裁判字號：臺灣高雄地方法院103年重訴字第172號民事判決
裁判日期：民國104年04月30日
裁判案由：給付價金等
臺灣高雄地方法院民事判決103年度重訴字第172號原告 林澄文 被告 蔡天贊 訴訟代理人 張志明 律師複代理人 鄭雅云 律師上列當事人間請求給付價金等事件，本院於民國104年4月17日言詞辯論終結，判決如下：
主文被告應給付原告新臺幣壹佰叁拾貳萬叁仟貳佰陸拾玖元，及自民國一百零三年七月五日起至一百零三年七月十三日止，按年息百分之五計算之利息。
原告其餘之訴駁回。
訴訟費用由被告負擔十分之九，餘由原告負擔。
本判決第一項原告為被告供擔保新臺幣肆拾肆萬元後得假執行。
但被告如以新臺幣壹佰叁拾貳萬叁仟貳佰陸拾玖元為原告供擔保，得免為假執行。
原告其餘假執行之聲請駁回。
事實及理由
壹、程序事項：訴狀送達後，原告不得將原訴變更或追加他訴。但請求之基礎事實同一、不甚礙被告之防禦及訴訟之終結者，不在此限，民事訴訟法第255條第1項第3款、第7款定有明文。原告起訴時，原訴之聲明為：被告應給付原告新臺幣（下同）
132萬3,269元，並自起訴狀繕本送達翌日起至清償日止，按週年利率百分之五計算之利息；及自民國102年12月25日起至清償日止，每日給付第三期款價金餘款即1萬3,669元之一千分之一懲罰性違約金；另自103年3月21日起至清償日止，每日給付第四期價金130萬9,600元之一千分之一懲罰性違約金。嗣於103年5月21日以104年5月20日民事變更訴之聲明暨陳報狀變更為客觀預備之訴，先位聲明為：被告就高雄市○○區○○段178、199、221、232、253、
254、258、259地號土地應有部分（下稱系爭土地）所有權移轉登記應予塗銷，並回復登記為原告所有；願供擔保請准假執行；備位聲明則援用上述之原聲明。被告雖不同意原告之追加，惟原告變更之原聲明及其後之先、備聲明，均基於之兩造就系爭土地買賣契約之同一基礎事實，且原告請求變更之日仍在書狀交換之先行程序（訴訟前階段），本院尚未為進行任何言詞辯論期日，被告仍可充足準備防禦，亦不甚礙訴訟之終結，符合上述但書得追加之規定，仍予准許。
貳、實體事項：
一、原告主張：㈠兩造於102年10月24日簽訂土地買賣契約書（下稱系爭買賣
契約），被告向原告價購系爭土地，總價為630萬9,600元，約定分4期給付（第1至4期分別為100萬元、150萬元、250萬元及130萬9,600元），另約定原告應於一定之期限前將系爭土地上自己所有物品搬遷、帶離。而原告因搬遷作業不及，經與被告協議，將搬遷期限及被告給付第4期餘款13,669元及第4期尾款130萬9,600元均延至103年3月20日。今原告已依約清空系爭土地上自己所使用之物品，並已辦妥所有權移轉登記至被告名下，另依系爭契約約定支付增值稅、印花費、規費、代書費、仲介服務費等計727,982元，被告即應按約給付第三期之餘款13,669元及第4期尾款
130萬9,600元，惟被告遲未給付，原告遂於103年4月7日委由律師發函催告被告，被告仍置之不理。原告即以依系爭買賣契約第8條之約定，請求解除契約，請求被告返還系爭土地，被告並應給付同條約定之違約金。縱認原告解除契約不合法，原告仍得請求被告給付上開積欠之第三期餘款及尾款共計132萬3,269元，並依系爭買賣契約第8條第2款之約定，請求被告給付遲延給付價金之懲罰性違約金。為此，爰依系爭買賣契約第8條約定及民法第179條規定提起本件訴訟等語。並先位聲明：㈠被告就系爭土地所有權移轉登記應予塗銷，並回復登記為原告所有；㈡原告願供擔保請准宣告假執行；備位聲明：㈠被告應給付原告132萬3,269元，並自起訴狀繕本送達翌日起至清償日止，按週年利率百分之五計算之利息；及自102年12月25日起至清償日止，每日給付第三期款價金（即1萬3,669元）千分之1之懲罰性違約金；及自103年3月21日起至清償日止，每日給付尾款價金（即130萬9,600元）千分之1之懲罰性違約金。㈡原告願供擔保請准宣告假執行。
二、被告則以：依系爭契約第7條約定，原告除須將自己個人之物品在一定之期限內搬離外，亦有義務須將系爭土地上其他共有人之物品、建物騰空拆除，完整交付被告，被告雖有同意將清空點交之期限延至103年3月20日，但原告在該日僅有將自己個人物品清空，並未協同將共有人即原告哥哥林○○位於系爭土地其中178地號土地上之建物拆除清空，則原告逾期點交而違約，被告自得拒絕價金之交付。而林○○於
