪信為真實。至被上訴人主張吳憶建於96年間將系爭房屋所有權應有部分2分之1出售予吳亭緯，上訴人無權占有系爭房屋，則為上訴人所否認，並以上開情詞置辯。是以本件兩造爭執之要點即在於：吳憶建是否於96年間出售系爭房屋所有權應有部分2分之1予吳亭緯？吳憶建與吳憶助間有無借名登記契約？吳憶建與吳憶助之母蔡金蓮是否以500萬元購買吳憶助就系爭房屋應有部分2分之1？上訴人是否無權占有系爭房屋？被上訴人得請求上訴人給付相當租金之不當得利為若干？茲分述如下。
四、吳憶建是否於96年間出售系爭房屋所有權應有部分2分之1予吳亭緯？吳憶建與吳憶助間有無借名登記契約？㈠按買賣契約為非要式契約。又稱買賣者，謂當事人約定一方
移轉財產權於他方，他方支付價金之契約。當事人就標的物及其價金互相同意時，買賣契約即為成立。民法第345條定有明文。
㈡經查被上訴人主張吳憶建於96年3月25日將系爭房屋應有部
分2分之1以430萬元出售予吳亭緯，並由吳憶助分別於同年4月25日、5月2日、5月29日為吳憶建清償債務66,500元、24,837元58,090元，另吳亭緯以其向吳憶建買受之系爭房屋及坐落土地向臺北富邦銀行貸款，於96年6月12日匯入新光銀行清償吳憶建積欠之貸款3,544,512元、733,730元，另於96年4月23日為吳憶建繳納土地增值稅421,025元等情，有被上訴人所提系爭買賣契約、印鑑證明、存款憑條、匯款委託書、土地增值稅繳款書在卷可稽（見原審卷㈠第87至94頁）。
上訴人雖抗辯其從未見過代書 鐘有 進，吳亭緯於另案偵查中亦自承未在代書事務所見過吳憶建，系爭買賣契約係偽造云云。惟查吳憶建於原審已自認：「我並沒有與證人（即辦理系爭房屋及坐落土地買賣及過戶事宜之代書 鐘有進 ）講到此事（即系爭買賣契約之事），當時原告吳憶助、我媽媽（即蔡金蓮）說他們都已經跟證人鐘有進講好了，要我去申請印鑑證明…她（即吳憶建之母蔡金蓮）說原告吳憶助還欠她500萬，所以要原告吳憶助幫我還系爭房屋的貸款，所以我要把我名下的應有部分移轉給原告吳憶助。（問：所以證人（按即吳憶建）願意將房屋的應有部分移轉給原告吳憶助，是因為原告吳憶助代證人清償房屋貸款？）對…」（見原審卷第175頁反面至第176頁），堪認吳憶建雖否認見過代書鐘有進，然仍自認因吳憶助幫忙清償債務，而同意將系爭房屋應有部分2分之1移轉予吳憶助，復觀諸被上訴人所提之系爭買賣契約上確蓋有吳憶建之印鑑章，並有吳憶建交付之印鑑證明書1份，足證吳憶建因積欠銀行債務，確實同意由吳憶助為吳憶建清償債務，並辦理系爭房屋應有部分2分之1之過戶事宜。
㈢又查證人即辦理系爭房屋及坐落土地買賣及過戶事宜之代書
鐘有進於原審及另案偵查中證稱：「（系爭買賣契約）簽約當天…吳憶助、吳亭緯確定有到場，賣方吳憶建應該也有到場，…依照標準程序，沒到場時必須出具授權書才能簽訂…賣方一欄是吳憶建簽名用印，我不可能代簽或代用印，我只有代為填寫買賣契約的內容，簽名欄一定要本人或代理人親自填寫，這是簽約的大原則。訂約後幾天我有遇到蔡金蓮，講他孫子就是原告吳亭緯要買系爭房屋沒錢，要我幫忙找款，利率比較低的。…我和蔡金蓮是30幾年的老鄰居，他還在世時，曾經委託我辦過好幾件不動產的登記，當時都是聽他指示，子女沒有爭議。我聽蔡金蓮說吳憶建欠很多錢，怕銀行法拍，所以才要處理這間房子。