裁判字號：臺灣桃園地方法院96年訴字第1144號民事判決
裁判日期：民國97年06月20日
裁判案由：返還不當得利
臺灣桃園地方法院民事判決96年度訴字第1144號原告甲○○訴訟代理人 邱鎮北 律師複代理人 莊守禮 律師被告乙○○訴訟代理人 巫宗翰 律師上列當事人間請求返還不當得利事件，於民國97年5月29日言詞辯論終結，本院判決如下：
主文被告應給付原告新台幣壹萬參仟壹佰零捌元，及自民國九十六年七月二十七日起至清償日止，按年息百分之五計算之利息。
原告其餘之訴駁回。
本判決得假執行。被告得以新台幣壹萬參仟壹佰零捌元，為原告提供擔保後，得免為假執行。
原告其餘假執行之聲請駁回。
訴訟費用由被告負擔七十九分之一，餘由原告負擔。
事實及理由
一、本件原告起訴主張：
（一）原告所有坐落桃園縣○○鄉○○段溪洲小段187-24、187-39地號土地，係原告於民國92年8月間經由本院91年度執字第15292號拍賣抵押物強制執行事件之拍賣程序拍定取得，並已辦理產權登記完竣。嗣原告發現同段187-24地號中一部分土地（面積為0.0266公頃，以下簡稱為系爭土地），竟遭被告無權占有使用，並於該土地上興建門牌號碼桃園縣大園鄉溪海村崙頂32之1號違章建物，致原告無法完整利用系爭土地，受有相當於租金之損失。
（二）被告辯稱系爭土地乃其於65年3月22日向訴外人 江火明 購買，並在其上蓋房屋，但礙於當時法令限制，農地禁止細分之規定，故於買賣契約中第3條約定俟法令修訂准分割後，再分割移轉登記云云。但因系爭土地經法院民事執行查封、拍賣程序而由原告拍定取得所有權後，於客觀上已屬給付不能，則被告所辯之附條件買賣契約亦因之而歸於自始無效，其占有之事實即屬無權占有。又債之關係，僅存於特定之債權人與債務人之間，除法律另有規定外，並無拘束第三人之效力，故基於債權相對性原則，原告本於法院拍賣程序而原始取得系爭土地，被告實無法以其與契約出賣人江火明之約定對抗原告，故被告無權占有系爭土地，於其占有土地所得之利益內，自應負不當得利之返還責任。復被告辯稱系爭土地雖歷經數次移轉，惟各次取得所有權之人，均認同被告占有系爭土地之合法權源，並同意於法令限制解除後辦理移轉分割面積為0.0266公頃之土地予被告，故被告基於此該連續性買賣關係而合法、有權占有使用系爭土地云云，實則被告於土地法修正農地得辦理分割登記時，曾向原告之前手 陳定富 請求履行契約，惟未獲回應等情，可知被告對於系爭土地之買賣，並非所有買受人均同意被告係基於連續性買賣之關係而合法、有權占有使用系爭土地，況參以最高法院72年台上字第938號判例意旨即知，被告所謂連續買賣僅有債之效力，不得以之對抗契約以外之第三人自明。
（三）另訴外人江火明固證稱系爭土地前於66年3月22日已出賣予被告云云，惟查系爭土地前案本院91年度執字第15292號拍賣抵押物強制執行程序進行查封時，被告之子 賴本源 曾謂稱：「上開建物為其父親所建，使用土地法律關係不明」等語，若系爭土地確係被告購買，其子賴本源豈會稱法律關係不明之理，且於本院另案89年度執字第10729號強制執行中，第三人即債權人台灣中小企業銀行亦陳報上開建物係被告無權占有興建等情，益見訴外人江火明之證言不實在。
（四）綜上所述，被告無權占有系爭土地之事實既屬明確，且因其未支付任何對價而受有利益，致土地所有人即原告受有損害，被告應償還因此而獲得之不當利益。按原告係於92年10月22日取得系爭土地所有權觀之，被告自同年11月1日起至96年5月31日止，共計43個月，無權占用系爭土地，如每坪以出租市價新台幣（下同）200元計算，被告每月獲有租金利益18,513元（計算式：492.565×200＝18,513），則原告受有相當於租金損失合計796,059元（計算式：18,513×43＝796,059），屢經催討，惟均未獲置理。為此，爰依不當得利之法律關係，提起本件訴訟，並聲明：（1）被告應給付原告796,059元，及自起訴狀繕本送達翌日即96年7月27日起至清償日止，按週年利率5%計算之利息。（2）願供擔保，請准為假執行之宣告。
