臺灣高等法院臺南分院101年度上易字第232號民事判決

裁判字號：臺灣高等法院臺南分院101年上易字第232號民事判決

裁判日期：民國102年01月08日

裁判案由：給付減少價金

臺灣高等法院臺南分院民事判決101年度上易字第232號上訴人潤霖建設股份有限公司法定代理人 蘇圀榮 訴訟代理人 蔡進欽 律師
蘇正信 律師 蔡弘琳 律師被上訴人 陳威名 訴訟代理人 黃麗英
陳敏瑜 上列當事人間請求減少價金事件，上訴人對於中華民國101年7月31日臺灣臺南地方法院第一審判決（100年度訴字第897號）提起上訴，本院於101年12月25日言詞辯論終結，判決如下：
主文上訴駁回。
第二審訴訟費用由上訴人負擔。
事實及理由
壹、本件被上訴人主張：伊於民國99年12月7日與上訴人簽訂房屋買賣契約（下稱系爭買賣契約書），以總價新台幣（下同）8,480,000元，向上訴人購買坐落台南市○市區○○段○○○○○○○號，暨其上建物即門牌號碼台南市○市區○○街○○號之房屋乙棟（下稱系爭房屋），伊已繳交全部價金，上訴人於100年1月7日交屋。惟伊遷入系爭房屋後發現，系爭房屋存有如附表編號A至Q所示之牆壁、磁磚龜裂及地坪洩水不通等之瑕疵，不符通常效用及價值，經伊通知上訴人修補瑕疵，上訴人除更換部分磁磚外，其餘均未為修繕，系爭房屋既存有如附表所示之瑕疵，伊自得請求減少價金，爰依民法第359條之規定，求為命上訴人給付伊600,000元，及自起訴狀繕本送達翌日即100年8月4日起至清償日止，按週年利率百分之5計算之利息之判決。並聲明：駁回上訴。
貳、上訴人則以：系爭房屋於95年3月間即已興建完成，99年12月間出賣予被上訴人，於100年1月7日交屋，系爭買賣屬於「二手中古屋」買賣。又系爭契約書「其他特約條款」乙欄第5條、第6條分別載明：「本房屋買賣，以現狀交屋為準」、「…油漆部份：一Ｆ(全部)其他修補完整」；另100年1月7日交屋切結書亦載明：「…㈠清理化糞池、㈡未及完成之油漆修補…」等語，足見被上訴人自始明知系爭房屋有如附表所示之瑕疵，且不影響系爭房屋完整使用，況系爭房屋之瑕疵情形，其中各樓層之磁磚、油漆龜裂情形，明顯可見，並非依通常檢查下不能發現之瑕疵，且依切結書內容觀之，兩造僅就「油漆」部分記載應由上訴人完成，至磁磚之部分則未論及，亦認兩造確已就「磁磚」龜裂部分，合意免除伊瑕疵擔保責任；被上訴人主張磁磚龜裂等瑕疵，伊應負瑕疵擔保責任云云，要無足取等語，資為抗辯。（原審判命上訴人應給付被上訴人442,107元，及自100年8月4日起至清償日止，按週年利率百分之5計算之利息。並駁回被上訴人其餘之請求，被上訴人就其敗訴部分未聲明不服，上訴人就其敗訴部分提起上訴）。並聲明：㈠、原判決不利於上訴人部分廢棄。㈡、上開廢棄部分，被上訴人在第一審之訴駁回。
參、兩造不爭執之事實：下列事實，為兩造所不爭執，自堪信真實。
一、兩造於99年12月7日簽訂房屋買賣契約，被上訴人以總價8,480,000元，向上訴人購買系爭房屋，被上訴人繳交全部價金後，上訴人業於100年1月7日交屋，系爭房屋買賣契約書其他特別約款第6項，油漆部分：一樓（全部）其他修補完整；100年1月7日由被上訴人簽立交屋切結書載明㈠清理化糞池㈡未及完成之油漆修補㈢房屋現況如發生漏水提供售後服務。
二、對於原審囑託高雄市建築師公會所為鑑定報告書中所列系爭房屋之瑕疵以及各項修護的費用，均不爭執。
三、以上事實，有被上訴人提出與其所述相符之系爭房屋不動產買賣合約書、交屋切結書等件為證（見原審補字卷第8頁至13頁），高雄市建築師公會鑑定案號00000000號鑑定報告書可證（外放）。
肆、兩造爭執之事項：
