裁判字號：臺灣新北地方法院107年重訴字第342號民事判決
裁判日期：民國112年10月06日
裁判案由：分割共有物
臺灣新北地方法院民事判決107年度重訴字第342號原告 張又慈 訴訟代理人 陳明宗 律師複代理人 蔡爵陽 律師被告劉 趙炎
何 劉愛玉 劉明珠 劉素真 共同訴訟代理人 董家豪 律師複代理人 枋啟民 律師被告新北市政府法定代理人 侯友宜 訴訟代理人 吳翊民
黃意雯 陳妍如 楊淑貞 被告陳 劉愛妹 住○○市○○區○○路00巷00號
劉鳳珠 住○○市○○區○○路00巷00號上列當事人間請求分割共有物事件，經本院於民國112年8月14日言詞辯論終結，判決如下：
主文兩造共有坐落新北市○○區○○段○○○○號建物（含如附圖二所示一樓至三樓增建部分）分割方法為：全部分歸由被告 劉趙炎 、 何劉愛玉 、 陳劉愛妹 、劉明珠、劉鳳珠、劉素真共同取得，並按被告劉趙炎、劉明珠應有部分比例各四分之一，被告何劉愛玉、陳劉愛妹、劉鳳珠、劉素真應有部分比例各八分之一之比例維持共有；被告劉趙炎、劉明珠各應補償原告新臺幣陸萬捌仟零玖拾玖元。
兩造共有坐落新北市○○區○○段○○○地號、五五二地號土地分割方法為：五五一地號土地全部分歸由被告劉趙炎、何劉愛玉、陳劉愛妹、劉明珠、劉鳳珠、劉素真共同取得，並按被告劉趙炎、劉明珠應有部分比例各四分之一，被告何劉愛玉、陳劉愛妹、劉鳳珠、劉素真應有部分比例各八分之一之比例維持共有；五五二地號土地全部分歸由被告劉趙炎、陳劉愛妹、劉明珠、劉鳳珠共同取得，並按被告劉趙炎應有部分比例四分之一，被告陳劉愛妹、劉鳳珠應有部分比例各八分之一，被告劉明珠應有部分比例二分之一之比例維持共有。被告劉趙炎、劉明珠各應補償原告新臺幣 伍佰 壹拾陸萬玖仟貳佰玖拾伍元；被告劉明珠應補償被告新北市政府新臺幣伍拾萬伍仟伍佰肆拾壹元。
兩造共有坐落新北市○○區○○段○○○地號、五六四地號土地應予合併分割，分割方法為：如附圖一地號563所示土地（面積二０‧二０平方公尺）分歸原告取得；如附圖一地號563⑴、564所示土地（面積四０‧四二平方公尺）分歸被告劉趙炎、陳劉愛妹、劉明珠、劉鳳珠共同取得，並按應有部分各四分之一之比例維持共有；如附圖一地號564⑴所示土地（面積二０‧二一平方公尺）分歸被告新北市政府取得。
兩造共有坐落新北市○○區○○段○○○地號、五五八地號、五六二地號、五六三之一地號、五六四之一地號、五六八地號土地應予變價分割，所得價金按如附表一所示各共有人應有部分比例分配。
訴訟費用由兩造按如附表五所示比例負擔。
事實及理由
壹、程序方面：
一、本件被告新北市政府法定代理人原為 朱立倫 ，嗣於民國107年12月25日變更為侯友宜，並經其承受訴訟在案，有民事聲明承受訴訟狀、中央選舉委員會公告等件在卷可稽（見本院卷一第185頁至第188頁），核無不合，應予准許。
二、本件被告新北市政府經合法通知，未於最後言詞辯論期日到場，核無民事訴訟法第386條所列各款情形，爰依原告聲請，由其一造辯論而為判決。
貳、實體方面：
一、原告主張：㈠緣坐落新北市五股區德音段如附表一所示之土地（下合稱系
爭土地，或逕以地號土地稱之）及建物(門牌號碼新北市○○區○○路00巷0號，下稱系爭建物)，分別為原告與如附表一所示之被告等人所共有（應有部分比例詳如附表一所示）。又兩造並無以契約訂有不分割之期限，亦無依物之使用目的不能分割之情形，而系爭563、564地號土地雖屬機關用地，惟依土地法第34條之1第5項、土地法第34條之1執行要點第4點第1款規定可知，即使為公私共有，仍得請求裁判分割。且機關用地於未依法徵收前為公共設施保留地，縱不能為一般建築使用，仍得請求裁判分割，僅係裁判分割後之臨路寬度須大於2公尺。況機關雖須於一定期限內以徵收等方式取得，但逾期即視為撤銷，而於未取得前，所有權人既仍得繼續為原來之使用或改為妨礙目的較輕之使用，並得申請臨時建築使用，故共有人非不能訴請分割甚明。爰依民法第823條第1項、第824條等規定，請求分割系爭土地及建物。
㈡至有關系爭建物部分，被告劉趙炎等4人雖抗辯於16年間興建
完成並為保存登記之土造建物早因水災時全部倒塌，後再重新建築為現狀磚造房屋，原告既非系爭建物之共有人，自不得請求分割云云，惟被告劉趙炎等4人就發生水災、重建之始末等均未敘明，並自承未留存重建時之照片，更未曾依法向地政機關就系爭建物申請滅失登記或進行複丈，且觀諸鈞院所調取60股建字第1659號建造執照（下稱系爭建照）之記載內容，可知系爭建物係舊有房屋為增建，使原建築物之面積增加，且沿用原有浴廁，而申請人在證明申請書上亦表示為「翻修」而非新建（或重行建築），均符合建築法第9條第2款所明定「增建」之定義，足證系爭建物過去並無被告劉趙炎等4人所稱滅失後重建之情事。原告係於000年0月間購買系爭建物，出賣人為訴外人 劉炎發 ，與被告為兄弟姐妹之親屬關係，自幼住居於系爭建物，不僅未聽聞有任何重建情事，且劉炎發母親晚年病重，均係劉炎發照料母親，因此劉炎發母親生前即將系爭建物應有部分8分之1移轉劉炎發，劉炎發母親死後，因兄弟姐妹拒絕辦理繼承登記，被告與劉炎發等親屬始於93年間進行調解，並依原應有部分取得系爭建物應有部分，嗣原告以買賣為原因，取得劉炎發就系爭建物應有部分4分之1。甚且，縱認系爭建物已非16年建造之土造房屋，惟系爭建照之申請人為訴外人 劉金春 ，而由劉金春取得系爭建照建物之事實上處分權，原告之前手劉炎發與被告既均為劉金春之繼承人，共同繼承系爭建照建物之建物事實上處分權，原告既係向劉炎發買受系爭建物應有部分，自得請求分割系爭建物，堪認被告劉趙炎等4人所為上開抗辯，並不可採。
㈢兩造所共有之系爭土地無從進行原物分割：
⒈系爭土地共有人有8人，除原告為4分之1外，其餘共有人應有
