臺灣新北地方法院88年度重訴字第55號民事判決

裁判字號：臺灣新北地方法院88年重訴字第55號民事判決

裁判日期：民國89年07月11日

裁判案由：返還價金

臺灣板橋地方法院民事判決八十八年度重訴字第五十五號
原告戊○○訴訟代理人 楊金順 律師複代理人 江旻書 律師
南雪貞 律師甲○○住台北市○○○路○段○○○號十三樓被告丙○○○住台北縣板橋市○○路○段○○○巷○○弄○○○號訴訟代理人 劉師婷 律師
李文中 律師複代理人 彭意森 律師
葉繼升 律師右當事人間返還價金事件，本院判決如左：
主文原告之訴及假執行之聲請均駁回。
訴訟費用由原告負擔。
事實
甲、原告方面：
壹、聲明：
一、先位聲明：被告應給付原告新台幣捌佰參拾捌萬元及自起訴狀繕本送達翌日起至清償日止按年息百分之五計算之利息，並陳明願供擔保，請准宣告假執行。
二、備位聲明：被告應給付原告新台幣壹佰萬元及自起訴狀繕本送達翌日起至清償日止按年息百分之五計算之利息，並陳明願供擔保請准宣告假執行。
貳、陳述：
一、緣原告於民國八十七年初經由八方房屋仲介公司 林姿燕 ︵住台北縣板橋市○○街○○○號︶仲介，購買被告所有坐落台北縣○○鎮○○段○○○○號之土地暨其上建物︵門牌號碼為台北縣樹林復興路十三號六樓︶與地下室鄰電梯間出口鄰走道編號為十三號之停車位乙位︵以下簡稱系爭停車場︶，價金為捌佰參拾捌萬元整，當初原告在看系爭房地時，被告除保證所購買停車位係專供原告使用外，並向原告確定該停車位後方空間非供停車之用，絕無妨礙原告停車之使用，所以原告始於民國八十七年二月十日與被告訂立買賣房地契約，並將所購買停車位置載明於買賣契約第十四條﹁乙方︵即被告︶所出售之車位為地下室鄰電梯間出口鄰走道編號為十三號六樓﹂︵詳見原證一︶，另於買賣契約書後附加地下停車場之位置圖，並於該位置圖︵詳見原證三︶標明被告原專用兩個專用停車位之位置及註明原告所買受系爭停車位後方空間確無供停車位之用，以資取得原告信任，約定合先敘明。
二、詎料原告付清買賣款項之後，發現被告允諾應給付予原告使用之系爭停車位，竟無法提出約定專用權同意書，且系爭停車位之後方空間亦係作停車位之用，原告為此乃找當時仲介購屋之林姿燕協調；惟經原告多次催促被告出面說明︵詳見原證二︶被告皆置之不理。再經原告自行連絡其他與被告合建之地主，始知被告對系爭停車位並無約定專用權，系爭停車位後方被告保證無供停車之空間亦係另一他人之停車位，此時原告方知受騙，被告承諾保證之內容及雙方合約書約定之事項皆與事實不符。三、先位請求權基礎及理由：
（一）被告未取得系爭停車位之約定專用權前，即以擁有該約定專用權為買賣標的出售予原告，原告自得以被詐欺而撤銷本件買受意思表示：
查被告將系爭停車位出售予原告時，其並未取得該停車位之約定專用權，此除由被告八十七年十月二十日曾委劉師婷律師以（八七）華中字第一○二○號律師函：「本人之夫以本人為合建地主之一，未經其他地主之書面分管協議，即應買受人謝女士之要求，手繪停車位草圖，將停車位售予謝女士，固屬不當。」已自承外，另至今皆無法提出書面分管協議書亦足證明，縱依被告所辯稱其曾與地主間就地下一層停車空間之使用規劃有口頭協商，惟迄今亦未見被告就該口頭約定舉證證明，上揭種種情節，足證被告確有未取得將系爭停車位之約定專用權前，即利用手繪停車位位置圖向原告誆稱其擁有該停車位分管約定專用權，使原告陷於錯誤並進而為買受之意思表示。又雖被告辯稱地主間有口頭之協議，即有分管契約存在，惟系爭停車既為雙方買賣標的物，被告出賣系爭停車位時，自應將系爭停車位專用使用權移轉予原告，否則即屬無權處分出賣他人之物，尤其被告於買賣契約上特別標明出賣標的即系爭停車之位置，卻迄今未能證明其對系爭停車擁有約定專用之權利亦未將該約定專用權移轉予原告，實難謂無故意詐欺原告為買受意思表示。據此，原告爰引民法第九十二條第一項之規定，以起訴狀繕本送達日為代通知，撤銷買賣契約之意思表示，並以因履行契約而為給付價金後，該契約經撤銷，給付之目的既歸消滅，被告受領此利益之法律上原因已失其存在，依民法第一百七十九條之規定，請求返還。添
（二）瑕疵請求權
１、權利瑕疵請求權：①按依兩造訂立之買賣契約第十四條約定，被告出售原告之車位為：地下室鄰
電梯間出口、鄰走道、編號為十三號六樓前面位置，則被告依約自應負使原告取得系爭車位專有使用區分所有停車位之義務，而為使原告享有上揭權利，自應使原告取得系爭停車位分管協議書，始得對該停車位享有永久使用管理權。
