臺灣臺中地方法院民事判決 96年度中簡字第4666號
原 告 丙○○
法定代理人 乙○○
兼 上一人
訴訟代理人 丁○○
被 告 甲○○
戊○○
上列當事人間請求回復原狀等事件，本院於中華民國97年3月31
日言詞辯論終結，判決如下：
主文
原告之訴駁回。
訴訟費用新臺幣伍仟貳佰伍拾元由原告負擔。
事實及理由
一、按訴狀送達後，原告不得將原訴變更或追加他訴，但請求之
基礎事實同一者、不甚礙被告之防禦及訴訟之終結者，不在
此限。民事訴訟法第255條第1項第2、7款定有明文。查原告
原僅以甲○○為被告，提起本件訴訟，嗣於訴訟進行中，追
加戊○○為被告，核其追加之訴與原訴之原因事實，有其社
會事實上之共通性及關聯性，而就原請求所主張之事實及證
據資料，於追加被告戊○○亦得加以利用，且無害於被告程
序權利之保障，並符訴訟經濟，亦不甚礙被告之防禦及訴訟
之終結，核此部份之追加合於上開規定，應予准許。次查，
本件原告起訴時訴之聲明第1項為：「請求判決准予強制拆
除被告『違建圍牆』佔據大樓住戶所有公共法定空地，成為
其私人庭院。」聲明第2項為：「被告應負擔違建物強制拆
除費及拆除後恢復一樓平面原狀法定空地之修復費。」嗣於
本院96年12月13日言詞辯論期日變更其訴之聲明為：「被告
應將臺中市○○區○○段○○○○○○號土地如附圖所示ａｂ連
線、ｃｄ連線之圍牆、如附圖所示Ｃ部分面積5.9平方公尺
之花台拆除，回復為平面原狀，並將如附圖所示Ｃ部分土地
及如附圖所示Ｂ部分面積25.35平方公尺之土地交還原告及
全體分別共有人。」並經記明筆錄在卷，為法之所許，並予
敘明。
二、原告起訴主張：臺中市○○區○○段○○○○○○號土地為（以
下簡稱系爭土地）名流雅集大樓區分所有權人共有之土地（
，其上1樓Ｄ戶之建號1989號即門牌號碼臺中市○○區○○
○街240之1號房屋（以下簡稱系爭房屋）係被告甲○○向被
告戊○○購買所有，被告甲○○長期以如附圖所示ａｂ連線
、ｃｄ連線之圍牆占用大樓公共法定空地（下稱系爭空地）
作為其私人庭院，造成其他住戶無法正常使用，實屬不合理
。被告甲○○雖抗辯系爭圍牆均係由訴外人太宇建設公司興
建，惟查被告甲○○購買系爭房屋之買賣契約書並非與該建
設公司訂立，而是由被告戊○○名義簽約為出賣人，而被告
戊○○及該建設公司均無權私作系爭圍牆將系爭空地作為被
告甲○○私人庭院。另被告甲○○提出之88年6月30日所召
開區分所有權人會議雖決議將系爭空地由被告甲○○該戶使
用，惟該區分所有權人會議未經合法通知所有區分所有權人
，且應出席之住戶共25戶，但其中有10戶係由代理人出席簽
名，且有3戶未出席，共13戶未出席，該會議程序違法，且
區分所有權人會議之決議依法不得違反公序良俗或侵害他人
之權利，該圍牆係未經合法申請建照之違建物，應為拆除，
回復法定空地原狀。縱認上開區分所有權人會議已決議將系
爭空地做為被告甲○○之專用區域，惟分管協議應經全體區
分所有權人同意，上開會議既有3位區分所有權人未出席，
則該分管協議未經全體同意，即未合法成立。又所有權具有
排他性，系爭土地之所有權人既已變動，應該取得新的所有
權人同意，分管契約才有效。爰依民法第767條規定，以所
有權人之地位提起本件訴訟。並聲明：被告應將臺中市○○
區○○段○○○○○○號土地如附圖所示ａｂ連線、ｃｄ連線之
圍牆、如附圖所示Ｃ部分面積5.9平方公尺之花台拆除，回
復為平面原狀，並將如附圖所示Ｃ部分土地及如附圖所示Ｂ