部分皆為8分之1，倘採原物分割，系爭551、555、558、562、568地號土地，除原告可獲配111.76坪外，其餘共有人則各分55.88坪；系爭552、563、563-1、564、564-1地號土地，除原告可獲配22.72坪外，其餘共有人則各分11.36坪，足見若採原物分割，將造成土地破碎，各土地所有人將無法有效利用所分得之土地，不符經濟效益。
⒉又系爭土地之使用分區，除系爭563、564地號土地外，均為
住宅區，欲發揮其經濟價值自應以建築房屋方式為之，倘採原物分割，將使共有人分得土地面積甚小，無從作為建築房屋使用，顯無法發揮整體經濟效益。從而，將系爭土地以變價方式整筆出售，透過市場競價機制，使有能力開發系爭土地者，願意出高價買受系爭土地，既可活化土地利用，其他共有人亦可獲較高之價金分配，可謂雙贏策略。
⒊被告劉趙炎等4人雖辯稱系爭土地為祖產且共有被告為兄弟姐
妹，仍願意維持共有云云，惟系爭土地如變價分割，將來執行法院拍賣時，被告均有依相同條件優先承買之權，且透過執行法院經由鑑價、詢價程序後，再定出最低拍賣價格拍賣之執行程序，則系爭土地如值高價，經應買人競相出價，自可得公平之價格賣出，對未能買得系爭土地之共有人，亦可獲分配合理之金錢，應為最符合兩造利益與系爭土地經濟效用之分割方法。
⒋另經囑託社團法人新北市不動產估價師公會（下稱估價師公
會）進行估價後，系爭土地市場合理價值為新臺幣（下同）1億8千餘萬元，但因被告之應有部分均為8分之1，倘採原物分割，不僅被告無從分配取得單一完整之土地面積，且被告尚須補償原告高額之價金。又系爭土地上現有數幢倉儲廠房建物，為被告出租他人，收取租金使用收益，原告不僅無從使用系爭土地，且從未收取任何租金，倘採原物分割，系爭土地遭被告先行出租他人之廠房建物，又將如何分配、管理及處分亦屬繁雜，難以公平。從而，以變賣系爭土地，所得價金按兩造之應有部分分配予各共有人之方式為裁判分割，較符合雙方之最大利益。㈣再者，倘鈞院認應採原物分割，惟坐落新北市○○區○○段000地
號土地為原告所有，其上有一磚造建築物，進出必須經過系爭551、552地號土地之小路，再經過系爭563-1、564-1地號土地之空地，行經系爭562、558地號土地，始至自強路42巷之道路，倘採被告劉趙炎等4人所提之分割方案，均由渠等取得全部系爭土地，將使原告之545地號土地成為袋地，須另行向被告起訴取得袋地通行權，始得通行至道路，然此與紛爭解決一次性原則有違，為避免原告所有545地號土地成為袋地，原告亦提出下列之原物分割方案（適用順序為方案
一、方案二）：⒈方案一：兩造共有系爭土地及建物全部由原告單獨取得，原
告依各共有人之持分及估價報告勘估之金額按如附表二所示補償金額補償被告。
⒉方案二：兩造共有系爭551、552、562、563-1、564-1、568
地號土地及系爭建物由原告單獨取得，原告依各共有人之持分及估價報告勘估之金額按如附表三所示補償金額補償被告，其餘土地變價分割，依各共有人如附表一所示之應有部分比例分配價金。
㈤併為聲明：兩造共有如附表一所示之不動產應予變價分割，所得價金按兩造如附表一所示之應有部分比例分配。
二、被告則各以：㈠劉趙炎、何劉愛玉、劉明珠、劉素真（下稱劉趙炎等4人）主張：
⒈系爭土地早年均為劉家祖產，後劉家子嗣將繼承之土地一部
出售予原告，始形成現今共有狀態，然目前土地由劉家占絕大多數(4分之3)，且被告劉趙炎亦居住於系爭分割土地上，是本件自應綜合考量共有人所占有共有物比例、經濟效用與情感因素等，以原物分配為原則，必於原物分配有困難者，始予變賣，以價金分配予各共有人。茲被告劉趙炎等4人主張之分割方案如下：
⑴系爭551、552、555、558、562、563-1、564-1、568地號土
地所有權均分歸被告劉趙炎等人共同取得，並按如附表四所示應有部分比例維持共有，而就原告所有系爭551、552、55
5、558、562、563-1、564-1、568地號土地所有權應有部分各2分之1分配予被告劉趙炎、劉明珠取得，並由被告劉趙炎、劉明珠按如附表四所示之補償金額補償原告；另就新北市所有系爭552、563-1、564-1地號土地所有權應有部分分歸被告劉明珠取得，並由被告劉明珠按如附表四所示之補償金額補償新北市。蓋劉家子嗣既仍欲維持祖產共有關係，且占大多數土地比例，而原告起訴主張變價分割者，被告等共有人業已表示願依鑑定之價格購買其持有之應有部分，則原告權利並無任何損害。原告雖稱倘未使其取得系爭551、552、563-1、564-1、562、568地號土地，將致其所有545地號土地成為袋地云云，惟545地號土地並非本件訴訟標的，是否因分割而成為袋地，當非本件訴訟所考量，況原告所有545地號土地可由554、553、672地號土地進出並非袋地，且倘545地號土地將因分割而成為袋地，則原告主張以變價分割亦將使545地號土地成為袋地，顯見原告所稱545地號土地成為袋地，僅係為其取得其他土地之託詞，並不足採。從而，採取被告劉趙炎等4人之分割方案，應屬適法。
⑵系爭563、564地號土地，依新北市新莊地政事務所109年5月6
日函附之土地複丈成果圖所示(下稱附圖一)，由新北市分配如附圖一地號564⑴部分(面積20.21平方公尺)，張又慈分配如附圖一地號563部分(面積20.20平方公尺)，劉趙炎、陳劉愛妹、劉明珠、劉鳳珠等4人分配如附圖一地號564、563⑴部分(面積40.42平方公尺)，並按應有部分比例各4分之1之比例維持共有關係。
⒉再就系爭928建物是否已滅失暨原告是否為門牌號碼新北市○○