一、被上訴人於簽約時是否已明知系爭房屋有如其所示之各項瑕疵？雙方同意現況交屋之約定，是否係合意免除上訴人之瑕疵擔保責任？
二、如認上訴人須負瑕疵擔保責任，被上訴人依民法第359條請求減少價金，應如何計算？
伍、得心證之理由：
一、按物之出賣人就出賣標的物所負物之瑕疵擔保責任，以該瑕疵於「危險移轉時」存在者為限，此觀民法第354條規定自明。倘瑕疵係於危險移轉後，始行發生，即非出賣人應負物之瑕疵擔保責任範疇。（最高法院95年度台上字第951號判決意旨可參）。次按買受人應按物之性質，依通常程序從速檢查其所受領之物。如發見有應由出賣人負擔保責任之瑕疵時，應即通知出賣人。買受人怠於為前項之通知者，除依通常之檢查不能發見之瑕疵外，視為承認其所受領之物，民法第356條第1、2項定有明文。易言之，買受人受領買賣標的物時有應從速檢查而通知出賣人之義務，俾便出賣人履行修補瑕疵。又此檢查通知出賣人修補瑕疵之期間自得由買賣雙方約定，亦即所謂之保固期間。查系爭房屋於100年1月7日交付予被上訴人，而系爭房屋確有如附表所示各項瑕疵，被上訴人發現後遂於100年5月26日以存證信函通知上訴人乙節，此為兩造所不爭執，並有存證信函可證（見原審補字卷第13頁至16頁），則上訴人行使價金減少請求權，尚未因經過6個月除斥期間而消滅，合先敘明。
二、又按民法第354條第1項規定，物之出賣人對於買受人，應擔保其物依第373條之規定危險移轉於買受人時，無滅失或減少其價值之瑕疵，亦無滅失或減少其通常效用或契約預定效用之瑕疵。是依民法第373條之規定，危險移轉於買受人之時，有第354條第1項所稱之瑕疵者，雖在契約成立時此項瑕疵尚未存在，出賣人對於買受人，亦應負擔保之責。又民法上關於出賣人應負物之瑕疵擔保責任之規定，係為補充當事人之意思表示而設，除當事人有免除擔保責任之特約外，出賣人當然有此責任，不得謂當事人未訂有出賣人應負擔保責任之特約，出賣人即無此種責任。（最高法院著有29年上字第826號判例意旨參照）。又物之瑕疵係指存在於物之缺點而言。凡依通常交易觀念，或依當事人之決定，認為物應具備之價值、效用或品質而不具備者，即為物有瑕疵，且不以物質上應具備者為限。
三、經查：被上訴人主張系爭房屋存有如附表編號A至Q所示之牆壁、磁磚龜裂及地坪洩水不通等瑕疵，經原審協同鑑定人員即高雄市建築師公會至現場勘驗結果系爭房屋確實有如附表所記載之瑕疵項目。至於是否屬於施工上之瑕疵，經高雄市建築師公會鑑定結果認定：系爭房屋因上訴人在整體規劃下，於後方空地上以二次施工的方式增建了三個樓層，一樓為目前現況的廁所及廚房，二、三樓為浴廁及臥室，三樓頂則是所謂四樓的露台部份。一般而言，二次施工性的建物在施工上，施工前應有整體規劃及預備式施工措施，尤其是地基夯實及基礎部份要一體施工，可避免因前後期建物之重量不一，地基承載力不同，會在接續部分產生不均勻沉陷，或因地震或其他外力等震動，產生應力集中性的剪力破壞。而系爭建物與建商施工品質無關者不為處理估價，其餘係依工程施工實物進行鑑定。經高雄市建築師公會鑑定標的物，其中附表有關磁磚龜裂之損害，經鑑定結果認為原因為：
㈠、施工方式：磁磚施工在縫隙上有規範，一般都在3-5MM左右，其目的是提供瓷磚本身伸縮的空間，然如縫隙大一些可避免磁磚因熱脹冷縮而會使瓷磚產生龜裂，卻在美觀上會有不足，標的物現況經目視及丈量縫隙約為2MM左右，可能為求整體質感及美觀而全面使用較大尺寸大塊磁磚而導致磁磚伸縮的空間不足，互相擠壓所致。
㈡、外力造成：地震、外力震動或建物本身不均勻沉陷等影響所致，標的物位處縱貫鐵路旁只有20公尺，且嘉南地區地震頻繁，牆面難免會受影響。
