裁判字號：臺灣嘉義地方法院89年訴字第997號民事判決
裁判日期：民國90年07月19日
裁判案由：遷讓房屋
臺灣嘉義地方法院民事判決八十九年度訴字第九九七號
原告銓懋興業股份有限公司即反訴被告法定代理人甲○○被告丙○○訴訟代理人乙○○右當事人間請求遷讓房屋等事件，本院判決如左：
主文被告應自門牌號碼嘉義縣大林鎮過溪里一鄰過溪五八七號廠房遷出，將房屋及坐落嘉義縣○○鎮○○段○○○號、面積二四七七平方公尺土地交還原告，並應自民國八十九年二月八日起，至將上開房屋、土地交還原告止，按月給付原告新台幣貳萬元。
原告其餘之訴駁回。
訴訟費用由被告負擔百分之九十五，餘由原告負擔。
本判決第一項於原告以新台幣壹佰伍拾參萬元為被告供擔保後，得假執行；但被告如於假執行程序實施前，以新台幣肆佰陸拾萬零玖佰元為原告預供擔保，得免為假執行。
反訴原告之訴及假執行之聲請駁回。
反訴訴訟費用由反訴原告負擔。
事實
甲、原告即反訴被告方面：
壹、本訴部分：
一、聲明：
（一）被告應將坐落嘉義縣○○鎮○○段○○○號面積二四七七平方公尺地上建物即門牌號碼嘉義縣大林鎮過溪里一鄰過溪五八七號廠房遷讓，將房屋及土地交還原告。
（二）被告應給付原告新台幣（下同）二十四萬元，及自民國八十九年二月八日起至將前項房屋土地交還原告止，按月給付原告六萬元。
（三）第一項願供擔保請准宣告假執行，第二項請依職權宣告假執行。
二、陳述：
（一）緣坐落嘉義縣○○鎮○○段○○○號、面積二四七七平方公尺土地（下稱系爭土地）為原告所有，原告於八十八年二月七日將系爭土地地上建物即門牌號碼嘉義縣大林鎮過溪里一鄰過溪五八七號廠房（下稱系爭房屋），以每月三萬元出租予被告，租期一年，詎被告僅繳納四個月租金，其餘自八十八年六月八日至租期屆滿即八十九年二月七日止，共八個月之租金二十四萬元均未支付，且於租期屆滿後仍繼續使用，迭次要求其將承租之廠房物品遷讓，將系爭土地、房屋交還原告，均遭不理。
（二）按「租期屆滿應即將房屋遷讓交還」、「租賃期滿不交還房屋，自租賃期滿之翌日起，應支付按房租壹倍計算違約金」，兩造於租賃契書第四條第三款及第六條第二款明文約定。又無法律上之原因而受益，致他人受損害者，應返還其利益，民法一百七十九條前段定有明文。又無權占有他人土地，可獲相當於租金之利益，最高法院著有六十一年台上字第一六九五號判例可參。被告自租期屆滿即八十九年二月八日起即無權占有原告之土地及房屋，依社會通常觀念，原告受有租金之損失，揆諸開說明，原告自得請求被告給付自八十九年二月八日起至將土地房屋交還之日止，按租金計算之利益。
（三）對被告抗辯所為之陳述：
１．被告向原告承租系爭土地及廠房，與其前手 陳茂樹 承租之場所面積均相同，兩造係為節稅，始於公證書載明每月租金一萬元，實際租金興陳茂樹承租者同為每月三萬元，被告曾請求減少租金，至訴訟代理人事務所洽談。
又被告所繳二十二萬元，其中十萬元為租金，九萬元為八十八年二月至八十八年六月七日四個月租金，依房屋租賃契約三條約定，租金每月五日以前繳納，被告除於訂約時繳納當期租金外，八十八年三、四、五之租金均無法按期繳納，延至八十八年六月始交付九萬元之租金，此後即未再支付分文租金，被告就已到期之租金尚無法無期給付，豈會先支付未到期租金，其所辯純屬空言。