區○○路00巷0號建物共有人一節，現狀系爭建物為「磚造建築」與建物登記謄本所載「土造建物」等情業已不相同，且依建物謄本所載該建物建築完成日期為16年，但依新北市政府工務局關於系爭建物是否有重新興建一事乃回復稱：「旨揭地號土地經以上述系統查詢結果，領有60股建字第1659號建照執照」，足見系爭建物確實有於60年間重新建造之事實存在。又被告劉趙炎已到庭陳稱現今建物與登記簿上記載16年之土造建物並不相同等語，登記簿所記載之土造建物既早於60年間遭貝絲颱風吹毀後滅失，故原告登記為共有人之系爭928建號建物，與現今建物並非同一。又現今建物既屬違章建築，應由出資興建之人原始取得所有權，而被告劉趙炎已陳稱係由陳劉愛妹出資建造，建築執照上寫劉金春是因為要他的名字才能夠申請通過等語，足見劉金春非現今建物出資興建人，又因劉金春並不識字，該份文件並非其所寫，故難以由內容記載「重新翻修」、「增建」判斷原建物並未滅失，且原有建物與增建建物並未相連。顯見上開所謂「增建」，事實上為「新建」之建物。況且，依該「增建建物」建築配筋圖說，亦可明確知悉，無論該增建位置是否仍留有原建物之「土造」牆面，但依配筋位置與平頂樣式等內容均可知悉，原建物於60年增建時已將「樑、柱、牆板」等結構重新配置，是以在興建之時均不足以遮風避雨而失法律上不動產之意義，原建物已屬滅失。是以，原告既與前手劉炎發購買業已滅失之標的物，其起訴所請求分割登記簿上之建物業已滅失根本無權利於其上，自無從主張分割，至於現今建物，非原告之前手可為物權行為讓與之標的，原告並未取得該違章建築事實上處分權之共有，故原告均不得請求分割該建物。退步言之，倘鈞院認為系爭928建號建物並未滅失，而原告為共有人之一，被告劉趙炎等4人主張應將系爭建物分歸被告劉趙炎等4人及被告何劉愛玉、劉素真共同取得，並按如附表四所示應有部分比例維持共有；被告劉趙炎、劉明珠就自原告取得各2分之1應有部分，並願按如附表四所示之補償金額補償原告等語。
㈡陳劉愛妹主張：同意分割，同意被告劉趙炎等4人提出之分割方案等語。
㈢劉鳳珠主張：同意分割，同意被告劉趙炎等4人提出之分割方
案等語。㈣新北市政府主張：⒈系爭552、563-1、564-1等3筆係私有土地，依民法第824條第
2項第2款規定予以變賣，以價金分配予各共有人。原告及被告劉趙炎等4人雖均主張願以法院估價每坪35萬9,400元之價格購買新北市之應有部分，惟新北市仍認為應透過強制執行拍賣機制，達到最大經濟效益，原告及各共有人亦可透過公開競標方式主張優先購買權。
⒉系爭563、564等2筆土地之使用分區係機關用地，且除非屬都
市計畫內土地，應不受土地法第31條及農業發展條例第16條分割之限制外，亦非屬建築法所稱之法定空地，並無建築基地法定空地分割辦法之限制。惟上開2筆土地之需地機關為憲兵學校（即國防部軍備局），係為公共設施保留地，依內政部102年11月12日內授中辦地字第10266520861號函釋意旨，不得移轉處分為私有，故不同意變價分割，且考量毗鄰之同段549、549-4地號之市有土地，以利未來土地整合利用規劃，故新北市應集中分配於系爭564地號土地左側毗鄰同段5
49、549-4地號市有土地，即如附圖一所示之地號564⑴部分（面積20.21平方公尺）分配予新北市等語。
三、兩造不爭執事項：㈠系爭551、555、558、562、568地號土地之共有人為原告及被
告劉趙炎、何劉愛玉、陳劉愛妹、劉明珠、劉鳳珠、劉素真共7人。
㈡系爭552、563、563-1、564、564-1地號土地之共有人為原告
及被告劉趙炎、陳劉愛妹、劉明珠、劉鳳珠、新北市共6人。
㈢如附表一所示土地除系爭563、564地號土地為機關用地外，其餘土地使用分區均為住宅區。
四、法院之判斷：㈠按各共有人，除法令另有規定外，得隨時請求分割共有物。
但因物之使用目的不能分割或契約訂有不分割之期限者，不在此限，民法第823條第1項定有明文。經查：
⒈系爭土地為兩造所共有，各筆土地之共有人及其應有部分詳
如附表一所示，系爭土地之使用目的無不能分割之情事，且兩造未約定不分割之期限，亦未能對分割方法達成協議，為兩造所不爭，並有新北市新莊地政事務所107年11月9日函、新北市政府工務局107年11月19日函在卷可稽（見本院卷一第77頁、第131頁)，則依上開規定，原告請求分割系爭土地，洵屬有據。
⒉至系爭建物部分，被告劉趙炎等人雖抗辯登記之建物業已滅
失，原告非現今建物事實上處分權之共有人，不得請求分割等語。惟查，依928建號建物登記謄本所示，該建物門牌號碼確實為新北市○○區○○路00巷0號，並以原告與被告劉趙炎等人為共有人，則依民法第759條之1規定，應推定原告為適法之所有權人。又查，本件經新北市政府工務局函覆本院稱系爭551地號土地上領有60股建字第1659號建造執照（見本院卷一第553-554頁），經本院調取上開建造執照全卷可知，該建造執照係由被告劉趙炎等人之父親劉金春委由 盧金泉 建築師於00年00月間以營造類別「增建」向主管機關提出申請，其中所檢附劉金春出具予改制前五股鄉公所之證明申請書乃記載：「窃人所有坐落於台北縣○○鄉○○地○○○○○地○○○○地號房屋一棟，係於民國十六年建築完成使用，因設備簡陋，未達政府徵收房捐稅標準，但於今年貝絲颱風來襲時被吹毀，茲為申請重新翻修…」等內容，而按建築物之新建、增建、改建及修建，應請領建造執照，建築法第28條定有明文；又不動產物權，依法律行為而取得、設定、喪失及變更者，非經登記，不生效力，民法第758條亦規定甚明。劉金春既係委由專業建築師辦理建造執照之申請，倘原登記建物業已全部滅失，焉有不知應依法辧理建物所有權滅失登記，並另申請新建類別建造執照，而非僅以重新翻修為由申請增建類別之建造執照，堪認系爭928建號建物於60年間並未滅失，僅係因增建而增加使用面積。