㈢、在溫差、溼度相差較大的場合，因熱脹冷縮及吸水乾溼間的影響等可能性較大，標的物磁磚龜裂地方，大部分發生在浴廁內，廚房部分則是在冷氣出風口附近及瓦斯爐附近。經現場目視標的物磁磚龜裂的情形，除了在廚房瓦斯爐附近，及一樓廁所內牆面和二樓樓梯底前浴廁有幾片較為明顯裂痕外，其他大部分則需要手觸或詳觀才能發覺經分析為上述3點的影響可能性比較大。又附表所示B1、F1、G1、K1、L3等地坪洩水部分，主要原因亦是地磚係採用凹凸止滑面磁磚，美觀卻有滯水通性。又關於附表所列N及O部分滲水部份屬於屋頂防水層有瑕疵所致，此有高雄市建築師公會鑑定報告書可參。
㈣、依上開鑑定報告，被上訴人主張：系爭房屋因上訴人施工瑕疵及材料品質控管不良之因素，導致有系爭房屋磁磚龜裂、地坪洩水及防水層防漏不足之瑕疵乙節，應為實在。
而房屋，其物之通常效用即為供居住、營業使用，倘有磁磚龜裂、地坪洩水及漏水之缺失，自足影響居住或營業之目的，當屬物之瑕疵，應不待言。系爭房屋既然有上述磁磚龜裂、地坪洩水及漏水等瑕疵，且確因上訴人施工技術及所用材料品質不良所致，自應認屬買賣標的物之瑕疵自明。
四、另按關於出賣人之物之瑕疵擔保責任之規定，並非強行規定，當事人得訂立特約免除或限制之，當事人有免除或限制出賣人物之瑕疵擔保責任之特約時，自應從其特約，惟當事人如訂有上開特約者，自應以當事人明示之意思表示為之，尚難以默示之意思表示，即認當事人間有訂立免除或限制物之瑕疵擔保責任，自不待言。查上訴人固辯稱被上訴人於簽約時即已明知系爭房屋存有如附表所示之各項瑕疵，雙方同意現況交屋進而達成合意免除上訴人物之瑕疵擔保責任云云，惟按當事人主張有利於己之事實者，就其事實有舉證之責任，民事訴訟法第277條前段定有明文。上訴人以：「本宗買賣以現況交屋」，上訴人無須負擔瑕疵擔保責任云云。然查，民法第354條第1項本文規定，物之出賣人對於買受人，應擔保其物依第373條之規定危險移轉於買受人時無滅失或減少其價值之瑕疵，亦無滅失或減少其通常效用或契約預定效用之瑕疵。本件買賣契約係於99年12月7日訂定，系爭建物於95年3月間完成，除上訴人作為建案之接待所外，並未有其他人使用，上訴人原則上仍應擔保具有通常新成屋之效用與品質。再按民法第98條規定，解釋意思表示，應探求當事人之真意，不得拘泥於所用之辭句。最高法院著有數則判例闡釋此一條文：解釋當事人所立書據之真意，以當時之事實及其他一切證據資料為其判斷之標準，不能拘泥字面或截取書據中一二語，任意推解致失真意（最高法院19年上字第28號判例）。解釋當事人之契約，應於文義上及論理上詳為推求，不得拘泥字面，致失當時立約之真意（參見最高法院19年上字第58號判例）。從而，雙方是否合意免除出賣人有關物之瑕疵擔保責任，即應參酌上述法條與判例以解釋當事人真意。惟查系爭房屋買賣契約書中其他特約條款第5條雖約定「依現況交屋」，惟審之其內容既未明確載明免除出賣人瑕疵擔保責任，則上訴人為此抗辯，並不可採。再者，系爭建物之瑕疵，諸如磁磚裂縫及浴廁排水不良等瑕疵，屬於依通常檢查不能即時發現之瑕疵，尚需進一步檢測或使用一段期間後始能明瞭，另觀之其他特約條款第5條前段雖有以「以現狀交屋為準」，然後段刪除「不包含任何裝璜、和室、傢俱等附加設備」等文字，而在第6條記載「附贈買主如下：現有裝璜、冷氣設備、窗廉、不可移轉之燈飾、沙發、大小茶几一組、一樓㕑俱及現有不銹鋼欄杆與採光罩」等語，應認上開「現況交屋」約定在於被上訴人明瞭上訴人係以買賣契約書、建築副本圖及附件建材設備表所說明之現況而交付系爭房屋，實無法證明被上訴人有免除上訴人物之瑕疵擔保責任之明示意思表示。因此，被上訴人主張：上訴人仍應負擔物之瑕疵擔保責任，堪認屬實；上訴人抗辯：雙方約定免責瑕疵擔保責任等情，並無可採。