②次按出賣人就出賣標的物所負權利瑕疵擔保責任，依民法第三百四十九條、
三百五十條規定有權利追奪擔保與權利存在擔保，所謂追奪擔保者，乃擔保無第三人就買賣之標的物，對於買受人主張任何權利，而權利存在擔保者乃出賣人對於買受人，應擔保出賣權利確實存在。查被告出賣系爭停車位予原告，依前揭法條規定，自應擔保第三人就系爭停車位無對原告主張權利之可能及擔保原告就系爭停車位擁有專用使用權，倘其一欠缺，被告即應對原告負權利瑕疵擔保責任，非謂無人向原告主張權利即認所給付之系爭停車位無權利瑕疵之態樣。蓋迄今被告均無法提出證明其使原告就系爭停車位擁有專用使用權，即擔保出賣予原告之系爭停車位專用使用權確實存在及擔保無受他人主張權利之危險，自屬給付有權利瑕疵態樣。據此，原告自得依民法第三百五十三條規定，以訴狀繕本之送達以代通知解除雙方系爭買賣契約並依民法第一百七十九條、二百五十九條之規定請求返還所交付之價金八百三十萬元即先位聲明第一項。
２、物之瑕疵請求權：按﹁物之出賣人，對於買受人應擔保其物依第三七三條之規定危險移轉於買受人時，無滅失或減少其價值之瑕疵，亦無滅失或減少其通常效用，或契約預定效用之瑕疵，出賣人並應擔保其物於危險移轉時，具有其所保證之品質﹂，民法第三五四條定有明文，復按民法第三五九條前段規定：﹁買賣因物有瑕疵，而出賣人依前五條之規定，應負擔保之責者，買受人得解除契約或請求減少其價金。﹂查原告購屋當時，因顧及樹林後站停車不便，因此與被告洽談時，特明白表示若所購房屋無合適之停車位即不願購買，再經被告表明﹁有系爭停車位之專屬使用權﹂、﹁系爭停車位後方空間無作停車位，不影響原告系爭停車位正常使用﹂之雙重保證下，始向被告購買系爭房地，惟今系爭停車位既非原告所屬約定專用停車位，系爭停車位後方空間亦規劃為他人停車位，在該停車位無出入走道，進出時須經原告系爭停車位之情狀下，對原告使用停車位之正常效用將有影響，且對原告之日常作息亦具影響，蓋倘他人車輛欲進出時，勢必挪動原告停放系爭停車位之車輛，原告日常作息將受此困擾。由此可知，原告買受之系爭停車位確有因此缺少通常之效用之重大瑕疵與不符被告出賣時保證﹁系爭停車位後方空間無作停車位﹂之品質保證，據此，原告自得依民法第三百五十九條規定對被告以起訴狀繕本之送達以代通知解除雙方之系爭停車位之買賣契約，即先位聲明之所請。
添３、原告之契約請求權：
被告未能交付停車位同意書，完全係被告對該車位並無專用權源，足見被告給付義務已屬不能履行，據此，原告自得依民法第三百五十三條、第二百二十六條規定，以本件訴狀繕本之送達以代通知，解除雙方系爭買賣契約，並依民法第一百七十九條、第二百五十九條之規定請求返還所交付之價金八百三十萬元即先位聲明第一項。另依雙方買賣契約第七條：「本買賣不動產權，乙方保證產權清楚，如有他人主張權利或設定他項權利，應由乙方負責於尾款付清以前速予理清，若甲方因此而受有損害時，乙方應負完全賠償責任」及第十條約定「本約簽訂後，倘甲方（即原告）不買或不按約定日期付款，經乙方（即被告）定期催告仍不給付時，願將既付價款全部由乙方無條件沒收，抵作違約金，並解除本約，如乙方不賣或不照約履行應盡義務時亦應將已收價款如數退還與甲方外，另加倍賠償所收價款同額之損害金與甲方後，本約方得解除，各無異議。」（詳見原證一），被告依約應保證系爭停車位產權清楚，無物或權利瑕疵存在之義務，倘未履行，則原告自得依雙方契約約定行使權利。茲被告交付之停車位有物及權利瑕疵，顯已違約，原告亦得依雙方買賣契約第十條約定解除雙方之契約，故原告先位聲明之請求亦屬合法有據。添
（三）綜右所述，雙方買賣契約無論經撤銷或解約者，原告給付價金之目的即歸消滅，被告受領價金利益之法律上原因亦已失其存在，原告援依民法第一百七十九條、二百五十九條之規定，請求如先位訴之聲明。
四、備位請求權基礎及理由：查本件被告所給付之系爭停車位確有未符合通常效用及被告所保證品質，被告應負物之瑕疵擔保責任已於前述。按民法第三五九條規定﹁買賣因物有瑕疵，而出賣人依前五條之規定，應負擔保之責任，買受人得解除其契約，或請求減少其價金。但依情形，解除契約顯失公平者，買受人僅得請求減少價金。﹂可知，原告除得解除雙方買賣契約請求返還如先位訴之聲明之價金外亦可請求減少價金。是鈞院如認原告撤銷或解約不生效力，則應允許原告請求減少系爭停車位之價金及返還該不當得利，即原告所提備位聲明之金額。