況依系爭建物於93年7月8日以調解共有物分割為登記原因辦理所有權移轉登記所依據之本院三重簡易庭93年度重調字第71號調解筆錄調解成立內容之記載（見本院卷三第91-93頁)，被告劉趙炎、陳劉愛妹同意與被告劉鳳珠、劉明珠、何劉愛玉、劉素真與訴外人 劉陳好 、劉炎發等人就包含建物門牌號碼（改制前）台北縣○○鄉○○路00巷0號建物在內之土地及建物協同辦理分別共有之變更登記應有部分各8分之1，而該案相對人即被告 陳劉愛珠 既委任律師為代理人，倘原登記建物確實業已滅失，現今建物屬由其出資建造之新建建物，當知其得主張原登記建物應為滅失登記，並為新建建物之單獨所有權人，惟調解程序之全體當事人既均同意依應有部分比例8分之1辦理分別共有分割登記，自應受調解成立內容之拘束，足見調解程序之全體當事人對於建物門牌號碼（改制前）台北縣○○鄉○○路00巷0號建物，均已同意不論係原登記建物或係現今建物均為共有人，是被告劉趙炎等人於本件訴訟猶爭執上開調解程序中之當事人劉炎發即原告之前手所取得原登記建物所有權之建物已滅失且並未取得現今建物事實上處分權，故無從將其應有部分因買賣而移轉登記予原告云云，委不足採。復查，有關系爭928建號建物增建部分現況，經本院會同兩造及地政機關人員於109年11月27日現場履勘結果，現場為3層樓建物，整棟樓僅有1樓大門出入口，與2、3樓共用1樓門牌，進入2、3樓必須經過1樓內部等情，有勘驗筆錄1份在卷可按，又該建物含增建部分坐落本件請求分割之系爭551、552地號土地部分，1樓至3樓部分面積合計為181.25平方公尺（計算式：67.47＋7.95＋68.85＋10.96＋22.29＋3.73＝181.25)，並有新北市新莊地政事務所111年3月10日函附之土地複丈成果圖（下稱附圖二）在卷可稽，且按在原房屋加蓋之增建部分，或加建在原建物之上，仍須利用原建物之門戶進出，而無獨立之進出通路，各該增建部分，既已與原建物附合而成為一整體，即成為原建物之重要成分，依民法第821條之規定，應由原建物之所有權人取得各該增建部分之所有權（最高法院85年度台上字第807號裁判意旨參照）。揆諸前開說明，堪認系爭928建號建物之所有權人亦取得如附圖二所示一樓至三樓增建部分之所有權。再查，系爭建物屬於除新北市以外之兩造所共有，各共有人應有部分詳如附表一所示，而系爭建物之使用目的無不能分割之情事，且兩造未約定不分割之期限，亦未能對分割方法達成協議，為兩造所不爭。從而，原告請求分割系爭建物，亦屬有據。
㈡又按共有物之分割，依共有人協議之方法行之。分割之方法
不能協議決定，或於協議決定後因消滅時效完成經共有人拒絕履行者，法院得因任何共有人之請求，命為下列之分配：㈠以原物分配於各共有人。但各共有人均受原物之分配顯有困難者，得將原物分配於部分共有人。㈡原物分配顯有困難時，得變賣共有物，以價金分配於各共有人；或以原物之一部分分配於各共有人，他部分變賣，以價金分配於各共有人。以原物為分配時，如共有人中有未受分配，或不能按其應有部分受分配者，得以金錢補償之。以原物為分配時，因共有人之利益或其他必要情形，得就共有物之一部分仍維持共有，民法第824條第1項至第4項分別定有明文。復按分割共有物，以消滅共有關係為目的。法院裁判分割共有土地時，除因該土地內部分土地之使用目的不能分割，或部分共有人仍願維持其共有關係，得就該部分土地不予分割或准該部分共有人成立新共有關係外，應將土地分配於各共有人單獨所有（最高法院84年度台上字第2104號判決意旨參照）。再按法院為裁判分割時就分割方式有自由裁量之權，除應斟酌各共有人之意願外，尚需衡酌共有物之性質、價格、分割前之使用狀態、經濟效用及公共利益、全體或多數共有人利益等因素，並兼顧公平之原則等有關情狀，定一適當公平之方法以為分割（最高法院94年度台上字第1768號、96年度台上字第108號判決要旨參照）。經查：
⒈系爭928建號建物（含如附圖二所示一樓至三樓增建部分）部分：
⑴查系爭建物翻修增建部分係由被告劉趙炎等人之父親劉金春
申請建築執照興建，而被告劉趙炎、何劉愛玉、陳劉愛妹、劉明珠、劉鳳珠、劉素真等人均為劉金春之子女，已如前述。又系爭建物現由被告劉趙炎居住使用中，業據被告劉趙炎在本院審理時自承在案，並為兩造所不爭，且被告劉趙炎自89年6月19日起即設籍在系爭建物，亦有被告劉趙炎個人基本資料查詢結果可佐。按經濟社會文化權利國際公約第11條第1項揭示，人人有權享受其本人及家屬所需之適當生活程度，包括適當之住所，締約國應採取適當步驟確保此種權利之實現；同條之第4號與第7號《一般性意見》解釋意旨，則闡明「適足住房權」意義，指任何人都有和平、安全而有尊嚴地居住在某處的權利，此為基本人權，國家負此義務，司法審判機關於解釋及適用法律之際，亦應本此意旨具體實現該基本人權精神。又定共有物分割之方法，固立法授權由法院裁量，亦須符合適當性原則。法院所採分割方法，若涉及居住建物拆除、人員遷離原來住居所等，攸關任何人有和平、安全而有尊嚴的居住在一定場所，即適足住房權時，尤應注意審酌該建物是否係所有人與其家庭成員滿足其生活所需（最高法院112年度台上字第848號判決參照）。查系爭建物共有人除原告外，其餘被告屬兄弟姊妹之關係，而本件所定分割方法，將涉及被告劉趙炎是否需遷離原來住居所，揆諸前揭說明，為確保共有人對系爭建物適足住房權之權利，足見被告劉趙炎等人所提如附表四所示有關系爭928建號建物之分割方案，亦即將系爭928建號建物分歸由被告劉趙炎、何劉愛玉、陳劉愛妹、劉明珠、劉鳳珠、劉素真共同取得，並按被告劉趙炎、劉明珠應有部分比例各4分之1，被告何劉愛玉、陳劉愛妹、劉鳳珠、劉素真應有部分比例各8分之1之比例維持共有，應屬允當。
⑵復按以原物為分配時，如共有人中有未受分配，或不能按其