２．原告起訴前拍攝系爭廠房使用情形，有被告所存放之玻璃纖維絲，原告並寄發存證信函予被告及訴外人福隆玻璃纖維股份有限公司（下稱福隆公司），要求其速將堆置於系爭廠房之物品搬離，福隆公司委請 何永福 律師回覆該堆置系爭廠房之物品係被告開設旭泰玻璃纖維有限公司（下稱旭泰公司）所有，鈞院於八十九年十月二十日履勘現場時，系爭廠房仍放置有玻璃纖維原料，與原告拍攝相片之玻璃纖維相同，是被告謂其沒有使用系爭廠房與事實不符。
三、證據：提出土地登記謄本、租賃契約書、房屋稅單、公證書各一件、相片二十六張、存證信函三件，並聲請履勘現場，訊問證人 王江林 、 陳志昕 。
貳、反訴部分：
一、聲明：
（一）反訴原告之訴及假執行之聲請均駁回。
（二）如受不利之判決，願供擔保請准宣告免為假執行。
二、陳述：否認反訴原告之主張，系爭房屋尚未返還反訴被告。
乙、被告即反訴原告方面：
壹、本訴部分：
一、聲明：
（一）原告之訴及假執行之聲請均駁回。
（二）如受不利之判決，願供擔保請准宣告免為假執行。
二、陳述：
（一）被告係以每月一萬元向原告承租房屋，已開立二十二萬元之支票給原告，包括租金十二萬元及押金十萬元，且現在已經沒有使用系爭房屋了。
（二）系爭廠屋原為訴外人陳茂樹承租，承租期間自八十二年起至八十七年止共五年，陳茂樹實際佔用供作生產之用，其範圍甚小，大都是堆放原料或生產下腳料，所以整個廠房，不論室內或室外，可說是堆廢料場所，並非生產工廠，由於可使用範圍有限，因而租金也就隨之有限，被告為求合理利潤，所承租廠房，僅作堆放物品之倉庫用，並非生產製造物品，其租金不能以生產工廠相論，故不能推定與陳茂樹所付之金額相比或論斷。至於福隆公司存證信函所言是誤會，租賃契約是被告承租，與旭泰公司無關。
（三）鈞院八十九年十二月二十日履勘現場時，發現系爭房屋內堆放之物品，一為前手人陳茂樹所堆放，另一部分為被告所放置，然被告所堆放於鈞院勘察前，即搬移馬上騰空，現今所置放物品，並非被告所有，自無清除遷移責任。又由現場置放物已雜草叢生，可見已堆置三、四年以上，非被告所有，且生產此下腳料之工廠皆有明細記年、月、日及重量，在房屋公證書有詳細記載前手陳茂樹職業為從商，可知陳茂樹之前承租系爭廠房所從事商業確有其事，另廠內堆積玻璃纖維邊紗至少二千噸之數量，就此大量切邊紗非是三、二年能產生之物品，以被告承租一年之期間，怎可能取如此龐大的數量？
三、證據：提出照片十五張，並聲請函查陳茂樹是否設立公司或商號。
貳、反訴部分：
一、聲明：
（一）反訴被告應給付反訴原告一十萬元，及自起訴狀繕本送達反訴被告之翌日起至清償日止，按週年利率百分之五給付利息。
（二）願供擔保請准宣告假執行。
二、陳述：兩造於八十八年二月八日簽訂系爭房屋租賃契約，約定租賃期限自八十八年二月八日起至八十九年二月七日止，保證金一十萬元，於租賃期滿交房屋時應無息返還。今租期屆滿不為續租，雙方發生爭議，反訴被告向鈞院提出遷讓房屋之訴，但未聲明遷讓房屋時，要退還押金，勢必另行訴訟請求，爰依租賃契約之法律關係，提起本件反訴。
三、證據：提出房屋租賃契約書一件，並聲請履勘現場。理由
壹、按被告於言詞辯論終結前，得在本訴繫屬之法院，對於原告及就訴訟標的必須合一確定之人提起反訴。民事訴訟法第二百五十九條定有明文。本件反訴之標的及其防禦方法與本訴既相牽連，且無礙於訴訟之終結，被告提起反訴，應予准許，合先敘明。
貳、本訴部分：
一、查系爭土地為原告所有，其於八十八年二月七日將地上建物即系爭房屋，出租予被告，租期一年，被告已繳納租金十二萬元、押金十萬元之事實，為兩造所不爭執，堪信為真實。然原告主張被告尚有二十四萬元租金未支付，且於租期屆滿後仍繼續使用等情，既為被告所否認，則本件應審酌者為兩造約定之租金為何？又被告是否已遷出系爭房屋？