我可以確定兩造在簽約或先前與我接觸的過程中，沒有提過日後吳憶建要再買回這個房子」、「我能確定所有權人吳憶建要將1/2的部分賣給弟弟吳憶助，我記得他們是親兄弟，…吳憶建的房貸要逾期了…吳憶助是連帶保證人，不買也不行，一開始是吳憶助來找我查增值稅跟契稅，後來又來找我問是否可以幫他找銀行貸款，第二次吳憶助跟他兒子還有吳憶建一起來，我只記得他們來很多次，哪一次定案我已經不記得，後來談是兄弟談，登記是在吳憶助的兒子（即吳亭緯）名下。（問：吳憶助跟吳憶建當時都知道房子要過戶在吳亭緯名下？）知道。…（提示契約書，問：上面吳憶建的簽名跟印章是否他親自所蓋？印象有點模糊，但是我有印象吳憶建跟他兒子有去申請印鑑證明給我」等語（見原審卷㈠第199頁反面至第200頁、臺灣臺北地方法院檢察署101年度偵字第8818號卷，下稱偵查卷，第118至119頁），故依鐘有進所言，蔡金蓮確曾告知因吳憶建積欠債務無力清償，同意出售系爭房屋應有部分2分之1，且吳亭緯曾與吳憶助一同向鐘有進詢問過戶所需繳納之土地增值稅及契稅，蔡金蓮更因吳亭緯要買房子，請鐘有進代尋利率較低之銀行貸款，且簽約日買賣雙方均有到場，買賣契約簽名欄由買賣雙方自行簽名，鐘有進雖無法確認吳憶建於簽約當天親自到場，惟吳憶建既於原審自認因吳憶助為其清償債務，故同意將系爭房屋應有部分2分之1移轉予吳憶助，復核系爭買賣契約已明確載明買賣之意旨、買賣標的物及價金430萬元，其上蓋有吳憶建之印鑑章，並有吳憶建交付之印鑑證明書憑以辦理所有權移轉登記，吳憶建亦不爭執其印文為真正，縱令吳憶建於簽約當天未親自到場，亦確有得其同意之人持其印鑑章簽名及蓋用印文於系爭買賣契約上，堪認吳憶建確實同意以430萬元出售系爭房屋應有部分2分之1予吳亭緯。吳憶建抗辯其僅同意過戶予吳憶助，未曾同意出售系爭房屋應有部分2分之1予吳亭緯，顯無足採。㈣吳憶建又抗辯其未前往代書鐘有進事務所，亦未與吳亭緯碰
面，其與吳亭緯間並於買賣合意云云。惟買賣契約於出賣人與買受人就買賣標的物及價金有意思表示合致即得有效成立，非以出賣人及買受人同時簽名於買賣契約為其要件。經查吳亭緯於另案偵查中陳稱：「當時是委託代書，在我們簽約之前，我父母還有跟我確認是否要購買系爭房屋，等到我去簽名時，該契約書上已有大伯（即吳憶建）的名字了。我是去代書的事務所簽名的，上面的簽名跟章都是我的」（見偵查卷第96頁），堪認吳亭緯確有買受系爭房屋之真意，又證人鐘有進證稱系爭買賣契約簽訂當天買賣雙方確有到場等情，縱令吳憶建與吳亭緯未同時到場，而係先後簽名或蓋章於買賣契約上，甚或吳憶建授權他人蓋用印鑑章於系爭買賣契約，均無妨買賣雙方就標的物與價金之合意，足證系爭買賣契約確實有效成立。
㈤吳憶建再抗辯其係向吳憶助借名登記，並無出售系爭房屋應
有部分2分之1予吳亭緯之意云云。惟查系爭房屋與坐落土地於96年間移轉登記予吳亭緯後，吳亭緯即以自己名義向臺北富邦銀行貸款，清償吳憶建積欠新光銀行之債務，並由吳亭緯清償對臺北富邦銀行之貸款，有被上訴人所提匯款委託書在卷可按（見原審卷㈠第93頁）。茍吳亭緯並無買受系爭房屋之真意，而僅係由吳憶助或吳亭緯作為登記名義人，吳憶建仍為實際所有權人，衡諸常情，當由吳憶建自行負擔系爭房屋之貸款，顯無可能由吳亭緯向臺北富邦銀行貸款清償吳憶建之債務後，由吳亭緯自行繼續清償對臺北富邦銀行貸款之理，益證吳亭緯確係向吳憶建買受系爭房屋應有部分2分之1，並向臺北富邦銀行貸款以支付對吳憶建之買賣價金，至為明確。上訴人抗辯吳憶建未將系爭房屋出售予吳亭緯，吳憶建僅係向吳憶助借名登記云云，尚無足採。