上訴人雖聲請訊問證人即系爭房屋銷售代理人 黃聰明 於原審結證稱：「接洽當初前後大約半年，被上訴人大概看了7、8次以上，由被上訴人訴訟代理人 陳敏渝 與被上訴人訴訟代理人黃麗英及被上訴人父親來看系爭房屋，每次談了時間大約一小時，房子看的很清楚。談價金的時候，被上訴人對於屋況非常清楚，包含磁磚龜裂的問題，及油漆的問題。磁磚龜裂問題，有些龜裂比較大，我們就告知被上訴人用黏劑黏起來，微小的細縫之部分，無法用黏劑所以不補了．．．當時因房屋磁磚龜裂太多，被上訴人也有抱怨，當時合約還沒有簽立，這種情形下，價錢都有談到因為磁磚有龜裂，所以價金有殺價過。．．．當初沒有討論數量的問題，當時只有看到磁磚很多龜裂及油漆瑕疵之問題，買賣當時只有談論到磁磚要修補但沒有細算磁磚龜裂之數量所以就沒有紀錄這些東西，當時是有發現磁磚龜裂，那時討論到修補並不是拆掉，而是要用黏劑修補。」等語（見原審卷第198至200頁)，依證人黃聰明上開之證詞，僅能證明系爭房屋於被上訴人簽約時存有磁磚龜裂及油漆之瑕疵，尚無法認定於訂約當時所討論的瑕疵種類及數量，即為如附表所示之瑕疵種類及數量，兩造於系爭買賣契約書內縱訂有「以現況交屋為準」之特別條款，亦難據此認定被上訴人於簽約時即已明知系爭房屋存有如附表所示之各項瑕疵，並免除上訴人上開物之瑕疵擔保之責任，且上訴人迄今未能舉證以證明被上訴人於簽約時即已明知系爭房屋存有如附表所示之瑕疵種類及數量。至於100年1月7日由黃聰明所簽立之交屋切結書，擔保交屋後由上訴人應完工之上開工程，僅係由被上訴人代表人黃聰明所簽立而交付予上訴人，亦無法證明上訴人對於被上訴人應負物之瑕疵擔保之責任，僅限制上開工程之明示意思表示，上開切結書亦難資為證明上訴人確有免除或限制被上訴人就系爭房屋之瑕疵擔保之責任，被上訴人上開抗辯，不足採信。再者，買受人同意以出賣人提出之現成房屋設備以房屋現狀交屋時，自應認該合意之價金與房屋之價值相當，故而上訴人雖陳述系爭房屋係「二手中古屋買賣」，價金較市場為低乙節，亦難以此據以限制或免除系爭房屋之瑕疵擔保之責任，亦可認定。
五、另按買賣因物有瑕疵，而出賣人應負擔保之責者，買受人得解除其契約，或請求減少其價金，但依情形，解除契約顯失公平者，僅得請求減少價金，民法第359條定有明文，又按買受人依民法第359條規定所得主張之價金減少請求權，一經買受人以意思表示行使，出賣人所得請求之價金，即於應減少之範圍內縮減之，換言之，出賣人於其減少之範圍內，即無該價金之請求權存在，最高法院87年度台簡上字第10號判例可資參照。查系爭房屋既存有如附表所示之瑕疵，已如前述，則被上訴人依上開規定，請求減少價金，即屬有據。且依上開兩造不爭執事項㈡所示，系爭房屋有如附表所示之瑕疵以及各項修護的費用，自堪信此部分為實在。茲就計算金額分述如下：
㈠、牆面磁磚龜裂部分：①如附表編號A、B、F、G、K、L所示牆面磁磚龜裂瑕疵部分
，其龜裂片數已超過全面50%以上或佔大多數或與標的物二次施工接合處相近，為避免爾後有擴大效應，故應以全面更新為適當；又參以前揭各項修繕復原費用，已據鑑定報告詳載如附表所示之方案二所示金額分別為28,783元、41,695元、31,928元、36,665元、43,416元、40,265元。
②如附表編號C所示之廚房內牆面部分磁磚有龜裂瑕疵部分
，因數量佔較小比例，且不涉及使用安全情況及情理上考量，故採局部處理即可，其費用如附表所示之方案二所示金額為16,575元。
㈡、地坪洩水不良部分①如附表編號B1、F1、G1、K1、L3所示之各樓層廁所地坪洩
水不良瑕疵部分，經建築師現場以水測試地坪洩水情形，結果只在馬桶角落稍有積水，雖有所謂洩水坡度不盡完善情形，但主要原因是地磚係採用凹凸止滑面磁磚，美觀卻有滯水通性，為顧及使用者安全，及廁所施工牽連性，應予以一併作更新整理，依鑑定報告詳載如附表所示之方案二所示金額分別為8,913元、12,473元、15,741元、11,222元、10,099元。
