裁判字號：臺灣臺中地方法院102年訴字第1799號民事判決
裁判日期：民國102年10月25日
裁判案由：解除契約
臺灣臺中地方法院民事判決102年度訴字第1799號原告 張家峰 訴訟代理人 羅宗賢 律師
黃雅琴 律師被告 蕭德祥 訴訟代理人 蕭季華 上列當事人間解除契約事件，本院於民國102年10月2日言詞辯論終結，判決如下：
主文原告之訴及假執行之聲請均駁回。
訴訟費用由原告負擔。
事實及理由
壹、程序部分：按原告於判決確定前，得撤回訴之全部或一部。但被告已為本案之言詞辯論者，應得其同意。民事訴訟法第262條第1項定有明文。經查，本件原告原備位主張依兩造於民國102年4月9日簽訂之買賣契約（參本院卷第8-9頁原證一，下稱系爭買賣契約）第4條第2項約定，關於電費、管理費、房屋稅等於點交日前由被告負擔，原告曾代繳系爭買賣標的之不動產點交前之房屋稅新臺幣（下同）3,005元、管理費3,500元、電費623元，故請求被告應返還原告7,128元等語，嗣於102年10月2日言詞辯論期日，原告訴訟代理人當庭撤回此部分請求，被告亦當庭同意撤回，有該次言詞辯論筆錄在卷可佐（參本院卷第46頁），自生撤回效力，本院即毋庸再就原告此部分請求為審理，合先敘明。
貳、實體部分：
一、原告起訴主張：
（一）關於先位聲明部分：
１、緣兩造於102年4月9日簽訂系爭買賣契約，由原告以總價350萬元，買受被告所有坐落臺中市○○區○○段○○○○○○號土地（面積：714平方公尺、應有部分：382/10
000）及同段328建號建物（門牌號碼：臺中市○○區○○○街○○號，權利範圍：全部，並包括地下1樓停車位編號2）（以下合稱系爭房屋），並由被告出具不動產標的物現況說明書（參本院卷第10頁）予原告，該不動產標的物現況說明書第20項註明系爭房屋非屬曾發生凶案或自殺致死情事，原告並已依約付清全部價金，被告亦將系爭房屋產權移轉登記予原告。之後，原告另花費30萬元裝修系爭不動產後，始從鄰居告知系爭房屋在約10年前曾經發生凶殺案而致人死於非命，即俗稱之凶宅，原告得知後，即向被告質問，被告亦予坦承。然經原告向被告表示解除契約時，被告卻拒不回應，爰依法提起本件訴訟。
２、系爭房屋既為凶宅，顯然有重大瑕疵存在，被告卻隱瞞其情，即係對原告施以詐術，爰依民法第92條、第359條規定，以本件起訴狀繕本之送達，撤銷或解除原告就系爭買賣契約之意思表示，並依不當得利法則或民法第259條第
1項規定，請求被告返還價金350萬元。
３、兩造簽訂系爭買賣契約時，被告有收受50萬元簽約金作為定金，故依民法第249條第3款規定及系爭買賣契約第6條第2項約定，請求被告賠償違約金50萬元，並請求擇一為有利原告之判決。
４、原告另因買受系爭房屋，而支付如起訴狀附表一所示之代書費及稅金等共計58,288元，及如起訴狀附表二所示裝潢費444,370元，合計502,658元【計算式：58,288+444,370）。爰依民法第226、256條債務不履行之損害賠償法則；關於裝潢費併依民法第816條準用不當得利之規定請求，並請求擇一為有利原告之判決。
５、原告又幫被告繳納如起訴狀附表三所示之管理費、電費，因系爭買賣契約經解除後，被告即有不當得利之情，故請求被告給付原告4,123元。
６、綜上，被告應給付原告合計450萬6,781元。並先位聲明：
⑴被告應給付原告450萬6,781元，及自起訴狀繕本送達翌日起，至清償日止，按年息百分之五計算之利息。
⑵訴訟費用由被告負擔。
⑶請准供擔保後，宣告假執行。
（二）關於備位聲明部分：
１、 若鈞院 認原告主張解除系爭買賣契約無理由，惟系爭房屋既有如前所述因發生凶殺案而致人死於非命之情形，則系爭房屋顯存有瑕疵，原告亦得依民法第359條規定，請求減少價金，爰請求減少買賣價金之一半，即175萬元。
２、備位聲明：⑴被告應給付原告175萬元（原聲明為175萬7,128元，其
中7,128元業已撤回，爰依職權更正原告備位聲明），及自起訴狀繕本送達翌日起，至清償日止，按年息百分之五計算之利息。
⑵訴訟費用由被告負擔。
⑶請准供擔保後，宣告假執行。
二、被告答辯略以：