參、對被告抗辯之陳述：
一、被告主張依債之本旨給付有專用權之停車位，就此有利於己之事實，應提出分管協議證明之，其未能證明有合法分管協議存在，給付車位自屬有瑕疵：
查地下室防空避難室屬公共設施，依法登記為住戶分別共有，而分別共有係抽象存在於每個點，共有人欲使用特定位置須透過共有人間之分管協議加以確定，本件被告出售停車位予原告，當然須交付停車位分管協議書予原告，無殆契約明文。至有關分管協議，原告並非要求非以書面訂立不可，倘所有起造人同意至鈞院證明載明筆錄與分管協議相同效力，原告亦能接受。惟查本件被告空言有口頭分管協議，乃其片面之詞，原告否認之。且由被告八十九年六月十六日辯論意旨狀記載，被告曾分得「６Ｂ」、「７Ｂ」車位，後改分「６Ａ」、「７Ａ」車位，惟較之原、被告雙方買賣契約末附圖，被告分得「Ｂ６樓」、「Ｂ七樓」，與被告上開陳述，又不相同，被告分得車位是否如其所指，誠令人置疑。再系爭大樓係新建完成，有關停車位之分管，起造人間為第一手，尚無使用歷年，確認有默示分管契約存在情形，被告援引最高法院八十三年台上字第一三七七號判決並不適用本件。
二、被告保證停車位後方不作為停車之用，顯屬詐欺：次查，被告稱出售車位原係母子車位，當初原欲出售後方車位，因應原告要求始出售前方即系爭車位，伊並未保證後方不作停車位使用云云，惟查依前述買賣契約末附圖，被告分配車位係Ｂ６樓、Ｂ七樓車位，即Ｂ６樓車位後方並非被告分得之車位，被告稱其出售車位原屬母子車位與事實有間，更況本件業經鈞院履勘現場勘驗，於八十八年七月二十八日勘驗筆錄載明：事實上經勘驗現場Ｄ、Ｅ兩點之間的距離無法供作停車之用，事實上被告出售停車位後方並不得作為停車位使用，且按如被告所陳，系爭車位為母子車位，原告購買母車位，子車另售他人，試問原告不啻得隨時待子車位通知挪動車子以便讓，子車位停車嗎？此種車位何人願意購買，原告確因被告保證後方不作車位而受騙購買系爭車位，被告推諉未為保證，殊屬事後卸責之詞。
三、被告有交付原告系爭停車位分管協議書之義務：
（一）依原告與被告八十七年二月十日訂立之房地產買賣契約書第十五條約定：雙方買賣建物標的為：台北縣○○鎮○○路○○號六樓，建號二一一三號權利範圍全部及其共同使用部份建號二一一五號及「車位」。在契約第十四條約定「乙方（即被告）出售之車位為：地下室鄰電梯間出口鄰走道編號為十三號六樓前面位置。」可知，契約所標示之停車位係為雙方買賣標的，茲原告依約給付價金，則被告依約自應負使原告取得系爭車位專有使用區分所有停車位之義務。添
（二）原告既依約有取得停車位專有使用區分所有停車位之權利，即就買賣契約所約定之系爭停車位有管理使用、收益、排他之權利。依民法第八百二十條第一項規定：「除契約另有訂定外，共有物由各共有人共同管理之。」可知，停車位之產權登記為公共設施，即屬全體住戶分別共有，共有人倘欲取得特定位置之使用權，須經由全體共有人之分管協議，是本件被告非經提出經全體住戶協議之停車位分管證明，如何證明被告有合法之使用權源，又原告自其取得系爭停車位之永久使用管理權，故依債之本旨，被告自應負交付原告系爭停車位分管協議書之義務，非僅辯稱系爭停車位原告使用無受阻攔即謂已合於債之本旨。
肆、證據：提出買賣契約書影本一件、存證信函影本一件、買賣契約書所附停車位配置圖影本一件、區分所有人停車位置圖影本一件、照片八張、評估報告書一件等為證。
乙、被告方面：
壹、聲明：原告之訴及假執行之聲請均駁回，並陳明如受不利之判決，願供擔保請准免宣告假執行。
貳、陳述：
一、本件事實經過之說明：
１、查被告原與訴外人 周振裕 ︵即乙○○之父︶、丁○○等二人共有系爭房地所在基地。嗣後三人合建房屋，並依各人對於基地之持分分配房屋戶數︵被證一協議書︶，於房屋完工前，為辦理房屋第一次所有權登記，始變更起造人為被告等十人，合先敘明。
２、次查被告與乙○○、丁○○於系爭房屋完工之際，洽談系爭房屋地下室作為停車場使用之事宜，因房屋地下室原係規畫作為﹁防空避難室﹂之用，面積較為狹小；如欲配合房屋總戶數劃分為十四個停車位，必須將部份停車位劃分為所謂﹁子母停車位﹂，亦即兩相連之車位中，僅有其中之一︵母車位︶直接面臨車道，另一︵子車位︶則需經過母車位始得到達車道。三人即依照協議之結果，繪成停車位位置圖︵被證二。其中被告原分得編號﹁６Ｂ﹂、﹁７Ｂ﹂等二車位，嗣因原告一再要求，被告始與乙○○交換停車位，將被告分得之車位變更為編號﹁６Ａ﹂、﹁７Ａ﹂等二車位；復按被告當初原不同意此一劃分情形，但因被告所分得之房地只佔全部中之少數，遂勉為接受乙○○、丁○○二人之意見︶。