部分面積25.35平方公尺之土地交還原告及全體分別共有人
。
三、被告甲○○則抗辯：被告向太宇建設公司買受系爭房屋時，
當時即存在與房屋附連之建設公司所興建之如附圖所示ａｂ
連線、ｃｄ連線、ａｃ連線之圍牆及如附圖所示Ｃ部分面積
5.9平方公尺之花台，建設公司銷售該社區房屋時，其名流
雅集預建平面設計圖上即繪有上開圍牆，且建設公司亦依該
平面圖建造上開圍牆，並非被告甲○○所建造，原告並未舉
證被告甲○○為該系爭地上圍牆之所有人或事實上處分權人
，被告甲○○無拆除之權限，並非適格當事人。且若系爭建
物為全體住戶所共有部分，依法訴訟標的對各共有人必須合
一確定，則原告亦應以系爭建物全體共有人為被告，否則即
有欠缺。且該大樓住戶在88年6月30日區分所有權人會議已
決議通過將系爭空地作為被告甲○○約定專有部分，該會議
經合法程序討論決議「圍牆內一樓Ｄ棟空地由一樓1Ｄ專用
」。依公寓大廈管理條例規定，各區分所有權人及住戶與後
手均應承受前手之權利義務，遵守其大樓之規約，原告應受
上開決議之拘束，原告本件之請求並無依據等語。並聲明：
駁回原告之訴。
四、被告戊○○則抗辯：其當時任職於千瑞建設公司，曾支援太
宇建設公司之工務業務，其並不知道其被登記為系爭房屋所
有權人及系爭買賣契約之事，契約上的字不是其所寫。其於
該工程未完工前就已經離職，當時房屋還沒有蓋好，房屋及
圍牆、花台等如何興建都不清楚，建設公司是以自地自建的
方式來賣房子，可能有使用其名義賣房子，但其完全都不知
情等語。並聲明：請求駁回原告之訴。
五、得心證之理由：
（一）查臺中市○○區○○段○○○○○○號土地為名流雅集大樓區
分所有人即原告等人共有之土地，其上1樓Ｄ戶之建號198
9號即門牌號碼臺中市○○區○○○街240之1號房屋為被
告甲○○所有，系爭房屋旁如附圖所示ａｂ連線、ｃｄ連
線及ａｃ連線之圍牆與被告甲○○所有系爭房屋之後門出
口與房屋牆壁四周包圍形成一密閉空地而為被告甲○○之
私人庭院使用（以下簡稱系爭空地）；又上開圍牆內尚建
有如附圖Ｃ所示部分面積5.90平方公尺之花台，又圍牆內
如附圖Ｂ所示部分面積25.35平方公尺之土地均是被告甲
○○所使用，業據原告提出土地及建物登記謄本、現場照
片為證，且經本院會同台中市中興地政事務所測量員現場
履勘測量，並有本院勘驗筆錄及現場圖與台中市中興地政
事務所土地複丈成果圖各1件附卷可證，復為兩造所不爭
執，可信為真正。
（二）次查，原告主張被告甲○○無權占用系爭空地，被告甲○
○則抗辯系爭如附圖所示ａｂ連線、ｃｄ連線、及ａｃ連
線之圍牆，及上開花台均係太宇建設公司自行興建，建設
公司銷售該社區房屋時，其名流雅集預建平面設計圖本即
繪有上開圍牆，且建設公司亦依該平面圖建造上開圍牆，
並非被告甲○○所建造等情，業據提出太宇建設名流雅集
銷售廣告1冊為證，且為原告所不爭執，被告甲○○上開
抗辯，應屬實在。
（三）被告甲○○復抗辯該大樓住戶在88年6月30日召開區分所
有權人會議時已決議通過將該圍牆內空地作為被告所有之
系爭建物（簡稱一Ｄ）之約定專用部分等情，並據其提出
名流雅集大樓管理委員會88年7月19日88名區會字第001號
函附區分所有權人會議紀錄、規約各1件及委託書10件為
證。又查依上開會議紀錄討論案第二案說明二內容為「本
大樓約定專用部分，在各區分所有權人購屋時取得協議，
七樓各戶對頂樓平台有優先使用權；一樓Ｄ棟旁空地由一
Ｄ專用（圍牆內）」，是可證該區分所有權人會議已決議