應有部分受分配者，得以金錢補償之，為民法第824條第3項所明定。查本院採認之系爭928建號建物原物分配分割方案，已如前述，其中共有人即原告未受分配，是依上開規定，應以金錢補償之。又依據估價師公會112年3月25日(109)估字第021號估價報告書所示，就系爭建物使用成本法評估後，認系爭建物價值為54萬4,791元，且兩造均同意本案補償金額以估價報告書之價格日期為基準（見本院卷四第40頁)，而原告原所有之系爭928建號建物應有部分4分之1，於原物分配後既係分歸被告劉趙炎、劉明珠各取得其中之2分之1，故應由被告劉趙炎、劉明珠以金錢補償未受分配之原告。再有關金錢補償數額，本院認以上開估價報告書所載建物價值作為本件補償金額之計算標準，應屬妥適，並已兼顧原告之利益，故被告劉趙炎、劉明珠就系爭建物受分配部分應各補償原告6萬8,099元【計算式：544,791元×1/4×1/2＝68,099元，小數點以下四捨五入(下同）】。
⒉系爭551、552地號土地部分：
⑴查系爭928建號建物含增建部分，係坐落系爭551、552地號土
地上，有建物登記謄本及附圖二所示土地複丈成果圖可稽，則為免土地及其上建物分屬不同人，致生不動產使用之不便及不利益，本院認被告劉趙炎等人所提如附表四所示有關系爭551、552地號土地之分割方案，亦即將系爭551地號土地分歸由被告劉趙炎、何劉愛玉、陳劉愛妹、劉明珠、劉鳳珠、劉素真共同取得，並按被告劉趙炎、劉明珠應有部分比例各4分之1，被告何劉愛玉、陳劉愛妹、劉鳳珠、劉素真應有部分比例各8分之1之比例維持共有；系爭552地號土地分歸被告劉趙炎、陳劉愛妹、劉明珠、劉鳳珠共同取得，並按被告劉趙炎應有部分比例4分之1，被告陳劉愛妹、劉鳳珠應有部分比例各8分之1，被告劉明珠應有部分比例2分之1之比例維持共有，應屬允當。
⑵再查依上述系爭551、552地號土地原物分配之分割方案，共
有人中即原告、新北市未受分配，是依前揭規定，應以金錢補償之。又依據估價師公會108年6月24日(108)估字第007號估價報告書所示，系爭551、552地號土地以比較法及成本法之土地開發分析法推估後，認系爭551、552地號土地每坪單價均為35萬9,400元，經計算土地面積後，系爭551地號土地總價為3,933萬2,197元、系爭552地號土地總價為202萬2,164元，且兩造均同意本案補償金額以估價報告書之價格日期為基準，而原告原所有系爭551、552地號土地應有部分各4分之1，於原物分配後既係分歸被告劉趙炎、劉明珠各取得其中之2分之1，故應由被告劉趙炎、劉明珠以金錢補償未受分配之原告；另新北市所有之552地號土地應有部分4分之1，於原物分配後既分歸被告劉明珠取得，故應由被告劉明珠以金錢補償未受分配之新北市。再有關金錢補償數額，本院認以上開估價報告書所載土地價值作為本件補償金額之計算標準，應屬妥適，並已兼顧原告之利益，故被告劉趙炎、劉明珠就系爭551、552地號土地受分配部分應各補償原告516萬9,295元【計算式：(39,332,197＋2,022,164)×1/4×1/2＝5,169,295】；被告劉明珠就系爭552地號土地受分配部分應補償新北市50萬5,541元【計算式：2,022,164×1/4＝505,541元】。
⒊系爭563、564地號土地部分：
⑴按共有人相同之數不動產，除法令另有規定外，共有人得請
求合併分割，民法第824條第5項定有明文。查系爭563、564地號土地銜接相鄰，使用分區均屬機關用地，且共有人均屬相同，為兩造所不爭，而被告新北市政府請求合併分割系爭
563、564地號土地，並為原告及其餘被告所同意，是被告新北市政府請求合併分割系爭563、564地號土地，於法尚無不合，應予准許。
⑵再查，系爭563、564地號土地依新北市政府城鄉發展局提供
之都市計畫資料表六備註欄載明機五（機關用地）需地機關為「憲兵學校」（即國防部軍備局），有新北市政府使用分區查詢系統及都市計畫書等件在卷可查（見本院卷二第119-121頁)。再系爭563、564地號土地係位於憲兵學校西南角圍牆外，現況部分空置，部分停放車輛，亦有估價報告書可按（見本院卷三第131頁)。又依據估價師公會112年3月25日(109)估字第021號估價報告書所示，系爭563、564地號土地以比較法及成本法之土地開發分析法推估後，認系爭563、564地號土地每坪單價均為19萬元，且兩造均同意本案補償金額以估價報告書之價格日期為基準，是2筆土地之價值並無任何差異性。
⑶本件被告新北市政府主張：考量系爭563、564地號土地相毗
鄰之同段549、549-4地號為市有土地，為利未來土地整合利用規劃，故請求按新北市就系爭563、564地號土地應有部分比例面積總和，將如附圖一所示地號564⑴部分（面積20.21平方公尺）分配予新北市等語；被告劉趙炎等人主張：同意將如附圖一所示地號564⑴部分分配予新北市，另請求將如附圖一所示地號563⑴、564所示土地（面積40.42公尺）分歸被告劉趙炎、陳劉愛妹、劉明珠、劉鳳珠共同取得，並按應有部分各4分之1之比例維持共有等語；另原告除主張變價分割或系爭563、564地號土地全部分歸原告取得，由原告補償被告外，並未提出其他分割方案。經核考量共有物之裁判上分割，乃以原物分配予各共有人為原則，需各共有人均受原物之分配顯有困難者，始得將原物分配於部分共有人，故難認將系爭563、564地號土地全部分歸原告取得為適當。況系爭
563、564地號土地既屬機關用地，倘以變價方式分割致全部移轉為私有，日後新北市政府尚需另以徵收、價購方式取得，亦有未妥。從而，本院斟酌如附圖一所示分割方案，各共有人分得部分之土地面積與應有部分比例相符，各分得部分之土地單價亦屬均等，並符合多數共有人之意願，是該分割方案有助於土地發揮最大經濟效用，對於兩造均屬公平並無不利，故本院認採取被告劉趙炎等人及新北市政府所同意之如附圖一所示之原物分割方法，即將如附圖一地號563所示土地（面積20.20平方公尺）分歸原告取得；如附圖一地號563⑴、564所示土地（面積40.42平方公尺）分歸被告劉趙炎、陳劉愛妹、劉明珠、劉鳳珠共同取得，並按應有部分各4分之1之比例維持共有；如附圖一地號564⑴所示土地（面積2
