裁判字號：臺灣新北地方法院99年訴字第1481號民事判決
裁判日期：民國99年09月21日
裁判案由：分割共有物
臺灣板橋地方法院民事判決99年度訴字第1481號原告甲○○訴訟代理人 劉添錫 律師被告乙○○
戊○○丙○○丁○○上列當事人間請求分割共有物事件，本院於中華民國99年9月1日言詞辯論終結，判決如左：
主文兩造共有坐落如附表壹所示之房屋及土地准予原物分割，其分割方法為：如附表壹所示之土地及房屋應分歸為被告乙○○、戊○○、丙○○、丁○○共有，被告乙○○、戊○○、丙○○、丁○○各取得應有部分四分之一。
被告乙○○、戊○○、丙○○、丁○○各應給付原告新臺幣貳拾伍萬壹仟參佰柒拾伍元。
訴訟費用由被告乙○○、戊○○、丙○○、丁○○各負擔五分之一，餘由原告負擔。
事實及理由
一、原告起訴主張：坐落於臺北縣板橋市○○段○○○○號土地（持分4分之1）及其上建物即門牌號碼為臺北縣板橋市○○路○○巷13之3號房屋所有權（以下簡稱系爭房地）全部為兩造所共有，原告、乙○○、戊○○、丙○○、丁○○就系爭房地之應有部分各為5分之1，前開共有物幾經原告請求被告分割，均未獲被告同意，經雙方多次協議分割不成，爰依據民法第823條之規定，提起本訴，並聲明：兩造共有坐落如附表壹所示之房屋及土地應予變賣分割，並按如附表貳所示兩造應有部分比例分配價金。
二、被告則以：原告係經由拍賣 杜義男 之持分，而取得系爭房地之應有部分，被告同意以原告拍賣取得之價格多一成買回系爭房地之持分，不同意由原告變價分割等語置辯，並聲明：駁回原告之訴。
三、原告主張系爭房地為兩造共有，原告、被告乙○○、戊○○、丙○○、丁○○就系爭房地應有部分各為5分之1，系爭共有物無不得分割之情形，亦無不分割之協議，目前無法協議分割，有原告提出之系爭房地之建物登記謄本、土地登記謄本、本院板橋簡易庭調解不成立證明書、本院不動產權利移轉證書為證，且為被告所不爭，堪信為真實。
四、本件原告主張前揭事實，固提出系爭房地之建物登記謄本、土地登記謄本、本院板橋簡易庭調解不成立證明書、本院不動產權利移轉證書為證，被告則以前詞置辯，因此，本件應審究者為㈠原告得否請求分割？㈡系爭共有物以原物分割或變價分割為宜？玆分述如下：
㈠按各共有人，得隨時請求分割共有物，但因物之使用目的不
能分割或契約訂有不分割之期限者，不在此限，民法第823條第1項定有明文。經查，原告主張系爭共有物並未訂定不分割之協議，亦無物之使用目的不能分割之情形，惟目前無法協議分割，復據兩造不爭執，故原告依據民法第823條第1項之規定，請求分割共有物，於法尚無不合。
㈡共有物之分割，依共有人協議之方法行之。分割之方法不能
協議決定，或於協議決定後因消滅時效完成經共有人拒絕履行者，法院得因任何共有人之請求，命為下列之分配：一、以原物分配於各共有人。但各共有人均受原物之分配顯有困難者，得將原物分配於部分共有人。二、原物分配顯有困難時，得變賣共有物，以價金分配於各共有人；或以原物之一部分分配於各共有人，他部分變賣，以價金分配於各共有人。以原物為分配時，如共有人中有未受分配，或不能按其應有部分受分配者，得以金錢補償之。以原物為分配時，因共有人之利益或其他必要情形，得就共有物之一部分仍維持共有。共有人相同之數不動產，除法令另有規定外，共有人得請求合併分割。共有人部分相同之相鄰數不動產，各該不動產均具應有部分之共有人，經各不動產應有部分過半數共有人之同意，得適用前項規定，請求合併分割。但法院認合併分割為不適當者，仍分別分割之。變賣共有物時，除買受人為共有人外，共有人有依相同條件優先承買之權，有二人以上願優先承買者，以抽籤定之，民法第824條（98年1月23日修正，同年7月23日施行）定有明文。按「分割共有物，究以原物分割或變價分配其價金，法院固有自由裁量之權，不受共有人主張之拘束，但仍應斟酌當事人之聲明，共有物之性質、經濟效用及全體共有人利益等，公平裁量。必於原物分配有困難者，始予變賣，以價金分配於各共有人，如法院僅因應有部分所占比例不多或甚少之共有人，依其應有部分無法分得足供建築用或其他使用之面積，即將共有土地變價分割，不顧原可按其應有部分使用土地之其他共有人利益，尤其此等共有人對共有物在感情上或生活上有密不可分之依存關係，則其所定之分割方法，是否適當，有無符合公平原則，即值推求」（最高法院98年度台上字第2058號判決意旨參照）。因此，分割共有物究以原物分割或變價分割為適當，法院應斟酌當事人意願、共有物之使用情形、經濟效用及全體共有人之利益等情形而為適當之分割，不受共有人所主張分割方法之拘束。