將系爭空地作為被告甲○○之約定專用部分。原告固不否
認上開區分所有權人會議曾就上開事項為決議之事實，惟
抗辯該會議未經合法通知且決議程序違法，且該區分所有
權人會議決議依法亦不得違反公序良俗或侵害他人之權利
云云。經查：
１、按區分所有權人會議之決議，除規約另有規定外，應有區
分所有權人三分之二以上及其區分所有權比例合計三分之
二以上出席，以出席人數四分之三以上及其區分所有權比
例占出席人數區分所有權四分之三以上之同意行之。公寓
大廈管理條例第31條定有明文。查系爭會議應出席之住戶
共25戶，其中有10戶係由代理人出席簽名，有3戶未出席
，而該代理人出席部分，亦均由代理人提出委託書為憑，
此有上開會議紀錄及被告甲○○提出之委託書10件為證，
則該會議應出席25人，已出席22人，其出席人數並未違反
上開規定，原告又未舉證證明該會議之召集及決議程序有
何違反法令或章程之處，原告主張該會議召集程序或決議
方法違法云云，即難憑採。次按民法第56條第1項規定，
總會之召集程序或決議方法違反法令或章程時，社員得於
決議後三個月內請求法院撤銷其決議，本件區分所有權人
雖非前揭規定之社團法人，然我國關於公寓大廈管理條例
區分所有權人會議決議方法或決議組織違反之法律效果，
並未明文，而區分所有權人會議，係公寓大廈之最高意思
決定機關，其性質應與總會相同，法理上自得類推適用前
揭民法之規定，否則法律關係將處於不確定之狀態。因此
，縱令前開區分所權人會議於召集程序或決議方法有違反
法令或章程，在未經區分所有權人請求法院撤銷前，仍屬
有效。查原告並未舉證證明前開區分所有權人會議之決議
業經撤銷，是上開會議之決議仍屬有效。被告上開抗辯，
自屬可採。
２、再按公寓大廈共用部分不得獨立使用供做專有部分。其為
下列各款者，並不得為約定專用部分：一、公寓大廈本身
所占之地面。二、連通數個專有部分之走廊或樓梯，及其
通往室外之通路或門○○○區○○巷道、防火巷弄。三、
公寓大廈基礎、主要樑柱、承重牆壁、樓地板及屋頂之構
造。四、約定專用有違法令使用限制之規定者。五、其他
有固定使用方法，並屬區分所有權人生活利用上不可或缺
之共用部分，公寓大廈管理條例第7條定有明文。本院依
職權向台中市政府函查，經函覆：系爭空地（作為壹層D1
建物前方空地）係屬法定空地，並非法定停車空○○○區
○巷道。公寓大廈管理條例係於84年6月28日公布實施，
而本件建造執照係於78年間掛號申請許可，申請建造當時
並不適用前開法令，亦未將該位置設計為約定專用部分，
亦未許可興建圍牆，該圍牆屬違章建築物。有關上開標示
位置屬法定空地，依內政部營建署85/03/12營署建字第03
278號函說明，「公寓大廈管理條例第45條（現行法第58
條）第2項規定，法定空地明列為共用部分，另公寓大廈
共用部分依條例第7條，列有不得約定專用項目，法定空
地非前開列舉項目，得依條例第2條第5款之規定約定專用
。」法定空地明列為共用部分，但得約定專用等語，此有
台中市政府97年2月25日府都建字第0970040638號函附卷
可稽。則系爭空地係法定空地，其周圍之圍牆固屬違章建
物，惟系爭法定空地經前開區分所有權人會議決議作為被
告甲○○之系爭房屋約定專用，並不違反公寓大廈管理條
例第7條規定，是上開區分所有權人會議所為將系爭法定
空地作為約定專用部分之決議並不違法。則原告主張上開
決議違法云云，亦不可採。
（四）再按區分所有權之繼受人，應於繼受前向管理負責人或管