㈥基上，吳憶建確於96年間將系爭房屋應有部分2分之1出售予吳亭緯，吳亭緯確係系爭房屋之共有人。
五、吳憶建與吳憶助之母蔡金蓮是否以500萬元購買吳憶助就系爭房屋應有部分2分之1？㈠被上訴人主張蔡金蓮於87年贈與吳憶助450萬元，並非向吳
憶助買受系爭房屋應有部分2分之1等語。上訴人則抗辯吳憶助之母蔡金蓮已於87年間以500萬元向吳憶助買下系爭房屋應有部分2分之1，吳憶助已非系爭房屋之所有權人云云。㈡經查吳憶建之弟、吳憶助之兄即證人 吳憶前 於原審證稱：「
（系爭房屋）是我父母出頭期款買的，買的時候有跟我說這個房子要給老大吳憶建及老四吳憶助，一人一半。後續代款是由吳憶建及吳憶助一人出資一半。…母親買了系爭房屋後，刻意安排讓吳憶建、吳憶助各有二分之一，並且有把這件事告訴其他兄弟。我母親後來確實有給吳憶助500萬，讓他去買房子，但是沒有講到吳憶助必須拋棄名下二分之一的產權」（見原審卷㈠第106頁反面至第107頁）等語。另吳憶建、吳憶助另一兄弟即證人 吳憶家 證稱：「（系爭房屋）係母親（即蔡金蓮）及吳憶建出資買的，…後來我母親有給吳憶助500萬買房子，叫他搬出去…我母親也沒有說要把房子給我，是叫我跟吳憶助要我母親借吳憶助的500萬，…是沒有講到原告吳憶助必須拋棄名下二分之一的產權」（見原審卷㈠第107至108頁）等語，吳憶家並於101年10月20日以新店永安郵局第105號存證信函向吳憶助催討蔡金蓮借予吳憶助之500萬元（見原審卷㈠第178頁），是依證人吳憶前、吳憶家所言，系爭房屋原係吳憶建與吳憶助各有所有權應有部分2分之1，蔡金蓮雖曾於87年間給予吳憶助500萬元（吳憶助抗辯為450萬元），並要求吳憶助搬出系爭房屋，惟蔡金蓮既從未曾表示其所給付之450萬元或500萬元係向吳憶助購買系爭房屋應有部分2分之1，亦未要求吳憶助須拋棄系爭房屋應有部分2分之1，甚至曾向吳憶家表示該450萬元或500萬元係蔡金蓮出借予吳憶助，要吳憶家向吳憶助討回蔡金蓮出借之450萬元或500萬元，堪認蔡金蓮於87年間給付予吳憶助之450萬元或500萬元，確非向吳憶助買受系爭房屋應有部分。
故上訴人抗辯蔡金蓮已於87年間以500萬元向吳憶助買受系爭房屋應有部分2分之1云云，亦無足採。至蔡金蓮於87年間給予吳憶助450萬元或500萬元究係贈與契約或借貸契約，該筆款項之返還請求權是否已讓與吳憶家，或是否屬蔡金蓮之遺產，得否由蔡金蓮全體繼承人所繼承等節，則屬另一法律關係，與本件爭執之要點無涉，附此敘明。
㈢綜上，蔡金蓮並未於87年間向吳憶助買受系爭房屋應有部分2分之1，吳憶助亦為系爭房屋之共有人。
六、上訴人是否無權占有系爭房屋？被上訴人得請求上訴人給付相當租金之不當得利為若干？㈠按讓與動產物權，而讓與人仍繼續占有動產者，讓與人與受
讓人間，得訂立契約，使受讓人因此取得間接占有，以代交付。民法第761條第2項定有明文。次按物之出賣人負交付其物於買受人，並使其取得所有權之義務，民法第348條第1項定有明文。所謂交付其物於買受人，即移轉其物之占有於買受人之謂。依民法第946條第2項規定，占有之移轉得準用同法第761條之規定，亦即移轉占有並不以現實交付為限，簡易交付、占有改定或指示交付，均生移轉占有之效力。（最高法院99年度台上字第626號判決意旨參照）。又按借貸未定期限，亦不能依借貸之目的而定其期限者，貸與人得隨時請求返還借用物。民法第470條第2項定有明文。