103年7月4日已將178地號土地上之建物拆除後，被告隨即通知原告領款，故原告自不得主張有權解除系爭契約。至於對於原告請求給付第3期尾款及第4期款共計132萬3,26
9元，及自103年7月5日起至103年7月13日止，按年息百分之五計算之利息，被告同意給付，其餘原告主張之利息及違約金，被告既未違約，自無須給付等語資為抗辯，並聲明：原告之訴（除同意給付之部分外）駁回；如受不利判決，願供擔保請准免為假執行之宣告。
三、經兩造協議，對於以下之事實，兩造均不爭執：㈠兩造成立系爭買賣契約，由被告向原告購買系爭土地。
㈡兩造有簽訂書面契約（如本院卷5至9頁所示）。
㈢被告尚餘第3期餘款及第4期尾款共計132萬3,269元未付清。
㈣原告已辦竣系爭土地所有權移轉登記，並已清空系爭土地上之自己物品。
㈤原告曾以搬遷作業不及為由，要求將尾款支付期日及點交期日延至103年3月20日，經被告同意。
㈥原告在103年4月7日寄送存證信函（如本院卷26頁所示）給被告。
㈦被告在103年4月25日寄送存證信函（如本院卷第45頁所示）給原告。
㈧林○○於103年7月4日將178地號土地上之建物拆除。
㈨被告於林○○拆除建物後，即通知原告領取尚未付清之132萬3,269元，原告拒絕領取（見本院卷第170頁）。
四、基於上述不爭執事項，本件應由本院釐清認定之爭點如下：㈠兩造契約是否已經原告解除？㈡被告能否依契約第7條約定，要求原告清除178地號土地之
房屋？㈢被告可否以契約第7條約定，以原告未履行為由，拒絕付款
？
五、本院之判定：㈠原告不得主張解除系爭買賣契約⒈依卷附之系爭買賣契約第8條第1項約定：買方若不依合約
履行各項義務或支付價金時，每逾一日買方應加付按該期價款千分之一計算之懲罰性違約金予賣方（自逾期日至完成給付日止），並應於標的物點交時一併繳清；如買方發生遲延並經賣方書面通知限期催告而仍不履行時，賣方得解除契約，並沒收買方已繳價款做為違約之賠償，買方不得異議；若產權已過戶予買方或其指定之登記名義人時，買方及其指定之登記名義人應無條件配合辦理回復登記所有權予賣方，並負擔因此衍生之全部費用（見本院卷第7頁）。依該條約定，賣方之原告，確可在買方之被告未按約給付價金時，經由催告程序後，向被告主張解除契約。惟因契約互負債務者，於他方當事人未為對待給付前，得拒絕自己之給付。但自己有先為給付之義務者，不在此限，為民法第264條所定之「同時履行抗辯」條文，本件被告以原告既未履行清空點交系爭土地其中林○○占用之178地號土地，被告即得拒絕於10
3年3月20日付款為由，否認原告之主張，本院即應以原告有無負此義務及與被告之給付價金彼此是否具有對待給付關係而定。
⒉查閱系爭買賣契約對於原告有無負清空系爭土地之義務約定
於第7條：本買賣標的物（須謄空交付買方），除契約另有約定外，如有出租、被第三人占用、地上物若有其租賃契約或地上之建物有其設戶籍者（含寄戶口）、或其他足以妨礙買方利用標的物等情形，賣方應於約定交付尾款日期排除完畢，並於交付尾款之日同時以現場點交方式移交買方掌管；本買賣土地簽約後，如發現土地有被人占用時，應由賣方交付尾款前負責清理（見本院卷第7頁）。依該條項之約定，文義上明確約定原告應在交付尾款之日將其所出售系爭土地之地上物、建物排除完畢，衡酌兩造所簽訂之系爭買賣契約內容，係由被告向原告購買系爭土地，則各自之主給付義務，就被告而言為價金之給付，本無疑問，而就原告而言，參酌上述第7條已約定原告在交付尾款之日同時，須以現場點交方式移交買方掌管，足見原告之主給付義務在於移、點交系爭土地並辦理所有權移轉登記，兩者之間並立於互有對待給付之關係，原告並有先為給付之義務。
⒊而就原告所負騰空點交之義務內容，究竟僅限於原告只須清
空自己個人之物品，抑或尚須將其他共有人即林○○於178地號土地之建物拆除乙節，本院則衡酌下述幾點，認定原告仍須負清空、拆除其他共有人地上物之義務：
①對於契約內容之解釋，本依契約文義為主，除有違誠信原則
，尚不得任何擴張、限縮文義內容，而依系爭契約第7條約定，不僅明確約定原告應騰空之標的為「本買賣標的物」即系爭土地，且於該條第2項，原告在簽約後至尾款交付前之期間內，仍負清理有人占用系爭土地之義務，可見原告所負之義務尚有包含謄空清理其他占用人包含共有人之地上物、建物，非僅限於自己個人之物品而已。