0.21平方公尺）分歸被告新北市取得，應屬適當公允。⒋系爭555地號、558地號、562地號、563-1地號、564-1地號、568地號土地部分：
⑴查系爭568地號土地未與如附表一所示任一筆地號土地相毗鄰
，土地面積僅38.01平方公尺，且兩造均無意願僅按應有部分比例分割予各共有人，參以倘採以原物分割予各共有人之分割方案，將造成共有人所分得土地面積細瑣零碎，不利各共有人就系爭土地利用，有害於總體社會經濟之發展，是系爭568地號土地尚不宜依民法第824條第2項第1款前段規定，將系爭568地號土地以原物分配予各共有人；再原告及被告劉趙炎等4人雖均提出以原物全部分配予己方並兼以價金補償之分割方案，然此分割方案對兩造而言將有獨厚一造而有失公允之虞，亦難兼顧土地共有人全體之利益及實質公平，故應認系爭568地號土地以原物分割顯有困難。再查，系爭568地號土地如採變價分割，使欲取得該筆土地之人能完整取得所有權之全部，以達土地利用及經濟效益之最大化；此外，變價分割方案可探知系爭568號土地在自由競爭市場下最合理市場價值，由競價方式，確認競價時點系爭房地之最優價格，應較有利於全體共有人，且由民法第824條第7項「變賣共有物時，除買受人為共有人外，共有人有依相同條件優先承買之權，有二人以上願優先承買者，以抽籤定之」規定內容，已賦予各共有人於共有物變價分配執行程序，有依相同條件優先承買之權，兼衡系爭568地號土地依估價報告書所載現況部分空置，部分為雜草地，自不會因變價分割而使其原先之利用狀態受有影響。故此等分割方案，除可維持良性公平競價之結果、確認共有物最大經濟效益，有利於各共有人，更可使系爭568地號土地所有權狀態最終歸於單純，益徵此筆土地以變價分割方案係最符合經濟利用、整體規劃利用，所造成變動及損害均屬輕微，對各共有人最為有利，最為適切公允之分割方案。
⑵再查，系爭555地號、558地號、562地號土地共有人均屬相同
，惟與系爭563-1、564-1地號土地共有人僅部分相同，依據估價師公會108年6月24日(108)估字第007號估價報告書所示，系爭555地號、558地號、562地號、563-1、564-1地號土地以比較法及成本法之土地開發分析法推估後，認各筆土地每坪單價均為35萬9,400元，是該5筆土地之價值並無任何差異性。又該5筆土地雖非不得為原物分配，然兩造均無意願僅按其應有部分比例分割予各共有人，是系爭土地尚不宜依民法第824條第2項第1款前段規定，將系爭土地以原物分配於各共有人；再原告及被告劉趙炎等4人雖均提出以原物全部分配予己方並兼以價金補償之分割方案，然此分割方案對兩造而言將有獨厚一造而有失公允之虞，況參諸上開5筆土地相毗鄰，左下方與原告所有之545地號土地相鄰接，左上方則與被告劉趙炎等人所分得系爭551、552地號土地相鄰接，則不論係原告或被告劉趙炎等人均得以與其他土地合併開發利用，顯見此方案難以兼顧土地共有人全體之利益及實質公平，堪認系爭555地號等5筆土地以原物分割顯有困難。復查，系爭555地號等5筆土地之使用現況，土地上雖有鐵皮製倉儲廠房建物數幢，由被告劉趙炎等人出租他人收取租金等情，然均屬未辦保存登記建物；而依估價報告書所載，上開土地屬新北市五股都市計畫區(60年10月5日五股都市計畫案)範圍內之住宅區用地，整體而言，以住宅之使用型態與週遭環境適合性較佳，容許建蔽率不得超過50%，容許容積率不得超過200%。依據該土地所在區域現在與未來發展情況，並考量個別條件與建築開發與設計之可行性分析而言，上開土地應以大樓住宅形態建物較為適宜，亦可達最有效使用。又該標的土地位於山坡地範圍，建築開發需依「建築技術規則」、「山坡地建築管理辦法」、「新北市政府山坡地雜或雜併建照申請案審查原則」、「新北市政府山坡地範圍劃定及檢討變更作業要點」等有關規定辦理，此外開發前應先擬具水土保持申請書件並經核定後，始得施作（見估價報告書第31-34頁）。足見系爭555地號等5筆土地上現存之鐵皮製倉儲廠房建物數幢，非屬適法或最有效之使用方式，是自毋庸考量上開土地是否因變價分割致原有之利用狀態受有影響。復參酌原告先位主張以變價分割之分割方案，既可使最適切之人得完整取得該等土地之全部，使其得進行彈性運用，以達土地利用及經濟效益之最大化，且可探知該等土地在自由競爭市場下最合理市場價值，藉由競價方式，確認競價時點土地之最優價格，應較有利於全體共有人，且按諸民法第824條第7項規定：「變賣共有物時，除買受人為共有人外，共有人有依相同條件優先承買之權，有二人以上願優先承買者，以抽籤定之。」，揆其立法理由乃謂：共有物變價分割之裁判係賦予各共有人變賣共有物，分配價金之權利，故於變價分配之執行程序，為使共有人仍能繼續其投資規劃，維持共有物之經濟效益，並兼顧共有人對共有物之特殊感情，爰增訂以變價分配時，共有人有依相同條件優先承買之權。但為避免回復共有狀態，與裁判分割之本旨不符，爰仿強制執行法第94條規定，有二人以上願優先承買時，以抽籤定之。又買受人為共有人時，因本項規範目的已實現，且為免法律關係之複雜化，故明定於此種情形時，排除本項之適用。準此，採變價分割時，兩造自得依其對上開土地之利用情形、對共有物在感情上或生活上是否有密不可分之依存關係，暨評估自身之資力等各項，以決定是否參與競標或行使優先承買之權利，以單獨取得上開土地之所有權。是以，變價分割之方式，一方面可經由競標之結果提高土地之價格，且得標之人繳足價款始將土地所有權移轉，適可避免原物分割之缺點，另一方面，各共有人亦可藉由參與競標或優先承買權之行使，達到與以上開原物分割方式取得土地所有權之相同結果，對全體共有人亦屬公允。再參以被告新北市政府就所有之系爭563-1地號、564-1地號土地亦同意採行變價分割之方式。是以，兩者相較，本院認系爭555地號、558地號、562地號、563-1地號、564-1地號土地採原物分割顯有困難，採變價分割後，將變賣獲取價金以為分配之方法進行分割，較能提高該等土地之使用及經濟價值，及維護共有人之公平分配。