㈡被上訴人主張其係系爭房屋之共有人，並無償出借系爭房屋
予上訴人使用，經被上訴人於101年1月6日請求上訴人交還系爭房屋，上訴人仍未交還，自屬無權占有系爭房屋等語。上訴人則抗辯吳憶建原有系爭房屋應有部分2分之1借名登記於吳憶助名義，上訴人為有權占有云云。經查被上訴人主張吳憶助與吳憶建原為系爭房屋之共有人，嗣吳憶建於96年間將系爭房屋應有部分2分之1出售予吳亭緯並辦畢所有權移轉登記，吳憶建與吳亭緯間並無借名契約存在，已如上述。上訴人主張吳憶建與吳亭緯間有借名登記契約存在，上訴人為無權占有云云，自無足採。次查吳憶助與吳憶建於74年間買受系爭房屋後，吳憶建及吳憶助全家均居住於系爭房屋內，吳侑勵係吳憶建之子，被上訴人亦自認吳憶助另行購買臺北市○○路房屋後，其全家即搬離系爭房屋（見原審卷㈠第85頁），堪認吳憶建與吳憶助於吳憶助搬離系爭房屋後，仍同意由吳憶建全家繼續居住使用系爭房屋，吳憶建與吳憶助就系爭房屋自已成立分管契約，同意上訴人使用系爭房屋。再查被上訴人主張吳憶建出售系爭房屋應有部分2分之1予吳亭緯後，兩造間有未定期限之使用借貸關係（見本院卷第29頁），核與上訴人於原審自認吳憶建於96年間將系爭房屋應有部分2分之1出售予吳亭緯後，被上訴人明示或默示同意上訴人無償使用系爭房屋等語均相符合（見原審卷㈠第108頁反面、第237頁反面），足證兩造間於吳憶建出售系爭房屋應有部分2分之1予吳亭緯後，吳憶建雖未現實交付系爭房屋之占有予被上訴人，然兩造間既有被上訴人無償出借系爭房屋予上訴人使用之合意，並由被上訴人取得系爭房屋之間接占有，上訴人則基於使用借貸之法律關係取得系爭房屋之直接占有，並繼續使用系爭房屋，被上訴人確已以占有改定之方式，取得系爭房屋之間接占有，依民法第946條第2項準用第761條規定，亦生移轉占有之效力，堪認吳憶建已依系爭買賣契約交付系爭房屋予被上訴人。又兩造間既於96年間就系爭房屋成立使用借貸契約，且係屬未定期限之使用借貸，本件亦無從依借貸之目的而定其期限，被上訴人自得隨時請求上訴人返還系爭房屋，被上訴人復於101年1月6日以文山萬芳郵局第2號存證信函請求吳憶建交還系爭房屋（於101年1月12日送達，見原審卷㈠第242至244頁），另以本件起訴狀繕本送達請求吳侑勵返還系爭房屋（於102年1月5日送達，見原審卷㈠第28頁），自被上訴人請求返還系爭房屋之意思表示送達予上訴人時起，上訴人即屬無權占有系爭房屋，故被上訴人依據民法第767條第1項規定，請求上訴人騰空返還系爭房屋，洵屬有據。
㈢再按無法律上之原因而受利益，致他人受損害者，應返還其
利益，民法第179條定有明文。又無權占有他人之不動產，可獲得相當於租金之利益，為社會通常之觀念（最高法院61年台上字第1695號判例意旨參照）。上訴人無法律上原因而占有系爭房屋，獲有相當租金之利益，致被上訴人受有損害，被上訴人自得依民法第179條請求上訴人按月返還相當租金之不當得利。又按城市地方房屋之租金，以不超過土地及其建築物申報總價年息10%為限，土地法第97條亦有明文。