二、被告則以：
（一）系爭土地係被告於66年3月22日向原土地所有人江火明購買，惟礙於當時法令限制農地不得分割，雙方即於買賣契約書第3條約定日後如能辦理分割移轉時，訴外人江火明應無條件將土地辦理分割移轉，被告隨後於69年間在系爭土地上興建單層面積約70坪之二層樓農舍乙棟居住至今，嗣江火明於74年間因將其原有同段187-24地號土地全部出賣予訴外人 鄭勇 一時，亦與 鄭勇一 約定渠等買賣土地面積中，應扣除江火明前將出賣予被告部分，日後如能辦理分割移轉時，鄭勇一無條件將土地分割移轉給被告之條件，並以訴外人 汪阿進 名義辦理登記為所有權人。復鄭勇一與汪阿進再於76年間將同段187-24地號土地全部出賣予訴外人 陳定來 時， 於渠 等不動產買賣契約書第11條特約事項中亦有約定如上條件，表示系爭土地非屬買賣標的範圍，並以訴外人陳定富名義辦理登記為所有權人。且系爭土地前經本院另案89年度執字第10729號強制執行中，被告即已具狀陳報上情予執行法院，始得於同院90年11月8日拍賣公告事項第6條第2項載明：「本標的物187之24地號，土地上有第三人乙○○自建所有農舍一棟，拍定後不點交，請應買人注意。」，而兩造長期居住於同一村莊內，原告應明知上情，卻仍故意加以買受，顯已有承受義務及同意被告使用土地之意思。是則，系爭土地雖經江火明輾轉移轉予原告之前手陳定富所有，然歷次土地所有人皆明白被告與訴外人江火明間有前述條件存在，並均願受拘束而將此條件約定附記於各該買賣契約中，自表示該等買受人均同意被告係基於連續性買賣之關係而合法、有權占有使用系爭土地而具有合法權源無疑。是以，系爭土地雖由原告拍定取得，原告應承擔前開負擔。
（二）至原告主張被告與訴外人江火明66年3月22日為農地買賣，違反農業發展條例而致有契約無效之事由云云，惟查被告買賣系爭土地當時本具有自耕農身分，並以此身分與江火明簽訂買賣契約，本件移轉農地所有權於有自耕能力之被告，符合修正前土地法第30條前段私有農地所有權之移轉，其承受人以能自耕者為限之規定（本條規定已於89年
1月26日經刪除），則本件買賣即無民法第246條第1項前段無效規定之適用。
（三）退一步而言，縱認被告係無權占有系爭土地，而應給付不當得利之租金時，原告所得請求返還不當得利之範圍應以被告所受之租金利益為限，此觀諸最高法院61年度台上字第16905號判例意旨自明。又按土地法第105條準用同法第97條規定，建築基地租金之最高限額為申報地價年息10%，且應參酌基地之位置、工商繁榮程度、承租人利用基地之經濟價值及所受之利益，並與鄰地租金比較以為決定。本件被告所占有使用之系爭土地係位於極度偏僻之鄉下，旁為荒蕪雜草叢生之空地，無商業店面，附近亦無大馬路對外交通○○○鄉○○路供被告通行，可見系爭土地之位置不佳、工商繁榮程度為零，而被告僅係利用系爭土地作為建物之基地以供自居使用，則被告並未因此獲得其他經濟上利益，衡酌上情後，被告使用系爭土地之租金應為申報地價年息3%計算，始為合理妥適。據此，因系爭土地
93年1月迄今之申報地價為每平方公尺176元，而被告實際占用面積僅為266平方公尺，依申報地價年息3%計算後得出5年租金應為7,022元【計算式：266×（176×3%）×5＝7,022】，逾此金額部分，原告請求並無理由等語，資為抗辯，並聲明：（1）駁回原告之訴。（2）如受不利益判決，願供擔保，請准宣告免為假執行。