五、末按應有部分有抵押權或質權者，其權利不因共有物之分割而受影響。但權利人經共有人告知訴訟而未參加者，其權利移存於抵押人或出質人所分得之部分，民法第824條之1第2項但書第3款定有明文。查原告於106年12月1日以其所有系爭545（非本案分割標的）、551、552、555、558、562地號土地應有部分4分之1設定登記最高限額3,480萬元之抵押權予訴外人聯邦商業銀行股份有限公司，有系爭551地號土地登記第二類謄本可按（附於如附表一註2所示估價報告書）。又聯邦商業銀行業經本院告知訴訟而未參加本件訴訟，揆諸前揭規定，其抵押權依法應移存於原告所分得部分，併此敘明。
六、綜上所述，原告依民法第823條第1項、第824條第2項規定，請求判決分割如附表一所示之土地及建物，洵屬正當。本院斟酌當事人意願、共有物之使用情形、經濟效用及全體共有人之利益等情，認應採之分割方法為：㈠系爭928建號建物（含如附圖二所示一樓至三樓增建部分）分歸由被告劉趙炎、何劉愛玉、陳劉愛妹、劉明珠、劉鳳珠、劉素真共同取得，並按被告劉趙炎、劉明珠應有部分比例各4分之1，被告何劉愛玉、陳劉愛妹、劉鳳珠、劉素真應有部分比例各8分之1之比例維持共有；被告劉趙炎、劉明珠各應補償原告6萬8,099元；㈡系爭551、552地號土地分割方法為：551地號土地全部分歸由被告劉趙炎、何劉愛玉、陳劉愛妹、劉明珠、劉鳳珠、劉素真共同取得，並按被告劉趙炎、劉明珠應有部分比例各4分之1，被告何劉愛玉、陳劉愛妹、劉鳳珠、劉素真應有部分比例各8分之1之比例維持共有；552地號土地全部分歸由被告劉趙炎、陳劉愛妹、劉明珠、劉鳳珠共同取得，並按被告劉趙炎應有部分比例4分之1，被告陳劉愛妹、劉鳳珠應有部分比例各8分之一，被告劉明珠應有部分比例2分之1之比例維持共有。被告劉趙炎、劉明珠各應補償原告516萬9,295元；被告劉明珠應補償被告新北市政府50萬5,541元；㈢系爭563、564地號土地應予合併分割，分割方法為：如附圖一地號563所示土地（面積20.20平方公尺）分歸原告取得；如附圖一地號563⑴、564所示土地（面積40.42平方公尺）分歸被告劉趙炎、陳劉愛妹、劉明珠、劉鳳珠共同取得，並按應有部分各4分之1之比例維持共有；如附圖一地號564⑴所示土地（面積20.21平方公尺）分歸被告新北市取得；㈣系爭555地號、558地號、562地號、563-1地號、564-1地號、568地號土地應予變價分割，所得價金按如附表一所示各共有人應有部分比例分配等之分割方案，方為適當。
七、本件事證已臻明確，兩造其餘主張、攻擊防禦方法及所舉證據，經本院審酌後認核與本件判決結果均不生影響，爰不另逐一論述，附此敘明。
八、按因共有物分割、經界或其他性質上類似之事件涉訟，由敗訴當事人負擔訴訟費用顯失公平者，法院得酌量情形，命勝訴之當事人負擔其一部，民事訴訟法第80條之1定有明文。
本件係因分割共有物而涉訟，兩造之行為均可認按當時之訴訟程度，為伸張或防禦權利所必要。又分割共有物之訴，乃形成訴訟，法院不受當事人聲明分割方法之拘束，故實質上並無所謂何造勝訴、敗訴之問題。爰審酌兩造各自因本件分割訴訟所得之利益等情，認本件訴訟費用，應由兩造依如附表一所示土地及建物公告現值或課稅現值按各共有人應有部分比例負擔如附表五所示，始為公平，併予敘明。
九、訴訟費用負擔之依據：民事訴訟法第80條之1。中華民國112年10月6日
民事第三庭法官王士珮以上正本係照原本作成。
如對本判決上訴，須於判決送達後20日內向本院提出上訴狀。如委任律師提起上訴者，應一併繳納上訴審裁判費。
中華民國112年10月6日
書記官李依芳附表一編號共有人共有人就新北市○○區○○段○○地號土地及同段928建號建物之權利範圍551地號928建號552地號555地號558地號562地號563地號563-1地號564地號564-1地號568地號361.78㎡(109.4385坪)59㎡(含如附圖二所示一樓至三樓增建部分面積181.25㎡(54.83坪）18.60㎡(5.6265坪)889㎡(268.9225坪)8.08㎡(2.4442坪)180.90㎡(54.7223坪)57.55㎡(17.41坪)127.38㎡(38.5323坪)23.28㎡(7.04坪）73.60㎡（22.2640坪）38.01㎡（11.50坪）1張又慈1/41/41/41/41/41/41/41/41/41/41/42劉趙炎1/81/81/81/81/81/81/81/81/81/81/83何劉愛玉1/81/8-1/81/81/8----1/84陳劉愛妹1/81/81/81/81/81/81/81/81/81/81/85劉明珠1/81/81/81/81/81/81/81/81/81/81/86劉鳳珠1/81/81/81/81/81/81/81/81/81/81/87劉素真1/81/8-1/81/81/8----1/88新北市（管理者新北市政府財政局）--2000/8000---2000/80002000/80002000/80002000/8000-備註107年度公告現值元/㎡60,400元-60,400元60,400元60,400元60,400元60,400元60,400元60,400元60,400元60,400元107年度土地公告現值總價或房屋課稅現值2,185萬1,512元16萬3,700元112萬3,440元5,369萬5,600元48萬8,032元1,092萬6,360元347萬6,020元769萬3,752元140萬6,112元444萬5,440元229萬5,804元108年4月17日鑑估單價元/坪35萬9,400元-35萬9,400元35萬9,400元35萬9,400元35萬9,400元19萬元35萬9,400元19萬元35萬9,400元24萬4,000元108年4月17日鑑估總價3,933萬2,197元54萬4,791元202萬2,164元9,665萬0,747元87萬8,445元1,966萬7,195元330萬7,900元1,384萬8,581元133萬7,600元800萬1,682元280萬6,000元註1：928建號建物原登記坐落地號為551地號土地，而增建部分依如附圖二所示係坐落551、552地號土地。