臺灣彰化地方法院員林簡易庭民事判決
108年度員簡字第329號
原 告 巫琨瑞
被 告 陳俊勇
胡清煌
胡國雄
胡馨月
上 一 人
訴訟代理人 胡芳雄 住同上
上列當事人間因請求優先承買權等事件，本院於民國108年12月
19日言詞辯論終結，判決如下：
主文
原告之訴駁回。
訴訟費用由原告負擔。
事實及理由
壹、程序部分：
一、按不變更訴訟標的，而補充或更正事實上或法律上之陳述者
，非為訴之變更或追加，民事訴訟法第256條定有明文，此
規定依同法第436條第2項於簡易程序準用之。本件原告原起
訴聲明為：(一)未經「共有農地執行優先購買權」放棄，被
告胡清煌、胡國雄、胡馨月（下稱被告胡清煌等3人）登記
過戶塗銷，由原告繼承其父親優先購買權登記；(二)被告胡
清煌等3人買地價金由原告負擔，撥入法院指定帳戶提存領
取；(三)被告胡清煌等3人認有失權益，而確有損失由賣方
被告陳俊勇負擔義務補足。(四)地上物收益於文到日三月內
完成，過時視同放棄。嗣於本院108年12月19日言詞辯論期
日，當庭更正聲明為：(一)被告胡清煌等3人應將彰化縣○
○鎮○○段○○○○○○○○○○號土地（以下合稱系爭土地），於
100年5月10日以買賣為原因，所為之所有權移轉登記塗銷；
(二)被告胡清煌等3人應於原告給付新臺幣（下同）26萬元
同時，將系爭土地應有部分各54分之1移轉登記予原告；(三
)系爭土地仲介費由被告陳俊勇負擔。核其所為係更正其事
實上及法律上之陳述，與前揭規定相符，應予准許。
二、被告胡國雄經合法通知，未於言詞辯論期日到場，核無民事
訴訟法第386條所列各款事由，爰依原告之聲請，由其一造
辯論而為判決。
貳、實體部分：
一、原告主張：
(一)原告為系爭土地共有人；被告陳俊勇於100年4月6日將系爭
土地應有部分出賣給被告胡清煌、胡國雄、胡馨月等3人，
並於100年5月10日辦理移轉登記完畢；被告陳俊勇若要出售
其所有之系爭土地持分給他人，依法應將買賣合約書、買賣
通知函寄給原告，價格應經公信力機構完成鑑價，並將價格
、面積、買受人等通知原告，以做優先購買權之判斷。
(二)系爭土地為原告母親贈與給原告，由原告繼承父親優先購買
權，買賣通知書有無寄給有優先購買權之原告父親為本件判
斷依據。
(三)被告陳俊勇總共發了2次存證信函，第1次只有說要賣給3個
人，但沒有說價金，第2次才有價金，並且加上仲介費，原
告沒有辦法判斷真偽；原告主張是共有人，依土地法第34條
之1有優先購買權，故原告提起「共有農地執行價先購買權
」，爭取合理權益。又系爭土地共有人原本為11人，變成13
人，造成原告法律上受有損害。
(四)系爭土地買賣之仲介費如何分配負擔，有無超過內政部明訂
總價百分之6上限，如有此瑕疵可判斷買賣合約書無效，原
告合理懷疑有違法之虞；原告合理懷疑系爭土地買賣價金含
代書等費用，因被告陳俊勇需用自己代書並切結連帶負法律
責任，始得完成過戶手續，被告胡清煌等3人如認有損害，
應提出計算式及舉證損失；原告如受有損害，應由土地共有
人負責，故原告請求被告陳俊勇負擔代書費用。
(五)土地價金20萬，100年4月6日台中何厝郵局第386號第2次信
函，報價土地價金26萬元，原告合理懷疑含仲介費6萬元，
因該報價違反規定無效。
(六)被告陳俊勇母親告訴原告母親 巫楊盡 ，土地全部賣20萬，因
有「回復法院分割法益」爭議，況賣方所謂的全部標的物未
交待清楚，故原告無法回應。之後不知 何換 被告陳俊勇接受
母親贈與西寮段土地繼續處理。第一次信函，與106年4月6
日台中何厝郵局386號第2次信函，分割通知不當，原告均有
回復確定資訊。
(七)並聲明：
1.被告胡清煌等3人應將彰化縣○○鎮○○段○○○○○○○○○○號
土地，於100年5月10日以買賣為原因，所為之所有權移轉登
記塗銷。
2.被告胡清煌、胡國雄、胡馨月應於原告給付26萬元同時，將
前項土地應有部分各54分之1移轉登記予原告。
3.仲介費用應由被告陳俊勇負擔。
二、被告方面：
(一)被告陳俊勇則以：
1.系爭土地買賣時有通知原告父親 巫銘土 ，是巫銘土自己不要
買的，此有存證信函、回執可證明。
2.被告陳俊勇只有寄過一次存證信函，被告陳俊勇不知道原告
在說什麼。
3.並聲明：原告之訴駁回。
(二)被告胡馨月、胡清煌則以：賣方有存證信函給共有人，被告
也付錢買了，也跟地政機關登記了，如果原告覺得有什麼問
題，應該去告地政機關，怎麼會來告被告。並聲明：原告之
訴駁回。
(三)被告胡國雄未於言詞辯論期日到場，亦未提出書狀作任何聲
明或陳述。
三、本院之判斷：
(一)原告主張其為系爭土地共有人；被告陳俊勇於100年4月6日
將系爭土地應有部分出賣給被告胡清煌、胡國雄、胡馨月等
3人，並於100年5月1日辦理移轉登記完畢之事實，業據原告
提出系爭土地登記謄本，復經本院依職權調閱彰化縣溪湖地
政事務所土地買賣登記資料，且為被告所不爭執，應堪信為
真實。