②如附表編號N所示之四樓露台地磚勾縫寬度不平均及地坪
洩水不良瑕疵部分，固因露台面積較大，一時無法全面灌滿水，以測試得知洩水不良之程度，然依第一次會勘情形，該露台尚有防水處理未盡完善，故須加強霧台四周防水工程，並同時改善地磚之間溝縫的寬度問題，及順便局部改善坡度洩水問題，其費用如附表所示之方案二所示金額為108,409元。
㈢、其他瑕疵：①如附表編號D所示之二樓樓梯口龐貝石地磚有空洞現象，
明顯黏著不實，應重新更新地磚，其費用如附表所示之方案二所示金額為8,696元。
②如附表編號L2所示之三樓後浴廁內洗手人造石檯面有裂
痕，應予以更換，其修繕復原費用如附表所示之方案二所示金額為2,983元。
③如附表編號O、P1所示之四樓天花板轉角處滲水瑕疵部分
，係屋頂防水層有瑕疵所致，因無關外觀需求以局部補強處理，如附表編號O（已同時計算如附表編號P1部分）之費用如附表所示之方案二所示金額為24,244元。
㈣、是以，上訴人應負擔之修繕復原費用總計為442,107元【A（28,783）+B（41,695）+BI（8,913）+C（16,575）+D（8,696）+F（31,928）+F1（12,473）+G（36,665）+G1（15,741）+K（43,416）+K1（11,222）+L（40,265）+L2（2,983）+L3（10,099）+N（108,409）+O（24,244=442,107）】。
陸、從而，被上訴人依民法第359條之規定，請求上訴人給付如附表所示方案二所示金額442,107元，及自起訴狀繕本送達翌日即100年8月4日起至清償日止，按週年利率5﹪計算之利息之範圍內，為有理由，應予准許。原審就上開應准許部分，判命上訴人如數給付，並依兩造之聲請，分別供擔保准為假執行或免假執行之宣告，核無不合，上訴意旨指摘此部分原判決不當，求予廢棄改判，為無理由，應駁回其上訴。
柒、兩造其餘之攻擊或防禦方法及未經援用之證據，經本院斟酌後，認為均不足以影響本判決之結果，自無逐一詳予論駁之必要，併此敘明。
捌、據上論結，本件上訴為無理由，依民事訴訟法第449條第1項、第78條，判決如主文。
中華民國102年1月8日
民事第四庭審判長法官吳上康
法官蔡勝雄法官吳森豐上為正本係照原本作成。
不得上訴。
中華民國102年1月8日
書記官魏安里附表：
┌──┬──────────────┬────────┬────────┐│編號│瑕疵項目│方案一│方案二│├──┼──────────────┼────────┼────────┤│││C、N採全面更新│C、N採局部更新││││所需費用(新台幣)│所需費用(新台幣)│├──┼──────────────┼────────┼────────┤│A│一樓廁所外牆面部分磁磚有龜裂│28,783元│28,783元│├──┼──────────────┼────────┼────────┤│B│一樓廁所內牆面部分磁磚有龜裂│41,695元│41,695元│├──┼──────────────┼────────┼────────┤│B1│一樓廁所地坪洩水不良│8,913元│8,913元│├──┼──────────────┼────────┼────────┤│C│一樓廚房內牆面部分磁磚有龜裂│79,082元│16,575元│├──┼──────────────┼────────┼────────┤│D│二樓樓梯口龐貝石地磚黏著不實│8,696元│8,696元│├──