所謂建築物之總價額，依土地法施行法第25條規定，依該管直轄市或縣（市）地政機關估定之價額。本件經原審函請系爭房屋坐落之該管直轄市地政機關即臺北市政府地政局估定其價額，經該局函覆稱：系爭房屋為地上3層加強磚造建物，依「臺北市地價調查用建築改良物標準單價表」所列加強磚造建物（包括辦公室、住宅、店舖、一般市場及農舍）3層之重建標準單價上下限平均價額為每平方公尺18,300元，「臺北市地價調查用建築改良物耐用年數及每年折舊率表」所列每年折舊率為1.8%，依其建築完成日期，計算其減除折舊後之建築改良物價額（單價＝〔1－【查詢年期－建築完成年期】×1.8%〕×18,300/㎡），有臺北市政府地政局102年2月7日北市地價字第00000000000號函在卷可憑（見原審卷㈠第59頁），又系爭房屋之折舊年數為41年，面積（含未經保存登記部分）為151.13平方公尺（即經保存登記面積
91.77㎡＋未經保存登記面積6.19㎡＋7.38㎡＋28.93㎡＋
16.86㎡＝151.13㎡），亦有系爭房屋稅籍證明書、土地複丈成果圖在卷可稽（見原審卷㈠第19至20頁、第218頁），故系爭房屋之估定價額應為724,608元｛計算式：151.13㎡×〔1-41×1.8%〕×18,300元/㎡＝724,607.898元，元以下4捨5入，以下同｝。本院審酌系爭房屋坐落臺北市○○區○○路3段與辛亥路5段之間，臨近捷運萬芳醫院站、萬芳醫院、萬芳高中、興隆國小、興德國小、興隆公園等情，交通便利，生活機能良好，亦有地圖2紙在卷可參（見原審卷㈠第209至210頁）等情狀，認被上訴人主張上訴人占有系爭房屋所受相當租金之利益，按系爭房屋估定價額年息10%計算尚屬過高，應以系爭房屋估定價額年息8%計算，亦即每月4,831元（計算式：724,608元×8%÷12月＝4,830.72元），故被上訴人請求上訴人各給付吳憶助、吳亭緯2,416元（即4,831元÷2＝2,415.5元），為有理由，逾此部分之請求，即屬無據，應予駁回。
七、綜上所述，被上訴人為系爭房屋之共有人，被上訴人於96年間將系爭房屋無償出借予上訴人，兩造間成立使用借貸契約，且無法依借貸之目的定其期限，被上訴人自得隨時請求上訴人返還系爭房屋，被上訴人並分別於101年1月12日、102年1月5日（送達日）以文山萬芳郵局第2號存證信函、起訴狀分別向吳憶建、吳侑勵請求返還系爭房屋，吳憶建、吳侑勵自屬無權占有。從而，被上訴人依民法第767條第1項、第179條之規定，請求上訴人返還系爭房屋，及自起訴狀繕本送達吳侑勵之翌日即102年1月6日起，至遷讓返還系爭房屋之日止，按月給付上訴人相當租金之不當得利各2,416元，為有理由，應予准許；逾此部分之請求，為無理由，應予駁回。原審就超過上開應予准許部分，為上訴人敗訴之判決，自有未洽，上訴意旨指摘原判決此部分不當，求予廢棄改判，為有理由，爰由本院廢棄改判如主文第二項所示。至於上開應准許部分，原審為上訴人敗訴之判決，並無不合。上訴人仍執陳詞，指摘原判決此部分不當，求予廢棄改判，為無理由，應駁回其上訴。
八、本件事證已臻明確，兩造其餘之攻擊或防禦方法及所用之證據，經本院斟酌後，認為均不足以影響本判決之結果，爰不逐一論列，併此敘明。
九、據上論結，本件上訴為一部有理由、一部無理由，爰判決如
主文。中華民國103年10月21日
民事第十七庭
審判長法官藍文祥
法官洪文慧法官周舒雁正本係照原本作成。
不得上訴。
中華民國103年10月22日
書記官蔡宜蓁