二、被告並未詐欺原告：
１、查兩造當初訂約之際，被告原欲出賣位於後方之子車位，但因原告一再要求，遂改為出賣位於前方之母車位，且被告﹁從未﹂保證原告所買之車位後方︵即子車位部份︶不作為停車之用，此有證人即當初仲介系爭買賣之林姿燕之證言在卷可稽，並與被告向來之主張相符，自足採信。原告空言被告曾保證系爭車位後方不作停車之用云云，並非事實。
２、再查原告另以：兩造訂立買賣契約之際，曾保證系爭車位係專屬於原告使用，嗣後曾有他人主張該車位非屬原告所專用，主張被告曾對原告施以詐術云云。惟查：原告所謂﹁曾有他人主張車位非屬原告專用﹂云云，從未舉證以實其說，自非可採，更何況原告購買系爭房地，係用於投資置產之用，原告實際上未曾居住該處，又未曾在該處停車；且如前所述，系爭車位所在之地下室曾經由被告、乙○○、丁○○等三人口頭達成分管協議，且實際上各住戶亦皆依照該協議停放車輛，如原告欲停放車輛，當無不能停放之理，原告徒託空言，主張被告詐欺云云，亦無理由。
三、被告之給付並無瑕疵：
１、原告另主張：依兩造間之契約，被告有義務提供原告﹁分管協議書﹂而未予交付，且系爭車位後方更有其他車位，曾有人主張系爭車位非屬原告專用云云，主張被告所房地及車位之給付係有﹁權利瑕庛﹂及﹁物之瑕疵﹂，伊可依照民法上瑕疵擔保之規定，請求解除契約或減少價金云云。
２、惟查：依兩造之契約內容觀之，兩造未就﹁交付分管協議書﹂乙事有任何約定，原告空言被告應交付分管協議書而未交付云云，並非事實。更何況﹁分管協議﹂之存在本不以﹁書面﹂為其要件︵最高法院八十三年度台上字第一三七七號判決參照附件一︶，被告一再執詞主張被告應交付分管協議書云云，自無可採。
３、復查系爭車位確係由原告所專用，又未曾有人就系爭車位主張排除原告之權利，且系爭車位本即作為﹁子母停車位﹂而為規畫，此事實係原告︵買受人︶於契約成立時所明知，被告︵出賣人︶依法毋庸負擔保之責︵民法第三五五條第一項︶，且被告從未保證系爭車位後方不做停車位使用等情，已如前述，被告之給付自無任何瑕疵可言。原告主張被告應負瑕疵擔保責任云云，殊無可採。
４、退一步言，縱認原告得主張物之瑕疵，惟細觀系爭地下室內現有之車位分界線，原告所購系爭停車位後方空間範圍僅寬一、三公尺，長四、九公尺，實際上根本無法停放任何汽車，更不可能造成後方空間停放車輛進出時，影響原告對系爭車位之正常效用。且自原告購屋至今亦未曾有人於其後方停放過汽車，原告以此種﹁不能﹂之事實，空想倘該空間規劃為停車空間，勢必影響原告對該停車位之正常效用而謂被告違約，自屬無據。
四、系爭地下室之分管協議確係存在：
１、按﹁共有物分管之約定，不以訂立書面為要件，倘共有人間實際上劃定使用範圍，對各自占有管領之部分，互相容忍，對於他共有人使用、收益，各自占有之土地，未予干涉，已歷有年所，即非不得認有默示分管契約之存在。﹂八十三年度台上字第一三七七號判決著有明文。
２、查被告曾與乙○○、丁○○口頭達成分管協議，已如前述，又系爭房屋之地下室，其停車位用情形，係各住戶分別使用﹁特定位置﹂作為停車之用亦即各住戶實際上係受先前被告與乙○○、丁○○二人間之分管協議拘束，而為系爭地下室之使用。又系爭地下室並無獨立建號，而係登記為各戶所有權人所共有之﹁公共設施﹂，並為陳明。
３、被告之先夫 林宗嗣 與仲介人林姿燕與買受人戊○○女士接洽系爭房地、車位之買賣之當時，地主間確曾就地下一層停車空間之使用規劃有口頭上之協議，方應原告要求於地上標出概略之停車位置，依上開實務見解，地主間既已有口頭協議，即應認有分管契約存在被告為區分所有權人時確已取得系爭停車位之約定專用權，原告主張被告無法提出經全體區分所有人同意之系爭停車位專用同意書，而認被告於買賣之初並未取得系爭停車位約定專用權，及雙方買賣契約所載原有二個專用停車位非屬實一事即係有誤認。
五、末查原告另以：被告未能舉證證明系爭停車位之權利存在，主張被告應依民法第三五○條權利存在擔保之規定，負瑕疵擔保責任云云。惟查：依學者見解︵附件二︶所示，瑕疵擔保請求權之成立既以瑕疵存在為其要件，依法買受人︵原告︶即應就瑕疵之存在負舉證責任。縱使原告所欲主張者為權利存在擔保，亦應由原告先就其行使權利而有障礙之情形為舉證，以證明此等瑕疵存在，始符舉證責任分配之原則。原告空言被告應先證明權利存在云云，自非可採。