(二)按共有人出賣其應有部分時，他共有人得以同一價格共同或
單獨優先承購，土地法第34條之1第4條定有明文。次按本法
條第4項所稱之優先購買權，依下列規定辦理：(一)部分共
有人依本法條規定出賣共有土地或建物，就該共有人而言，
仍為出賣其應有部分，對於他共有人之應有部分，僅有權代
為處分，並非剝奪他共有人之優先承購權，故應在程序上先
就其應有部分通知他共有人是否願意優先購買。(二)徵求他
共有人是否優先承購之手續，準用土地法第104條第2項規定
，即他共有人於接到出賣通知後10日內不表示者，其優先購
買權視為放棄。他共有人以書面為優先購買與否之表示者，
以該表示之通知達到同意處分之共有人時發生效力，亦為土
地法第34條之1執行要點第10條所明訂。復按土地法第34條
之1第4項規定，共有人出賣其應有部分時，他共有人得以同
一價格共同或單獨承購。而共有人出賣其應有部分時，對他
共有人有無通知義務，雖法無明文，惟他共有人依法既有優
先購買權，自應解為出賣人負有通知義務。他共有人於「接
到通知」後，適時表示不承購時，其優先購買權消滅。為避
免共有人與原承買人間所訂買賣契約，處於不確定之狀態，
故本條所定之優先購買權，宜參照土地法第104條第2項之規
定，解為於「接到出賣通知」後10日內不表示者，視為放棄
（最高法院88年度台上字第27號、104年度台上字第1573號
等民事判決要旨參照）。次按土地法第34條之1第4項僅規定
共有人出賣共有土地或建築改良物之應有部分時，他共有人
得以同一價格共同或單獨先承購，未如同法第104條第2項後
段設有出賣人未通知優先購買權人而與第三人訂立買賣契約
者，其契約不得對抗優先購買權人之明文。故該條項規定之
優先承購權係指他共有人於共有人出賣共有土地或建築改良
物時，對於該共有人有請求以同樣條件訂立買賣契約之權而
言，倘共有人違反法律規定將應有部分賣與他人已依法取得
所有權時，他共有人不得主張該買賣為無效而塗銷其依法所
為之登記及將該應有部分出賣並移轉登記（最高法院65年台
上字第853號、2701號裁判意旨參照）。
(三)經查，被告陳俊勇於100年4月6日將系爭土地之應有部分出
售予被告胡清煌、胡國雄、胡馨月等3人時，系爭土地之共
有人為 巫佾璇 、 巫桂花 、巫銘土(即原告之父)、 楊嘉凌 、楊
嘉琪，被告陳俊勇曾於100年4月6日寄發存證信函通知含原
告之父巫銘土在內之其餘共有人「本人陳俊勇所有坐落彰化
縣○○鎮○○段○○○○○○○○○○號與台端共有，本人上開土地
應有持分18分之1欲以總價新臺幣貳拾陸萬元正，仲介費新
臺幣陸萬元出售他人，台端有優先承買權，如欲承購請與本
人代書賴代書（電話0000-000000、住址台中市○區○○路
○○○號），如有二人以上行使優先承買權，按優先承買權人
應有持分平均承買，文到十日未表示視同放棄先承買權」。
該存證信函於100年4月8日由巫銘土之妻巫楊盡代收，有系
爭土地之土地登記謄本、異動索引資料、台中何厝郵局第00
0000號存證信函及其回執附卷可證，原告並未舉證證明其父
有於收受存證信函後十日內向出賣人即被告陳俊勇為行使優
先承買權之意思表示，僅空言辯稱被告陳俊勇總共發2次存
證信函，原告無法判斷真偽、系爭土地仲介費超過內政部明
訂總價百分之6上限，可合理懷疑系爭土地買賣價金為虛偽
云云，惟被告陳俊勇所寄發之存證信函留有其委任之代書賴
代書之聯絡電話及地址，倘原告父親對於系爭土地之買賣事
項有疑義，自可與土地代書聯繫以確認內容，原告上開所辯
，均不足採。況被告等人間就系爭土地應有部分之買賣，業
已辦畢所有權移轉登記，揆諸前開裁判意旨，土地共有人間
之優先承買權，僅具債權效力，縱使被告間就系爭土地之買
賣有違反土地法第34條之1第4項之規定，依上開說明，原告
仍不得據以主張塗銷依法所為之登記及將各該應有部分出賣
並移轉登記予原告。
(四)至原告聲明第3項請求系爭土地買賣之仲介費用應由被告陳
俊勇負擔，因原告不得主張塗銷被告間就系爭土地之所有權
移轉登記，且原告亦無法說明其聲明第3項之請求權基礎為
何，其此部分請求，自屬無據。
四、綜上所述，原告以土地共有人身分，依土地法第34條之1第4
項規定主張優先承買權，請求被告間就系爭土地所為之所有
權移轉登記予以塗銷，並於原告給付26萬元同時，將系爭土
地應有部分各54分之1移轉登記予原告，仲介費用由被告陳
俊勇負擔，均無理由，應予駁回。
五、本件事證已臻明確，兩造其餘攻擊與防禦方法均與判決結果
不生影響，不再一一論述，附此敘明。
六、訴訟費用負擔之依據：民事訴訟法第78條。
中華民國108年12月31日
臺灣彰化地方法院員林簡易庭
法官沙小雯
以上正本證明與原本無異。
如不服本判決，應於判決送達後20日內向本庭（臺北市○○區○
○○路○段○○○巷○號）提出上訴狀。（須按他造當事人之人數附
繕本）。如委任律師提起上訴者，應一併繳納上訴審裁判費。
中華民國108年12月31日
書記官葉春涼