三、兩造不爭執之事實：
（一）原告係於本院91年度執字第15292號拍賣抵押物強制執行事件之拍賣程序中，拍定取得系爭土地所有權。
（二）被告所有上開建物坐落位置如桃園縣盧竹地政事務所於96年8月24日所製土地複丈成果圖編號A、B所示，面積共為0.0266公頃。
四、兩造於97年3月25日本院言詞辯論時協議簡化爭點為：
（一）被告占有系爭土地是否有合法權源？
（二）若系爭土地為被告無權占有，原告得請求相當於不當得利之租金為何？
五、得心證之理由：
（一）被告占有系爭土地是否有合法權源：
（1）本件原告起訴主張坐落桃園縣○○鄉○○○○段187-24地號土地，面積共6,981平方公尺，而被告在上開土地之部分建蓋有二層加強磚造建物，面積如桃園縣蘆竹鄉地政事務所土地複丈成果圖所示Ａ部分面積232平方公尺及Ｂ部分面積34平方公尺，合計面積266平方公尺（以下簡稱為系爭土地），而系爭土地為原告經法院拍賣程序，拍定取得所有權等情，為被告所不爭執，並經原告提出土地登記謄本、台灣桃園地方法院拍賣公告、本院囑託桃園縣蘆竹地政事務所測量在案，自堪信為真實。
（2）被告抗辯系爭土地為其於66年3月間向訴外人江火明購買，但因當時法令限制，農地禁止分割，故訴外人江火明雖將系爭土地交付給被告，但未辦理所有權移轉登記，但雙方約定日後可以分割始移轉系爭土地所有權給被告。嗣後，被告於69年間興建二層加強磚造建物，門牌號碼為桃園縣大園鄉溪海村5鄰31之2號。後來，江火明於74年間將土地出賣給訴外人鄭勇一，江火明與鄭勇一約定雙方買賣契約不包含出賣給被告系爭土地，76年間，訴外人鄭勇一將土地出賣給訴外人陳定來，雙方同樣約定買賣之土地不包含出買給被告系爭土地，而陳定來將買受之土地登記在訴外人陳定富名下，此有被告提出之土地買賣契約書及土地登記謄本等件為證，自堪信為真實。又本院傳訊證人江火明到院證稱：「問：當初有無把系爭土地賣給被告，有無成立租賃契約或設定地上權？答：沒有，當初是賣斷，因為不能分割，所以我與鄭勇一的買賣契約以及鄭勇一和陳定來的買賣契約，均有明定系爭的土地不在買賣的範圍之內」（見本卷第20頁），因此，被告與訴外人江火明就系爭土地乃是買斷，而其與嗣後之買受人並未成立任何租賃契約自明。
（3）按出賣人售地與買受人，於買受人付款後將土地交付與買受人建屋，惟尚未辦理所有權移轉登記，基於買賣契約對於出賣人自有土地所有權移轉登記請求權，如因出賣人之其他債權人聲請就該土地強制執行而致給付不能者，依民法第226條、第256條規定，買受人當得對出賣人請求損害賠償或解除契約。至於依強制執行程序取得該土地所有權之拍定人，基於物上請求權，向占有土地之買受人請求拆屋還地，買受人尚不得執其與出賣人間之權利義務關係對抗拍定人，買受人之占有土地，對拍定人而言應屬無權占有，拍定人之請求為有理由，此有最高法院69年台上字第2054號、70年台上字第19號判決意旨及74廳民一字第8869號法律座談會意見可資參照。
（4）揆諸上揭判決意旨及法律座談會意見，本件被告占有系爭土地雖係向前土地所有權人買受取得，但該買賣關係屬於債權關係，僅具有相對效力，不得以之對抗契約以外之被告，從而，被告此部分抗辯並不可採，應認被告占有系爭土地為無權占有。
（二）若系爭土地為被告無權占有，原告得請求相當於不當得利之租金為何？