六、實則原告提起本件訴訟乃另有其不可公開之理由而非如其起訴書、準備書之所載，此由其多次指責被告之理由前後不一可知：
１、原告八十七年七月二十八日板橋溪崑郵局存証信函第一五五號謂被告之違約事實為﹁本人要使用車位時，已經變成他人所有﹂︵証一︶。
２、原告八十七年九月八日委託 邱昱宇 律師來函謂被告之違約事實為﹁丙○○○根本無鄰走道編號十三號停車位之使用權利，且編號十三號後方空間亦係用作停車位之用﹂，無以此由指稱被告詐欺︵証二︶。
３、八十七年度偵字第二七三二七號案件偵查時，告訴人即本件原告稱：﹁系爭車位後方編號十三號七樓車位，因被告預備予以分隔成二個車位，則新增車位後，該等車位欲停車時，勢必經由系爭車位，如此亦當影響被告就系爭車位分管之使用權益︵証三︶。原告於此似乎係以被告﹁預備﹂之行為﹁可能﹂造成其不便，為被告違約之事實，惟對其前面之車位有停車之權則未爭執。
七、原告一方面謂被告無﹁十三號六樓﹂位置之分管專用權，故被告違約；一方面復提出協議書與附圖一份，謂該協議書係被告與其他地主之協議，其車位後方有另一停車位，故被告違約；此二理由互相矛盾，且事實上該份附圖所標示之車位根本無法停車，被告雖至愚亦不可能與他人協議簽署該份附圖之協議，被告否認該契約附圖之真正。
參、證據：提出板橋溪崑郵局存証信函第一五五號影本一件、邱昱宇律師函影本一件、板橋地檢署八十七年偵字第二七三二七號不起訴處分書影本一件、協議書影本一件、停車位置圖影本一件等為證。
丙、本院依聲請勘驗現場，並製作勘驗筆錄及現場簡圖附卷。理由
壹、程序方面：原告起訴先位聲明原係以其係受被告詐欺而為買受系爭停車位之意思表示，以及買受系爭停車位並無專用使用權，且系爭車位後方空間亦規劃作為停車位使用，影響系爭車位通常效用為由，主張依民法第九十二條規定撤銷兩造之買賣契約，或依同法第三百五十九條前段規定解除兩造之買賣契約，並依同法第一百七十九條、第二百五十九條規定請求返還價金。嗣於相同之事實基礎上，補充法律上陳述，併主張依民法第三百五十三條、第二百二十六條規定及兩造契約第七條、第十條約定解除契約，依新修正民事訴訟法第二百五十六條規定，自應予准予，合先敘明。
貳、實體方面；
一、原告起訴主張：
（一）原告於八十七年二月十日與被告訂立買賣契約，購買被告所有坐落台北縣○○鎮○○段○○○○號之土地暨其上建物︵門牌號碼為台北縣樹林復興路十三號六樓︶與地下室鄰電梯間出口鄰走道編號為十三號六樓之停車位乙位︵以下簡稱系爭停車位︶，價金八百三十八萬元，被告除向原告保證所購買停車位係專供原告使用外，並向原告確定該停車位後方空間非供停車之用，絕無妨礙原告停車之使用，故兩造乃將原告購買之停車位置載明於買賣契約第十四條﹁乙方︵即被告︶所出售之車位為地下室鄰電梯間出口鄰走道編號為十三號六樓﹂︵詳見原證一︶，另於買賣契約書後附加地下停車場之位置圖，並於該位置圖︵詳見原證三︶標明被告原專用兩個專用停車位之位置及註明原告所買受系爭停車位後方空間確無供停車位之用。詎原告付清買賣價金之後，發現被告對系爭停車位並無約定專用權，無法提供約定專用權同意書，且系爭停車位後方空間亦係作停車位之用，此時原告方知受騙，被告承諾保證之內容及雙方合約書約定之事項皆與事實不符。被告未取得系爭停車位之約定專用權前，即利用手繪停車位位置圖向原告誆稱其擁有該停車位分管約定專用權，使原告陷於錯誤並進而為買受之意思表示，原告自得依民法第九十二條第一項之規定，以起訴狀繕本送達日為代通知，撤銷本件買賣契約之意思表示。次按出賣人應擔保第三人就買賣之標的物，對於買受人不得主張任何權利；債權或其他權利之出賣人，應擔保其權利確係存在，民法第三百四十九條、第三百五十條前段定有明文，此乃出賣人就出賣標的物所負權利瑕疵擔保責任。被告出賣系爭停車位予原告，依前揭法條規定，自應擔保第三人就系爭停車位無對原告主張權利之可能及擔保原告就系爭停車位擁有專用使用權，倘其一欠缺，被告即應對原告負權利瑕疵擔保責任。茲被告迄今均無法提出系爭車位之分管協議書，亦無法證明就系爭車位擁有專用使用權，即擔保出賣予原告之系爭停車位專用使用權確實存在及擔保無受他人主張權利之危險，自屬給付有權利瑕疵態樣。據此，原告自得依民法第三百五十三條規定，以訴狀繕本之送達以代通知解除雙方系爭買賣契約。