理委員會請求閱覽或影印第三十五條所定文件，並應於繼
受後遵守原區分所有權人依本條例或規約所定之一切權利
義務事項。公寓大廈管理條例第24條亦有明文。查名流雅
集大樓規約第一點本大樓專有部分、共有部分、約定專有
部分、約定共有部分之範圍界定如後，其區劃界限詳如附
件一：標的物件之圖說。而上開規約所附之名流大雅集大
樓區分所有標的基本資料「註：附圖中斜線部分為共有部
分，其餘為專有部分。」再依附圖之壹樓平面圖顯示之斜
線部分即共有部分並不包含系爭空地部分，即依該圖說系
爭空地部分係劃為一Ｄ即被告甲○○之建物之約定專用部
分，且上開規約及附圖業經該大樓88年6月30日之區分所
有權人會議討論案第二案決議通過，此有前揭被告提出之
名流雅集大樓管理委員會88年7月19日88名區會字第001號
函附區分所有權人會議紀錄、規約各1件及平面圖等件為
證。則該大樓之規約已就系爭空地明定由被告甲○○使用
即約定專用。原告雖係於其後始取得系爭759-1地號土地
之應有部分及其上建物之所有權，惟依前揭規定，原告仍
應受上開規約及決議之拘束，自不得以其事後始成為所有
權人為由而否認上開規約及區分所有權人會議決議之效力
。
（五）原告雖又主張上開會議既有3位區分所有權人未出席，則
該分管協議未經全體同意，即未合法成立；又所有權人既
已有變動，應該取得新的所有權人同意，分管契約才有效
云云。惟查被告甲○○買受系爭建物時，建設公司原已興
建如現狀之圍牆，且該圍牆係三面圍牆與被告 余建文 之建
物相連接，形成一密閉之庭院空間，該空地依其現狀亦僅
得供該一Ｄ住戶專用，則該公寓大樓之全體住戶於買受該
大樓建物時，當無不知該空地約定由一Ｄ住戶專用之理，
且該大樓區分所有權人會議亦已決議通過由其約定專有，
再觀諸上開會議紀錄討論案第二案說明二內容為「本大樓
約定專用部分，在各區分所有權人購屋時取得協議，七樓
各戶對頂樓平台有優先使用權；一樓Ｄ棟旁空地由一Ｄ專
用（圍牆內）」，益證該大樓全體區分所有權人於購屋時
即已達成系爭空地為一Ｄ（即被告甲○○）住戶約定專用
之分管契約，自不因該區分所有權人會議未經全體住戶出
席而有異。再按「最高法院四十八年度台上字第一０六五
號判例，認為『共有人於與其他共有人訂立共有物分割或
分管之特約後，縱將其應有部分讓與第三人，其分割或分
管契約，對於受讓人仍繼續存在』，就維持法律秩序之安
定性而言，固有其必要，惟應有部分之受讓人若不知悉有
分管契約，亦無可得而知之情形，受讓人仍受讓與人所訂
分管契約之拘束，有使善意第三人受不測損害之虞，與憲
法保障人民財產權之意旨有違，首開判例在此範圍內，嗣
後應不再援用。」（司法院大法官會議釋字第三四九號解
釋參照。）。是依前揭大法官會議解釋意旨，共有人依其
與全體共有人之分管契約而占有共有物之特定部分為使用
收益，自非無權占有，倘其中一共有人將其應有部分移轉
與第三人，而受讓人知悉或可得而知之情形，受讓人即應
受該分管契約之拘束，而不得主張該占有人係無權占有。
查原告雖其後始買受該大樓之建物及系爭共有土地，惟購
屋本屬生活中之大事，對於所欲購買之不動產現狀、周遭
環境，均會仔細觀察注意，是以原告購入其建物時，若謂
對於該大樓社區內系爭空地為被告甲○○該戶專用之現狀
毫不知情，實與常情有違而難以置信，是其可得而知有上
開分管契約情形，自應受原分管契約之拘束。則原告主張
分管契約未合法成立及其不受拘束云云，為不可採。