註2：551、552、555、558、562、563-1、564-1地號土地有關108年4月17日鑑估單價及總價，依據估價師公會108年6月24日(108)估字第007號估價報告書（參外放證物）。註3：563、564、568地號土地有關108年4月17日鑑估單價及總價，依據估價師公會112年3月25日(109)估字第021號估價報告書（參本院卷三第107-360頁)。註4：928建號建物有關108年4月17日鑑估總價，依據估價師公會112年3月25日(109)估字第021號估價報告書（參本院卷三第361-480頁)。附表二（原告主張之方案一分割方法）編號共有人新北市○○區○○段○○地號土地及928建號建物全部分配歸原告單獨所有，原告應給付各共有人如下列之補償金額551地號555地號558地號562地號552地號563-1地號564-1地號563地號564地號568地號928建號361.78㎡889㎡8.08㎡180.90㎡18.60㎡127.38㎡73.6㎡57.55㎡23.28㎡38.01㎡59㎡((含如附圖一所示一樓至三樓增建部分)1劉趙炎1,956萬6,073元298萬4,053元63萬3,481元29萬7,956元6萬8,099元2何劉愛玉1,956萬6,073元-----29萬7,956元6萬8,099元3陳劉愛妹1,956萬6,073元298萬4,053元63萬3,481元29萬7,956元6萬8,099元4劉明珠1,956萬6,073元298萬4,053元63萬3,481元29萬7,956元6萬8,099元5劉鳳珠1,956萬6,073元298萬4,053元63萬3,481元29萬7,956元6萬8,099元6劉素真1,956萬6,073元-----29萬7,956元6萬8,099元7新北市----596萬8,107元126萬6,962元--附表三（原告主張之方案二分割方法）編號共有人新北市○○區○○段○○地號土地分配歸原告單獨所有，原告應給付各共有人如下列之補償金額，其餘同段555地號、558地號、563地號、564地號土地變價分割，所得價金按如附表一所示各共有人應有部分比例分配價金。551地號562地號552地號563-1地號564-1地號568地號928建號361.78㎡180.90㎡18.60㎡127.38㎡73.6㎡38.01㎡59㎡(含如附圖一所示一樓至三樓增建部分)1劉趙炎737萬4,924元298萬4,053元29萬7,956元6萬8,099元2何劉愛玉737萬4,924元---29萬7,956元6萬8,099元3陳劉愛妹737萬4,924元298萬4,053元29萬7,956元6萬8,099元4劉明珠737萬4,924元298萬4,053元29萬7,956元6萬8,099元5劉鳳珠737萬4,924元298萬4,053元29萬7,956元6萬8,099元6劉素真737萬4,924元---29萬7,956元6萬8,099元7新北市--596萬8,107元--附表四（被告劉趙炎等4人主張之分割方法）編號共有人受補償人及後列各地號受補償金額新北市○○區○○段○○地號土地分歸劉趙炎、何劉愛玉、陳劉愛妹、劉明珠、劉鳳珠、劉素真依下列應有部分比例維持共有關係，並由劉趙炎、劉明珠以下列補償金額分別補償張又慈及新北市；另563、564地號土地依如附圖一所示分割方法為原物分割，其中新北市分配地號564⑴部分（面積20.21㎡)。張又慈分配地號563部分（面積20.20㎡)，劉趙炎、陳劉愛妹、劉明珠、劉鳳珠等4人分配地號564及563⑴部分，並按如下列應有部分比例維持共有關係。另928建號建物倘認未滅失而應予分割，應分歸劉趙炎、何劉愛玉、陳劉愛妹、劉明珠、劉鳳珠、劉素真依下列應有部分比例維持共有關係，並由劉趙炎、劉明珠以下列補償金額補償張又慈。551地號562地號555地號558地號552地號563-1地號564-1地號568地號563地號564地號928建號361.78㎡180.90㎡889㎡8.08㎡18.60㎡127.38㎡73.6㎡38.01㎡分配564及563⑴部分共40.42㎡59㎡(含如附圖二所示一樓至三樓增建部分)1劉趙炎1/41/41/41/41/41/41/41/41/41/4張又慈2,255萬50,125元35萬750元--6萬8,099元2何劉愛玉-1/81/81/81/8---1/8--1/83陳劉愛妹-1/81/81/81/81/81/81/81/81/41/84劉明珠1/41/41/41/41/21/21/21/41/41/4張又慈2,255萬50,125元35萬750元--6萬8,099元新北市----596萬8,106元----5劉鳳珠-1/81/81/81/81/81/81/81/81/41/86劉素真-1/81/81/81/8---1/8--1/8附表五編號共有人訴訟費用負擔比例1張又慈1/42劉趙炎1/83何劉愛玉1039/100004陳劉愛妹1/85劉明珠1/86劉鳳珠1/87劉素真1039/100008新北市422/10000