┼──────────────┼────────┼────────┤│E│二上三樓樓梯間牆面粉刷有龜裂│非施工上瑕疵範圍│非施工上瑕疵範圍│├──┼──────────────┼────────┼────────┤│F│二樓前浴廁內牆面部分磁磚有龜│31,928元│31,928元│││裂│││├──┼──────────────┼────────┼────────┤│F1│二樓前浴廁地坪洩水不良│12,473元│12,473元│├──┼──────────────┼────────┼────────┤│G│二樓主臥室浴廁內牆面部分磁磚│36,665元│36,665元│││有龜裂│││├──┼──────────────┼────────┼────────┤│G1│二樓主臥室浴廁地坪洩水不良│15,741元│15,741元│├──┼──────────────┼────────┼────────┤│H│二樓主臥室陽台地坪洩水不良│無瑕疵│無瑕疵│├──┼──────────────┼────────┼────────┤│I│三上四樓樓梯間牆面粉刷有龜裂│非施工上瑕疵範圍│非施工上瑕疵範圍│├──┼──────────────┼────────┼────────┤│J│三樓客廳牆面粉刷有龜裂│非施工上瑕疵範圍│非施工上瑕疵範圍│├──┼──────────────┼────────┼────────┤│K│三樓前浴廁內牆面部分磁磚有龜│43,416元│43,416元│││裂│││├──┼──────────────┼────────┼────────┤│K1│三樓前浴廁地坪洩水不良│11,222元│11,222元│├──┼──────────────┼────────┼────────┤│L│三樓後浴廁牆面部分磁磚有龜裂│40,265元│40,265元│├──┼──────────────┼────────┼────────┤│L1│三樓淋浴門紙脫落│無法判斷是否為施│無法判斷是否為施││││工上瑕疵│工上瑕疵│├──┼──────────────┼────────┼────────┤│L2│三樓後浴廁內洗手人造石檯面有│2,983元│2,983元│││裂痕│││├──┼──────────────┼────────┼────────┤│L3│三樓後浴廁地坪洩水不良│10,099元│10,099元│├──┼──────────────┼────────┼────────┤│M│三樓前方臥室牆面粉刷有龜裂│非施工上瑕疵範圍│非施工上瑕疵範圍│├──┼──────────────┼────────┼────────┤│N│四樓露台地磚勾縫寬度不平均及│165,952元│108,409元│││地坪洩水不良│││├──┼──────────────┼────────┼────────┤│O│四樓樓梯間天花板轉角處滲水│24,244元│24,244元│├──┼──────────────┼────────┼────────┤│P│四樓佛堂牆面粉刷有龜裂│非施工上瑕疵範圍│非施工上瑕疵範圍│├──┼──────────────┼────────┼────────┤│P1│四樓佛堂天花板轉角處滲水│已計算在編號O項│已計算在編號O項││││目範圍內│目範圍內│├──┼──────────────┼────────┼────────┤│Q│四樓陽台地坪洩水不良│無瑕疵│無瑕疵│├──┴──────────────┼────────┼────────┤│估價總金額│562,157元│442,107元│└─────────────────┴────────┴────────┘