（六）再查，原告雖又主張系爭圍牆及花台係屬違章建築物，應
予拆除回復原狀云云。惟被告甲○○否認上開建物為其興
建，並抗辯係建設公司所興建，其並無拆除之處分權等語
。查上開圍牆及花台雖未經申請主管機關核准建築而屬違
章建築，惟此屬行政上管制措施，而兩造間係屬私權關係
，原告並不因上開建物屬違章建築因此即取得請求被告拆
除之請求權依據。又按共用部分及其相關設施之拆除、重
大修繕或改良，應依區分所有權人會議之決議為之，此觀
公寓大廈管理條例第11條第1項規定即明。經查原告並不
爭執上開三面圍牆其中如附圖ａｃ連線之圍牆係該社區的
圍牆，且不請求拆除（見本院96年10月5日勘驗筆錄），
而系爭如附圖所示ａｂ連線、ｃｄ連線之圍牆與上開ａｃ
連線之圍牆與前揭花台均相連建造，並定著於同段759-1
地號土地上，此項建物在使用上及構造上均不具獨立性，
尚不得單獨成為所有權客體，性質上應已附合成為同段75
9-1地號土地之一部分，其權利應屬全體區分所有權人共
有，不因其是否違反行政規定而有不同，原告主張應將之
拆除，自屬對於公寓大廈之重大修繕及改良，即應優先適
用公寓大廈管理條例第31條之規定，由區分所有權人會議
決議行之，原告個人本於其共有人之權利，依民法第767
條規定請求被告甲○○拆除圍牆及花台，亦無理由。
（七）綜上所述，被告甲○○係本於分管契約而占有使用系爭空
地，並非無權占有；又如附圖所示之ｃｄ連線及ａb連線
之圍牆與如附圖ｃ部分之花台均屬區分所有權人共有部分
，被告甲○○並無拆除之權限，原告請求其拆除，即屬無
據。另原告主張被告甲○○係向被告戊○○購買系爭房屋
，固經提出買賣契約書節本影本一件為證，惟被告戊○○
已否認其為出賣人，並以前詞置辯，然不論被告戊○○是
否系爭房屋之出賣人，原告既不能證明被告戊○○現為系
爭圍牆及花台之處分權人，且被告戊○○現亦未無權占用
系爭空地，則原告請求被告戊○○拆除上開圍牆及花台，
及請求返還系爭空地與原告及全體共有人亦均無理由，不
能准許。
（八）從而，原告提起本訴，請求被告應將同段759-1地號土地
如附圖所示ａｂ連線、ｃｄ連線之圍牆、如附圖所示Ｃ部
分面積5.9平方公尺之花台拆除，回復為平面原狀，並將
如附圖所示Ｃ部分土地及如附圖所示Ｂ部分面積25.35平
方公尺之土地交還原告及全體分別共有人，為無理由，應
予駁回。
六、本件訴訟費用額確定為5,250元，由敗訴之原告負擔。
七、結論：本件原告之訴為無理由，依民事訴訟法第436條第2項
、第385條第1項前段、第78條、第389條第1項第3款，判決
如主文。
中 華 民 國 97 年 4 月 21 日
臺灣臺中地方法院臺中簡易庭
法 官張瑞蘭
附表：訴訟費用明細
┌───────────┬───────┬──────┐
│項目│金額（新臺幣）│備註│
├───────────┼───────┼──────┤
│第一審裁判費│1,000元││
├───────────┼───────┼──────┤
│土地測量規費│4,250元││
├───────────┼───────┼──────┤
│共計│5,250元││
└───────────┴───────┴──────┘
以上為正本係照原本作成。
如不服本判決，應於送達後20日內，向本院提出上訴狀並表明上
訴理由，如於本判決宣示後送達前提起上訴者，應於判決送達後
20日內補提上訴理由書（須附繕本）。
中 華 民 國 97 年 4 月 21 日
書記官