再按，物之出賣人，對於買受人應擔保其物依第三七三條之規定危險移轉於買受人時，無滅失或減少其價值之瑕疵，亦無滅失或減少其通常效用，或契約預定效用之瑕疵，出賣人並應擔保其物於危險移轉時，具有其所保證之品質，民法第三五四條定有明文，復按民法第三五九條前段規定：﹁買賣因物有瑕疵，而出賣人依前五條之規定，應負擔保之責者，買受人得解除契約或請求減少其價金。﹂查原告購屋當時，因顧及樹林後站停車不便，因此與被告洽談時，特明白表示若所購房屋無合適之停車位即不願購買，再經被告表明﹁有系爭停車位之專屬使用權﹂、﹁系爭停車位後方空間無作停車位，不影響原告系爭停車位正常使用﹂之雙重保證下，始向被告購買系爭房地，惟今系爭停車位既非原告所屬約定專用停車位，系爭停車位後方空間亦規劃為他人停車位，在該停車位無出入走道，進出時須經原告系爭停車位之情狀下，對原告使用停車位之正常效用將有影響，且對原告之日常作息亦具影響。由此可知，原告買受之系爭停車位確有因此缺少通常之效用之重大瑕疵與不符被告出賣時保證﹁系爭停車位後方空間無作停車位﹂之品質保證，據此，原告自得依民法第三百五十九條前段規定，對被告以起訴狀繕本之送達以代通知，解除雙方之系爭停車位之買賣契約。再者，被告未能交付停車位同意書，完全係被告對該車位並無專用權源，足見被告給付義務已屬不能履行，據此，原告自得依民法第三百五十三條、第二百二十六條規定，以本件訴狀繕本之送達以代通知，解除雙方系爭買賣契約。另依雙方買賣契約第七條：「本買賣不動產權，乙方保證產權清楚，如有他人主張權利或設定他項權利，應由乙方負責於尾款付清以前速予理清，若甲方因此而受有損害時，乙方應負完全賠償責任」及第十條約定「本約簽訂後，倘甲方（即原告）不買或不按約定日期付款，經乙方（即被告）定期催告仍不給付時，願將既付價款全部由乙方無條件沒收，抵作違約金，並解除本約，如乙方不賣或不照約履行應盡義務時亦應將已收價款如數退還與甲方外，另加倍賠償所收價款同額之損害金與甲方後，本約方得解除，各無異議。
」被告依約應保證系爭停車位產權清楚，無物或權利瑕疵存在之義務，倘未履行，則原告自得依雙方契約約定行使權利。茲被告交付之停車位有物及權利瑕疵，顯已違約，原告亦得依雙方買賣契約第十條約定解除雙方之契約。綜上所述，雙方買賣契約無論經撤銷或解約者，原告給付價金之目的即歸消滅，被告受領價金利益之法律上原因亦已失其存在，原告援依民法第一百七十九條、二百五十九條之規定，請求如先位訴之聲明。
（二）本件被告所給付之系爭停車位確有未符合通常效用及被告所保證品質，被告應負物之瑕疵擔保責任已於前述。按民法第三五九條規定﹁買賣因物有瑕疵，而出賣人依前五條之規定，應負擔保之責任，買受人得解除其契約，或請求減少其價金。但依情形，解除契約顯失公平者，買受人僅得請求減少價金。﹂可知，原告除得解除雙方買賣契約請求返還如先位訴之聲明之價金外亦可請求減少價金。是鈞院如認原告撤銷或解約不生效力，則應允許原告請求減少系爭停車位之價金及返還該不當得利，即原告所提備位聲明之金額。
二、被告則以：兩造當初訂約之際，被告原欲出賣位於後方之子車位，但因原告一再要求，遂改為出賣位於前方之母車位，且被告﹁從未﹂保證原告所買之車位後方︵即子車位部份︶不作為停車之用，原告空言被告曾保證系爭車位後方不作停車之用云云，並非事實。又按﹁共有物分管之約定，不以訂立書面為要件，倘共有人間實際上劃定使用範圍，對各自占有管領之部分，互相容忍，對於他共有人使用、收益，各自占有之土地，未予干涉，已歷有年所，即非不得認有默示分管契約之存在。﹂最高法院著有八十三年度台上字第一三七七號判決可資參照。系爭車位所在之地下室曾經由被告與另二名合建地主即訴外人乙○○、丁○○等三人口頭達成分管協議，且實際上各住戶亦皆依照該協議分別使用「特定位置」停放車輛，亦即各住戶實際上係受先前被告與乙○○、丁○○二人間之分管協議拘束，如原告欲停放車輛，當無不能停放之理；而瑕疵擔保請求權之成立既以瑕疵存在為其要件，依法買受人︵原告︶即應就瑕疵之存在負舉證責任。縱使原告所欲主張者為權利存在擔保，亦應由原告先就其行使權利而有障礙之情形為舉證，以證明此等瑕疵存在，始符舉證責任分配之原則，茲原告徒託空言，主張曾有他人主張系爭車位非屬原告專用云云，從未舉證以實其說，其主張自非可採。再者，依兩造之契約內容觀之，兩造從未就﹁交付分管協議書﹂乙事有任何約定，原告空言被告應交付分管協議書而未交付云云，並非事實。更何況﹁分管協議﹂之存在本不以﹁書面﹂為其要件︵最高法院八十三年度台上字第一三七七號判決參照附件一︶，被告一再執詞主張被告應交付分管協議書云云，自無可採。復查系爭車位確係由原告所專用，未曾有人就系爭車位主張排除原告之權利，且系爭車位本即作為﹁子母停車位﹂而為規畫，此事實係原告於契約成立時所明知，被告依法毋庸負擔保之責︵民法第三五五條第一項︶，被告之給付自無任何瑕疵可言，原告主張遭被告詐欺訂約，及被告應負瑕疵擔保責任云云，均無可採等語置辯，求為判決駁回原告之訴。