共有物之分割，無論為原物分割或變價分割，原則上均應按應有部分之比例分配於各共有人，在以原物分配於各共有人之情形，如共有人中，有不能按其應有部分受分配，或按其應有部分之比例分配，價值顯不相當者，應依各共有人分得部分價值之高低，互以金錢為補償。共有物分割之方法，須先就原物分配，於原物分配有困難時，則予變賣，以價金分配於各共有人。而就原物分配時，如發見共有人中有不能按其應有部分受分配者，亦得以金錢補償之，亦有最高法院92年度臺上字第782號、91年度臺上字第2087號、88年度臺上字第785號民事判決意旨可資參照。再依系爭土地及建物登記謄本記載，系爭建物於62年4月6日建造，為加強磚造4層之建物，系爭建物位居4樓，面積為63.92平方公尺、另行搭建增建物63.02平方公尺，有原告提出之建物登記謄本、本院不動產權利移轉證書可按，目前供被告四人作為住家使用，為原告所不爭，並經本院調閱99年度司執助字第421號執行卷宗查證屬實，如依據原告主張予以變價分割，將另行經由法院拍賣變價或依據前揭規定之變價之程序，勢將影響被告四人目前居住使用及分管之狀態，且被告乙○○、戊○○、丙○○、丁○○四人為母子親誼關係，被告四人同意仍維持共有關係，願以金錢補償原告等情，再參以原告係於99年1月6日以51萬之價格經由法院拍賣程序，取得系爭房地原為杜義男之應有部分五分之一，經本院依職權調閱99年度司執助字第421號卷證查證屬實，因此，原告應早已知悉系爭房地原為被告四人共同分管使用中，揆諸前揭條文及判例意旨，應將系爭房地分歸被告四人所共有，被告四人各取得應有部分四分之一，另以金錢補償應有部分僅5分之一而未受分配之原告，較為可採，自合於前揭分割原則及法規意旨。
㈢原告係於99年1月6日以51萬之價格經由法院拍賣程序，取得
系爭房地原為杜義男之應有部分五分之一，經本院依職權調閱99年度司執助字第421號清償債務執行卷宗查證屬實，已如前述，系爭房地經送請鑑定，就系爭房地持分五分之一之土地部分價格為528,000元、建物價格為323,400元、增建部份價格為95,250元，合計鑑定價格為946,560元，並參酌系爭房地之坐落、面積、地形、地勢，推定系爭房地之每坪單價為22萬元，增建部份每坪價格為為2.5萬元，有國泰世華銀行提出之 趙峙孝 建築師事務所之鑑定報告可按，惟觀以附近五百公尺內大樓建物四樓之成交價平均每坪高達18.9萬元至28.9萬元不等，此有房仲網提供之成交行情表供參（參見永慶房屋周遭成交行情表網址http://evertrust.yungching.com.tw/result_a.asp），系爭建物位置鄰進板橋市○○路、新海路、漢生西路，致理技術學校附設專校，本院審酌系爭建物之樓層、屋況、人潮地利優勢、交通位置及便利之大眾運輸工具及權利價值等因素，復考量系爭建物建築完成日期為62年4月6日，已經歷年數37年，應認系爭房地以每坪價格為23萬元，總價445.05萬元（19.35坪（63.92平方公尺÷
3.3025）x23＝445.05萬元）較符實情，加上未登記之增建部分以每坪價值2.5萬元之價格，增建部份價格應為47萬7000元（計算式：19.08坪（63.02平方公尺÷3.3025）x2.5萬元），其總價值為5,027,500元（4,550,500+477,000=5,027,500），而原告與被告四人應有部分持分比例各為五分之一，原告應受分配房地價值為1,005,500元（5,027,500÷5＝1,005,500），但實際未受分配，原告少受分配房地價值為1,005,500元，被告就多受分配部分，依據首揭規定，被告四人各應予如數補償予原告251,375（1,005,500÷4=251,375）。
五、綜上所述，原告依民法第823條第1項前段規定，訴請就系爭建物為分割，為有理由，本院依系爭建物性質及分割後之經濟效用等情形，認以原物分割為當，但共有人中原告有不能按其應有部分受分配，自應以金錢補償之，爰判決如主文所示。
六、兩造其餘之攻擊及防禦方法，經本院斟酌後，認為均不足以影響本判決之結果，無逐一詳予論駁之必要，併此敘明。
七、另因共有物分割之事件涉訟，由敗訴當事人負擔顯失公平者，法院得酌量情形，命勝訴之當事人負擔其一部，民事訴訟法第80條之1定有明文。查系爭建物雖因兩造無法達成分割協議，原告因而提起訴訟，但兩造均因系爭建物之分割而互蒙其利，故依上開規定，本院認此部分訴訟費用應由兩造按分割前之原所有權應有部分比例負擔。
八、結論：本件原告之訴為有理由，依民事訴訟法第80條之1，判決如主文。
中華民國99年9月21日
民事第三庭法官徐玉玲以上正本係照原本作成如對本判決上訴，須於判決送達後20日內向本院提出上訴狀中華民國99年9月21日
書記官陳宥伶