②依原告自承，其亦知被告購買系爭土地目的欲作為整合多筆
土地開發（見本院卷第170頁），則被告自會要求出售之共有人須將土地全部清空為整合開發之條件，倘若僅要求各自共有人僅就自己之物品清空，無須擔負謄空清理其他共有人之地上物或建物，倘有其中一人不為，被告尚須另行花費人力、費用清理，當不符合被告統一商談、價購系爭土地開發之利益，尚難僅依原告個人片面之意，即可認定其僅須負自己個人物品清空義務。
⒋至於原告雖主張，被告收取之費用包含鑑界費用，林○○未
按約清理拆除建物，係因被告遲未辦理測量鑑界，確認林澄元應予拆除之範圍，導致林○○無法按期拆除，自應由被告負責，不應歸責於原告。惟依上開所述，原告確有負移交系爭土地及辦理所有權移轉登記之義務，而因契約而互負債務，一方有先為給付之義務者，縱其給付兼需他方之行為始得完成，而由於他方之未為其行為，致不能完成，並不能因而免除給付之義務。嗣後向他方請求給付時，他方仍得為同時履行之抗辯，如自己未再提出給付，他方以此拒絕履行，不能令負違約責任（最高法院71年台上字第82號判例意旨參照）。因此，無論被告有無鑑界之從給付義務，原告若未按時清理、移交系爭土地，被告仍可主張同時履行抗辯。
⒌基上，原告既負有騰空、移交系爭土地給被告之主給付義務
，且須先為給付，則其未於103年3月20日完成此一給付內容，被告即得主張同時履行抗辯。而依兩造所不爭執之事項，林○○於103年7月4日始將178地號土地上之建物拆除，而被告隨即通知原告領款，亦為原告所自承，但原告因慮及事件已繫屬於本院，故不願領取（見本院卷第170頁），則被告自無所謂遲延給付價金可言，故原告雖以103年5月20日民事變更訴之聲明暨陳報狀向被告為解除契約之意思表示（見本院卷第37頁），自不生解除之效果。從而，原告既不得解除系爭買賣契約，則其先位聲明請求將系爭土地所有權移轉登記予以塗銷，回復登記為原告所有，即無理由，不予准許。
㈡被告應給付原告132萬3,269元，及自103年7月5日起至
103年7月13日止，按年息百分之五計算之利息⒈當事人於言詞辯論時為訴訟標的之捨棄或認諾者，應本於其
捨棄或認諾為該當事人敗訴之判決，民事訴訟法第384條定有明文。被告就原告備位聲明其中本金132萬3,269元，及部分利息即自103年7月5日起至103年7月13日止，按年息百分之五計算之利息，為認諾之表示（見本院卷第138頁），則就原告請求該等部分之金額，依法即應為原告勝訴之判決。
⒉另就被告請求自103年3月20日起至103年7月4日止，以
及自103年7月13日起至清償日止之遲延利息，以及依第8條約定之違約金部分，依上述本院之認定，兩造雖已約明應在103年3月20日辦理點交及給付第3期餘款及第4期尾款，惟原告既未於該日完成自己之給付義務，被告即有權主張同時履行抗辯，拒絕清償剩餘未付之款項，即不負給付遲延責任；而被告在林○○拆除建物後，亦隨即通知原告領款，亦為原告所不爭，縱使原告拒絕領款，亦僅生原告受領遲延問題，尚無所謂仍由被告負遲延責任之事，亦無須負系爭買賣契約第8條所定之違約金，原告就此主張，亦無理由。
五、綜上所述，原告既不得依系爭買賣契約第8條約定主張解除契約，被告自不負回復原狀之義務，其依民法179條規定，先位聲明訴請塗銷系爭土地所有權移轉登記，回復為原告所有，為無理由，應予駁回。惟就備位聲明部分，原告就被告認諾部分即依系爭契約之法律關係，請求被告給付132萬3,
269元，及自103年7月5日起至103年7月13日止，按年息百分之五計算之利息部分，為有理由，應予准許；其餘之請求，被告既未有遲延給付，亦無理由，應予駁回。
六、原告就勝訴部分， 陳明 願供擔保請准宣告假執行，經核無不合，爰酌定相當擔保金額准許之，並依同法第392條第2項規定，依被告聲請定被告得預供如主文所示擔保金額而免為假執行；至原告先位之訴駁回暨備位敗訴部分，其假執行之聲請已失所附麗，應併駁回。
七、本件事證已明，兩造其餘攻擊防禦方法，核與本件判決結果不生影響，無庸逐一論述指駁，附此敘明。
八、訴訟費用負擔之依據：依民事訴訟法第79條。中華民國104年4月30日
民事第三庭法官高瑞聰以上正本係照原本作成。
如對本判決上訴，須於判決送達後20日內向本院提出上訴狀。如委任律師提起上訴者，應一併繳納上訴審裁判費。
中華民國104年4月30日
書記官蔡毓琦