三、原告於八十七年二月十日與被告訂立買賣契約，購買被告所有坐落台北縣○○鎮○○段○○○○號之土地暨其上建物即門牌號碼為台北縣樹林復興路十三號六樓房屋與地下室鄰電梯間出口鄰走道編號為十三號六樓之停車位乙位︵以下簡稱系爭停車位︶，價金八百三十八萬元，並將原告購買之停車位置載明於買賣契約第十四條﹁乙方︵即被告︶所出售之車位為地下室鄰電梯間出口鄰走道編號為十三號六樓﹂，另於買賣契約書後附加地下停車場之位置圖，並於該位置圖標明被告原專用兩個專用停車位之位置及註明原告所買受系爭停車位位置之事實，業據原告提出買賣契約書及所附停車位配置圖影本各一件為證，且為被告所不爭執，應堪信為真實。
四、原告主張被告於訂約時曾保證系爭停車位係專供原告使用，並向原告確定該停車位後方空間非供停車之用，絕無妨礙原告停車之使用；詎原告付清買賣價金之後，發現被告對系爭停車位並無約定專用權，無法提供約定專用權同意書，且系爭停車位後方空間亦係作停車位之用，被告承諾保證之內容及雙方合約書約定之事項皆與事實不符，被告顯係以詐術使原告陷於錯誤而為買受之意思表示之事實，為被告所否認，並以被告從未向原告保證系爭車位後方不作停車位使用等語為辯。按被詐欺而為意思表示者，依民法第九十二條第一項之規定，表意人固得撤銷其意思表示，惟主張被詐欺而為表示之當事人，應就此項事實負舉證之責任，最高法院著有四十四年台上字第七五號判例可資參照。經查證人即仲介兩造買賣本件房地之仲介人林姿燕於本院八十八年四月二日言詞辯論期日到場證述稱：當初賣方（即被告）是要賣後面車位，因買方（即原告）堅持要在前面位置，後來經賣方同意，才改賣前面車位，但沒有承諾後方不得使用，此事除證人之外，代書及店長亦均知等語（詳見該日辯論筆錄記載），與原告主張上情顯不相符。此外，原告並未提出其他證據以實其說，其主張係遭被告詐欺而為買受系爭停車位之意思表示云云，即不足採信。
五、原告復主張被告出售系爭停車位，依民法第三百四十九條、第三百五十條前段規定，應擔保第三人就系爭停車位無對原告主張權利之危險及擔保原告就系爭停車位有專用使用權，惟被告迄今均無法提出系爭車位之分管協議書，亦無法證明就系爭車位擁有專用使用權，自屬給付有權利瑕疵態樣之事實，亦為被告所否認，並以系爭車位所在之地下室曾經由被告與另二名合建地主即訴外人乙○○、丁○○等三人口頭達成分管協議，實際上各住戶亦皆依照該協議分別使用「特定位置」停放車輛，如原告欲停放車輛，當無不能停放之理；而瑕疵擔保請求權之成立既以瑕疵存在為其要件，依法原告即應就瑕疵之存在負舉證責任，原告徒託空言，主張曾有他人主張系爭車位非屬原告專用云云，從未舉證以實其說，其主張自非可採等語為辯。按﹁共有物分管之約定，不以訂立書面為要件，倘共有人間實際上劃定使用範圍，對各自占有管領之部分，互相容忍，對於他共有人使用、收益，各自占有之土地，未予干涉，已歷有年所，即非不得認有默示分管契約之存在。﹂最高法院著有八十三年度台上字第一三七七號判決可資參照。經查原告迄本件言詞辯論終結時止，均未舉證證明曾有何人出面否認或排除原告就系爭車位之專用使用權；而原告於八十八年四月二日之準備書狀中亦提出原證四，主張係區分所有人全體現有停車位位置圖，核該位置圖所示原告分配使用之位置，與兩造買賣契約第十四條之約定及契約附圖所示系爭停車位之位置並無不合。參諸本件房地及車位買賣契約於八十七年二月十日即簽定，迄至本院辯論終結（八十九年七月十一日）時，已歷時二年餘，區分所有人間既均依原告提出原證四之停車位位置圖停放車輛，且無任何人出面否認或排除原告使用系爭停車位，足認區分所有人間實際上已劃定使用範圍，對各自占有管領之部分，互相容忍，對於他共有人使用、收益各自占有之土地，未予干涉，依上開判決意旨，應認本件已有默示之分管協議，是以原告主張被告於系爭車位無專用使用權，構成權利瑕疵之事實，應無可採。而本件遍觀兩造之買賣契約內容，並無約定被告（即出賣人）有給付系爭停車位之書面分管協議書之義務，原告以被告未能提出分管協議書為由，主張系爭停車位存在權利之瑕疵云云，亦無可採。