二、經查，原告主張系爭租賃契約每月租金三萬元，被告僅繳納十二萬元之租金，尚有二十四萬元租金未付之事實，為被告所否認，辯稱每月租金為一萬元，其已全部繳納等語。是依系爭租賃契約第三條約定，兩造約定之租金為每月一萬元，有房屋租賃契約書在卷可稽，原告就每月租金為三萬元乙節自應舉證以實其說。就此，原告雖稱係為節稅，始在公證書上寫租金一萬元，訴外人陳茂樹係以三萬元向其承租系爭房屋等語，並提出其與陳茂樹所簽之房屋租賃契約為證，惟其並未證明兩造係為節稅始在公證時約定租金為一萬元，且原告與陳茂樹間就系爭房屋之租賃關係，與兩造間租賃關係，係屬不同之契約，要難比附援引，以此認定兩造間就系爭房屋之租金為每月三萬元，是原告既未能證明本件租賃契約之租金為三萬元，其此部分主張，尚不足採。從而，被告既己繳納十二萬元之租金，原告請求被告給付二十四萬元之租金，即屬無據，應予駁回。
三、次查，原告主張被告於八十九年二月八日年租賃契約期滿後，仍繼續使用系爭房地之事實，業據原提出相片二十六張、存證信函三件為證，被告雖否認繼續使用系爭房地之事實，並提出照片十五張為證。惟查：
（一）依原告於八十九年十月三十日拍攝現場情形之照片觀之，足見當時系爭廠房及屋外空地均堆置有紙廂及麻布裝之貨物；又依被告所提八十九年十一月四日照片四張、八十九年十一月十日照片二張，亦可認被告八十九年十一月十日前仍將貨物堆置於該廠房內；另被告亦自承：「（提示何永福律師所發存證信函，有何意見？）這些原料是我自己放的，不是旭泰公司放的」（見八十九年二月八日言詞辯論筆錄），且原告就堆置於系爭房地上之物品，曾發函請福隆公司清除，該公司於八十九年十一月三日曾被告求證，被告亦承認以紙箱裝的貨物為旭泰公司所有等情，則經證人王江林、陳志昕證述在卷（見本院八十九年五月七日言詞辯論筆錄），堪認被告至少於八十九年十一月十日前仍繼續使用系爭房地。
（二）再系爭房屋及土地於八十九年十一月十日後，仍堆置有玻璃纖維原料，呈廢棄狀態，與被告開設之旭泰公司外面堆置之玻璃纖維絲與玻璃纖維布外觀相同，而系爭土地上堆置之麻布袋，部分標示有一九九八年四月三日、一九九六年、一九九五年、一九八九年、一九九七年等年份等事實，業經本院於八十九年十二月二十日及九十年四月十八日履勘屬實，製有勘驗筆錄在卷，被告雖否認該物品為其所有，惟其既於八十八年二月八日向原告承租系爭房地使用，且兩造於租賃契約並未載明系爭土地房屋內另有他人堆置之物品，衡諸常情，上開物品應為承租人所放置，且被告亦自承其承租土地就是為了放置物品（見本院九十年二月二十六日言詞辯論筆錄），則被告否認該物品為其所有，自應舉證以實其說。就此，被告雖辯稱該物品系該房屋之前承租人陳茂樹所置放云云，然陳茂樹向原告承租系爭廠房之期間為八十二年八月十日至八十三年十二月三十一日止，有房屋租賃契約書在卷可稽；又陳茂樹於八十三年五月十日在嘉義縣○○鄉○○村○○路七三之一號一樓設立東茂企業社，從事玻璃纖維買賣，至八十九年十月十五日始歇業，亦有嘉義縣政府九十年五月十六日九十府建商字第九００００八八四號函附營利事業登記抄本在卷為憑，是陳茂樹承租系爭廠房迄被告承租時已有四年餘，且其營業地址並非在系爭廠房，尚不能證明上開物品係陳茂樹所有。況被告陳稱其可以提供證人證明其承租系爭房屋前均由陳茂樹承租之事實（見本院九十年六月十四日言詞辯論筆錄），然其並未舉證證明，且表明不再聲請訊問證人（見本院九十年七月五日言詞辯論筆錄），是被告此部分所辯，尚無可採，原告主張被告於租期屆滿後，仍繼續在系爭土地上堆置物品，使用系爭房屋，堪認屬實。從而，被告於租賃期限屆滿後，仍於系爭土地及房屋內置放物品，自屬無權占有，原告依所有物返還請求權，請求被告自系爭房屋遷出，將房屋及土地交還原告，為有理由，應予准許。