（1）按無法律上之原因而受利益，致他人受損害者，應返還其利益。雖有法律上之原因，而其後已不存在者，亦同，此民法第179條定有明文。依不當得利之法則請求返還不當得利，以無法律上之原因而受利益，致他人受有損害為其要件，故其得請求返還之範圍，應以對方所受之利益為度，非以請求人所受損害若干為準，無權占有他人土地，可能獲得相當於租金之利益為社會通常之觀念，是被上訴人抗辯其占有系爭土地所得之利益，僅相當於法定最高限額租金之數額，尚屬可採，此最高法院61年度台上字第1695號民事判決可資參照。前已述及，本件被告無權占有系爭土地，揆諸前揭條文及判決意旨，自受有相當於租金之不當得利。
（2）茲就原告得請求之數額說明如下：
①按依土地法第105條準用同法第97條規定，城市地方房屋
之租金，以不超過土地及其建築物申報總價年息10％為限。又基地租金之數額，除以基地申報地價為基礎外，尚須斟酌基地之位置，工商業繁榮之程度，承租人利用基地之經濟價值及所受利益等項，並與鄰地租金相比較，以為決定，並非必達申報總地價年息百分之10最高額，此有最高法院61年台上字第1695號民事判決可資參照。經查：系爭土地雖面臨12米之鄉道，緊鄰溪海國小，對面有住宅、商店、農會及工廠，有勘驗筆錄及照片附卷可查（見本卷第
64、67-69頁、第131-135頁）。但尚非商業雲集之處，再參酌該土地基地位置、土地之使用狀況等情狀，本院認應以按年息8％計算每月相當於租金之不當得利為適當。
②原告得請求之金額計算：查系爭土地於93年1月之申報地
價為每平方公尺176元，被告占用之面積為266平方公尺（如附圖），依申報地價計算原告受有相當於租金之不當得利為46,816元（計算公式為：176X266=46,816元），按年息8％計算，原告每年相當於租金之利益為3,745元（46,816元×0.08＝3,745，小數點以下四捨五入）。
③原告請求被告給付自92年11月1日起至96年5月31日止相
當於租金之不當得利為3745元3.5年＝13,108元(小數點以下四捨五入)。
（三）按給付有確定期限者，債務人自期限屆滿時起，負遲延責任。給付無確定期限者，債務人於債權人得請求給付時，經其催告而未為給付，自受催告時起，負遲延責任。其經債權人起訴而送達訴狀，或依督促程序送達支付命令，或為其他相類之行為者，與催告有同一之效力。前項催告定有期限者，債務人自期限屆滿時起負遲延責任。民法第22
9條定有明文。又遲延之債務，以支付金錢為標的者，債權人得請求依法定利率計算之遲延利息。但約定利率較高者，仍從其約定利率。同法第233條第1項亦定有明文。
本件原告請求被告返還不當得利，非屬定有確定期限之給付，依前開規定，應自被告受催告時起，被告方負遲延責任。本件原告起訴後，起訴狀繕本於96年7月26日送達被告，則被告應自96年7月27日起負遲延責任。
六、綜上所述，原告本於不當得利法律關係，請求被告應給付原告13,108元（92年11月1日起至96年5月31日止），及自96年7月27日起至清償日止，按年息百分之5計算之利息，為有理由，應予准許。原告逾此範圍之請求，為無理由，應予駁回。
七、假執行之宣告：本件判決所命給付之金額未逾50萬元，合於民事訴訟法第389條第1項第5款之規定，依法得職權命假執行。又被告 陳明 願供擔保免為假執行，經核並無不合，酌定相當之金額准許之。至原告敗訴部分，其假執行之聲請失所附麗，應予駁回。
八、本件事證已臻明確，兩造其餘主張陳述及所提證據，經核與本件判決之結果均無影響，爰不另一一論述，併此敘明。
九、據上論結，原告之訴為一部有理由、一部無理由，依民事訴訟法第79條、第389條第1項第5款、第392條第2項，判決如主文。
中華民國97年6月20日
民事第一庭法官田玉芬以上正本係照原本作成如對本判決上訴，須於判決送達後20日內向本院提出上訴狀中華民國97年6月20日
書記官李麗娟