六、原告又主張原告購屋當時，因顧及樹林後站停車不便，因此與被告洽談時，特明白表示若所購房屋無合適之停車位即不願購買，在被告表明﹁有系爭停車位之專屬使用權﹂、﹁系爭停車位後方空間無作停車位，不影響原告系爭停車位正常使用﹂之雙重保證下，始向被告購買系爭房地，惟今系爭停車位非原告所屬約定專用停車位，系爭停車位後方空間亦規劃為他人停車位，在該停車位無出入走道，進出時須經原告系爭停車位之情狀下，對原告使用停車位之正常效用將有影響，且對原告之日常作息亦具影響。由此可知，原告買受之系爭停車位確有因此缺少通常之效用之重大瑕疵與不符被告出賣時保證﹁系爭停車位後方空間無作停車位﹂之品質保證之「物之瑕疵」事實，亦為被告所否認，並以系爭車位本即作為﹁子母停車位﹂為規畫，此事實係原告於契約成立時所明知，依民法第三百五十五條第一項規定，被告自毋庸負擔保之責等語為辯。經查，原告買受之系爭停車位，應認區所有人間已有默示分管協議存在，業如前述；而原告主張被告曾向其保證系爭停車位後方空間無作停車位使用之事實，原告並未能舉證以實其說，亦如前所述，故原告主張系爭車位有欠缺出賣人保證品質之瑕疵云云，並無可採。至於系爭停車位後方如規劃作停車位使用，因後車位無出入走道，故進出時須經原告系爭車位，對原告使用系爭車位之正常效用固有影響；惟由證人林姿燕於本院八十八年四月二日言詞辯論期日到場證述稱：當初賣方（即被告）是要賣後面車位，因買方（即原告）堅持要在前面位置，後來經賣方同意，才改賣前面車位，但沒有承諾後方不得使用，此事除證人之外，代書及店長亦均知等語（詳見該日辯論筆錄記載），另參諸兩造買賣契約第十四條約定之內容及契約附圖標示系爭車位之位置，足認原告於買受系爭停車位時，已明知系爭車位係作為子母車位規劃，後方車位進出須經過系爭車位之事實。從而，系爭車位縱因而有減少通常效用之瑕疵，然既為原告於買賣契約成立時所明知，則被告抗辯稱依民法第三百五十五條第一項規定，被告不負擔保之責，即屬可採。故原告主張被告應負物之瑕疵擔保責任云云，亦無可採。
七、至於原告另主張被告未能交付系爭停車位之專用使用權同意書，係因被告對該車位並無專用權源，足見被告給付義務已屬不能履行，原告自得依民法第三百五十三條、第二百二十六條規定解除契約；另以被告交付系爭停車位有物之瑕疵及權利之瑕疵為由，主張被告違反兩造買賣契約第七條之約定，故原告亦得依買賣契約第十條約訂解除買賣契約云云。經查：民法第二百二十六條規定之給付不能，係指「嗣後不能」之情形而言，亦即於契約成立後，發生可歸責於債務人之事由，致契約原定之給付內容陷於不能實現者，始有其適用。原告起訴既係主張被告對系爭車位並未取得專用使用權，則依原告所主張被告「不能」之情事，顯於契約成立時即已存在，並非契約成立後始發生者甚明，從而依原告主張之事實，與民法第二百二十六條規定之要件，顯不相符，原告援引依該規定主張權利，容有誤會，自非得允許。次查，系爭車位並無存在應由被告負擔保責任之權利瑕疵及物之瑕疵，業如前所述，則原告以系爭停車位有權利瑕疵及物之瑕疵為由，主張被告違反兩造契約第七條規定，構成原告得解除契約之事由云云，即屬無據，亦不可採。
八、縱上所述，原告主張以上諸情，均非可採。其先位聲明主張依民法第九十二條規定撤銷兩造之買賣契約，或依民法第三百五十九條前段、第三百五十三條、第二百二十六條第一項及兩造買賣契約第七條、第十條規定解除兩造之買賣契約，並依民法第一百七十九條、第二百五十九條規定及契約約定請求被告返還本件房地及車位買賣之全部價金暨法定遲延利息；及備位聲明主張依民法第三百五十九條後段規定減少價金，並請求被告返還該不當得利暨法定遲延利息語原告，均為無理由，應予駁回。又原告暨受敗訴判決，其假執行之聲請即失所依據，應併予駁回。
九、因本案事證已臻明確，兩造其餘主張陳述及所提之證據，均毋庸再予審酌，附此敘明。
十、結論：本件原告之訴為無理由，依民事訴訟法第七十八條，判決如主文。中華民國八十九年七月十一日
臺灣板橋地方法院民事第三庭~B法官許月珍右正本證明與原本無異。
如不服本判決，應於判決送達後廿日內，向本院提出上訴狀。
中華民國八十九年七月十一日~B書記官吳柏慶