四、末按「乙方（即被告）於租賃期滿應即將房屋遷讓交還」、「乙方於終止租約或租賃期滿不交還房屋，自終止租約或租賃期滿之翌日起，乙方應支付按房租壹倍計算之違約金」，業約兩造於系爭房屋租賃契約第三條及第六條約定甚明，有該房屋租賃契約書在卷可稽。查本件租賃契約，租金每月一萬元，被告於八十九年二月七日租期屆滿後，迄未遷出系爭房屋，業如前述甚詳，從而，原告依上開約定租契約關係，請求被告自八十九年二月八日起至交還系爭房屋土地之日止，按月給付二萬元，即屬有據，應予准許，逾此部分之請求，則為無理由，應予駁回。
五、本件關於原告請求被告遷出系爭房屋，交還房屋及土地部分，兩造均 陳明 願供擔保請准宣告假執行及免為假執行，另關於原告請求被告給付二十四元租金及自八十九年二月八日起至交還房屋土地之日止，按月給付二萬元部分，原告聲請依職權宣告假執行，被告陳明願供擔保宣告免為假執行，均核無不合。惟原告聲請依職權宣告假執行，僅係促使法院為職權發動而已，仍有民事訴訟法第三百九十二條之適用，爰就原告勝訴部分，分別酌定相當之擔保金額予以准許之。至原告敗訴部分，既屬依職權宣告假執行範圍，尚無庸為假執行聲請駁回之判決，併此敘明。
參、反訴部分：
一、按承租人交付押租金與出租人，在於擔保其租賃債務之履行，諸如租金之給付，租賃關係終了後，租賃物之返還以及遲延返還租賃物所生之損害賠償債務均是。故在租賃關係終了後，承租人於租賃物返還前，尚不得請求出租人返還押租金，自亦無從主張其租賃物之返還應與出租人押租金之返還同時履行（最高法院六十九年度台上字第三九八五號判決意旨）。
二、反訴原告主張其於兩造簽訂系爭房屋租賃契約時交付押金一十萬元，反訴被告於租期屆滿，尚未返還押金之事實，固為反訴被告所不爭執，然辯稱反訴原告尚未遷出系爭房屋等語。查兩造於租賃契約第三條約定：「保證金新台幣壹拾萬元，於租賃期滿交還房屋時無息返還」，有兩造所不爭執之房屋租賃契約在卷可稽，是反訴被告是否應返還押金，端視反訴原告是否遷出系爭房屋為據，倘反訴原告尚未遷出系爭房屋，反訴被告尚不負返還押金之義務。就此，反訴原告雖主張其已遷出系爭房屋云云，然查，反訴原告於租賃期限屆滿後，現仍繼續使用系爭房屋及土地之事實，業如前述甚詳，是依上開說明，反訴被告尚不負有返還十萬元押金之義務，從而，反訴原告依租賃契約之法律關係，請求反訴被告給付一十萬元，及自反訴起訴狀繕本送達翌日起至清償日止，按週年利率百分之五計算之利息，為無理由，應予駁回。
三、反訴原告之反訴請求既經駁回，則其假執行之聲請亦失所附麗，爰併予駁回。
肆、本件事證已臻明確，兩造其餘主張及舉證，核與判決結果無影響，毋庸逐一論述，併此敘明。
伍、據上論結：本件原告之訴為一部有理由，一部無理由，反訴原告之反訴為無理由，依民事訴訟法第第七十九條但書、第三百八十九條第一項第三款、第三百九十條第二項、第三百九十二條判決如主文。
中華民國九十年七月十九日~B臺灣嘉義地方法院民事第二庭~B法官羅秀緞右為正本係照原本作成如對本判決上訴須於判決送達後廿日內向本院提出上訴狀中華民國九十年七月二十四日~B書記官沈秀鈴