（一）否認系爭不動產為凶宅。當初簽約時，買方有詢問是否為凶宅，伊即回答「不是」，只有跟原告之仲介或代書講過伊聽鄰居即證人 張桂枝 提過在多年前，向伊承租系爭房屋之房客友人曾由一樓上二樓之中間窗戶往中庭爬出去，結果有摔傷，但是沒有馬上死亡，後來送醫院後，聽說是過了十幾天以後死亡，故上開意外顯然與系爭房屋或被告均無關聯。
（二）並聲明：
１、駁回原告之訴及假執行之聲請。
２、訴訟費用由原告負擔。
３、如受不利判決，請准供擔保免為假執行。
三、得心證之理由：
（一）原告主張兩造於102年4月9日簽訂系爭買賣契約，由原告以總價350萬元，買受被告所有之系爭房屋，並由被告出具不動產標的物現況說明書予原告，該不動產標的物現況說明書第20項註明系爭房屋非屬曾發生凶案或自殺致死情事，原告並已依約付清全部價金，被告亦將系爭不動產產權移轉登記予原告等情，為被告所不爭執，並有系爭買賣契約書、不動產標的物現況說明書、土地登記第二類謄本、建物登記第二類謄本附卷可稽，堪信為真實。
（二）原告主張系爭不動產為凶宅云云，為被告所堅詞否認，並以前揭情詞置辯。經查，居住在系爭房屋隔壁（地址詳卷）之證人張桂枝到庭結證稱：伊居住在系爭房屋隔壁已10餘年，從未聽過系爭房屋有人非自然死亡。之前伊曾介紹仲介去買系爭房屋，並提及有聽鄰居說系爭房屋前一陣子有人在打架，仲介可以詢問被告，但伊沒有提到系爭房屋是凶宅等語（參本院卷第45頁背面），且原告訴訟代理人對證人張桂枝上開證述當庭表示沒有意見，有該次言詞辯論筆錄可資佐憑，堪認證人張桂枝所為證詞與事實相符，足以採信。基此，被告抗辯：系爭房屋並非凶宅等語，即非虛假，堪認符實；原告空言質疑系爭房屋為凶宅，則毫無依憑，自不可採。
（三）按因被詐欺或被脅迫，而為意思表示者，表意人得撤銷其意思表示。次按買賣因物有瑕疵，而出賣人依前五條之規定，應負擔保之責者，買受人得解除其契約或請求減少其價金。但依情形，解除契約顯失公平者，買受人僅得請求減少價金。另按定金，除當事人另有訂定外，適用左列之規定：三、契約因可歸責於受定金當事人之事由，致不能履行時，該當事人應加倍返還其所受之定金。民法第92條第1項前段、第359條、第249條第3款分別定有明文。
另依系爭買賣契約第6條第2項約定：「賣方若不賣或不依約履行應盡義務時，亦應將已收價款如數退還與買方外，另須賠償所收價款同額之損害現金與買方後，本契約方得解除。」。在本件中，系爭不動產並非凶宅，業經本院審認如前，自無原告所主張被告隱瞞其情，致原告受騙簽立系爭買賣契約，或系爭不動產存有重大瑕疵之情事存在。是以原告先位主張依民法第92條或第359條規定，撤銷或解除系爭買賣契約之意思表示，均於法不合，系爭買賣契約並未經原告合法撤銷或解除；另系爭買賣契約既經買賣雙方依約履行，顯然亦無原告所主張因可歸責於被告之事由，致不能履行，或有系爭買賣契約第6條第2項所約定賣方不賣或不依約履行應盡義務之情形。從而，原告先位主張①依不當得利法則或民法第259條第1項規定，請求被告返還價金350萬元，②依民法第249條第3款規定及系爭買賣契約第6條第2項約定，請求被告賠償違約金50萬元，③依民法第226、256條債務不履行之損害賠償法則，請求被告賠償起訴狀如附表一所示之代書費及稅金、如附表二之裝潢費合計502,658元，關於裝潢費444,37
0元另依民法第816條準用不當得利之規定請求，⑤依解除契約後之不當得利法律關係，請求被告給付如起訴狀附表三所示之管理費、電費4,123元，以上合計450萬6,78
1元，故先位請求被告給付450萬6,781元及法定遲延利息，為無理由，應予駁回。原告另備位主張依民法第359條規定減少價金，但系爭不動產既非凶宅，所請亦於法無據，故原告備位請求被告應給付175萬元及法定遲延利息，亦無理由，不應准許。又原告先位之訴及備位之訴既均經駁回，各該假執行之聲請亦失所附麗，皆應併予駁回。
四、本件事證已臻明確，兩造其餘攻擊、防禦方法及所提出之各項證據資料，核與判決結果不生影響，爰不逐一論述，附此敘明。
五、據上論結，原告先位之訴及備位之訴均無理由，依民事訴訟法第78條，判決如主文。
中華民國102年10月25日
民事第五庭法官莊嘉蕙正本係照原本作成。
如對本判決上訴，須於判決送達後20日內向本院提出上訴狀（須附繕本）。如委任律師提起上訴者，應一併繳納上訴審裁判費。
中華民國102年10月25日
書記官王綉玟